ECONOMIA
Alquileres: morosidad de las expensas incide en contratos y avanzan los precios
Determinados por la inflación, los alquileres siguen impactando en el bolsillo de los inquilinos y la falta de novedades positivas en los precios generales de la economía alientan el temor de que los valores no bajarán mucho más en los nuevos contratos. Actores de la comercialización señalan que las cotizaciones se redujeron 40% tras la derogación del sector, pero también afirman que no han ocurrido nuevas «bajas significativas» en las últimas semanas. Por el contrario, continúa reduciéndose la oferta por la elevada demanda que generó el régimen instaurado por la gestión que encabeza Javier Milei. Otro detalle relevante está en las variables que toman en cuenta los inquilinos antes de mudarse: predominan la preocupación por las expensas, la conectividad y la presencia de espacios verdes.
El renovado peso que ejercen las expensas fue señalado a iProfesional por Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), quien sostuvo que «la situación de morosidad en los edificios es una de las primeras cuestiones que se están consultando».
«El estado de conservación del edificio, si tiene encargado y cómo está el ascensor, por ejemplo, están entre los detalles que más se preguntan ahora. Y, por supuesto, cómo está el estado de cumplimiento de las expensas para parte de propietarios e inquilinos», añadió.
Las expensas vienen subiendo a un ritmo por demás de vertiginoso: según datos del software ConsorcioAbierto, ese concepto subió casi 115% entre enero y agosto de este año.
«La expensa promedio en edificios (sin incluir deudas) en CABA correspondiente al mes de agosto fue de $201.367 y en julio fue de $188.919 por lo que el incremento resultó del 6,58 por ciento. Si se compara con la expensa de agosto del 2023, de $54.864, el incremento interanual fue del 267,02 por ciento», indicó esa firma.
«Hoy el estado de los espacios, cómo está el edificio, los amenities y las expensas, pesan mucho al momento de cerrar un contrato de alquiler. Ni hablar de la situación de los encargados», dijo Liotto.
La disponibilidad de personal de limpieza en los consorcios incide directamente en las boletas de expensas: se estima que casi el 60% de lo que se recauda cada mes por expensas tiene como destino, justamente, cubrir los salarios de ese nicho.
La experta sostuvo que, en cuanto al modo en que se cierran los nuevos contratos en la actualidad, «la actualización es por índice costo de vista, índice de precio al consumidor y tenemos ajustes cuatrimestrales en la mayoría de los casos. También hay situaciones de actualizaciones de orden trimestral».
La oferta desciende por efecto de la fuerte demanda
De acuerdo al Observatorio del CPI, desde la entrada en vigencia del decreto presidencial que terminó con la ley de alquileres, la oferta en Capital Federal se incrementó casi un 178 por ciento.
Al margen de esto, la dependencia señala que en agosto se observó «una disminución del 5,87% de la oferta respecto del mes anterior. El 95,59% de la oferta son departamentos».
El Observatorio menciona a Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Caballito como los barrios que presentan la mayor oferta de alquileres en la Ciudad.
La medición mencionada señala que esas áreas de Capital Federal «explican el 60,46% de la oferta total (promedio de oferta publicada en diferentes portales). Palermo es el barrio con más oferta y tuvo una disminución el último mes del 3,11 por ciento».
Alquileres: qué pasa con los precios en Buenos Aires
Con relación a los precios que predominan en la Ciudad, un monitoreo reciente de Reporte Inmobiliario detalla que, en el caso de los departamentos de dos ambientes, los valores promedio más altos en Capital Federal se ubican en Belgrano R (635.000 pesos mensuales), Belgrano C (620.000), Barrio Norte (595.000) y Las Cañitas (571.110).
En contraposición, Parque Avellaneda (320.000 pesos), Nueva Pompeya (335.000), Constitución (337.500) y La Boca (362.220) presentan los precios menos impactantes.
Ya en lo referente a las unidades de tres ambientes, los precios promedio más elevados se dan en Recoleta (846.365 pesos mensuales), Palermo (823.335) y Las Cañitas (821.000). En cambio, los montos más acotados se distribuyen entre Parque Avellaneda (415.000 pesos mensuales), La Boca (437.500) y Parque Patricios (453.335).
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ECONOMIA
Supermercados venden menos que hace 1 año pese a la menor inflación y activan guerra de promos
En tres semanas de febrero, las ventas de los supermercados siguen para abajo. Menos que en enero, pero la tendencia bajista no se detiene. En las fábricas de alimentos tienen datos parecidos: se nota una leve mejora en los productos más básicos del consumo masivo, pero todavía continúan pinchadas las ventas de artículos de segunda y tercera prioridad en los hogares, desde congelados a lácteos. Lo mismo sucede con los productos de limpieza.
Los datos provisorios de la consultora Scentia son concluyentes: transcurridos 20 días de este mes, las ventas en las grandes cadenas de supermercados se encuentran un 3,5% por debajo de las mismas semanas de febrero del año pasado.
Se trata de un escenario pobre desde el punto de vista del consumo masivo: febrero de 2024 había sido un muy mal mes, con retrocesos de dos dígitos a nivel interanual, producto de la devaluación y el salto inflacionario.
A diferencia de lo que sucede en otros rubros, donde se evidencia una mejora en los ratios de consumo, las góndolas «no la ven». Al menos todavía.
Inflación: cae el poder adquisitivo de las familias
Un informe de Empiria le puso números al retroceso del denominado «ingreso disponible». Es decir, el dinero que cuentan las familias, una vez abonados los servicios básicos (luz, gas, agua potable).
Según la consultora dirigida por el exministro Hernán Lacunza, el ingreso disponible de las familias del AMBA se encuentra un 13% por debajo del que existía en noviembre de 2023, a la salida del gobierno anterior.
Esa caída había sido más profunda durante el primer semestre del año pasado y fue mejorando a medida que pasaron los meses, la inflación desaceleró y el Gobierno dejó de aplicar sucesivos ajustes en las tarifas de los servicios públicos.
Sin embargo, la mejora en los ingresos de los trabajadores fue más lenta de lo esperado. Sobre todo de los que se desempeñan de manera independiente y los empleados públicos.
Un reporte de la consultora Nielsen agrega un dato, en esa misma dirección: «El ingreso disponible mejora, pero sigue un 40% por debajo de 2017», dice un informe conocido antes del fin de semana.
Suben las ventas en cuotas, pero caen las operaciones «de contado»
En un contexto así, todo lo que son ventas de «contado» siguen resentidas. En cambio, se expanden las ventas en cuotas, o financiadas con créditos bancarios.
Un dato es ilustrativo: ACARA —la cámara de concesionarias de autos— informó este último viernes que el 46,7% de las ventas de cero kilómetros se pactan mediante préstamos prendarios o financiamiento de las propias terminales automotrices.
Representó un crecimiento del 200%, versus lo que sucedía en enero del año pasado.
En el caso de los vehículos usados, el crecimiento de las prendas fue del 141%, aunque con un impacto inferior al de los 0 km. Solo uno de cada diez usados se vende con financiamiento bancario.
Otro de los rubros ganadores con la reaparición del crédito fue el de los electrodomésticos. Hasta mayo del año pasado, la caída de ventas en este sector había tocado un piso del 50%. Nada menos. La falta de dólares para producir e importar y la incertidumbre provocaron un crash del consumo.
La estabilidad y la desinflación fueron determinantes para el resurgimiento. A tal punto que en algunas grandes cadenas ya detectan una mejora en las ventas del 30% a 40%, respecto del año pasado.
¿Qué esperan supermercados y consultoras para 2025?
«El 2024 marcó un punto de inflexión en el consumo masivo en Argentina, con una caída histórica que impactó en todas las categorías y canales de venta. Para 2025, si bien se espera una recuperación parcial, el consumidor argentino seguirá siendo estratégico en sus decisiones de compra, priorizando el precio y la relación costo-beneficio», apuntó Javier González, Líder Comercial de NielsenIQ Argentina.
Las empresas fabricantes de alimentos tienen en cuenta este diagnóstico. También las grandes cadenas de supermercados y los mayoristas.
Los fabricantes se esmeran por conservar el «market share», y dan pelea con sus productos en las góndolas.
La entrada de importados, en esta franja, no es determinante. El mercado de los alimentos en la Argentina es bien competitivo, y el ingreso de productos de afuera se focaliza en el segmento del consumo premium.
Distinto es el caso de las cadenas comerciales. Pelean para que la clientela se mude hacia otras propuestas: ya sea los mayoristas o bien los comercios de barrio.
Para lograrlo, se lanzaron a tejer acuerdos con los bancos y las administradoras de tarjetas de crédito. También con algunas billeteras digitales.
Es común que, según el día, las distintas cadenas ofrecen descuentos de hasta 30% en las compras con determinadas tarjetas bancarias. Las entidades financieras están motorizando estos acuerdos para recompensar muy fuerte a los clientes con cuentas sueldo, la crema del negocio.
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