La suba sostenida de las expensas y el deterioro del poder adquisitivo están impactando de lleno en los edificios de la Ciudad de Buenos Aires. Con una expensa promedio que supera los $316.000 y niveles de morosidad que ya alcanzan el 31% en CABA —con picos aún más elevados en zonas turísticas— los consorcios comienzan a sentir con fuerza el efecto financiero y social de una deuda que no deja de expandirse.

El fenómeno no es nuevo, pero sí más profundo que en años anteriores. Lo que antes era un atraso circunstancial en los pagos hoy empieza a consolidarse como una problemática estructural que compromete la administración cotidiana de los edificios.

Aumentos, desaceleración y límite de pago

Tras un 2024 marcado por fuertes incrementos, 2025 mostró cierta desaceleración en el ritmo de las subas. Sin embargo, esa moderación no alcanzó para recomponer la capacidad de pago de propietarios e inquilinos.

El desfasaje entre inflación y actualización de costos, la reducción de subsidios y el peso creciente de salarios y servicios básicos configuraron una estructura de gastos cada vez más difícil de sostener para muchos hogares. En ese contexto, las expensas dejaron de ser un gasto secundario para transformarse en un compromiso central dentro del presupuesto familiar.

Cuando la morosidad supera el 25% del total de unidades, los efectos comienzan a sentirse rápidamente: se reducen los fondos de reserva, se postergan tareas de mantenimiento y aumentan las fricciones entre vecinos. La tensión interna escala a medida que los números dejan de cerrar.

Un cambio estructural en los consorcios

Para Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y fundador de Simple Solutions, el problema revela una transformación más profunda en la dinámica de los consorcios.

«Las expensas dejaron de ser un gasto administrativo más y pasaron a competir directamente con el alquiler o la cuota del crédito. Cuando eso ocurre, la morosidad deja de ser excepcional y se vuelve estructural», sostiene.

Desde su perspectiva, el aumento de costos no puede analizarse únicamente en clave inflacionaria. Existen componentes rígidos que presionan de manera constante y que son difíciles de negociar.

«Hay tres factores que impactan fuerte: salarios, servicios públicos y mantenimiento técnico. Si el edificio no revisa cómo consume y cómo contrata, cualquier aumento externo repercute sin amortiguación», explica.

Impacto en el valor de las propiedades

La morosidad creciente no solo afecta la administración diaria, sino también la percepción de valor de los inmuebles. Según Eliçagaray, un consorcio con altos niveles de deuda pierde previsibilidad financiera, lo que influye directamente en decisiones de alquiler, venta o inversión en mejoras.

«La salud financiera del edificio empieza a ser un dato tan relevante como la ubicación», advierte.

En otras palabras, la situación económica del consorcio se convierte en un factor determinante al momento de evaluar una propiedad, algo que hasta hace pocos años tenía un peso menor en el análisis inmobiliario.

Tecnología y eficiencia como herramientas de contención

Frente a este escenario, la incorporación de tecnología aparece como una posible vía para recuperar eficiencia y transparencia en la gestión.

«Medir consumos en tiempo real, automatizar sistemas de iluminación o calefacción, digitalizar la administración y transparentar gastos no es un lujo. Es una forma concreta de reducir costos y, sobre todo, de generar confianza entre vecinos», plantea el especialista.

La optimización del consumo energético y la profesionalización de la administración pueden contribuir a amortiguar parte del impacto externo, especialmente en edificios con estructuras de gasto rígidas.

El desafío cultural de la vida en comunidad

Más allá de los números, Eliçagaray subraya una dimensión cultural del problema. La participación activa de los propietarios resulta clave para evitar que los costos se disparen.

«Cuando los propietarios se desentienden, el edificio se encarece. Administrar un consorcio no es solo pagar una expensa: implica involucrarse, controlar y planificar. La indiferencia termina siendo mucho más costosa que cualquier inversión en eficiencia», remarca.

Con niveles de deuda que ya generan preocupación entre administradores y cámaras del sector, el debate sobre cómo sostener la vida en comunidad en un contexto económico adverso recién comienza.

El desafío, concluye, no es únicamente financiero. Se trata de preservar el patrimonio y la convivencia. Si no se actúa a tiempo, el deterioro no será solo contable, sino también estructural, afectando tanto el valor de las propiedades como la calidad de vida dentro de los edificios.

Durante el primer mes de 2026, el intercambio comercial argentino alcanzó un superávit de USD 1.987 millones, cifra que representa una mejora sustancial en comparación con el saldo positivo de USD 162 millones registrado en enero del año anterior. De acuerdo con el informe oficial del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), este resultado consolida una tendencia favorable al marcar el vigésimo sexto mes consecutivo con saldo positivo para la balanza comercial del país. El valor total del intercambio comercial, que suma exportaciones e importaciones de bienes, ascendió a USD 12.128 millones, lo que implicó un incremento interanual del 3,9%.

Una pérdida económica estimada de USD 575 millones, millones de personas afectadas por la interrupción de la producción y el transporte, y miles de turnos médicos suspendidos figuran entre los principales efectos del paro general del 19 de febrero, según cálculos y estimaciones del Gobierno nacional. La Oficina de Respuesta Oficial, a través de su cuenta institucional, difundió un informe con cifras sobre las consecuencias de la medida de fuerza, que paralizó durante 24 horas sectores clave en todo el país.

Según los datos difundidos por el Ejecutivo, la pérdida económica total alcanzó los USD 575 millones. Este monto surge de “una pérdida económica estimada” y contempla un “nivel de acatamiento promedio de entre el 30% y el 50%, según la actividad y la región”, de acuerdo con las cifras oficiales. La interrupción de actividades productivas, comerciales, logísticas y de servicios por el paro tuvo un impacto directo y cuantificable en la economía.

En el informe divulgado por la Oficina de Respuesta Oficial, se señala: “El paro general del 19 de febrero generó una pérdida económica estimada en USD 575 millones, considerando un nivel de acatamiento promedio de entre el 30% y el 50%, según la actividad y la región”.

El sector del transporte resultó especialmente afectado, con más de 5 millones de personas imposibilitadas de movilizarse. El reporte oficial detalla: “Más de 5 millones de personas se vieron afectadas por la paralización del transporte público: más de 1 millón de pasajeros en trenes, 4 millones en colectivos del AMBA y cerca de 100.000 pasajeros aéreos”. Esta interrupción perjudicó la movilidad diaria y tuvo efectos en cadena en otras ramas de la actividad.

El Gobierno estimó que “solo en el sistema de transporte, las pérdidas directas alcanzaron los USD 5 millones”, cifra que se suma a la caída de productividad generada por millones de trabajadores que no lograron llegar a sus puestos o vieron disminuida su jornada laboral. La Oficina de Respuesta Oficial precisó: “Solo en el sistema de transporte, las pérdidas directas alcanzaron los USD 5 millones, a lo que se suma la caída de productividad generada por millones de trabajadores que no pudieron llegar a sus puestos de trabajo o vieron reducida su jornada laboral”.

La paralización del transporte público provocó además un efecto dominó en otros sectores: comercios abiertos con baja clientela, interrupción de la logística, bancos cerrados en gran parte del país, suspensión de trámites administrativos y afectación directa al sistema de salud.

El informe del Gobierno detalla: “El freno del transporte tuvo efectos en cadena: comercios abiertos con una fuerte caída de clientela, logística interrumpida, bancos cerrados en gran parte del país, suspensión de trámites administrativos y afectación directa al sistema de salud”.

El sistema sanitario nacional también sintió el impacto de la huelga. Según la Oficina de Respuesta Oficial, “casi 8.000 turnos médicos en hospitales nacionales” se cancelaron durante la jornada. El comunicado oficial especificó que “se cancelaron casi 8.000 turnos médicos en hospitales nacionales, correspondientes a 5.500 turnos diarios en hospitales SAMIC y 2.370 en hospitales nacionales, lo que representa una pérdida estimada de $100 millones de pesos en un solo día para el sistema de salud nacional”.

La suspensión de estos turnos implicó que “miles de personas con problemas de salud no pudieron atenderse ni acceder a prestaciones médicas programadas, tanto en hospitales nacionales como provinciales”, según la información difundida por la Oficina de Respuesta Oficial.

El análisis difundido por el Gobierno hizo hincapié en que el perjuicio económico y social “no recayó sobre dirigentes ni sobre la casta sindical, sino sobre los argentinos de bien —trabajadores, estudiantes, pacientes, comerciantes y pymes—, que vieron afectada su rutina diaria y su capacidad de producir, trabajar y atender necesidades básicas”.

El comunicado oficial atribuye a la medida de fuerza un carácter infructuoso, con las siguientes palabras: “La medida de fuerza fue en vano: el Congreso de la Nación no se dejó amedrentar y aprobó la Ley de Modernización Laboral en ambas cámaras. De este modo, la República Argentina finalmente ha saldado una deuda histórica al modernizar su sistema de relaciones laborales”.

Las estimaciones oficiales subrayan la magnitud del impacto en la vida cotidiana de un amplio sector de la población. “Más de 5 millones de personas se vieron afectadas por la paralización del transporte público”, reiteró la Oficina de Respuesta Oficial, con una afectación directa sobre quienes dependen de estos servicios para desplazarse a sus trabajos, centros de estudio o instituciones sanitarias.

El reporte gubernamental también cuantificó la afectación a pasajeros aéreos, con “cerca de 100.000 pasajeros aéreos” que no pudieron volar, y a usuarios de trenes y colectivos, especialmente en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), donde “4 millones” de personas resultaron perjudicadas.

En el sector productivo, el informe oficial remarcó la caída de la productividad como resultado de la imposibilidad de que “millones de trabajadores” lleguen a sus puestos o cumplan sus tareas de forma habitual.

Por su parte, la interrupción de la logística complicó el abastecimiento de productos y la operatoria comercial en diversos puntos del país. La Oficina de Respuesta Oficial incluyó la afectación a bancos y la suspensión de trámites administrativos como parte del efecto dominó generado por la paralización del transporte.

El sector salud experimentó una de las consecuencias más graves, con “casi 8.000 turnos médicos cancelados en hospitales nacionales”, lo que generó una pérdida estimada de “$100 millones de pesos en un solo día para el sistema de salud nacional”. Miles de personas quedaron sin acceso a prestaciones médicas programadas, tanto en la red hospitalaria nacional como en los hospitales provinciales.

El análisis oficial concluyó su repaso de los datos con una referencia a la sanción de la Ley de Modernización Laboral. Según la Oficina de Respuesta Oficial, “el Congreso de la Nación no se dejó amedrentar y aprobó la Ley de Modernización Laboral en ambas cámaras”, lo que permitió a la República Argentina “saldar una deuda histórica al modernizar su sistema de relaciones laborales”.

A lo largo del informe, el Gobierno enfatizó que el costo económico y social del paro recayó sobre “trabajadores, estudiantes, pacientes, comerciantes y pymes”, quienes vieron interrumpida su rutina diaria y su capacidad para producir, desplazarse y satisfacer necesidades básicas.

Las cifras y frases citadas en este artículo corresponden exclusivamente a los cálculos, estimaciones y declaraciones oficiales difundidas por la Oficina de Respuesta Oficial, canal institucional del Gobierno nacional.