ECONOMIA
El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres: punto por punto, los principales cambios
A través del Decreto 533/2023, publicado en el Boletín Oficial, el Ejecutivo dio el paso legal para la entrada en vigencia de la nueva Ley de Alquileres
Por iProfesional
17/10/2023 – 15,18hs
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A través del Decreto 533/2023, publicado este martes en el Boletín Oficial, el Poder Ejecutivo dio el paso legal para la promulgación de la nueva Ley de Alquileres.
El decreto que establece las reformas al Código Civil y Comercial de la Nación contó con las firmas del presidente Alberto Fernández, el jefe de Gabinete Agustín Rossi, y los ministros de Justicia, Martín Soria, y de Economía, Sergio Massa. Tras su promulgación se espera que la norma entre en vigor este mismo mes o a inicios de noviembre.
Las reformas fueron aprobadas por la Cámara de Diputados en la madrugada del pasado miércoles con 128 votos a favor y 114 en contra. Los votos fueron aportados por el kirchnerismo, dos diputados del Interbloque Federal, uno de Juntos por Rio Negro y cuatro de izquierda, mientras que rechazaron la iniciativa los libertarios, Juntos por el Cambio y algunos legisladores provinciales.
Con la nueva ley se busca poner fin a una práctica que se volvió común en los últimos meses: los alquileres en dólares. La norma establece de manera clara que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional, y la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.
En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno.
La fórmula Casa Propia considera el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, se incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se tomará el 90% del promedio de la variación salarial.
El Gobierno promulgó la Ley de Alquileres: punto por punto, los principales cambios
Este enfoque en el promedio de los últimos doce meses en la variación salarial promueve una mayor estabilidad en la actualización de los alquileres, reduciendo el impacto de eventos aislados en la evolución de los salarios. Estos cambios representan un enfoque más equitativo y predecible en la actualización de los alquileres en Argentina.
Al tener en cuenta el promedio de los últimos doce meses en lo que respecta a la variación salarial (CVS) -y no la variación de un único mes- promueve una mayor estabilidad en la actualización de las cuotas, ya que contribuye a moderar el impacto de eventuales hitos en la evolución de los salarios que respondan a períodos puntuales.
El funcionamiento del sistema de actualización se puede comprender mejor con un caso testigo. Una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $100.000, por ejemplo, y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023, deberá seguir los siguientes pasos:
1. El inquilino deberá ingresar a la página Web del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat para ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia (ver imagen siguiente).
2. Luego, tendrá que multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628.
3. Posteriormente, deberá multiplicar el resultado por los $100.000.
4. Ese inquilino deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023 unos $139.000 durante seis meses.
Utilizando el método de ajuste anterior, o «Índice de Contrato de Locación» (ICL), aplicado a 6 meses, el ajuste sería de 57%, llevando el alquiler a 157.000 pesos. En otras palabras, para un mismo período de tiempo el nuevo sistema de ajuste determina un valor de alquiler 11,5% más barato que el que hubiera resultado de aplicar el ICL, aunque cabe tener en cuenta que con la norma anterior este ajuste era cada 12, no cada 6 meses.
Nueva Ley de Alquileres: las modificaciones
Suponiendo dos períodos en que tanto el ICL como el índice Casa Propia se repiten, al cabo de un año el primer ajuste de un contrato inicial de $100.000 con la ley de 2020 llevaría el valor del alquiler a $246.500 (pero sin ajuste en los meses 7 a 12) y con el nuevo sistema lo lleva a $139.000 en los meses 7 a 12 y a $193.100 a partir del decimotercer mes. En el primer año, el volumen de pagos será mayor con el nuevo sistema, pero probablemente a partir del segundo año este sea más ventajoso para los inquilinos. El resultado dependerá de las variaciones de precios y de salarios y los índices de ajuste que resulten. En el fondo, el distorsionante es la inflación. De hecho, si esta fuera cero a lo largo de todo el período contractual, monto y volumen del flujo mensual de alquileres serían equivalentes con una u otra normativa.
ECONOMIA
El dólar sube en Brasil y puede complicar el plan de Luis Caputo
El primer año de Javier Milei se encamina a cerrar con las principales variables financieras en alza. Los bancos de inversión más grandes de Wall Street -aun aquellos que hasta hace un par de meses desconfiaban de la propuesta de la Casa Rosada- se rindieron frente a una realidad que muestra a las acciones empresarias y a los bonos de la deuda pública en máximos desde la época de Mauricio Macri, antes de la devaluación.
Las últimas horas, sin embargo, llevaron estrés al mercado, dejando de lado las sucesivas buenas noticias de las últimas semanas.
La suba del dólar en Brasil se aceleró y -a diferencia de lo que venía ocurriendo- ahora el mercado argentino no pudo quedar ajeno a los movimientos en el principal socio comercial.
El riesgo que corre el Gobierno, en este contexto, es que haya grandes inversores que se asusten ante el nuevo escenario y decidan romper el «carry trade», que hasta ahora sostuvo la estabilidad cambiaria.
«Algo cambió en el mercado cambiario en las últimas horas. Hasta ahora no entraba ninguna bala, pero algo pasó», dice el economista, Fernando Marull.
El real brasileño, en plena devaluación
En lo que va del año, el dólar en Brasil subió 25%. Más de la mitad sucedió en los últimos 100 días. El dólar en el país vecino
La administración de Lula da Silva tiene poder de intervención para encaminar las cosas: durante la tarde del martes, hubo dos licitaciones de divisas para enfriar el mercado cambiario: la primera por u$s1.000 millones y la segunda, por unos u$s2.000 millones.
La pregunta que se formulan en el mercado es si esta dinámica puede salir de cauce, como sucedió en la Argentina durante 2018, cuando las sucesivas intervenciones del BCRA empeoraban las cosas -por un efecto desconfianza- antes que mejorar el escenario.
De fondo, las dudas sobre la economía brasileña también tiene lazos con la Argentina de Macri: básicamente por el desperfilamiento fiscal de aquellos años.
El hecho de que el dólar en Brasil haya superado los 6,10 reales provocó un manojo de nervios en el mercado de aquel país. Los grandes bancos de inversión están atentos a una eventual salida de capitales y su impacto en los emergentes, de los que la Argentina forma parte. ¿Podría Argentina quedar al margen de turbulencias en su socio mayor?
Los dólares financieros vuelven a subir, al igual que la brecha
Las subas consecutivas del CCL y del MEP de las últimas jornadas son seguidas con lupa por los financistas.
Para algunas consultoras, el incremento se explica por la temporada alta en la demanda de divisas por parte de argentinos que preparan sus viajes al exterior.
«Es de suma importancia que la brecha cambiaria esté contenida para que se profundice la desaceleración inflacionaria», indicó Emiliano Anselmi, economista jefe de Portfolio Personal Inversiones (PPI) en su último reporte a clientes.
Según Anselmi, el BCRA venía sin intervenir en el mercado cambiario a pesar del incipiente ensanchamiento de la brecha. Marull dijo que ya hubo intervenciones para contener la suba.
«Debido a la escalada del CCL de los últimos días, la brecha cambiaria casi se duplicó desde un mínimo de cinco años de 4,9% el 09/12 a 9,2% al cierre de ayer. Si bien sigue siendo relativamente baja, la pregunta del millón es hasta qué nivel tolerará el equipo económico que se amplíe. Es decir, a qué nivel de brecha estaría dispuesto a intervenir para contenerla», escribió Anselmi en el reporte de PPI.
Las opciones que barajan Luis Caputo y Javier Milei
Hasta hace 72 horas, el mercado esperaba un par de medidas de parte del Gobierno:
Una nueva baja de las tasas de interés, con la idea de abaratar el crédito. Sería una manera de aprovechar el descenso de la inflación. El IPC de noviembre (2,4%) fue, en efecto, más bajo que el esperado por los analistas.
También el Banco Central podría adelantar para el mes de enero la rebaja de la devaluación mensual, del 2% al 1%, tal como lo prometió el propio Presidente. «Está más cerca», dijo Caputo cuando se conoció el dato de inflación del mes pasado.
Esa última iniciativa podría profundizar el proceso de desinflación. Para eso se tomaría. Pero hay un riesgo: si esa desaceleración de la suba de los precios no se da rápido, entonces el atraso cambiario podría empeorar.
Si bien estas iniciativas de fondo no pueden tumbarse de la noche a la mañana por una simple corrección en el mercado de los dólares financieros, también hay algo cierto: si el Gobierno determina que la corrección cambiaria en Brasil podría ser más profunda, entonces ¿para qué tomar riesgos adicionales?
Está claro que las próximas horas serán clave en el mercado. Todos -funcionarios e inversores tendrán un diagnóstico definitivo sobre los cambios en el mercado.
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