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ECONOMIA

En estos barrios podés alquilar un departamento de 3 ambiente por menos de 600.000 pesos

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Es un escenario signado por una oferta de departamentos usados que en julio pasado continuó incrementando sus guarismos en la Ciudad de Buenos Aires y registró un alza interanual de 151,29%, los inmuebles de 3 ambientes fueron los que experimentaron un mayor crecimiento de su stock, con una cifra exponencial del 350% en la comparativa con junio de 2023 versus los no menos significativos aumentos de las unidades de 1 (56%), 2 (135%) y 4 (224%) ambientes, señala un relevamiento reciente de Reporte Inmobiliario.

Expirada ya la dinámica que caracterizaba al mercado a fines de 2023 ˗previo al DNU y a la consecuente derogación de la Ley de Alquileres, con una disminución sistemática del «surtido» de propiedades y aumentos vertiginosos de los valores˗, ahora con condiciones menos rígidas, contratos delineados a piacere sobre la base de las preferencias de las partes interesadas que incluye ajustes de precios más flexibles y en períodos más acotados, los valores promedios de los inmuebles tienden a una estabilización. «Ya desapareció la discusión de ‘cuánto me querés pagar», es lo que marca el IPC, y como es un índice neutral no hay mucho que discutir», asiente Gabriel Brodsky, Chairman de Grupo Predial.

Con una suba de los alquileres del 3% promedio (comparado con junio de 2024) en toda la Capital Federal, conforme datos de Zonaprop, y un retroceso de la oferta en julio de un no representativo -4,8%, el stock «se mantuvo estable, y en 2024 acumula tuvo un aumento del 190%, de acuerdo a los registros del mes vigente», asevera Leandro Molina, director comercial de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú. No obstante, el stock en vigor sigue siendo 3 veces mayor que el registrado a principios de 2023.

Alquilar un departamento 3 ambientes por menos de $600.000 es posible

Si bien alquilar un departamento de 3 ambientes de 70 m2 en CABA hoy promedia los $628.168 por mes, todavía hay barrios donde se pueden rentar unidades por debajo de ese valor. En una escala de menor a mayor medida en pesos, por allí encabeza Lugano, $429.000; seguido de Mataderos, $485.100, y Floresta, $516.600; y el último lugar en el podio Constitución, $525.300, y Balvanera, $541.800. Aunque también se suman, en menor medida, La Paternal, Villa del Parque, Monserrat, San Nicolás y Parque Avellaneda, según detallan algunos especialistas consultados.

Detalles en mano, muchas de estas «oportunidades» de alquiler parten, incluso, desde los $250.000. Se trata de unidades de entre 45 a 75 metros cuadrados, de entre 30 a 60 años de antigüedad, sin amenities, con 1 o 2 baños o baño y toilette, cuyas expensas oscilan entre los $45.000 y los $115.000. Hay que decirlo, «los departamentos más baratos, muchas veces, requieren de mejoras previas para poder entrar», destaca Manuel Manfe, de Century 21 Nimahaus. «La gran mayoría de los que se encuentran en el rango de los $450.000 y los $600.000 parecen estar en condiciones de ser habitado.

Los que lideran la lista de los más baratos, en general, son de primer a tercer piso por escalera, ubicados al contrafrente del edificio y no cuentan con balcón», pormenoriza. A medida que nos vamos acercando más a los $600.000, «estas características empiezan a cambiar, ya encontramos departamentos al frente, luminosos, poseen ascensor y tienen balcón o patio«.

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Cómo se configuran los contratos de alquiler

Con la buena noticia de que, luego de 50 meses, en septiembre los inquilinos que deben actualizar sus contratos vigentes mediante la derogada Ley de Alquileres porque se desaceleró el ajuste del incremento al 243,16% (en agosto fue de 247,56%), la tendencia marca que los nuevos contratos pos DNU se actualizan trimestralmente (60%): un 70% de ellos, empleando algún índice y el 30% restante se reparte entre contratos dolarizados o negociados según cada caso, afirman desde la plataforma «A cuánto alquilo».

«Los propietarios de los departamentos prefieren ofrecer en un precio de mercado (incluso un poco por debajo) para no perder meses de alquiler y evitar pagar las expensas, un gasto que puede ser alto en departamentos de 3 ambientes», resalta Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

En cuanto a los valores, salvo los departamentos considerados premium, «los propietarios prefieren contratos en pesos con actualización antes que los precios fijos en dólares». De hecho, la cantidad de publicaciones de alquileres publicados en dólares comenzó a retroceder en los últimos tiempos: en junio pasado, el 53% de los avisos en el portal Zonaprop ya figuraban en pesos. Lo bueno es que el «mercado está muy dinámico y las propiedades que tienen precios razonables, duran solo unos días publicadas», concluye Brodsky.



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ECONOMIA

Supermercados venden menos que hace 1 año pese a la menor inflación y activan guerra de promos

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En tres semanas de febrero, las ventas de los supermercados siguen para abajo. Menos que en enero, pero la tendencia bajista no se detiene. En las fábricas de alimentos tienen datos parecidos: se nota una leve mejora en los productos más básicos del consumo masivo, pero todavía continúan pinchadas las ventas de artículos de segunda y tercera prioridad en los hogares, desde congelados a lácteos. Lo mismo sucede con los productos de limpieza.

Los datos provisorios de la consultora Scentia son concluyentes: transcurridos 20 días de este mes, las ventas en las grandes cadenas de supermercados se encuentran un 3,5% por debajo de las mismas semanas de febrero del año pasado.

Se trata de un escenario pobre desde el punto de vista del consumo masivo: febrero de 2024 había sido un muy mal mes, con retrocesos de dos dígitos a nivel interanual, producto de la devaluación y el salto inflacionario.

A diferencia de lo que sucede en otros rubros, donde se evidencia una mejora en los ratios de consumo, las góndolas «no la ven». Al menos todavía.

Inflación: cae el poder adquisitivo de las familias

Un informe de Empiria le puso números al retroceso del denominado «ingreso disponible». Es decir, el dinero que cuentan las familias, una vez abonados los servicios básicos (luz, gas, agua potable).

Según la consultora dirigida por el exministro Hernán Lacunza, el ingreso disponible de las familias del AMBA se encuentra un 13% por debajo del que existía en noviembre de 2023, a la salida del gobierno anterior.

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Esa caída había sido más profunda durante el primer semestre del año pasado y fue mejorando a medida que pasaron los meses, la inflación desaceleró y el Gobierno dejó de aplicar sucesivos ajustes en las tarifas de los servicios públicos.

Sin embargo, la mejora en los ingresos de los trabajadores fue más lenta de lo esperado. Sobre todo de los que se desempeñan de manera independiente y los empleados públicos.

Un reporte de la consultora Nielsen agrega un dato, en esa misma dirección: «El ingreso disponible mejora, pero sigue un 40% por debajo de 2017», dice un informe conocido antes del fin de semana.

Suben las ventas en cuotas, pero caen las operaciones «de contado»

En un contexto así, todo lo que son ventas de «contado» siguen resentidas. En cambio, se expanden las ventas en cuotas, o financiadas con créditos bancarios.

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Un dato es ilustrativo: ACARA —la cámara de concesionarias de autos— informó este último viernes que el 46,7% de las ventas de cero kilómetros se pactan mediante préstamos prendarios o financiamiento de las propias terminales automotrices.

Representó un crecimiento del 200%, versus lo que sucedía en enero del año pasado.

En el caso de los vehículos usados, el crecimiento de las prendas fue del 141%, aunque con un impacto inferior al de los 0 km. Solo uno de cada diez usados se vende con financiamiento bancario.

Otro de los rubros ganadores con la reaparición del crédito fue el de los electrodomésticos. Hasta mayo del año pasado, la caída de ventas en este sector había tocado un piso del 50%. Nada menos. La falta de dólares para producir e importar y la incertidumbre provocaron un crash del consumo.

La estabilidad y la desinflación fueron determinantes para el resurgimiento. A tal punto que en algunas grandes cadenas ya detectan una mejora en las ventas del 30% a 40%, respecto del año pasado.

¿Qué esperan supermercados y consultoras para 2025?

«El 2024 marcó un punto de inflexión en el consumo masivo en Argentina, con una caída histórica que impactó en todas las categorías y canales de venta. Para 2025, si bien se espera una recuperación parcial, el consumidor argentino seguirá siendo estratégico en sus decisiones de compra, priorizando el precio y la relación costo-beneficio», apuntó Javier González, Líder Comercial de NielsenIQ Argentina.

Las empresas fabricantes de alimentos tienen en cuenta este diagnóstico. También las grandes cadenas de supermercados y los mayoristas.

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Los fabricantes se esmeran por conservar el «market share», y dan pelea con sus productos en las góndolas.

La entrada de importados, en esta franja, no es determinante. El mercado de los alimentos en la Argentina es bien competitivo, y el ingreso de productos de afuera se focaliza en el segmento del consumo premium.

Distinto es el caso de las cadenas comerciales. Pelean para que la clientela se mude hacia otras propuestas: ya sea los mayoristas o bien los comercios de barrio.

Para lograrlo, se lanzaron a tejer acuerdos con los bancos y las administradoras de tarjetas de crédito. También con algunas billeteras digitales.

Es común que, según el día, las distintas cadenas ofrecen descuentos de hasta 30% en las compras con determinadas tarjetas bancarias. Las entidades financieras están motorizando estos acuerdos para recompensar muy fuerte a los clientes con cuentas sueldo, la crema del negocio.



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