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ECONOMIA

El tiempo que se tarda en recuperar la inversión alquilando la propiedad

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A partir de los créditos hipotecarios y el blanqueo de capitales, la actividad inmobiliaria repuntó en los últimos meses y alcanzó en julio el mejor registro en años.

En ese escenario, a la hora de comprar una propiedad -sobre todo si se hace como inversión- hay que tener en cuenta la rentabilidad que tienen actualmente los alquileres. Es decir, en cuánto tiempo se podrá repagar el inmueble si se alquila.

Inmuebles: se requieren 23,3 años de alquiler para recuperar la inversión

Según un informe de Zonaprop, la relación alquiler/precio disminuyó en agosto, como ya se venía observando los últimos meses, y se ubicó en 4,29% anual. De esta manera, hoy se requieren 23,3 años de alquiler para repagar la inversión inicial, 25,9% más de lo necesario hace un año atrás.

En la Ciudad de Buenos Aires, las mejores opciones para buscar renta son Lugano, con un retorno del 6,5%, La Boca 5,7% y Parque Avellaneda 5,3%. En contrapartida, Palermo es el barrio con la rentabilidad más baja, un 3,5%. Le siguen Puerto Madero (3,5%) y Belgrano (3,6%).

En el Gran Buenos Aires, en la zona oeste y sur la relación alquiler/precio se ubica en 4,06% anual. Se necesitan 24,6 años de alquiler para repagar la inversión de compra, 20% menos que hace un año.

Ezeiza lidera el ranking de zonas con mejor rentabilidad, con un promedio de 5,7% de retorno bruto. Le siguen Ciudadela y Caseros, con un retorno bruto de 5,4% y 5,1% respectivamente, mientras que los de menor ventaja rentable son Adrogué (3,1%), Florencio Varela (3,3%) y Lomás de Zamora (3,3%).

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Con respecto a la zona norte del Gran Buenos Aires, la relación alquiler/precio se mantiene estable en 3,85% anual. Actualmente se necesitan 26 años de alquiler para repagar la inversión inicial, 7% menos que hace un año.

Belén de Escobar, San Miguel y La Lonja son los barrios con mayor rentabilidad, ya que se ubican en 6,9%, 5,2% y 5,1%, de retorno bruto, respectivamente. Por el contrario, La Lucila y Vicente López son los de menor retorno, con 3,2% cada uno.

Compra y venta de inmuebles: el resurgir del sector

Buenos Aires experimentó un cambio significativo en su mercado inmobiliario residencial y las 25.000 escrituras en los primeros siete meses del año confirmaron un avance notable. En el séptimo mes de 2024, se efectuaron 4.946 actos, lo que representa una suba del 47,3% respecto al nivel del año anterior. Además, el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 450,4%, hasta los 437.194 millones de pesos. Respecto de junio, los actos escala ron un 16,9% (ese mes, se habían realizado 4.232 escrituras).

«La actividad en el sector inmobiliario aumentó de manera tangible, impulsada principalmente por un aumento genuino de la demanda y la aparición del crédito y la estabilidad cambiaria», señaló Mateo García, director residencial de Toribio Achával.

Esto, según expertos consultados, creó las condiciones propicias para que el mercado se reactive después de un periodo prolongado de recesión.

Este cambio no solo se ha visto reforzado por la estabilidad económica, sino también por una «nueva propuesta de un blanqueo histórico». Desde el Gobierno de Javier Milei, las medidas favorecedoras juegan un papel esencial al estimular la demanda y mejorar las expectativas de los compradores e inversores.

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El resurgimiento del mercado no se limita solo a la compra-venta de propiedades. La llegada de nuevos créditos hipotecarios, aunque todavía en una «etapa de desarrollo», ya está fomentando el interés entre familias, jóvenes e inversores del sector. Estos créditos amplían las oportunidades para adquirir inmuebles. García amplió: «Con el transcurso de los meses, los bancos mejoran la burocracia interna, lo que dinamiza el mercado».



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ECONOMIA

Supermercados venden menos que hace 1 año pese a la menor inflación y activan guerra de promos

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En tres semanas de febrero, las ventas de los supermercados siguen para abajo. Menos que en enero, pero la tendencia bajista no se detiene. En las fábricas de alimentos tienen datos parecidos: se nota una leve mejora en los productos más básicos del consumo masivo, pero todavía continúan pinchadas las ventas de artículos de segunda y tercera prioridad en los hogares, desde congelados a lácteos. Lo mismo sucede con los productos de limpieza.

Los datos provisorios de la consultora Scentia son concluyentes: transcurridos 20 días de este mes, las ventas en las grandes cadenas de supermercados se encuentran un 3,5% por debajo de las mismas semanas de febrero del año pasado.

Se trata de un escenario pobre desde el punto de vista del consumo masivo: febrero de 2024 había sido un muy mal mes, con retrocesos de dos dígitos a nivel interanual, producto de la devaluación y el salto inflacionario.

A diferencia de lo que sucede en otros rubros, donde se evidencia una mejora en los ratios de consumo, las góndolas «no la ven». Al menos todavía.

Inflación: cae el poder adquisitivo de las familias

Un informe de Empiria le puso números al retroceso del denominado «ingreso disponible». Es decir, el dinero que cuentan las familias, una vez abonados los servicios básicos (luz, gas, agua potable).

Según la consultora dirigida por el exministro Hernán Lacunza, el ingreso disponible de las familias del AMBA se encuentra un 13% por debajo del que existía en noviembre de 2023, a la salida del gobierno anterior.

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Esa caída había sido más profunda durante el primer semestre del año pasado y fue mejorando a medida que pasaron los meses, la inflación desaceleró y el Gobierno dejó de aplicar sucesivos ajustes en las tarifas de los servicios públicos.

Sin embargo, la mejora en los ingresos de los trabajadores fue más lenta de lo esperado. Sobre todo de los que se desempeñan de manera independiente y los empleados públicos.

Un reporte de la consultora Nielsen agrega un dato, en esa misma dirección: «El ingreso disponible mejora, pero sigue un 40% por debajo de 2017», dice un informe conocido antes del fin de semana.

Suben las ventas en cuotas, pero caen las operaciones «de contado»

En un contexto así, todo lo que son ventas de «contado» siguen resentidas. En cambio, se expanden las ventas en cuotas, o financiadas con créditos bancarios.

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Un dato es ilustrativo: ACARA —la cámara de concesionarias de autos— informó este último viernes que el 46,7% de las ventas de cero kilómetros se pactan mediante préstamos prendarios o financiamiento de las propias terminales automotrices.

Representó un crecimiento del 200%, versus lo que sucedía en enero del año pasado.

En el caso de los vehículos usados, el crecimiento de las prendas fue del 141%, aunque con un impacto inferior al de los 0 km. Solo uno de cada diez usados se vende con financiamiento bancario.

Otro de los rubros ganadores con la reaparición del crédito fue el de los electrodomésticos. Hasta mayo del año pasado, la caída de ventas en este sector había tocado un piso del 50%. Nada menos. La falta de dólares para producir e importar y la incertidumbre provocaron un crash del consumo.

La estabilidad y la desinflación fueron determinantes para el resurgimiento. A tal punto que en algunas grandes cadenas ya detectan una mejora en las ventas del 30% a 40%, respecto del año pasado.

¿Qué esperan supermercados y consultoras para 2025?

«El 2024 marcó un punto de inflexión en el consumo masivo en Argentina, con una caída histórica que impactó en todas las categorías y canales de venta. Para 2025, si bien se espera una recuperación parcial, el consumidor argentino seguirá siendo estratégico en sus decisiones de compra, priorizando el precio y la relación costo-beneficio», apuntó Javier González, Líder Comercial de NielsenIQ Argentina.

Las empresas fabricantes de alimentos tienen en cuenta este diagnóstico. También las grandes cadenas de supermercados y los mayoristas.

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Los fabricantes se esmeran por conservar el «market share», y dan pelea con sus productos en las góndolas.

La entrada de importados, en esta franja, no es determinante. El mercado de los alimentos en la Argentina es bien competitivo, y el ingreso de productos de afuera se focaliza en el segmento del consumo premium.

Distinto es el caso de las cadenas comerciales. Pelean para que la clientela se mude hacia otras propuestas: ya sea los mayoristas o bien los comercios de barrio.

Para lograrlo, se lanzaron a tejer acuerdos con los bancos y las administradoras de tarjetas de crédito. También con algunas billeteras digitales.

Es común que, según el día, las distintas cadenas ofrecen descuentos de hasta 30% en las compras con determinadas tarjetas bancarias. Las entidades financieras están motorizando estos acuerdos para recompensar muy fuerte a los clientes con cuentas sueldo, la crema del negocio.



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