La diferencia del valor de venta entre los departamentos a estrenar y los usados ya se encuentra en un 30%, la brecha más elevada registrada desde diciembre de 2015, cuando era de apenas un 7%, según detalló un relevamiento realizado por el portal de avisos Zonaprop.

De esta forma, el reporte revela una profundización de la brecha en el último año para llegar a ser la más amplia en casi una década, al puntualizar que «en los últimos doce meses, la diferencia entre ambos segmentos creció 8 puntos porcentuales».

Crece la brecha entre los inmuebles nuevos de los usados

El reporte arrojó que, en la actualidad, un departamento a estrenar se ubica en USD 2.898 por metro cuadrado y registra en 2025 un incremento del 5,2%. Por otro lado, un departamento usado tiene un valor de USD 2.219 por metro cuadrado, con un aumento anual del 3,32%.

Al analizar todos los segmentos del mercado, el estudio concluyó que los departamentos en pozo lideran los aumentos anuales, al precisar que «estos registran un alza del 8,29% en 2025 y el metro cuadrado se ubica en 3.033 dólares, superando en un 4,4% a las unidades a estrenar».

No obstante, desde el portal inmobiliario aclararon que «al tener en cuenta solo las propiedades listas para habitar, son las unidades nuevas las que muestran la mayor apreciación durante este año». Con respecto al costo de la construcción, indicaron que «aunque muestra una leve tendencia a la baja desde julio, se mantiene en niveles elevados» detallando que «el índice sigue un 94% por encima del de octubre de 2023 y cuesta casi tres veces más que en el piso histórico de octubre de 2020″.

En este sentido, detallaron que «este costo de base impulsa, por un lado, el alza de las unidades a estrenar y, por otro lado, incrementa la brecha de valores con los usados, que pasan a ser una opción más atractiva y económica para los interesados en comprar propiedades».

Los barrios más costosos y el mercado de alquileres

Puerto Madero lidera el ranking con la oferta más cara. Un departamento a estrenar en este barrio se ubica en 6.701 dólares/m2. Belgrano (3.774 dólares/m2) y Palermo (3.309 dólares/m2) completan el podio.

En contrapartida, Villa Riachuelo es el barrio más económico para la adquisición de unidades a estrenar. El metro cuadrado allí se ubica en 1.742 dólares. Le siguen Parque Avellaneda (1.830 dólares(m2) y Nueva Pompeya (1.855 dólares/m2).

Con respecto al mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires (CABA), el mismo atraviesa un 2025 con incrementos constantes en los valores expresados en dólares. Según explica otro informe elaborado por Zonaprop con base en los avisos publicados en la plataforma, un departamento de dos ambientes se alquila en promedio a 850 dólares mensuales. Este valor se traduce en una suba del 0,33% en septiembre y acumula un incremento del 19,46% en lo que va del año.

En términos interanuales, el auento de los valores en moneda extranjera es todavía más evidente: los alquileres crecieron 35,08% en los últimos doce meses. De esta forma, la tendencia marca un encarecimiento sostenido que repercute directamente en los inquilinos que deben afrontar contratos denominados en dólares.

El informe llega a la conclusión de que, a partir de diciembre de 2023, luego de la derogación de la Ley de Alquileres, se produjo un cambio en la forma en que los propietarios publicaban sus unidades. Durante varios meses, los avisos en pesos superaron a los que estaban en dólares, en un contexto de incertidumbre regulatoria. Entre mayo y junio de este año, cerca del 60% de las publicaciones en la plataforma estaban expresadas en moneda local.

La semana que viene comenzará a definirse en la Corte de Apelaciones de Nueva York el juicio por la expropiación de YPF.

Ese tribunal decidirá si es correcto o no el fallo de la jueza Loretta Preska, quien condenó en 2023 al Estado local a pagar unos USD 16.000 millones por haber expropiado mal la petrolera en 2012, cuando Cristina Kirchner era presidenta.

Burford Capital, el bufete de abogados que compró los derechos de litigio de esta causa y es el principal beneficiario del caso, habló por primera vez por medio de un comunicado en el que “para comodidad de los inversores” sintetizó información sobre la evolución y el estado de la causa (en sus presentaciones trimestrales antes inversores habla del caso, pero este fue su primer comunicado de prensa sobre la causa).

Sobre el final realizó lo que podría considerarse una recomendación a Argentina, su contraparte, de sentarse a negociar. Es lo que viene intentando por varias vías desde hace al menos dos años, y sin éxito. Este Gobierno, incluso de boca del presidente Javier Milei, aseguró que no va a negociar y que agotará las instancias judiciales, incluso hasta la Corte Suprema de EEUU.

“Como todo litigio, conlleva riesgos significativos de incertidumbre e imprevisibilidad hasta su resolución definitiva, incluyendo el riesgo de pérdida total”, destacó Burford.

Además, advirtió “que subsisten riesgos sustanciales en relación con el caso, entre ellos nuevas actuaciones ante tribunales de Estados Unidos y del extranjero, apelaciones, procedimientos de ejecución y litigios colaterales en otras jurisdicciones”.

Finalmente, expresó que “las controversias judiciales suelen resolverse por montos considerablemente inferiores al importe de las sentencias”, algo que, se entiende, debería hacerse por medio de una negociación. Con todo, aclaró que “en caso de existir negociaciones o conversaciones tendientes a un acuerdo en el caso YPF, no se realizará comunicación pública alguna sobre ellas hasta su conclusión”.

El documento de Burford es una cronología del estado de causa “en respuesta a las consultas de los inversores y ante la inminente audiencia oral correspondiente a la apelación principal del caso YPF”.

Allí se detalla que para la semana próxima las partes acordaron 30 minutos de exposición oral por cada parte respecto de la apelación de Argentina y 10 minutos por parte en total para la apelación de los demandantes y la apelación cruzada condicional de YPF. Cabe remarcar que Preska dejó afuera del juicio a la empresa con su fallo de hace dos años, pero Burford apeló esa medida y esa apelación también será tratada ahora.

Además, Burford remarcó que si bien el gobierno de EEUU se manifestó en contra de que Argentina deba entregar las acciones de la petrolera (una de las derivas judiciales de la causa), “no ha adoptado ninguna posición ni presentado escritos respecto de la Apelación Principal”.

Sobre los próximos pasos del juicio, detallaron:

• Tras la audiencia oral, el panel del Segundo Circuito deliberará y redactará una opinión sobre el caso.
• No existe un plazo legal ni una convención que determine cuándo debe publicarse dicha opinión ni la sentencia correspondiente.
• Se considera razonable esperar que la opinión y la sentencia se publiquen entre varios meses y un año después de la audiencia oral.
• Dentro de los 90 días posteriores a la emisión de la opinión y la sentencia del Segundo Circuito (o dentro de los 90 días desde la resolución de cualquier pedido de reconsideración), cualquiera de las partes puede solicitar la revisión del fallo ante la Corte Suprema de los Estados Unidos.

“Es importante tener presente que Argentina suele intentar demorar los procesos judiciales y, si bien esos intentos no siempre tienen éxito, es ciertamente posible que se le concedan prórrogas respecto de algunos de los plazos establecidos en las reglas del tribunal”, dijo el fondo.

Burford destacó que dado que Argentina no cumplió con las condiciones impuestas por el Tribunal de Distrito para suspender la ejecución de la sentencia mientras se tramitaba la apelación, el fallo es ejecutable desde el 11 de enero de 2024. “El Tribunal de Distrito sigue siendo el tribunal estadounidense encargado de supervisar el proceso de descubrimiento de pruebas (discovery) en apoyo de la ejecución, así como otras actuaciones relacionadas con la ejecución”, dijeron.

En ese contexto, surgieron causas paralelas en el tribunal de Preska, como el mencionado pedido de entrega de las acciones, la idea de mostrar que el Estado y la empresa son lo mismo (alter ego), e intentos de iniciar embargos de activos de argentinos en otros países, entre otras medidas. Todas apuntan a lo mismo: cobrar o, al menos, iniciar una negociación.

A falta de dos ruedas cambiarias antes de las elecciones, el mercado sintió el poder de fuego del Tesoro de Estados Unidos para ganar la pulseada dolarizadora y calmar la tensión en el mercado con la venta de dólares, lo que llevó cierta «tranquilidad» a la City. 

En la práctica, los precios se mantuvieron estables, incluso bajaron las cotizaciones negociadas en el segmento de opciones y futuros.

Así, el dólar minorista se sostuvo en el mismo valor de $1.515 para la venta minorista en Banco Nación, mientras que el tipo de cambio mayorista se ubicó justo por debajo del techo de la banda de flotación, que en la actualidad es de $1.491,56, debido a que el Banco Central no intervino este miércoles, tras haber vendido u$s45,5 millones en la rueda previa.

Pero esto no fue «magia»: desde la City advierten a iProfesional que el Tesoro de Estados Unidos salió a vender fuerte en la rueda para calmar al mercado, a través de los bancos de inversión JP Morgan y Citi, a través de operaciones con las que se habrían volcado entre u$s400 millones y u$s500 millones.

De esta manera, el volumen operado en el mercado único de cambios (MULC) fue muy elevado, debido a que mostró un incremento del 10% respecto al operado el martes, totalizando u$s791 millones. Uno de los montos más altos de los últimos meses. 

Por lo tanto, el Tesoro de Estados Unidos ya desembolsó en las últimas dos semanas alrededor de u$s1.400 millones, y la coincidencia general del mercado es que seguirá jugando fuerte en las dos ruedas que faltan antes de las elecciones legislativas nacionales del domingo que viene.

«Hubo mucha demanda, se llevaban todo ante cada postura realizada», detalla Francisco Díaz Mayer, operador de ABC Mercado de Cambios.

Según Pablo Repetto, jefe de Research en Aurum, más allá del fuerte soporte de dólares del Tesoro de EE.UU., también ayudó a la tranquilidad del mercado que hubo un canje de deuda de bonos dólar linked, que son los que ajustan en base al movimiento del tipo de cambio, a los bancos, por parte del Banco Central, que vencían el 31 de octubre a cambio de otro título similar a más largo plazo.

«Hubo un mix de factores, pero evidentemente se siente la intervención de Estados Unidos, porque este miércoles se operó un volumen muy grande. Por lo que me extrañaría que sea de privados esa cantidad, porque no hay mucha disponibilidad de divisas», acota Repetto a iProfesional. 

Respecto a las operaciones en el mercado de opciones y futuros del Matba-Rofex, se evidenció una baja en todos los meses negociados, donde el precio convalidado para fin de octubre para el dólar mayorista fue $1.494, unos 6,5 pesos menos que en la previa.

En tanto, para noviembre se operó a $1.550, una baja de $11 respecto a la rueda anterior. Y para fin de diciembre se convalidó un dólar mayorista de $1.595, unos 14 pesos menos que el día anterior.

Qué se espera con el dólar antes de las elecciones

Los analistas consultados por iProfesional consideran que en las apenas dos ruedas que faltan antes de las elecciones se mantendrá el mismo esquema actual: continuará la alta demanda, y se neutralizará por los fuertes aportes de fondos de Estados Unidos.  

De acuerdo al último informe de Portfolio Personal Inversores (PPI), «la demanda dolarizadora del ‘retail’, ante la falta de ‘drivers’, no tiene por qué retraerse (típica de un escenario preelectoral)».

En este sentido, consideraron que «con el Tesoro norteamericano en la vereda de enfrente y un BCRA como ‘vendedor de última instancia’, la estrategia parece una sola estrategia: ‘aguantar’».

«La demanda sigue alta y no creo que cambie en los próximos días, y seguramente la intervención del Tesoro de EE.UU. se mantendrá», afirma a este medio Gustavo Quintana, analista de PR Cambios.

En ello concuerda Fernando Baer, economista jefe de Quantum: «Creo que seguirán más ventas, y se seguirá manteniendo el tipo de cambio en el techo de la banda».

También coincide Sebastián Menescaldi, economista y director asociado de la consultora Eco Go: «Esta situación va a seguir. Vamos a ver cuánto le cuesta al Gobierno y al Tesoro de Estados Unidos. A ello se suman las últimas encuestas publicadas, donde se polariza un poco más la situación y el resultado para el Gobierno creo que mejora».

Incluso, el economista Ricardo Arriazu salió a afirmar que: «La economía tiene equilibrio macroeconómico, pero hay una gran pulseada con respecto al dólar. ¿Cuáles son los escenarios? En primer lugar, con las elecciones en días, no hay duda de que el Gobierno va a hacer lo imposible para que el tipo de cambio no se mueva, porque esa es la clave del programa económico».

Mientras tanto, al mercado no le alcanzó la aprobación del swap con Estados Unidos de u$s20.000 millones, ni las propias palabras de apoyo de Donald Trump, debido a que en los primeros 15 días de octubre la salida de depósitos en pesos superó los $8 billones, en el que se estima que se habrían dolarizado en un equivalente de u$s5.700 millones.

Por lo que la demanda dolarizadora continúa siendo elevada, sobre todo luego del gran volumen operado este miércoles.

Por lo pronto, el ministro de Economía, Luis «Toto» Caputo, salió este martes a reafirmar que «no pasará nada con el dólar», que seguirá el mismo esquema de bandas cambiarias y que «estamos en un nivel de tipo de cambio bueno, no hay atraso. No podríamos tener récord de exportaciones con un tipo de cambio atrasado».

En este sentido, Arriazu marcó dos escenarios posibles para después de los comicios. 

«Después de las elecciones pueden darse dos escenarios. En el primero, el Gobierno obtiene al menos un tercio de los escaños en alguna de las cámaras, lo que le permitiría evitar un juicio político y sostener sus vetos. Con ese respaldo y el apoyo de Estados Unidos, la economía cambia de la noche a la mañana», indicó el economista.

En cambio, advirtió que si el oficialismo no logra ese piso legislativo, el respaldo de Washington podría desaparecer, porque ese apoyo «no está destinado a financiar el gasto, sino a facilitar la resolución de los compromisos de deuda de corto plazo».-