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ECONOMIA

En estos barrios podés alquilar un departamento de 3 ambiente por menos de 600.000 pesos

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Es un escenario signado por una oferta de departamentos usados que en julio pasado continuó incrementando sus guarismos en la Ciudad de Buenos Aires y registró un alza interanual de 151,29%, los inmuebles de 3 ambientes fueron los que experimentaron un mayor crecimiento de su stock, con una cifra exponencial del 350% en la comparativa con junio de 2023 versus los no menos significativos aumentos de las unidades de 1 (56%), 2 (135%) y 4 (224%) ambientes, señala un relevamiento reciente de Reporte Inmobiliario.

Expirada ya la dinámica que caracterizaba al mercado a fines de 2023 ˗previo al DNU y a la consecuente derogación de la Ley de Alquileres, con una disminución sistemática del «surtido» de propiedades y aumentos vertiginosos de los valores˗, ahora con condiciones menos rígidas, contratos delineados a piacere sobre la base de las preferencias de las partes interesadas que incluye ajustes de precios más flexibles y en períodos más acotados, los valores promedios de los inmuebles tienden a una estabilización. «Ya desapareció la discusión de ‘cuánto me querés pagar», es lo que marca el IPC, y como es un índice neutral no hay mucho que discutir», asiente Gabriel Brodsky, Chairman de Grupo Predial.

Con una suba de los alquileres del 3% promedio (comparado con junio de 2024) en toda la Capital Federal, conforme datos de Zonaprop, y un retroceso de la oferta en julio de un no representativo -4,8%, el stock «se mantuvo estable, y en 2024 acumula tuvo un aumento del 190%, de acuerdo a los registros del mes vigente», asevera Leandro Molina, director comercial de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú. No obstante, el stock en vigor sigue siendo 3 veces mayor que el registrado a principios de 2023.

Alquilar un departamento 3 ambientes por menos de $600.000 es posible

Si bien alquilar un departamento de 3 ambientes de 70 m2 en CABA hoy promedia los $628.168 por mes, todavía hay barrios donde se pueden rentar unidades por debajo de ese valor. En una escala de menor a mayor medida en pesos, por allí encabeza Lugano, $429.000; seguido de Mataderos, $485.100, y Floresta, $516.600; y el último lugar en el podio Constitución, $525.300, y Balvanera, $541.800. Aunque también se suman, en menor medida, La Paternal, Villa del Parque, Monserrat, San Nicolás y Parque Avellaneda, según detallan algunos especialistas consultados.

Detalles en mano, muchas de estas «oportunidades» de alquiler parten, incluso, desde los $250.000. Se trata de unidades de entre 45 a 75 metros cuadrados, de entre 30 a 60 años de antigüedad, sin amenities, con 1 o 2 baños o baño y toilette, cuyas expensas oscilan entre los $45.000 y los $115.000. Hay que decirlo, «los departamentos más baratos, muchas veces, requieren de mejoras previas para poder entrar», destaca Manuel Manfe, de Century 21 Nimahaus. «La gran mayoría de los que se encuentran en el rango de los $450.000 y los $600.000 parecen estar en condiciones de ser habitado.

Los que lideran la lista de los más baratos, en general, son de primer a tercer piso por escalera, ubicados al contrafrente del edificio y no cuentan con balcón», pormenoriza. A medida que nos vamos acercando más a los $600.000, «estas características empiezan a cambiar, ya encontramos departamentos al frente, luminosos, poseen ascensor y tienen balcón o patio«.

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Cómo se configuran los contratos de alquiler

Con la buena noticia de que, luego de 50 meses, en septiembre los inquilinos que deben actualizar sus contratos vigentes mediante la derogada Ley de Alquileres porque se desaceleró el ajuste del incremento al 243,16% (en agosto fue de 247,56%), la tendencia marca que los nuevos contratos pos DNU se actualizan trimestralmente (60%): un 70% de ellos, empleando algún índice y el 30% restante se reparte entre contratos dolarizados o negociados según cada caso, afirman desde la plataforma «A cuánto alquilo».

«Los propietarios de los departamentos prefieren ofrecer en un precio de mercado (incluso un poco por debajo) para no perder meses de alquiler y evitar pagar las expensas, un gasto que puede ser alto en departamentos de 3 ambientes», resalta Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

En cuanto a los valores, salvo los departamentos considerados premium, «los propietarios prefieren contratos en pesos con actualización antes que los precios fijos en dólares». De hecho, la cantidad de publicaciones de alquileres publicados en dólares comenzó a retroceder en los últimos tiempos: en junio pasado, el 53% de los avisos en el portal Zonaprop ya figuraban en pesos. Lo bueno es que el «mercado está muy dinámico y las propiedades que tienen precios razonables, duran solo unos días publicadas», concluye Brodsky.



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ECONOMIA

El mal momento de Pablo Moyano: pierde influencia sobre gremios y sus paros son menos contundentes

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Uno de los síntomas más elocuentes sobre el momento político del país es la reciente derrota interna de Pablo Moyano en el debate sindical sobre si es momento de ir al choque con Javier Milei o dialogar. El líder camionero parecía convencido de que iba a obtener respaldo para un paro general en diciembre, pero recibió una contundente negativa por parte de la cúpula de la CGT.

En realidad, no fue una situación muy sorpresiva: el fallido paro transportista del 30 de octubre había dejado en claro el escaso clima que había en el ámbito sindical como para escalar la conflictividad. De hecho, ese día Moyano y los sectores más radicalizados del sindicalismo habían quedado desairados: la adhesión a la medida fue baja, al punto que casi no tuvo consecuencias en la actividad comercial del país.

Pero, lo peor para Moyano, quedó en evidencia que el gremio de los colectiveros no compartía los motivos de la protesta: mientras el camionero y los dirigentes ferroviarios y aeronáuticos habían planteado el paro como una típica medida política contra las reformas de Milei, los colectiveros estaban en conflicto por una típica negociación salarial. Con la excusa de que se encontraban impedidos por la medida de conciliación obligatoria, le dijeron a Moyano que irían al paro, pero no el mismo día sino en la jornada siguiente, y finalmente pasó lo que todos sospechaban: se anunció un acuerdo salarial y el paro de colectivos se levantó.

El fracaso de aquel paro fue inversamente proporcional al tono de las amenazas que hicieron los dirigentes. «El gobierno no sabe dónde se está metiendo», había dicho Pablo Biró, dirigente del sindicato aeronáutico y uno de los enemigos preferidos del gobierno para debatir sobre la reforma de Aerolíneas Argentinas.

También, como un reconocimiento tácito de que la protesta había sido floja, ese día los seguidores de Moyano habían advertido que «recién estamos calentando motores» y que esa medida de fuerza debía ser interpretada como una etapa más en una escalada de crecimiento conflictivo. De hecho, se avisó sobre una masiva «marcha federal» y un nuevo paro, un anuncio que solamente fue recibido con entusiasmo por los estatales de ATE -que no pertenece a la CGT sino a la central izquierdista CTA- mientras los «gordos» liderados por Héctor Daer permanecían indiferentes.

Con semejantes antecedentes, hasta resulta raro que Moyano no haya revisado sus planes y haya insistido en una postura combativa con la que ni siquiera tiene el apoyo de su padre, el legendario Hugo Moyano.

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Es por eso que, en este momento, una de las especulaciones del ámbito político es que se esté generando, deliberadamente, una puja interna que termine por fracturar nuevamente al movimiento sindical. Una fisura, por otra parte, que el gobierno de Milei ve como funcional a sus intereses.

Pablo Moyano y medidas de fuerza cada vez menos efectivas

«Hay que estar en la calle para seguir resistiendo y denunciando este modelo económico que tanto daño le está haciendo a los argentinos y no podemos mirar para otro lado», había advertido Moyano antes de que el secretariado de la CGT se reuniera el miércoles.

El característico tono combativo de Moyano parecía destinado a calentar el ambiente previo, porque volvió a criticar a quienes defienden la postura dialoguista con Milei y les pidió «que se hagan cargo de sus actos». En el sector de Moyano, el chiste de moda es que la sigla CGT quiere decir, en realidad, «Confederación General de Twitter», por la preferencia de los dirigentes de estar más activos con comunicados en las redes que con medidas de protesta callejera.

Lo cierto es que la fisura está ratificada después de la reunión del miércoles, en la que no solamente no se apoyó la convocatoria a un nuevo paro sino que se ratificó que «nuestra apuesta sigue siendo el diálogo, centrado en los ejes de desarrollo, producción y trabajo», al tiempo que calificaron al grupo de Moyano como un sector minoritario que está, en realidad, bajo la influencia política del kirchnerismo.

Esta división puede parecer extraña para quien recuerde el compacto frente sindical que había mostrado el sindicalismo en los primeros días de Milei. En enero, cuando contrariando los consejos de los políticos peronistas la CGT convocó a un paro general en plena temporada de vacaciones y además realizó una concentración frente al Congreso, era evidente que toda la clase sindical se sentía amenazada.

El gobierno acababa de anunciar su decreto de necesidad y urgencia donde se cambiaban normativas laborales concernientes a los despidos y se afectaba la financiación de las obras sociales. Además se preparaba el primer intento de ley bases, que implicaba una reducción del poderío político y financiero de los sindicatos y, para colmo, se incluía la primera versión de la reinstauración del impuesto a las Ganancias.

En aquel momento, el paro fue un éxito. Y los discursos de todos los dirigentes de la CGT estuvieron dirigidos más a los gobernadores y legisladores peronistas que al propio gobierno. Les advertían que no había que darles los votos a las reformas que proponía Milei, bajo riesgo de ser considerados traidores.

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También había sido masivo el paro parcial del 9 de mayo, todavía con un Milei debilitado por no haber podido impulsar la ley bases, y en el momento en el que la recesión económica se hacía sentir con mayor magnitud.

En aquel momento, había además conflictos sectoriales, dentro de los cuales el de camioneros fue uno de los más notorios. El motivo era que el ministro Luis Toto Caputo había decidido no homologar las paritarias que convalidaran cifras demasiado encima de lo que el gobierno creía que iba a ser el sendero descendente de la inflación.

Ese conflicto finalmente se destrabó cuando Hugo Moyano acudió a la Casa Rosada y habló con Guillermo Francos. Se resolvió el problema al más puro estilo del peronismo tradicional: en los papeles, el gremio camionero aceptó un aumento menor al previsto, pero eso se compensaba con pagos de suma fija. De forma tal que en términos reales se cobraba lo pretendido, pero se evitaba darle al mercado la señal política de una paritaria a la que Caputo temía por su capacidad de «efecto contagio».

La CGT en un nuevo contexto político

Diez meses después de aquella expresión de combatividad sindical, muchas cosas parecen haber cambiado. Parte de ello es la situación económica, que le permitió a los gremios con mayor capacidad de negociación una recuperación salarial.

De hecho, según la estadística del Indec, los salarios del sector privado registrado -es decir, el rubro en el que figuran los sectores bajo convenio- tuvo una mejora nominal de 124% acumulada hasta septiembre, mientras que la inflación de ese período fue de 101%.

Y, ante la disminución que está mostrando el IPC, está ocurriendo uno de los efectos más buscados por el gobierno: que las negociaciones en las paritarias dejen de ser casi permanentes para empezar a espaciarse en período de tres o cuatro meses.

Pero, sobre todo, lo que ha cambiado es el contexto político: en el entorno de Milei convencieron al presidente sobre la conveniencia de hacer algunas concesiones a «los gordos» de la CGT para evitar un clima de conflictividad.

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Y así fue que mientras algunas reformas se aprobaron -en particular, el regreso del impuesto a las Ganancias, vital para la consolidación del superávit fiscal-, quedaron relegados otros temas menos urgentes para la política económica pero importantes para la cúpula sindical, como la reforma en las obras sociales o el aporte de la cuota sindical.

De hecho, resultó sintomático que el PRO emitió un comunicado en el que lamenta que en el Congreso no haya tenido aprobación un paquete de reforma sobre «democratización sindical» y para cambiar aspectos de la justicia laboral.

No hubo un reproche explícito al gobierno, aunque se empiezan a acumular temas -como el fracaso de la iniciativa «Ficha Limpia»- en los que el macrismo insinúa que Milei prefiere no avanzar con tal de mantener espacio de negociación con el peronismo.

«Esta reforma que impulsamos desde nuestro bloque proponía medidas fundamentales para modernizar el sindicalismo argentino: poner fin a las reelecciones indefinidas de los dirigentes gremiales, eliminar la obligatoriedad de la cuota solidaria, exigir declaraciones juradas de bienes a los sindicalistas y garantizar mayor transparencia en el manejo de los recursos de los gremios», dice el comunicado del PRO, que se queja de la «oportunidad perdida».

Una fisura que es funcional a Milei

Al mismo tiempo que Milei exhibe esa disposición a dialogar con el sindicalismo «de los gordos», muestra también cierta comodidad en contar a Pablo Moyano entre sus enemigos.

A esta altura, es una estrategia política ya consolidada la de levantar el perfil de figuras que tienen alto grado de rechazo en el electorado «libertario», como forma de reforzar la fidelidad de su base de apoyo social.

Moyano es un ejemplo típico, al igual que el aeronáutico Pablo Biró, en quien el gobierno personificó los vicios y privilegios sindicales del gremio aeronáutico. Precisamente, unos días antes del desaire que sufrió Moyano con la cúpula de la CGT se había producido otro evento importante para Milei: el retroceso del sindicato de Aerolíneas.

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Al percibir que la amenaza de la privatización no era un «bluff» sino una posibilidad cierta en la que Milei estaba dispuesto a avanzar, los sindicalistas de Aerolíneas aceptaron una tregua, suspendiendo los paros que irritan a los pasajeros en los aeropuertos, acotando sus pretensiones salariales y aceptando que se pongan en revisión algunos de los privilegios más alevosos en cuanto a viáticos y beneficios contenidos en el convenio.

En definitiva, la fisura dentro del ámbito sindical es percibida por el gobierno como algo beneficioso: por un lado, le resta fuerza a las convocatorias de manifestaciones o medidas de protesta. Y, al mismo tiempo, preserva un grupo de dirigentes radicalizados, con Moyano a la cabeza, con los cuales polemizar para satisfacción de los cibermilitantes libertarios.

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