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ECONOMIA

Departamentos usados: qué pasa con los precios, dónde brotan oportunidades y quién invierte en este contexto

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Marcado por la inflación desatada y la escasez de nichos de inversión, el vaivén de la macroeconomía sigue pegando en el ámbito del ladrillo y los usados no dejan de achicar sus números de cotización. Si bien entre los comercializadores hay coincidencias en que la baja de precios perdió velocidad, lo cierto es que la tendencia continúa y la sobreoferta también ejerce presión desalentando cualquier idea de suba de valores. Se estima que, hoy por hoy, sólo en el ámbito de Capital Federal la oferta de propiedades en venta supera los 160.000 inmuebles.

Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, el valor promedio del metro cuadrado sigue reduciéndose en este primer trimestre de 2023. El mes pasado, la baja porcentual para las unidades de tres y cuatro ambientes osciló entre el 1,3 y el 3,3 por ciento. Por su parte, los departamentos de uno y dos ambientes bajaron sus precios entre 0,5 y 0,6 por ciento siempre en dólares.

«Desde noviembre del año pasado, el valor medio por metro cuadrado para todas las tipologías se ubica por debajo de los 2.000 dólares el metro cuadrado«, afirma la consultora. Para luego añadir: «La media de la cotización en diciembre pasado fue de 1.966 dólares el metro cuadrado para los departamentos de un ambiente y de 1.855, 1.725 y 1.594 dólares la misma unidad para las viviendas de dos, tres y cuatro ambientes, respectivamente».

De acuerdo al informe, ya desde noviembre, el valor medio de las unidades de 4 ambientes comenzó a ubicarse por debajo de los 1.700 dólares el metro cuadrado. «Fueron, precisamente esas unidades de mayor metraje, las que experimentaron la caída más pronunciada en su cotización por metro cuadrado», señaló Reporte Inmobiliario.

«La baja acumulada de los valores por metro cuadrado desde marzo a febrero del 2023 es del 9,22 por ciento en el caso de los monoambiente, 7,25 por ciento para las unidades con un dormitorio y del 9,7 y 15,4 por ciento, respectivamente, para los departamentos de 3 y 4 ambientes», completó.

Departamentos usados: los valores promedio en Capital

En cuanto a los valores promedio que se manejan hoy en el mercado inmobiliario porteño, los monoambiente más caros se ubican en Puerto Madero (192.000 dólares), Palermo (93.000), Núñez (88.000), Belgrano (85.000) y Recoleta (80.000).

Puerto Madero se ubica a la cabeza de los barrios más caros de Capital Federal.

Puerto Madero se ubica a la cabeza de los barrios más caros de Capital Federal.

En el otro extremo se alinean La Boca (41.900), Pompeya (42.999), Once (45.000), Constitución (49.000 dólares) y Balvanera (49.999).

Por el lado de los dos ambientes, el valor promedio en Puerto Madero es de 270.000 dólares. Le siguen, en cuanto a los más costosos: Palermo (115.000), Núñez (110.000), Belgrano (100.000) y Recoleta (100.000).

Los valores más bajos para departamentos de esas características se concentran en Pompeya (46.900 dólares), Villa Lugano (54.000), La Boca (55.000) y Constitución (55.000).

Ya en lo concerniente a los tres ambientes, Puerto Madero encabeza la nómina de los más caros con valores promedio de 390.000 dólares. Luego se ubican Recoleta (190.000 dólares), Palermo (165.000), Retiro (165.000) y Barrio Norte (160.000).

En la vereda de enfrente en cuanto a precios se encuentran Villa Lugano (52.000 dólares), Pompeya (60.000), Constitución (69.800), La Boca (72.000) y Parque Patricios (79.950).

Inmuebles usados: ¿seguirán bajando los precios?

En diálogo con iProfesional, José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, comentó que el metro cuadrado usado continúa con tendencia a la baja aunque a un menor ritmo respecto de 2020 y 2021.

Las escasas operaciones que se llevan a cabo corresponden a usuarios finales de los inmuebles.

Las escasas operaciones que se llevan a cabo corresponden a usuarios finales de los inmuebles.

«En los barrios que concentran más demanda, como es el caso de Palermo, Barrio Norte, Núñez o ciertas zonas de Caballito, las unidades usadas de uno, dos y tres ambientes se venden si arrancan bien tasadas. El rango de contraoferta hoy ronda el 7 por ciento«, indicó.

«Es probable que los precios no bajen mucho más en los casos de departamentos muy bien localizados y de superficie acotada. Esto es, de dos o tres ambientes. Por el contrario, en los barrios de menor demanda y en el caso de las unidades de grandes superficies es probable que sigan ajustándose los precios si es que el propietario tiene intención real de vender», agregó.

En cuanto al tipo de inversor que hoy apuesta al ladrillo, Rozados afirmó que «están empezando a aparecer inversores para unidades bien localizadas y con precios ya ajustados». Pero, en líneas generales, las escasas operaciones de compraventa que se llevan a cabo corresponden a «usuarios finales para recambio y con saldo disponible en dólares«.





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ECONOMIA

Lo peor de la crisis, el «timing»: ¿la máxima tensión llegará justo antes de las PASO?

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La crisis económica no sólo le preocupa al Gobierno por su potencial recesivo, sino, además, por su pésimo «timing»: lo peor no es lo que se está viendo ahora, sino lo que ocurrirá dentro de algunos meses. Y, para desesperación de los estrategas electorales del peronismo, hay probabilidad de que la turbulencia económica tenga su momento más grave justo cuando se esté por votar en las PASO.

Esto ocurre, principalmente, por la crisis del campo, que a su vez impactará sobre la industria -profundizando la recesión- y sobre el plano financiero -agravando la probabilidad de tensión cambiaria-. No por casualidad, la implementación del nuevo «dólar agro» apunta, justamente, a reforzar el ingreso de las arcas estatales justo en esta época del año.

De manera que si tradicionalmente el temor de los gobiernos era «pasar el verano» -época típica de devaluaciones hasta llegar al trimestre dorado en el que aparecen los dólares, ahora ya se está hablando sobre la dificultad de pasar el otoño sin que estalle una crisis financiera.

Para ponerlo en números, el año pasado, en el trimestre abril-junio se batieron récords de exportación agrícola. Un informe de la Bolsa de Rosario -realizado antes de que se conociera la noticia del nuevo incentivo para los sojeros- indica que, sumando la venta de materias primas más los productos de agroindustria, la exportación llegó a u$s12.958. Pero para este año, se proyecta que en ese mismo trimestre ingrese un 30% menos de dólares.

Y la especulación es inevitable: si el año pasado, con números récord de exportación, se produjo en junio un episodio de inestabilidad cambiaria que derivó en la salida del entonces ministro Martín Guzmán, ¿qué puede esperarse para este año, cuando el factor suerte jugará en contra?

Al contrario de lo que había imaginado Sergio Massa, la economía tendrá su mayor riesgo de inestabilidad justo antes de las elecciones

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Las estrategias para evitar el choque

El Gobierno apuesta a cuatro estrategias de emergencia para impedir una crisis en plena campaña electoral, además de la ya anunciada reedición del incentivo para los exportadores agrícolas con un dólar preferencial de $300.

  • Recortar al menos u$s2.500 millones el gasto en importación de gas, gracias a la puesta en marcha de un nuevo tramo del gasoducto Kirchner, con lo cual se reduciría a la mitad el déficit del rubro combustibles. Pero claro, es una meta que asume que la obra del gasoducto terminará en tiempo y forma como para que, cuando lleguen las temperaturas invernales, ya haya una provisión del gas argentino en los grandes centros de consumo. Y es un punto sobre el que los expertos en energía no muestran consenso.
  • Un «apriete» importador para todas las categorías consideradas no esenciales. De esta forma, se espera acotar la pérdida de reservas del Banco Central. De todas maneras, también en este tema hay escepticismo: los economistas prevén que la consecuencia será un brusco freno en la actividad, sin que necesariamente ello implique una mejora en las reservas.
  • La consecución de una ayuda financiera extra por parte del Fondo Monetario Internacional, con el argumento de que la emergencia climática en el campo justifica que este año -en el que originalmente se había previsto que Argentina le hiciera una transferencia neta al organismo, por cancelación de deuda- haya finalmente otro ingreso neto de dólares en las arcas del Banco Central.
  • Es el tema central en la agenda diplomática, que no se limita a la negociación de Sergio Massa con el personal técnico del FMI, sino que incluyó la carta política, mediante la reunión Alberto Fernández-Joe Biden. El objetivo es que Estados Unidos haga valer su peso en el directorio del Fondo para que se apruebe una ayuda financiera que resulta difícil de concretar si no hay una señal política.
  • El alivio en el plano financiero, mediante el canje de bonos nominados en pesos por otros con vencimiento en 2024, y al mismo tiempo la venta de bonos nominados en dólares -los del Fondo de Garantía de Anses– para mantener bajo control el tipo de cambio paralelo.

Es una estrategia cuyo resultado todavía genera dudas en el mercado, sobre todo porque la adhesión de los bancos al canje de bonos ha sido menor a la esperada, y entre abril y junio vencen $3,3 billones, un verdadero «test ácido» justo cuando la campaña electoral entra en su fase caliente.

Alberto Fernández jugó la carta política: apelar a la intervención de Joe Biden para que el FMI asista financieramente a Argentina

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Economía en crisis: la paradoja de los índices positivos

Lo cierto es que ese panorama preocupante todavía no se está palpando en toda su intensidad, porque queda el «efecto arrastre» del crecimiento del año pasado.

De hecho, los indicadores en el inicio de 2023 han sido positivos: la producción industrial registra un aumento de 6,3% interanual, la construcción aumenta su personal empleado a una impactante tasa de 17% interanual, el gasto del turismo interno en los fines de semana largos ya supera el nivel pre-pandemia y el desempleo cae a 6,3%, una de sus tasas más bajas en décadas.

Pero son números que contrastan con los pronósticos de recesión, cada vez más graves a medida que llegan las noticias sobre cómo la campaña agrícola fue afectada por la sequía. Ya las principales consultoras creen que, por el efecto de la restricción importadora, se generará un parate en la industria, que llevará a una recesión de no menos de tres puntos del PBI.

Y uno de los datos que más controversia causan a nivel político es el de que la probabilidad de recesión aumenta si el Gobierno cumple a rajatabla con las metas comprometidas en el acuerdo con el FMI.

Al respecto la consultora Analytica trazó una simulación con tres escenarios posibles. En el primero, el Gobierno echa mano a las reservas para financiar parte de las importaciones; en el segundo mantiene equilibrio en la balanza cambiaria, sin variación de las reservas; y en el tercero cumple la meta del Fondo y acumula reservas.

En el primer escenario, la recesión se limitará a un 2,4% del PBI, mientras que en el segundo la caída de la actividad sería de un 5,3% y, en el caso de cumplir al pie de la letra el compromiso con el FMI, la caída de la economía sería de un impactante 6,9%.

La consultora que dirige Ricardo Delgado le asigna al primer escenario un 80% de probabilidades.

Las restricciones a la importación por falta de divisas podría inducir a la economía a una recesión de al menos tres puntos del PBI

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Y, mientras esas son las previsiones para la actividad productiva, hay un veloz deterioro en las expectativas sobre la inflación. Fue sugestiva una declaración del influyente Carlos Melconian, quien aseguró que el actual nivel de 6,6%, lejos de ser un «techo», podría ser el «piso» que muestre el IPC en los próximos meses. E insinuó que en abril se podría llegar al mismo nivel de inestabilidad financiera y cambiaria que se produjo en junio del año pasado.

Reclamos de «volantazo» en el rumbo económico

Es, desde ya, un escenario radicalmente opuesto al imaginado por el ministro Massa, que había previsto que se iba a llegar a abril con un nivel de inflación menor al 4% y a las PASO de agosto con un nivel menor al 3%.

Es decir, desde el punto de vista electoral, se pasó de prever un «timing» ideal, en el que los tiempos económicos iban a «calzar» con los tiempos políticos, a otro escenario en el cual las tensiones alcanzarán su pico justo en las semanas previas a la votación.

Esto es lo que ha llevado a que, desde el kirchnerismo, se planteara la urgencia por un drástico cambio de rumbo en el plan de Massa. La propia Cristina Kirchner ha planteado su disgusto por lo que considera un excesivo celo en la austeridad fiscal, dada la intención del ministro por achicar el déficit a un 1,9%, como prevé el acuerdo con el FMI.

Pero, sobre todo, lo que se refuerza es la sospecha de que dentro de la coalición gubernamental está la propuesta de más «mano dura» en materia cambiaria. Desde el kirchnerismo ya se está planteando la pregunta de «quién pagará el costo de la sequía».

Esto lleva a propuestas sobre un endurecimiento del cepo cambiario y, sobre todo, a reflotar un viejo anhelo de Cristina Kirchner: que el Banco Central corte la provisión de divisas para las empresas argentinas con deudas dolarizadas, que se verían obligadas a procurarse en el exterior los billetes para hacer frente a sus obligaciones.

Síntomas de nerviosismo

Es ese tipo de tensión política lo que está alimentando el nerviosismo del mercado. Otra vez volvieron los rumores sobre medidas drásticas -incluyendo alguna variante del recordado Plan Bonex de 1990- y ya se están notando las primeras señales de alarma en el retiro de depósitos.

Fuentes de los bancos privados dijeron que la tendencia se agudizó a partir del 21 de marzo, con jornadas en las que hubo retiros por u$s70 millones.

Cristina Kirchner expresó su disgusto con la austeridad fiscal de Massa y presiona para un cambio de rumbo en el plan

Cristina Kirchner expresó su disgusto con la austeridad fiscal de Massa y presiona para un cambio de rumbo en el plan económico

Si bien los bancos reiteran que se encuentran en niveles históricamente altos de liquidez -a diferencia de lo ocurrido en otros momentos de crisis- y que, por lo tanto, no hay motivos para pensar en una crisis sistémica, el nerviosismo de los ahorristas resulta inevitable por la incertidumbre política.

Hay, además, factores que abonan ese nerviosismo, como el crecimiento acelerado de la «bola de Leliq», por la cual el Banco Central vuelca al mercado un promedio de $800.000 millones sólo por concepto de pago de intereses.

Eso conforma el marco para que los inversores adopten las típicas conductas defensivas del momento pre-electoral. En otras palabras, que abandonen las posiciones en pesos y corran a refugiarse en el dólar.

Es el tema que tuvo en mente Massa cuando anunció el plan para vender los bonos dolarizados de la Anses: mostrarle al mercado la capacidad de «poder de fuego» ante un eventual aumento de la volatilidad en el mercado paralelo.

De momento, en el mercado se ha recibido con algo de escepticismo esta medida, a la que muchos economistas ven como poco efectiva para los fines a los que fue pensada. De hecho, la probabilidad de una devaluación forzada por el mercado -que hasta hace unos meses era considerada casi imposible durante este año, es ahora un escenario que no se descarta.

En todo caso, viene a confirmar que el Gobierno se está preparando para lo inevitable: un sacudón en el mercado financiero, justo cuando los candidatos estén en la fase definitoria de la campaña electoral.





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