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ECONOMIA

Mal momento para comprar un departamento de pozo: el costo se multiplicó por 3 en 5 años

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Los departamentos en pozo atraviesan una crisis sin precedentes en Argentina. Un relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop confirmó que este tipo de unidades registra una demanda mínima, golpeada de lleno por la disparada del costo de construcción.

El panorama es desolador para este segmento. En dólares, construir se encareció casi tres veces respecto de hace cinco años. El resultado marca un giro radical en el mercado: lo que históricamente era la opción más económica para los compradores, hoy se convirtió en la más cara.

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La demanda actual se concentra de manera abrumadora en otros segmentos del mercado inmobiliario. Las unidades en pozo quedaron relegadas a un lugar marginal, una caída que refleja el nuevo mapa de preferencias de los compradores argentinos.

Las cifras que revelan el desplome de la demanda

El relevamiento de Zonaprop expone números contundentes sobre este cambio estructural. El 78% de las búsquedas para compra de propiedades se orienta a unidades usadas, mientras que el 20% apunta a viviendas a estrenar.

En contraste, solo el 2% de la demanda se dirige a departamentos de pozo. Esta cifra refleja con claridad la pérdida de atractivo de un segmento que supo liderar las preferencias de inversores y compradores.

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La tendencia se profundizó en los últimos meses de forma dramática. Según los datos correspondientes al tercer trimestre de 2025, en septiembre apenas el 1,3% de la demanda total se canalizó hacia unidades en pozo.

Dos años atrás, en 2023, ese porcentaje alcanzaba el 5%, lo que marca una caída sostenida y pronunciada del segmento. El informe explicó que este comportamiento está directamente relacionado con la evolución de los precios y los costos asociados a la construcción.

El metro cuadrado en pozo se convierte en el más caro

Uno de los datos más impactantes del informe es que los departamentos en pozo pasaron a ser los más caros del sector inmobiliario. En lo que va de 2025, este segmento acumuló un incremento del 9,13%, llevando el valor del metro cuadrado a 3.056 dólares.

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De este modo, las unidades en pozo superaron incluso a los departamentos a estrenar. El valor promedio de estas últimas se ubica en 2.906 dólares por metro cuadrado, posicionándose como el segundo segmento más caro.

Para Zonaprop, este fenómeno marca una inversión de la lógica histórica del mercado inmobiliario argentino. La diferencia de valor entre las unidades a estrenar y las de pozo alcanza el 5%, a favor de las propiedades ya terminadas.

«Históricamente, el valor en pozo era más bajo para compensar el riesgo y la espera del producto terminado», remarcaron desde el portal. Sin embargo, a partir de octubre de 2024, esta relación se revirtió completamente.

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El impacto devastador del costo de construcción

El trasfondo de este cambio estructural está directamente vinculado al aumento del costo de construcción medido en dólares. El costo registró una suba del 4,7% en noviembre y acumula un incremento del 105% desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023.

Esto implica que construir hoy cuesta casi tres veces más que hace cinco años, durante el período de pandemia. La escalada de precios transformó por completo las reglas del juego en el sector inmobiliario.

Frente a este escenario, las unidades a estrenar comenzaron a resultar más económicas que las unidades en pozo. Estas propiedades fueron construidas con costos de materiales y mano de obra de dos o tres años atrás, cuando los valores eran significativamente más bajos.

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En paralelo, las propiedades usadas se consolidaron como una alternativa más estable y negociable. Especialmente en el último año, este segmento ganó protagonismo entre compradores que buscan certeza de precios y disponibilidad inmediata.

El mercado inmobiliario argentino vive así una transformación que redefine las preferencias de compra. Los departamentos en pozo, otrora favoritos de inversores, enfrentan un futuro incierto mientras el costo de construcción continúa su escalada implacable.

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ECONOMIA

Riesgo país, mercado de capitales y vencimientos de deuda: ¿Argentina seguirá el camino de Ecuador?

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Argentina’s President Javier Milei and his Ecuadorean counterpart Daniel Noboa pose for a photograph at the Casa Rosada presidential palace, in Buenos Aires, Argentina, in this undated handout image, obtained by Reuters on August 21, 2025. Argentina Presidency/Handout via REUTERS ATTENTION EDITORS – THIS IMAGE HAS BEEN SUPPLIED BY A THIRD PARTY NO RESALES. NO ARCHIVES

Aunque la propuesta de dolarizar la economía, como en su momento había hecho Ecuador, fue central en la campaña electoral 2023 del hoy presidente Javier Milei, ya poco se habla sobre el tema, que quedó envuelto en conceptos como “dolarización endógena” y “competencia de monedas”.

Sin embargo, una reciente acción del gobierno ecuatoriano que encabeza el presidente Daniel Noboa, afín a Milei, como evidencia la foto de arriba, fue interpretada como un anticipo de lo que podría hacer el gobierno argentino para afrontar los vencimientos de deuda en dólares del próximo 9 de junio, unos USD 4.500 millones “brutos”.

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Así al menos lo interpretó Quantum en un análisis titulado: “Reciente emisión de deuda de Ecuador: ¿Sigue Argentina?”.

El lunes pasado Ecuador colocó deuda en el mercado internacional por USD 4.000 millones, en una operación varias veces sobre-suscripta, al punto que recibió ofertas por USD 18.000 millones.

“El objetivo fue recomprar bonos con vencimientos en 2030 y 2035, reduciendo costos y extendiendo plazos. La operación se estructuró con la emisión de dos bonos, uno con vencimiento en 2034 por USD 2.200 millones y otro en 2039 por USD 1.800 millones. Al martes 28 de enero, los rendimientos eran 8,43% anual –duration de 5,6- y de 8,79% –duration de 7,57-, respectivamente. Ecuador sale a colocar deuda internacional luego de 7 años de no haber realizado operaciones en el mercado voluntario. Este evento podría abrir un nuevo canal financiero para el soberano argentino, lo cual, de concretarse, bajaría su dependencia a la asistencia extraordinaria de organismos internacionales y de países”, dice el más reciente informe semanal de la consultora.

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Quantum destaca algunas diferencias. Por caso, que la economía ecuatoriana es un quinto de la argentina, tiene una matriz productiva muy apoyada en la industria petrolera y un sistema financiero dolarizado. Pero también que ambos países “comparten episodios de gran incertidumbre política y defaults de la deuda pública -son los únicos dos países que defaultearon sus deudas en 2020”.

Otra similitud es que se cuentan entre los países que más veces recurrieron al FMI, aunque allí también hay “diferencias y particularidades”, dice el informe. Al respecto, recuerda que en 2021 Ecuador llegó a un acuerdo con el FMI por un programa que fue bien recibido, un caso muy distinto al programa de Argentina de 2022.

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La cuestión es que desde fines de 2023 la correlación entre los niveles de riesgo-país de la Argentina y Ecuador es clara, como muestra un gráfico del informe (ver arriba).

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Quantum precisa que el próximo 9 de julio el gobierno de Milei debe afrontar vencimientos de deuda soberana “por alrededor de USD 4.500 millones (brutos)” y enlaza esa cuestión con la decisión del BCRA de comprar -y acumular- reservas internaciones por más de USD 1.000 millones realizadas en enero, que contribuyó a que el riesgo país perforara los 500 puntos básicos, no muy lejos de los 414 puntos de riesgo país de Ecuador. De cualquier manera, acota, “el spread de la deuda soberana de Argentina sigue siento alto si se lo compara con otros países de la región, como el de Brasil, actualmente por debajo de 200 puntos.

Lo más importante, según el informe, es que la operación ecuatoriana muestra la existencia de una “ventana de oportunidad” y genera expectativas sobre la posibilidad de que Argentina siga el mismo camino, algo que desde hace varios años no estaba disponible. “De ser así -concluye- la baja del riesgo país podría también profundizarse, generando un círculo virtuoso en esta materia”.

Los bonos ecuatorianos tienen rendimientos de 8,75 y 9,25% y los ingresos se usarán para recomprar bonos precios, en particular “notas” que venden en 2030 y 2035. La calificadora Standard & Poor’s asignó un ranking “B-/B” a la emisión, con un panorama “estable”.

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En la Argentina, voceros del gobierno dicen que no hay apuro por emitir y que la meta es llegar antes a un riesgo-país inferior a 400 puntos. Mientras tanto, el Banco Central sigue acumulando reservas, favorecido por compras “en bloque” de dólares de las emisiones de bonos corporativos y provinciales, que establecen e implican un riesgo país estimado entre 430 y 450 puntos básicos. En la semana que pasó, Córdoba emitió un bono por USD 800 millones a 9 años, con una tasa anual del 8,95%. Parte de los fondos se destinará recomprar deuda de corto plazo, una estrategia similar a la de Ecuador.



Diplomacy / Foreign Policy,South America / Central America,BUENOS AIRES

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ECONOMIA

Fiebre del oro: ¿Caputo debe aprovechar y vender las tenencias del BCRA para embucharse de dólares?

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La nueva «fiebre del oro» en la que están embarcados inversores y bancos centrales de todo el mundo está generando un incipiente debate en Argentina: ¿conviene vender ahora, cuando el precio está alto, o hay que redoblar la apuesta por el metal?

El disparador del debate fue la constatación de que el gran incremento en las reservas del BCRA no habría sido posible si no fuera por la apreciación de sus reservas de oro. Hablando en plata, las reservas brutas estarían ahora en torno de u$s43.500 millones, en vez de las u$s45.800 actuales. Y las reservas netas, hoy casi en cero, seguirían en rojo por más de u$s2.000 millones.

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El motivo es la acelerada apreciación del oro: las reservas del BCRA aumentaron su valor -medido en dólares- un 28% en los últimos tres meses. El punto es que no hay consenso respecto de si hay margen para que continúe subiendo o si el mercado está en las vísperas de un ajuste en el precio.

Después de todo, la suba del oro no es más que la contracara del debilitamiento del dólar, provocado por las políticas de Donald Trump, que promueve una expansión monetaria y ha mantenido una agria pelea con el presidente de la Reserva Federal, Jerome Powell, a quien acusa de llegar tarde y quedarse corto con los recortes de tasas de interés.

Sin embargo, el nombramiento del nuevo titular de la Fed, Kevin Warsh, que asumirá en mayo, no fue mal recibido por el mercado. Aunque se presume que el funcionario comparte la línea de Trump sobre el recorte de tasas, hay una confianza generalizada por su experiencia durante el pánico financiero de 2008.

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Y, justamente, una prueba de esa confianza fue una caída del oro en los mercados de futuros, donde la depreciación llegó a 7% en una sola jornada.

¿Nuevo orden o nueva burbuja?

Quienes argumentan en favor de que todavía el oro tiene margen de suba se basan en un dato irrefutable: la producción mundial de este metal crece al 2% anual, mientras que el precio lo ha hecho un 85% el año pasado.

Y bancos de inversión globales como Deutsche Bank y Goldman Sachs prevén que pueda continuar hasta la zona de u$s6.000 dólares por onza, lo que implica una suba de un 20% adicional este año.

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Otros bancos influyentes, como el Morgan Stanley y el Societé General argumentan que la suba ocurrirá si se confirman los temores de una inflación internacional más alta.

Pero, en definitiva, como ocurre en todos los mercados, lo que explica la suba en la cotización es el aumento de la demanda, que en este caso está determinada por un cambio de estrategia en los banqueros centrales del mundo. Es así que en potencias como China, India y Rusia se tomó la decisión de diversificar las reservas, con una menor tenencia de dólares, que empieza a ser sustituido por otros activos, especialmente oro y plata.

Pero también los inversores individuales han influido en la demanda, sobre todo por el protagonismo de los fondos de inversión conocidos como ETF, accesibles a pequeños ahorristas -y que también están ahora disponibles en el mercado de capitales argentino-. Estos fondos compraron el año pasado 800 toneladas, un 16% de la demanda mundial.

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Y surge inevitable el interrogante de si se está ante una nueva burbuja especulativa que inevitablemente esté destinada a una corrección bajista. No sería la primera vez, y de hecho ya hubo caídas abruptas en crisis financieras de la historia reciente.

En este momento, lo que reina es la incertidumbre: hay quienes argumentan que el cambio es estructural y corresponde a un nuevo orden mundial en el que el dólar pierde su condición de moneda de intercambio comercial y reserva mundial de valor. Pero también hay analistas que tienden a ver el debilitamiento del dólar como una situación más coyuntural, y que tenderá a corregirse -ya sea porque Trump tenga razón en que un dólar más débil impulsará las exportaciones estadounidenses, o bien porque cambie el escenario político tras las elecciones legislativas de noviembre-.

Activo dorado, deuda en dólares

En todo caso, lo que se discute en Argentina es si el presidente del BCRA, Santiago Bausili, debería seguir apostando a una valorización de sus tenencias en oro o si, adelantándose a una posible corrección del precio, debería «realizar la ganancia» y mantenerse en activos más ligados al dólar.

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La venta es defendida por algunos de los analistas financieros más influyentes, como el ejecutivo bancario conocido por el seudónimo «Juancito Nieve». Su argumento es que se produce un «descalce» en el balance del BCRA, al tener una porción significativa del activo en oro mientras los pasivos están nominados en dólares.

Y, efectivamente, los pagos de deuda que debe cancelar el Tesoro -para lo cual le compra dólares al BCRA-, los Bopreales para compensar a los importadores, las asistencias del FMI y otros organismos internacionales, los préstamos «repo» que vencen este año, todo implica dólares. Es un punto que llevó a varios analistas a considerar como un buen negocio la venta del oro mientras continúe en precios altos.

Si la reacción inicial a la baja que tuvo el oro este viernes se consolidara como un quiebre de tendencia, entonces las reservas netas del Banco Central corren el riesgo de recortar la suba de las últimas semanas e incluso de volver a la zona negativa.

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Pero hay muchas opiniones en contrario. Para empezar, claro, de parte de quienes creen que la debilidad del dólar no es coyuntural sino parte del nuevo orden global, y que por eso Bausili debería imitar a sus colegas del resto del mundo, que siguen comprando oro.

En qué puede invertir Bausili

El otro tema en debate reside en cuál sería el destino de los dólares obtenidos por una eventual venta del oro. Una posibilidad sería el uso para el pago de los próximos vencimientos de deuda. Tiene a favor el punto de que se deba recurrir en menor medida al crédito internacional -a una tasa probablemente en torno de 8,5%-, pero implicaría también un sacrificio de las reservas, lo que podría implicar desavenencias con el Fondo Monetario Internacional.

También está la posibilidad de invertir en otros activos, pero surge la misma duda que con el oro: nadie asegura que no puedan tener una súbita pérdida de valor. Jorge Carrera, ex director del BCRA en el gobierno peronista, argumentó que comprar monedas como el euro o los DEGs del FMI tienen el inconveniente de la baja liquidez.

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Y también desconfía de los bonos emitidos por Estados Unidos: «Con los Treasury hay una cuestión clave: rinden poco y, sobre todo, concentrás aun más el riesgo de tus reservas en una sola moneda. No es el principio de administración de reservas básico», observa.

Otros economistas notaron que, en esta crisis del dólar, se cuestionaron mitos como el Bitcoin y otras criptomonedas como nueva reserva de valor. Un reporte de la consultora Outlier destaca que mientras el oro subía, el Bitcoin se mostró volátil. «Las criptomonedas no se comportan como coberturas de eventos riesgosos y lo sucedido en lo que va del año es otra prueba de ello. Por el momento, los criptoactivos se vienen comportando como activos de riesgo (o incluso peor que los de riesgo) más que como resguardos», señala la consultora dirigida por Gabriel Caamaño.

¿Ganancia financiera o costo político?

Pero hay también quienes hacen un cálculo político de esa jugada: si se mantiene el oro y cae de precio, el gobierno no sufrirá recriminaciones, porque se mantuvo dentro de la corriente mayoritaria; en cambio, si vende y el oro sigue al alza, la consecuencia será la acusación de un grave error de política económica.

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Es un punto no menor, si se consideran las críticas que ya en julio de 2024 recibió el ministro Toto Caputo, por usar el oro para un swap. La operación motivó un pedido de informes del Congreso y acusaciones sobre «pérdida de soberanía».

Caputo justificó aquel movimiento con esta argumentación: «Hoy tenés oro en el Banco Central, que es como si tuvieras un inmueble adentro, que no lo podés usar para nada. En cambio, si vos tenés eso afuera, le podés sacar un retorno. Y la realidad es que el país necesita maximizar los retornos de sus activos. Tenerlo encerrado en el Central sin hacer nada para el país es negativo. Es mejor tenerlo custodiado afuera, donde te pagan algo».

Sin embargo, la polémica nunca se cerró, y hasta el día de hoy hay analistas opositores al gobierno que ponen en duda la existencia real de activos en oro por parte del BCRA.

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Lo cierto es que, de momento, no parece haber condiciones políticas para que el gobierno decida vender el oro caro, a contracorriente de los principales bancos centrales.

El costado «trader» de Caputo podría tentarlo a realizar esa ganancia. Pero, al mismo tiempo, sabe que el momento actual de altas reservas y bajo índice de riesgo país podría no durar mucho tiempo, por lo que es probable que atienda a quienes le piden aprovechar la «ventana de oportunidad» para salir a tomar crédito en dólares a tasas de un dígito.

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ECONOMIA

Con ayuda de Estados Unidos: cómo hará la Argentina para pagar este lunes 878 millones al FMI

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Luego de concretar el pago a los bonistas por USD 4.200 millones a comienzos de enero mediante un préstamo de bancos internacionales, el ministro de Economía, Luis Caputo, enfrenta un nuevo desafío: un vencimiento con el Fondo Monetario Internacional (FMI) por USD 878 millones. En un contexto de reducción de los depósitos en dólares del Tesoro en el Banco Central, la semana pasada se realizó una operación con el Tesoro de Estados Unidos que anticipa la modalidad en que se efectuaría el pago.

En el primer día hábil de febrero, Argentina tiene un pago en concepto de intereses por USD 878 millones. El dato surge del sitio oficial del Fondo, que informa del vencimiento de 605,7 millones de Derechos Especiales de Giro (DEGs, unidad de cuenta que, además de la moneda de EEUU incluye al euro, el yen, la libra esterlina y el yuan). La relación actual es de 1,45 dólares por DEG, por lo que el pago equivale a USD 878 millones.

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Según pudo saber Infobae, la semana pasada, Argentina le compró al Tesoro de Estados Unidos Derechos Especiales de Giro (DEG) por una cifra suficiente para completar el pago con el FMI.

“Tiene que ser una operación bajo el swap; no hay otra forma de que haya operaciones a través del EFS (Fondo de Estabilización Cambiaria). El hecho de que se entreguen DEGs y no dólares es una cuestión formal”, comentó una fuente que pasó por el Ministerio de Economía.

Como precedente está el pago al FMI de octubre pasado, que fue parte de los USD 2.500 millones que se desembolsaron, y luego se pagaron. “Esta vez debería ser lo mismo: el Gobierno necesita pagarle al Fondo y, si no quiere usar reservas, vuelve a obtener un desembolso bajo el swap, que es para lo que está”, remató.

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Pero hay quienes consideran que se puede tratar de una operación para mostrar que las reservas aumentan o para no tener que descontar. “Cuando se definió el acuerdo con el FMI y las metas de reservas se fijaron, no existía el swap, entonces no había ajustes por deuda con Estados Unidos”, marcó.

Se trata del primer pago del año de Argentina con el FMI. En 2026, los vencimientos con el organismo suman 3.218,6 millones de DEGs, hoy equivalentes a USD 4.667 millones. La última estación de ese calendario es un pago de 250 millones de DEGs (hoy USD 362 millones) el 24 de diciembre, en vísperas de Navidad, como detalla el organismo en su página web.

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Los depósitos del Tesoro en el Banco Central, al miércoles pasado —última fecha de publicación del informe diario del BCRA— equivalían a USD 156,2 millones ($225.312 millones convertidos al tipo de cambio de la fecha $1.442,6959), con lo que a Economía le faltarían casi USD 670 millones.

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Se trata de una situación de los últimos días, porque el 20 de enero los depósitos del Tesoro en el BCRA pasaron del equivalente a USD 70,2 millones ($100.445 millones convertidos a $1.431,06) a USD 349,2 millones y en los últimos días cayeron tras el pago a otros organismos internacionales, según confirmaron fuentes oficiales del Palacio de Hacienda.

Este lunes, primer día hábil posterior al vencimiento, la cuestión es si el giro se hará “en tiempo y forma”, como aseguran desde Economía, y cómo se integrará el monto necesario.

Con el resultado de la última licitación, en la que la Secretaría de Finanzas logró un rollover de 124%, no se liberaron pesos al mercado y los depósitos del Tesoro en moneda nacional quedaron en $2,3 billones.

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El viernes, el Banco Central
El viernes, el Banco Central compró USD 32 millones y las reservas brutas se ubicaron en USD 45.779 millones.

“Para efectuar el pago al FMI también se pueden utilizar pesos para comprarle dólares al Central, pero eso comprometería las próximas licitaciones de deuda pública, luego de que la semana pasada se convalidaran tasas del 3% mensual en la Letra del Tesoro Nacional Capitalizables en Pesos (Lecap) con vencimiento en marzo», comentó off the record un economista. “Los dólares para pagarle van a aparecer, aunque sea para hacer un puente entre que pagan y cobran”, aseguró. Sucede que el Gobierno aún debe recibir un último desembolso del FMI, por USD 1.000 millones.

Para Lucio Garay Mendez, economista de Eco Go, el hecho de que hasta el momento no se sepa cuándo llegan a la Argentina los enviados del FMI era un indicador firme que la Argentina pagaría, como lo hará, el vencimiento este mismo lunes, sin esperar a la revisión de los técnicos del Fondo.

“Generalmente, hay un periodo de gracia para un pago; no es que si no lo cumplís en el vencimiento estricto, entrás en default con el Fondo; ha habido muchas veces que se ha retrasado un pago”, sostuvo un exfuncionario de Hacienda, quien no cree que haya cambios en el cronograma de pagos durante la segunda revisión del acuerdo, que supone insumirá todo el mes de febrero. Además de los depósitos en el Banco Central, recordó, Economía cuenta con depósitos en el Banco Nación Argentina (BNA). “El Tesoro siempre está al filo de la navaja”, comentó.

No hay, por el momento, fechas exactas de cuándo llegará a Buenos Aires, Argentina, la misión por parte del organismo internacional. Días atrás, durante la participación en el Foro Económico Mundial, el ministro Caputo, tuvo un breve intercambio con la titular, Kristalina Georgieva, que derivó en una publicación en la red social X.

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Pese a ello, lo que sí se sabe es dónde se van a poner los ojos de los enviados del FMI: la meta de acumulación de reservas internacionales netas que se incumplió a pesar del recorte de los objetivos en la revisión anterior.

Antes de la primera revisión, el BCRA debía finalizar el cuarto trimestre del 2025 con reservas netas positivas por USD 2.400 millones, pero luego la meta se cambió a USD 2.600 millones negativos. A pesar de ello, el equipo económico no logró cumplirla, en gran parte por la política cambiaria que se autoimpuso de no comprar reservas hasta que toque el piso de la banda, pero también -en menor medida- por las que vendió para contener el dólar en la previa de las elecciones legislativas.

Pero ahora Bausili llega mejor a la revisión. En las últimas 15 jornadas, el BCRA compró USD 978 millones. Con ello, las reservas brutas, que no contemplan los pasivos, treparon hasta los USD 45.561 millones, con un incremento diario de USD 162 millones, alcanzando un nivel que no se registraba desde mediados de septiembre de 2021.

“Fue un placer tener un breve intercambio con Luis Caputo en Davos. Elogié el sólido desempeño de la economía argentina y el progreso en la acumulación de reservas”, publicó Georgieva en X junto con una foto con el ministro argentino. Lo que tuvo la respuesta al instante de Caputo, quien afirmó: “Gracias a vos, Kristalina Georgieva. Seguiremos trabajando para hacer grande a Argentina nuevamente”.

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Sin lugar a dudas, el Fondo va a concebirle un nuevo waiver (dispensa) a la Argentina por incumplir con la meta de acumulación de reservas; la pregunta es en cuánto se va a fijar el nuevo objetivo. Al momento, en los pasillos del quinto piso del Palacio de Hacienda no dan definiciones de cuándo llegaría la comitiva más allá del genérico “febrero”.



LEGACY: Financials (TRBC),Financials (TRBC level 1),South America / Central America,Buenos Aires

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