El escenario actual del mercado inmobiliario argentino presenta una recuperación en la rentabilidad de los alquileres, impulsada por cambios en las políticas de vivienda y el aumento de la demanda de alquileres tradicionales desde que se derogó la Ley de Alquileres por medio del DNU del Gobierno.

Según Zonaprop, la relación alquiler/precio se ubica en 5,09% anual, marcando una mejora del 10,6% respecto al año anterior. Esto implica que, en promedio, se necesitan 19,6 años para recuperar la inversión inicial, un avance frente a periodos anteriores donde el plazo era mayor.

La tendencia negativa muestra signos de reversión. Entre las razones que impulsaron las operaciones de compra venta se encuentran la reintroducción de los créditos hipotecarios desde abril, el blanqueo de capitales y el cambio de expectativas. Desde el mercado inmobiliario porteño aseguran que el público inversor está regresando tras la eliminación de la Ley de Alquileres.

«La etapa más dura de la crisis parece quedar atrás, y esperamos que 2025 marque un despegue definitivo. Es clave que la economía se estabilice y que los usuarios cuenten con mayor capacidad de ahorro para comprar o alquilar sin presiones financieras», destacó Diego Frangella, presidente del Colegio Inmobiliario porteño. Este escenario coincide con una recuperación gradual de la rentabilidad, que entre 2020 y 2022 apenas superaba el 2,5%.

Barrios más rentables en la Ciudad de Buenos Aires

En Buenos Aires, los barrios con mayor retorno para inversores son Villa Lugano, con una rentabilidad del 8,4%, y Parque Avellaneda y La Boca, ambos con un 6,7%. Estas zonas destacan por sus precios accesibles y un incremento sostenido de la demanda.

En contraste, barrios como Puerto Madero (3,5%), Palermo (4,1%) y Belgrano (4,3%) ofrecen retornos menores, aunque se benefician de una ocupación más estable debido a su infraestructura y ubicación privilegiada.

Daniel Bryn, de Zipcode y quien realiza Monitor Inmobiliario, destacó que «la rentabilidad de los alquileres mejoró notablemente en comparación con los últimos dos años. Esto se debe a la derogación de la Ley de Alquileres, que permitió ajustes más dinámicos y adecuados a la realidad del mercado».

Según Bryn, esta flexibilidad fue clave para atraer nuevamente a los inversores que miran monoambientes, departamentos de dos y tres ambientes para adquirir.

Un monoambiente usado en CABA tiene un precio promedio de u$s 65.000, mientras que uno a estrenar supera los u$s 78.000. Un departamento de tres ambientes usado supera los u$s 105.000, y las unidades a estrenar presentan un incremento mínimo del 20%. Por su parte, los departamentos de dos ambientes usados parten desde u$s 75.000.

Lisandro Cuello, experto inmobiliario, señaló que barrios como Almagro, Once y Constitución también representan buenas oportunidades por ofrecer precios de venta más bajos y tarifas de alquiler competitivas. «Estos barrios, aunque menos atractivos para inversores de alto poder adquisitivo, aseguran mejores rendimientos para quienes buscan maximizar su retorno», comentó Cuello.

Impacto de los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales

La reintroducción de créditos hipotecarios y las medidas de blanqueo de capitales jugaron un rol importante en la dinamización del mercado. Estas herramientas permitieron a nuevos inversores ingresar al segmento de compra para renta. Según Monitor Inmobiliario, la cantidad de propiedades en alquiler tradicional creció un 175% interanual en CABA, con Palermo (3.750 unidades) y Recoleta (2.357 unidades) liderando la oferta.

«La oferta de alquileres tradicionales está en expansión, lo que también genera mayor competencia entre propietarios y mejora las opciones para los inquilinos», indicó Cuello. Sin embargo, subrayó que la clave para asegurar ingresos constantes radica en mantener las propiedades en buen estado y ofrecer precios competitivos.

Consejos para maximizar el retorno de inversión a través de los alquileres

Expertos recomiendan invertir en zonas con alta demanda y conectividad, como Recoleta y Palermo, donde la ocupación suele ser rápida y constante.

Sin embargo, para quienes buscan mayor rentabilidad, zonas emergentes como Villa Lugano, Constitución y La Boca ofrecen mejores márgenes. «La gestión de la ocupación continua es fundamental para maximizar el retorno. Seleccionar inquilinos responsables y mantener la propiedad en óptimas condiciones son aspectos clave», sostuvo Bryn.

En cuanto al tipo de inmuebles, los departamentos de uno o dos ambientes siguen siendo los más buscados, con valores de alquiler que oscilan entre $500.000 y $580.000 mensuales en promedio, según Cabaprop, el portal del Colegio Inmobiliario de CABA. Estas propiedades son ideales para quienes buscan comenzar a invertir en el mercado de renta.

El cambio regulatorio en los alquileres tradicionales permitió a los propietarios ajustar los precios de manera más dinámica, mientras que el relanzamiento de créditos hipotecarios atrajo nuevos actores al mercado.

Aunque los alquileres temporarios perdieron protagonismo frente a los contratos tradicionales, estos últimos se consolidaron como una opción segura y estable para los inversores.

Con un contexto más favorable, una oferta en expansión y un aumento en la rentabilidad (actualmente hay más de 5.000 departamentos de dos ambientes, cuando hace un año había menos de 300 en pesos en la ciudad), «el mercado inmobiliario porteño se posiciona como una oportunidad sólida para quienes buscan diversificar su portafolio y asegurar ingresos en el largo plazo», concluyó Cuello.