ECONOMIA
Cae la oferta de alquileres en CABA y casi la mitad se ofrecen en dólares
Pese al incremento de la oferta y la estabilización de los precios de los alquileres, tras derogarse la vieja ley, un informe revela que la oferta de propiedades disminuyó desde mayo y que casi el 50% de los anuncios hoy se ofrecen en dólares.
Según el relevamiento elaborado por el economista Sebastián Rohr, especializado en vivienda, urbanismo y ciencia de datos, en los últimos 3 meses, las oportunidades de rentar una vivienda cayeron un 10% en la Ciudad de Buenos Aires.
Cae la oferta de alquileres en CABA y crecen los anuncios en dólares
El análisis contempla los anuncios publicados en el portal ZonaProp y determina que agosto es el tercer mes de caída en este aspecto (en julio, la caída fue del 3%).
Rohr aclaró que con la derogación de la ley de alquileres la oferta creció casi un 200%, pero -advirtió-: «Esa oferta encontró un techo, por eso es importante analizar en qué mercado nos encontramos hoy en día, a qué precios se está accediendo a un alquiler».
Asimismo, la tendencia indica que cada vez son más los propietarios que eligen ofrecer el alquiler de sus propiedades en dólares. Según el sondeo de Rohr, se trata de un 44% de los anuncios relevados.
Los barrios que más avisos en dólares poseen son Puerto Madero (96%), Retiro (67%), Palermo (61%), Recoleta (51%) y Belgrano (49%).
Al respecto, el economista detalló: «El corredor norte de la Ciudad concentra cerca del 60% de las ofertas de alquiler. En esta zona también se encuentra una gran porción de los nuevos edificios que hay en la ciudad, es atractivo tanto para destino vivienda como para aquellos que buscan en los inmuebles un resguardo de capital», y (en diálogo con Perfil) agregó que «es por eso que en esta zona muchos de los alquileres se encuentran publicados en dólares. Los inversores prefieren emparentar su rentabilidad con esta moneda».
Además puntualizó que «si bien el caso de Puerto Madero es paradigmático porque muchas viviendas están publicadas hace meses, también el informe muestra que hay zonas que hoy tienen más dinamismo (es decir más rotación de publicaciones) como Villa Urquiza, Núñez, Caballito y Almagro que aquellas con ofertas más consolidadas como Palermo o Belgrano».
Los alquileres bajaron 40% este año y la oferta se reduce
El cambio de reglas impuesto en el mercado de los alquileres con la derogación de la normativa que regulaba ese nicho sigue alentando cambios en el ámbito de las inmobiliarias. A diferencia de lo registrado en períodos anteriores, la cotización de los departamentos para los nuevos contratos muestra una baja contundente respecto de la inflación acumulada en lo que va de 2024. En ese sentido, actores de la comercialización señalan que las cotizaciones se redujeron 40% tras el cambio de régimen y que predominan los acuerdos a dos años, tal como ocurría en las instancias previas a la ley que se dio de baja en diciembre de 2023. Al mismo tiempo, se informó que la demanda renovada comenzó a disminuir la oferta de inmuebles disponibles.
Según datos del Observatorio del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI) acercados a iProfesional, desde la entrada en vigencia del decreto presidencial que terminó con la ley de alquileres, la oferta en Capital Federal se incrementó casi un 178 por ciento.
Sin embargo, la dependencia señala que en agosto se observó «una disminución del 5,87% de la oferta respecto del mes anterior. El 95,59% de la oferta son departamentos».
Al mismo tiempo, el Observatorio menciona a Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte y Caballito como los barrios que presentan la mayor oferta de alquileres en la Ciudad. Según el monitoreo, esas áreas de Capital Federal «explican el 60,46% de la oferta total (promedio de oferta publicada en diferentes portales). Palermo es el barrio con más oferta y tuvo una disminución el último mes del 3,11 por ciento».
Un dato particular que arrojó agosto es, por primera vez en meses, la merma en la oferta de unidades disponibles.
Según el CPI, la disponibilidad de inmuebles bajó casi un 5,9% en el último mes. Consultada respecto de este guarismo, Marta Liotto, ex titular de la entidad, dijo a iProfesional que «el mercado está equilibrado», por lo que ese indicador muestra cómo se está «acomodando» la escena de los alquileres.
«Estamos con una buena oferta, con más de 15.000 inmuebles disponibles«, precisó.
En su informe, el Observatorio remarca que «el valor locativo en el mercado de vivienda se encuentra a la baja en términos reales (es decir, se incrementa por debajo de la inflación), desde enero 2024 a julio 2024, inclusive».
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ECONOMIA
El mercado palpita otra baja de tasas por parte del BCRA y un menor rendimiento del plazo fijo
Esta semana, los dólares financieros, MEP y Contado con Liquidación, acentuaron su caída, dejando la brecha en mínimos de cinco años. Además, se conoció que la inflación mayorista de octubre fue de 1,2%, por debajo del ritmo devaluatorio de 2%, lo que refuerza la expectativa de que el costo de vida general de este mes sea similar al 2,7% de octubre. En este escenario, crecen los rumores de que el Banco Central volverá a ajustar a la baja la tasa de política monetaria.
Para algunos expertos, la entidad monetaria podría reducir la tasa nuevamente en noviembre, mientras que parte de la City anticipa que será recién a fines de diciembre, a la espera de ver el rumbo inflacionario. Y es que los economistas advierten que la inflación en diciembre podría volver a superar el 3% impulsada por factores estacionales.
Dato crucial para el plazo fijo
Tras cinco meses sin cambios, el BCRA bajó la tasa de política monetaria el 1 de noviembre de 40% a 35%, lo que equivale a 2,9% mensual. Pese a ese cambio, ese rendimiento por primera vez en el año superó a la inflación, que en octubre fue de 2,7%.
Si bien la tasa de política monetaria ya no es la que regula el rendimiento del plazo fijo, es una referencia importante para los bancos, dado que es la que determina la rentabilidad de las Letras Fiscales de Liquidez (LEFIs) que pueden suscribir las entidades bancarias. De hecho, tras el último recorte de la tasa monetaria a principios de mes, las instituciones financieras también bajaron la tasa del plazo fijo en similar proporción.
Según el BCRA, la tasa de interés por depósitos a 30 días de plazo bancos entidades financieras promedia el 35,93% nominal anual, lo que equivale a una tasa efectiva de 3%. De todos modos, hay disparidad.Los bancos más grandes ofrecen una rentabilidad de entre 30 y 36% anual, y algunas entidades más pequeñas en torno al 37%.
El analista financiero Gustavo Ber proyectó que «ante las positivas señales desde el proceso de desinflación, el BCRA podría volver a inclinarse hacia una reducción de la tasa, ya sea en lo que resta de noviembre o en diciembre, posiblemente hacia el 32% anual en busca de seguir contribuyendo a la desaceleración de la nominalidad de la economía».
«A pesar de la dinámica del crédito, estimo que la tasa de plazo fijo acompañará de cerca la evolución de la tasa del BCRA a corto plazo», afirmó.
Cambios en la tasa: la visión del mercado
La economista Natalia Motyl prevé una nueva baja de la tasa en noviembre al considerar que «el contexto actual, resulta oportuno y altamente recomendable, tanto por factores locales como internacionales».
«Desde el marco local, la inflación está convergiendo a un ritmo inferior al del crawling peg. Es relevante destacar que la inflación mayorista actúa como un proxy confiable para prever el comportamiento de la inflación minorista en los meses venideros», señaló.
Además, Motyl alegó que «los últimos meses del año son cruciales debido a la mayor demanda estacional de pesos, especialmente por las festividades de fin de año y las vacaciones». Y sostuvo que «este aumento en la demanda de dinero local implica una menor presión sobre el mercado cambiario, ya que la necesidad de dólares tiende a disminuir en este periodo».
«Por lo tanto, si el objetivo es reducir las tasas de interés sin generar volatilidad significativa en el mercado cambiario, este es el momento idóneo para implementar dicha política. Los dólares financieros, como el MEP y el Contado con Liquidación, han mostrado estabilidad al converger en torno a los $1.100. Este escenario ofrece un respaldo adicional para llevar adelante una política de relajación monetaria sin riesgos de desajustes significativos», fundamentó.
Asimismo, destacó que «desde el marco internacional, la Reserva Federal de los Estados Unidos (Fed) ha iniciado una estrategia de reducción de tasas de interés, lo cual genera un entorno favorable para que economías emergentes, como la argentina, adopten medidas similares».
Carla Alegre, investigadora del Centro de Estudios Económicos Argentina XXI (CEEAXXI) opinó que «hay demasiados incentivos para bajar la tasa de interés tras el dato de inflación mayorista, pero no sabemos si en el muy corto plazo».
«La última reducción probablemente se haya adelantado a lo que veía internamente como dato de octubre. Pero si se mantienen los buenos datos generales y la baja de inflación, es probable que se intente bajar la tasa lo antes posible, además de recortar el crawling peg, tal como adelantó el presidente», comentó.
La inflación, un factor clave
Félix Marenco, Financial Advisor de Cocos Capital, dijo que «es probable que el BCRA reduzca nuevamente la tasa de política monetaria, aunque no creemos que noviembre sea la fecha, sino que fin de año luce más probable a priori».
«El factor clave detrás de esta decisión es la desaceleración inflacionaria que se evidenció en octubre, con el quiebre del 3%, piso que hace unos pocos meses lucía un poco improbable. Este descenso no solo refuerza la tendencia desinflacionaria, sino que también habilita ajustes en las herramientas monetarias para acompañar este proceso», afirmó.
Además, Marenco subrayó que «el presidente Milei ha dejado en claro que, con una inflación mensual sostenida por debajo del 2%, se reducirá el ritmo de devaluación del tipo de cambio oficial del 2% al 1% mensual, y este menor deslizamiento cambiario genera un margen adicional para bajar la tasa de interés sin comprometer una tasa real positiva, que sigue siendo un ancla importante en este contexto».
Christian Naud, analista de ACM concordó que el timing de una baja de tasas «dependerá de como evolucionen las variables de inflación», por lo que especuló que «es probable que apunten a conocer el dato de noviembre para tomar la decisión».
«Para noviembre y diciembre se espera una inflación de aproximadamente 2,3%, por lo que si el Gobierno quiere mantener la tasa real en el mismo nivel, debería acompañar con una reducción de tasas. Sin embargo, tanto el REM como los indicadores de alta frecuencia están proyectando un leve rebote en la inflación para el último bimestre del año, lo que haría más riesgoso la baja de tasas, debido a la posibilidad de que haya ciertas presiones cambiarias dado el menor rendimiento de los activos en pesos, lo que podría demorar esta reducción de tasas», razonó.
Por su parte, el economista Federico Glustein estimó que para bajar la tasa «probablemente esperen a los primeros días de diciembre, pasada la licitación de deuda de la próxima semana, pero antes de conocerse el dato de inflación» de noviembre que el INDEC difundirá el 11 de diciembre.
A su vez, el analista financiero Christian Buteler comentó que «podría darse alguna baja adicional de la tasa, no sería algo descabellado teniendo en cuenta la inflación general de 2,7% y la mayorista de 1,2%, aunque le asigno pocas chances a que sea inminente».
A su criterio, el Gobierno «empieza a hilar más fino, y ahora la prudencia gana importancia, con lo cual creo que el Gobierno esparará a corroborar que la baja de la inflación sea sostenida, porque lo que no quieren hacer es ir para adelante con una medida y después tener que volver para atrás».
En ese sentido, recalcó que «diciembre es un mes estacionalmente más inflacionario con lo cual veo lógico que el Gobierno se tome un tiempo más para ver los datos antes de un nuevo movimiento de la tasa».
De igual mirada, Maximiliano Ramírez, socio de Lambda Consultores, no espera una nueva baja de la tasa en noviembre porque «hoy la inflación de este mes, con dos semanas de relevamiento, me da que podría ubicarse en 2,8%, con lo cual la tasa en línea, es levemente positiva».
Según su visión, la tasa «debería reducirse de nuevo cuando la tendencia a la baja de la inflación se consolide; me parece que primero debería empezar a bajar el ritmo del crawl, porque eso va a generar un piso en la baja de la inflación».
Asimismo, Eric Ritondale, economista jefe de PUENTE, esgrimió que «si bien la curva de LECAPs ha vuelto a invertirse, tal como sucedió antes del último recorte, no esperamos un nuevo reducción de tasas una vez informada la inflación de noviembre, a menos que haya una gran sorpresa desinflacionaria en el mes lo que hoy parece improbable».
«Esperamos una inflación relativamente similar al mes anterior, y que el BCRA pause los recortes, sobre todo considerando que el crawling peg se sigue moviendo al 2% mensual. Prevemos el próximo recorte a fines de año o principios de 2025 en forma simultánea cuando esperamos se anuncie una reducción en el crawling peg», fundamentó.
Qué pasará con el rendimiento del plazo fijo
Motyl afirmó que «la tasa de interés nominal anual debería reducirse gradualmente hasta alcanzar el 25%; este nivel permitiría que el rendimiento mensual se alinee con el ritmo del crawling peg, asegurando que la tasa de interés real esperada, ex ante, se mantenga en terreno positivo».
«De continuar la tendencia decreciente de la inflación, podríamos situarnos en niveles inferiores al 2% mensual. En este contexto, reducir las tasas de interés contribuiría no solo a estabilizar la inflación sino también a sostener la actividad económica», aseveró.
En ese marco, especula que el BCRA «aprovecharía estos dos meses para reducir gradualmente la tasa». Y estimó que «en noviembre se reduciría al 30% y en diciembre al 25%» y por ende, «los bancos la van a reducir también la tasa del plazo fijo y van a estar en torno al 31%».
Glustein pronosticó que «es probable que el BCRA vaya a bajar la tasa de interés en medio punto, alineándose con la inflación futura, pero también proyectando que el mercado tiene que empezar a financiar más barato los proyectos privados«.
«La tasa la veo en 30% anual. No bajando más porque si no, vamos a tener créditos nuevos para refinanciar los viejos, una espiral crediticia muy compleja que puede explotar», advirtió .
En sintonía, Alegre consideró que «lo lógico, por parte del BCRA, sería bajarla al 30%, aunque tratarán de esperar el dato de inflación de noviembre, probablemente». Y enfatizó que, en el caso de la tasa del plazo fijo, «ahí la jugada está muy dispersam dependiendo si el banco es privado o público, entre otros factores».
Marenco coincide en que «de mantenerse la inflación en estos niveles esperados, proyectamos que el BCRA podría recortar la tasa de política monetaria en al menos 5%, llevándola a un 30% anual». Y aseguró que «este ajuste permitiría alinear la política monetaria con la nueva dinámica inflacionaria, facilitando condiciones más favorables para la actividad económica sin perder de vista la estabilidad macroeconómica».
De igual lectura, Pablo Lazzati, CEO de Insider Finance, esgrimió que «se estima que para noviembre la inflación estará entre el 2% y 2,5%; pero lo más positivo es que para enero la inflación debería bajar aún más, ya que el 23 de diciembre se elimina el impuesto PAIS y eso sería un condimento más para la baja en el Índice de los Precios al Consumidor».
«Teniendo en cuenta esto, el mercado contempla una nueva baja de tasa en el corto plazo, yendo hacia el 30% de TNA, pero todavía no está claro cuándo ocurrirá», enfatizó.
Ramírez explicó en cuanto a la tasa del plazo fijo que hoy «es libre, entonces los bancos la van a manejar en función de la liquidez».
«Podés mover la tasa monetaria y que los bancos después muevan la tasa del plazo fijo. Hoy el gran jugador en ese sentido es el Banco Nación, que es el que tiene mayor liquidez, y el que rige un poco la política de tasas de todo el sistema, más que la tasa monetaria», señaló.
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