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ECONOMIA

Qué es la TIR de una obligación negociable

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A la hora de invertir dinero en obligaciones negociables es importante tener presente algunos conceptos financieros básicos como la TIR, el Yield al vencimiento (Yield to Current Yield) y los riesgos asociados, entre otros.

Desde iProfesional repasamos estos conceptos.

¿Qué es la TIR?

La TIR o Tasa Interna de Retorno, de una obligación negociable es un indicador financiero que le permite al inversor medir la rentabilidad o el rendimiento efectivo de una inversión en esa obligación, es decir, la rentabilidad a lo largo del tiempo.

En otras palabras, representa la tasa de descuento que iguala el valor presente de los flujos de efectivos futuros generados por la inversión en este instrumento con el costo inicial de la inversión. En otros términos, es la tasa de rendimiento que hace que el valor actual de los pagos futuros de intereses y capital sea igual al precio que se adquiere.

De esta forma, los inversores y analistas financieros pueden comparar el rendimiento de diferentes opciones de inversión y evaluar si una obligación negociable ofrece un rendimiento adecuado en relación con su riesgo y con otros instrumentos disponibles en el mercado.

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La TIR le permite al inversor medir el rendimiento de una ONs

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¿Qué es el Yield al Vencimiento?

El Yield al Vencimiento (YTM) de una obligación negociable es un indicador financiero que representa la tasa de rendimiento anualizada que un inversionista recibiría si mantuviera la obligación hasta su vencimiento y reinvirtiese todos los pagos de cupones al mismo rendimiento.

En otras palabras, es el rendimiento total esperado de la inversión en la obligación hasta su fecha de vencimiento, teniendo en cuenta los pagos de cupones y el valor del capital nominal que recibirá al vencimiento.

Este indicador le proporciona a los inversores una forma de medir la rentabilidad total de este instrumento, teniendo en cuenta todos sus datos como los pagos periódicos de intereses y la ganancia o pérdida de capital que se podría producir si se mantuviese la obligación hasta su vencimiento.

Asimismo, sirve como una forma de comparar la rentabilidad de diferentes ONs y evaluar si una inversión en particular es adecuada dada las condiciones de mercado y el perfil de riesgo del inversor. En este sentido, se tiene en cuenta el precio actual de mercado de la obligación negociable, su valor nominal, los flujos de efectivo y el plazo de vencimiento.

¿Cuáles son los riesgos de invertir en una ONs?

El riesgo de una obligación negociable se podría definir como a la posibilidad de que el emisor no cumpla con las obligaciones de pago pactadas, ya sea en el pago de los intereses en los meses acordados, la devolución del capital, entre otros.

En este sentido, muchas empresas de calificación crediticia como Moody´s suelen generar informes para acreditar la solidez, o informar la poca solvencia, de una ONs y puede influir en el rendimiento de estas. Asimismo, una calificación baja, es decir, una empresa «riesgosa» genera que deba ofrecer un mejor rendimiento al momento de emitir las obligaciones para «compensar» el riesgo que los inversores asumen.

Moody´s es una de las calificadoras de riesgo más conocidas

Moody´s es una de las calificadoras de riesgo más conocidas.

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Sin embargo, no es el único riesgo. Otro de los más comunes es el «riesgo de liquidez«, es decir, la facilidad o dificultad para un inversor de vender una obligación negociable en el mercado secundario. Los activos con menor liquidez pueden ser difíciles de vender, en el caso de necesitar el dinero de forma anticipada, o puede requerir vender a precios muy bajos, generando grandes pérdidas para los inversores que necesitan liquidez inmediata antes de la fecha de vencimiento.

En esta línea, otro de los riesgos son el de «mercado«. Si bien, en la teoría, la empresa que emite la obligación negociable abonará los intereses pactados más el capital adeudado, si las personas necesitan «deshacerse» de estas de forma anticipada, pueden recurrir al mencionado mercado secundario.

En estos casos, de forma similar a lo que ocurre con otros activos como las acciones, el mercado puede establecer un precio propio, más allá del que tiene la ONs como tal, el cual si bien puede ser superior a lo pactado, en muchas ocasiones es inferior, por lo que si se vende de forma anticipada se pierde dinero.

En conclusión, a la hora de invertir en obligaciones negociables, es importante tener en cuenta la TIR, el Yield al vencimiento y otros riesgos asociados como los mencionados, por lo que siempre es aconsejable asesorarse con un especialista.





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ECONOMIA

La rentabilidad de los alquileres se duplicó en 2024 y alcanzó el 6% anual en dólares

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El año pasado cerró con un fuerte crecimiento en la cantidad de operaciones de compraventa y, también, una sustancial mejora en la rentabilidad

03/02/2025 – 20:56hs


El 2024 finalizó con resultados alentadores para el sector inmobiliario, marcado por un aumento significativo en la cantidad de operaciones de compraventa y una mejora sustancial en la rentabilidad de los alquileres. Actualmente, el retorno anual en dólares por un departamento de dos ambientes alcanza casi un 6%, una cifra comparable a la de Uruguay.

Según un informe de Reporte Inmobiliario, con base en datos de diciembre de 2024, la rentabilidad bruta anual de los departamentos usados, desde monoambientes hasta unidades de cuatro ambientes, promedió un 5,8%. Esto representa el doble de la rentabilidad registrada en 2023, que apenas llegaba al 3% anual en dólares.

Alquileres: qué factores impulsaron la mejora en la rentabilidad

El incremento en la rentabilidad responde a un escenario en el que el dólar se mantiene estable, mientras que los alquileres en pesos suben al ritmo de la inflación, lo que incrementa la necesidad de dólares y, en consecuencia, mejora el retorno para los propietarios. Además, los precios de los inmuebles han permanecido relativamente estables, lo que refuerza el atractivo del sector.

Otro punto clave fue el cambio normativo en el mercado de alquileres. La eliminación de la Ley de Alquileres a finales de 2023 generó mayor flexibilidad en la oferta y atrajo nuevamente a inversores que buscan rentabilidad en el sector inmobiliario.

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«Durante el último año, la rentabilidad de los alquileres creció cerca de dos puntos porcentuales, ya que en enero de 2024 el rendimiento era del 3,9% anual«, señala el informe de Reporte Inmobiliario, basado en el análisis de 7056 unidades en oferta de alquiler en CABA publicadas en plataformas digitales.

El informe también aclara que esta rentabilidad refleja el ingreso obtenido en el primer mes de contrato, y su evolución dependerá del índice de actualización acordado en cada caso.

La rentabilidad del alquiler, barrio por barrio

De acuerdo con los datos relevados, los departamentos de tres ambientes ofrecen el mayor rendimiento, con un 6,10% anual en dólares. Le siguen las unidades de dos ambientes, con un 6,08%, mientras que los monoambientes alcanzan un 5,90%. Por su parte, los departamentos de cuatro ambientes presentan una rentabilidad promedio del 5,10%.

En cuanto a la ubicación, La Boca encabeza el ranking de barrios con mayor rentabilidad, alcanzando más del 8% anual en dólares. Esto se debe a que sus precios por metro cuadrado son los más bajos de la Ciudad, con valores inferiores a 1.000 dólares por metro cuadrado.

Le sigue Constitución, donde la rentabilidad promedio es del 7,10%, impulsada por una amplia oferta de inmuebles a precios por debajo del promedio del mercado.

Actualmente, la rentabilidad bruta en dólares es similar a la de 2017, un año en el que el mercado inmobiliario experimentó un auge de ventas gracias a los créditos hipotecarios UVA, según el informe anual de Zonaprop.

En este contexto, con precios estables y rendimientos crecientes, el sector inmobiliario vuelve a posicionarse como una opción atractiva para los inversores que buscan resguardo de valor y ganancias sostenibles.

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