Es un escenario signado por una oferta de departamentos usados que en julio pasado continuó incrementando sus guarismos en la Ciudad de Buenos Aires y registró un alza interanual de 151,29%, los inmuebles de 3 ambientes fueron los que experimentaron un mayor crecimiento de su stock, con una cifra exponencial del 350% en la comparativa con junio de 2023 versus los no menos significativos aumentos de las unidades de 1 (56%), 2 (135%) y 4 (224%) ambientes, señala un relevamiento reciente de Reporte Inmobiliario.

Expirada ya la dinámica que caracterizaba al mercado a fines de 2023 ˗previo al DNU y a la consecuente derogación de la Ley de Alquileres, con una disminución sistemática del «surtido» de propiedades y aumentos vertiginosos de los valores˗, ahora con condiciones menos rígidas, contratos delineados a piacere sobre la base de las preferencias de las partes interesadas que incluye ajustes de precios más flexibles y en períodos más acotados, los valores promedios de los inmuebles tienden a una estabilización. «Ya desapareció la discusión de ‘cuánto me querés pagar», es lo que marca el IPC, y como es un índice neutral no hay mucho que discutir», asiente Gabriel Brodsky, Chairman de Grupo Predial.

Con una suba de los alquileres del 3% promedio (comparado con junio de 2024) en toda la Capital Federal, conforme datos de Zonaprop, y un retroceso de la oferta en julio de un no representativo -4,8%, el stock «se mantuvo estable, y en 2024 acumula tuvo un aumento del 190%, de acuerdo a los registros del mes vigente», asevera Leandro Molina, director comercial de Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú. No obstante, el stock en vigor sigue siendo 3 veces mayor que el registrado a principios de 2023.

Alquilar un departamento 3 ambientes por menos de $600.000 es posible

Si bien alquilar un departamento de 3 ambientes de 70 m2 en CABA hoy promedia los $628.168 por mes, todavía hay barrios donde se pueden rentar unidades por debajo de ese valor. En una escala de menor a mayor medida en pesos, por allí encabeza Lugano, $429.000; seguido de Mataderos, $485.100, y Floresta, $516.600; y el último lugar en el podio Constitución, $525.300, y Balvanera, $541.800. Aunque también se suman, en menor medida, La Paternal, Villa del Parque, Monserrat, San Nicolás y Parque Avellaneda, según detallan algunos especialistas consultados.

Detalles en mano, muchas de estas «oportunidades» de alquiler parten, incluso, desde los $250.000. Se trata de unidades de entre 45 a 75 metros cuadrados, de entre 30 a 60 años de antigüedad, sin amenities, con 1 o 2 baños o baño y toilette, cuyas expensas oscilan entre los $45.000 y los $115.000. Hay que decirlo, «los departamentos más baratos, muchas veces, requieren de mejoras previas para poder entrar», destaca Manuel Manfe, de Century 21 Nimahaus. «La gran mayoría de los que se encuentran en el rango de los $450.000 y los $600.000 parecen estar en condiciones de ser habitado.

Los que lideran la lista de los más baratos, en general, son de primer a tercer piso por escalera, ubicados al contrafrente del edificio y no cuentan con balcón», pormenoriza. A medida que nos vamos acercando más a los $600.000, «estas características empiezan a cambiar, ya encontramos departamentos al frente, luminosos, poseen ascensor y tienen balcón o patio«.

Cómo se configuran los contratos de alquiler

Con la buena noticia de que, luego de 50 meses, en septiembre los inquilinos que deben actualizar sus contratos vigentes mediante la derogada Ley de Alquileres porque se desaceleró el ajuste del incremento al 243,16% (en agosto fue de 247,56%), la tendencia marca que los nuevos contratos pos DNU se actualizan trimestralmente (60%): un 70% de ellos, empleando algún índice y el 30% restante se reparte entre contratos dolarizados o negociados según cada caso, afirman desde la plataforma «A cuánto alquilo».

«Los propietarios de los departamentos prefieren ofrecer en un precio de mercado (incluso un poco por debajo) para no perder meses de alquiler y evitar pagar las expensas, un gasto que puede ser alto en departamentos de 3 ambientes», resalta Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

En cuanto a los valores, salvo los departamentos considerados premium, «los propietarios prefieren contratos en pesos con actualización antes que los precios fijos en dólares». De hecho, la cantidad de publicaciones de alquileres publicados en dólares comenzó a retroceder en los últimos tiempos: en junio pasado, el 53% de los avisos en el portal Zonaprop ya figuraban en pesos. Lo bueno es que el «mercado está muy dinámico y las propiedades que tienen precios razonables, duran solo unos días publicadas», concluye Brodsky.