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ECONOMIA

Alquileres: morosidad de las expensas incide en contratos y avanzan los precios

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Determinados por la inflación, los alquileres siguen impactando en el bolsillo de los inquilinos y la falta de novedades positivas en los precios generales de la economía alientan el temor de que los valores no bajarán mucho más en los nuevos contratos. Actores de la comercialización señalan que las cotizaciones se redujeron 40% tras la derogación del sector, pero también afirman que no han ocurrido nuevas «bajas significativas» en las últimas semanas. Por el contrario, continúa reduciéndose la oferta por la elevada demanda que generó el régimen instaurado por la gestión que encabeza Javier Milei. Otro detalle relevante está en las variables que toman en cuenta los inquilinos antes de mudarse: predominan la preocupación por las expensas, la conectividad y la presencia de espacios verdes.

El renovado peso que ejercen las expensas fue señalado a iProfesional por Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), quien sostuvo que «la situación de morosidad en los edificios es una de las primeras cuestiones que se están consultando».

«El estado de conservación del edificio, si tiene encargado y cómo está el ascensor, por ejemplo, están entre los detalles que más se preguntan ahora. Y, por supuesto, cómo está el estado de cumplimiento de las expensas para parte de propietarios e inquilinos», añadió.

Las expensas vienen subiendo a un ritmo por demás de vertiginoso: según datos del software ConsorcioAbierto, ese concepto subió casi 115% entre enero y agosto de este año.

«La expensa promedio en edificios (sin incluir deudas) en CABA correspondiente al mes de agosto fue de $201.367 y en julio fue de $188.919 por lo que el incremento resultó del 6,58 por ciento. Si se compara con la expensa de agosto del 2023, de $54.864, el incremento interanual fue del 267,02 por ciento», indicó esa firma.

«Hoy el estado de los espacios, cómo está el edificio, los amenities y las expensas, pesan mucho al momento de cerrar un contrato de alquiler. Ni hablar de la situación de los encargados», dijo Liotto.

La disponibilidad de personal de limpieza en los consorcios incide directamente en las boletas de expensas: se estima que casi el 60% de lo que se recauda cada mes por expensas tiene como destino, justamente, cubrir los salarios de ese nicho.

La experta sostuvo que, en cuanto al modo en que se cierran los nuevos contratos en la actualidad, «la actualización es por índice costo de vista, índice de precio al consumidor y tenemos ajustes cuatrimestrales en la mayoría de los casos. También hay situaciones de actualizaciones de orden trimestral».

La oferta desciende por efecto de la fuerte demanda

De acuerdo al Observatorio del CPI, desde la entrada en vigencia del decreto presidencial que terminó con la ley de alquileres, la oferta en Capital Federal se incrementó casi un 178 por ciento.

Al margen de esto, la dependencia señala que en agosto se observó «una disminución del 5,87% de la oferta respecto del mes anterior. El 95,59% de la oferta son departamentos».

El Observatorio menciona a Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Caballito como los barrios que presentan la mayor oferta de alquileres en la Ciudad.

La medición mencionada señala que esas áreas de Capital Federal «explican el 60,46% de la oferta total (promedio de oferta publicada en diferentes portales). Palermo es el barrio con más oferta y tuvo una disminución el último mes del 3,11 por ciento».

Alquileres: qué pasa con los precios en Buenos Aires

Con relación a los precios que predominan en la Ciudad, un monitoreo reciente de Reporte Inmobiliario detalla que, en el caso de los departamentos de dos ambientes, los valores promedio más altos en Capital Federal se ubican en Belgrano R (635.000 pesos mensuales), Belgrano C (620.000), Barrio Norte (595.000) y Las Cañitas (571.110).

En contraposición, Parque Avellaneda (320.000 pesos), Nueva Pompeya (335.000), Constitución (337.500) y La Boca (362.220) presentan los precios menos impactantes.

Ya en lo referente a las unidades de tres ambientes, los precios promedio más elevados se dan en Recoleta (846.365 pesos mensuales), Palermo (823.335) y Las Cañitas (821.000). En cambio, los montos más acotados se distribuyen entre Parque Avellaneda (415.000 pesos mensuales), La Boca (437.500) y Parque Patricios (453.335).



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ECONOMIA

Una Fed agresiva insinúa más recortes en este año: ¿Otros 50pb? Ojo con Powell Por Investing.com

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Investing.com – Para el Comité Federal para el Mercado Abierto (FOMC), el recorte de 50 puntos base a las tasas de interés aplicado este 18 de septiembre, que fue más agresivo de lo que esperaban los economistas, es “el comienzo del proceso” para recalibrar la política monetaria de la Reserva Federal (Fed) a un nivel “más apropiado” y neutral ante la desinflación y el enfriamiento del mercado laboral hacia un nivel más sostenible.

“Creemos que si nos remontamos al pasado, sabemos que la postura política que adoptamos en julio de 2023 se produjo en un momento en el que el desempleo era del 3.5 %. Hoy, el desempleo ha subido hasta el 4.2 %. La inflación ha bajado unas décimas por encima del 2%”, dijo el presidente de la Fed, Jerome Powell.

En la rueda de prensa posterior al anuncio del primer recorte de tasas desde marzo de 2020, Powell ha buscado de mitigar los temores sobre una debilidad económica mayor a la que se percibe actualmente: “La economía de Estados Unidos está en un buen lugar y la decisión de hoy está diseñada para mantenerla ahí”.

Aún así, ha sugerido que actualmente las cifras sobre la creación de nóminas serían “artificialmente altas” y podrían ser revisadas a la baja, mostrando un enfriamiento mayor del mercado laboral. Esta ha sido una de las razones por las que ha decidido realizar un recorte de tal magnitud.

El banquero central insistió en que las decisiones se tomarán de acuerdo a los datos disponibles en cada decisión: “avanzaremos más rápido o más lento según creamos que sea apropiado”. Por ello, ha sugerido que la magnitud del recorte aplicada en esta reunión no es el ritmo que seguirán las autoridades monetarias de ahora en adelante; sin embargo, otro recorte de 50 pb no está descartado.

“Seguiremos analizando esa amplia gama de datos del mercado. No los descartaremos (…) La tasa de desempleo es muy importante, pero no hay una sola estadística o línea clara que nos pueda dictar una cosa u otra. Analizaremos cada reunión y veremos todos los datos sobre la inflación, la evaluación económica y el mercado laboral, y tomaremos decisiones sobre nuestra postura política donde sea necesario para fomentar a mediano plazo nuestros objetivos de mandato. Así que no puedo decir que tengamos una línea clara en mente», dijo.

Aún así, insistió en que el FOMC no pierde de vista en que el plan de la Fed es lograr que la inflación descienda hasta el objetivo del 2%.

“Hemos sido muy pacientes, a diferencia de otros bancos centrales alrededor del mundo, que han empezado a recortar sus tasas hace tiempo; nosotros esperamos y esa paciencia ha pagado dividendos, la inflación se está moviendo sosteniblemente hacia la meta. (…) Nadie debe ver esto como ‘es el nuevo camino’, sino que estamos recalibrando la política monetaria hacia un nivel más neutral dada la evolución de la economía”, dijo.

Vienen más recortes este año, ¿de cuánto?

El diagrama de puntos destaca que 17 oficiales más del FOMC esperan más recortes a las tasas de interés durante este año, destacando que 8 de ellos prevén unos 25 pb en lo que resta del 2024, mientas que 9 anticipan 50 pb; en contraste, 2 oficiales no esperan más recortes este año.

De esta forma, la actualización de sus proyecciones económicas muestra que la mediana de los integrantes del FOMC ahora anticipa que la tasa de referencia se ubicará al cierre del año en un 4.4%, lo que significa que las autoridades monetarias podrían recortar todavía unos 50 pb más este año. Anteriormente, la estimación se ubicaba en 5.1%, lo que implicaba únicamente 25 pb.

Para el 2025 se prevé que la Fed recorte las tasas de interés en unos 150 pb para cerrar el próximo año en 2.9% (por debajo del 3.1% anticipado anteriormente), lo que implicaría un rango de entre 2.75-3.00% para las tasas de los fondos federales.

Powel dijo que las expectativas de inflación a largo plazo parecen seguir bien ancladas. La proyección mediana para el PCE total es del 2.3% para el 2024 y del 2.1% el próximo año, ambas inferiores a la proyección de junio. Para el 2026 se espera que se alcance el objetivo del 2.0%.

Vale anotar que si bien Powell aseveró que la economía se mantiene fuerte, la mediana del FOMC recortó ligeramente la proyección del PIB para 2024, de 2.1 a 2.0%; mantuvo sin cambios la proyección de 2.0% para 2025 y 2026.

Respecto al desempleo, se revisó al alza para 2024 de 4.0 a 4.4%; para 2025 se revisó al alza de 4.2 a 4.4% y para 2026 de 4.1 a 4.3%.

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