El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires muestra variaciones significativas según el barrio. A pesar de la estabilización observada en los últimos dos meses, los precios continúan con valores elevados en ciertas zonas, mientras que otras se presentan como opciones más accesibles.

Atraviesa un período de cambios significativos, marcado por ajustes económicos, transformaciones legislativas y una inflación (recién comenzó a reducirse desde agosto último) que afecta tanto a propietarios como a inquilinos. Aunque la inercia inflacionaria ya no pega tanto, los nuevos acuerdos comienzan a firmarse con valores que se incrementaron por debajo de este desacople económico.

Un informe reciente del Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) detalla el estado actual de los precios de los alquileres de departamentos.

Precios promedio de los departamentos y variaciones

• 1 ambiente (también llamado monoambiente): $390.000 por mes, con un incremento interanual del 56%.
• 2 ambientes: $480.000 por mes, con un alza interanual del 60%.
• 3 ambientes: $692.500 por mes, con un aumento interanual del 47,3%.

Los valores pueden variar según factores como antigüedad del inmueble, disponibilidad de cochera, infraestructura, cercanía a centros comerciales y acceso al transporte.

Expensas y regulación

Las expensas representan, en promedio, el 23,1% del precio de oferta de un alquiler, agregando una carga adicional para los inquilinos. Además, el 25% de las ofertas están publicadas en dólares, lo que complica aún más el acceso al mercado para quienes perciben ingresos en pesos.

Desde diciembre de 2023, el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que derogó la Ley de Alquileres impactó a favor del sector en cuanto a la expansión de la oferta y varias plataformas confirmaron que ahora hay propuestas en todos los barrios porteños: la oferta se incrementó entre un 175% y 196%, según Mercado Libre-Universidad de San Andres, Zonaprop, Cabaprop y Reporte Inmobiliario.

La libre negociación entre las partes para los contratos firmados a partir de esa fecha es el resultado del DNU que desreguló el mercado después de atravesar años como 2022 y 2023 en donde brotaba la escasez de unidades y en pesos en CABA. Esto generó un panorama amplio en el que conviven diferentes modalidades de ajuste, con variaciones trimestrales, cuatrimestrales o anuales dependiendo del acuerdo entre las partes.

La mayoría de los nuevos acuerdos se establecen con un plazo de dos años y permiten estipular distintos índices de ajuste durante la vigencia del contrato. Sin embargo, es fundamental que estos términos queden debidamente asentados en el documento firmado por ambas partes para evitar conflictos futuros. Según las inmobiliarias, existe margen de negociación, y los inquilinos suelen presentar contrapropuestas para lograr valores iniciales más bajos que los publicados, buscando un equilibrio en el acuerdo.

Demanda de alquileres

El mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires muestra señales de estabilización. Según Zonaprop, la búsqueda de propiedades en venta aumentó un 83% en 2024, mientras que la demanda de alquileres creció un 9% respecto a 2023. Esta dinámica está vinculada a la derogación de la Ley de Alquileres, que impulsó la oferta y moderó los incrementos de precios, genera así un panorama más alentador para este 2025.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, destacó: «La oferta creció 10 veces y los valores aminoraron su impulso alcista, que estaba descontrolado».

Actualmente, se estima que hay cerca de 16.000 departamentos disponibles para alquilar en la mayoría de los barrios porteños, un cambio notable respecto a la crisis vivida hasta febrero pasado. La medida recibió una valoración positiva tanto a nivel local como internacional.

Dinámica

Las variaciones en los precios de alquiler entre barrios se explican por múltiples factores. En primer lugar, la ubicación y conectividad influyen directamente: trazados como Puerto Madero o Palermo ofrecen proximidad al centro, conexiones de transporte privilegiadas y acceso a servicios de alta calidad, lo que incrementa su demanda.

Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, destacó: «Por otro lado, la percepción de seguridad, la calidad de vida y la infraestructura disponible en cada zona también juegan un papel clave. La dinámica de oferta y demanda resulta determinante: en áreas con mayor disponibilidad de inmuebles, los precios tienden a ajustarse a la baja».

Tipos y barrios

A continuación y en base a distintas plataformas y consultoras relevadas se publican los valores de los 5 barrios más caros y los más baratos de CABA en unidades de 1, 2 y 3 ambientes:

Los cinco barrios más caros para alquilar un monoambiente:

• Puerto Madero: $750.900.
• Palermo: $523.800.
• Nuñez: $521.600.
• Belgrano: $509.500.
• Villa Crespo / Colegiales: $502.500.

Los cinco barrios más baratos para alquilar un monoambiente:

• Mataderos: $421.300.
• Santa Rita: $417.700.
• Monte Castro: $416.600.
• Floresta: $412.100.
• Villa Luro: $408.100.

Los cinco barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes:

• Puerto Madero: $941.093.
• Nuñez: $613.414.
• Palermo: $610.098.
• Belgrano: $596.142.
• Colegiales: $586.557.

Los cinco barrios más baratos para alquilar un departamento de dos ambientes:

• Barracas: $503.429.
• Nueva Pompeya: $499.963.
• La Boca: $498.914.
• Monte Castro: $498.109.
• Lugano: $395.326.

Los cinco barrios más caros para alquilar un departamento de tres ambientes (en este caso quedó exceptuado Puerto Madero por tener valores dolarizados):

• Nuñez: $890.400.
• Chacarita: $878.800.
• Belgrano: $858.700.
• Palermo: $854.500.
• Villa Devoto: $849.800.

Los cinco barrios más baratos para alquilar un departamento de tres ambientes:

• Monserrat: $658.400.
• Floresta: $642.500
• Vélez Sársfield: $609.500.
• Constitución: $592.800.
• Lugano: $558.700.

Proyección

Los alquileres, aunque se mantienen elevados para los bolsillos de los inquilinos en términos interanuales, moderaron significativamente su ritmo de aumento desde junio último.

El vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Daniel Zampone, proyectó que los alquileres en 2025 seguirán la evolución de la inflación, con ajustes trimestrales basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que es el ajuste más empleado, seguido por el Índice de Contratos de Locación (ICL).

«Estimamos un aumento cercano al 100% para este año, debido a la cercanía de los contratos con la inflación. No obstante, la reactivación de los créditos hipotecarios y el incremento de la oferta podrían reducir el número de inquilinos y fomentar la aparición de nuevos propietarios», señaló Zampone.