ECONOMIA
La oferta de alquileres aumentó más del 200%, tras la derogación de la Ley
Desde el Gobierno destacaron los efectos positivos de la desregulación de la ley de alquileres con datos del mercado en el primer semestre
25/08/2024 – 19:55hs
El Gobierno celebró los resultados logrados a partir de la derogación de la Ley de Alquileres: comparados con el primer semestre de 2023, la oferta de inmuebles en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) aumentó un 211,9% y mientras que los precios se redujeron un 26,6% términos reales, en los primeros seis meses del año.
Alquileres: la oferta en AMBA aumentó más del 90% en seis meses
El Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado compartió un análisis con datos de Mercado Libre y la Universidad de San Andrés. Allí revela que en enero de 2024 la oferta de alquileres en AMBA fue un 90,3% mayor que en diciembre de 2023, y en junio un 211,9% mayor que la registrada antes de la derogación de la ley.
El informe señala, además, que «los precios reales de alquiler por m² de departamentos en el AMBA cayeron en los primeros meses tras la derogación de la ley», un 6,7% en enero comparado con diciembre, mientras que, para junio de 2024, la caída acumulada alcanzó el 26,6% respecto a diciembre de 2023.
En cuanto a los efectos negativos de la ley derogada, el informe destaca que «entre sus disposiciones más destacadas se encontraba el establecimiento de un plazo mínimo de tres años para la concertación de los contratos, con ajustes anuales, en un país que ya mostraba en ese entonces altas tasas de inflación», por lo que «la ley generó un considerable desincentivo por parte de los propietarios para ofrecer sus propiedades en alquiler».
Como contraparte, señala que la flexibilización del mercado, a partir del DNU 70/2023, «incentivó a los propietarios a poner sus propiedades en alquiler y, en consecuencia, aumentó la oferta disponible de inmuebles con la consiguiente caída de los precios».
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ECONOMIA
El mercado palpita otra baja de tasas por parte del BCRA y un menor rendimiento del plazo fijo
Esta semana, los dólares financieros, MEP y Contado con Liquidación, acentuaron su caída, dejando la brecha en mínimos de cinco años. Además, se conoció que la inflación mayorista de octubre fue de 1,2%, por debajo del ritmo devaluatorio de 2%, lo que refuerza la expectativa de que el costo de vida general de este mes sea similar al 2,7% de octubre. En este escenario, crecen los rumores de que el Banco Central volverá a ajustar a la baja la tasa de política monetaria.
Para algunos expertos, la entidad monetaria podría reducir la tasa nuevamente en noviembre, mientras que parte de la City anticipa que será recién a fines de diciembre, a la espera de ver el rumbo inflacionario. Y es que los economistas advierten que la inflación en diciembre podría volver a superar el 3% impulsada por factores estacionales.
Dato crucial para el plazo fijo
Tras cinco meses sin cambios, el BCRA bajó la tasa de política monetaria el 1 de noviembre de 40% a 35%, lo que equivale a 2,9% mensual. Pese a ese cambio, ese rendimiento por primera vez en el año superó a la inflación, que en octubre fue de 2,7%.
Si bien la tasa de política monetaria ya no es la que regula el rendimiento del plazo fijo, es una referencia importante para los bancos, dado que es la que determina la rentabilidad de las Letras Fiscales de Liquidez (LEFIs) que pueden suscribir las entidades bancarias. De hecho, tras el último recorte de la tasa monetaria a principios de mes, las instituciones financieras también bajaron la tasa del plazo fijo en similar proporción.
Según el BCRA, la tasa de interés por depósitos a 30 días de plazo bancos entidades financieras promedia el 35,93% nominal anual, lo que equivale a una tasa efectiva de 3%. De todos modos, hay disparidad.Los bancos más grandes ofrecen una rentabilidad de entre 30 y 36% anual, y algunas entidades más pequeñas en torno al 37%.
El analista financiero Gustavo Ber proyectó que «ante las positivas señales desde el proceso de desinflación, el BCRA podría volver a inclinarse hacia una reducción de la tasa, ya sea en lo que resta de noviembre o en diciembre, posiblemente hacia el 32% anual en busca de seguir contribuyendo a la desaceleración de la nominalidad de la economía».
«A pesar de la dinámica del crédito, estimo que la tasa de plazo fijo acompañará de cerca la evolución de la tasa del BCRA a corto plazo», afirmó.
Cambios en la tasa: la visión del mercado
La economista Natalia Motyl prevé una nueva baja de la tasa en noviembre al considerar que «el contexto actual, resulta oportuno y altamente recomendable, tanto por factores locales como internacionales».
«Desde el marco local, la inflación está convergiendo a un ritmo inferior al del crawling peg. Es relevante destacar que la inflación mayorista actúa como un proxy confiable para prever el comportamiento de la inflación minorista en los meses venideros», señaló.
Además, Motyl alegó que «los últimos meses del año son cruciales debido a la mayor demanda estacional de pesos, especialmente por las festividades de fin de año y las vacaciones». Y sostuvo que «este aumento en la demanda de dinero local implica una menor presión sobre el mercado cambiario, ya que la necesidad de dólares tiende a disminuir en este periodo».
«Por lo tanto, si el objetivo es reducir las tasas de interés sin generar volatilidad significativa en el mercado cambiario, este es el momento idóneo para implementar dicha política. Los dólares financieros, como el MEP y el Contado con Liquidación, han mostrado estabilidad al converger en torno a los $1.100. Este escenario ofrece un respaldo adicional para llevar adelante una política de relajación monetaria sin riesgos de desajustes significativos», fundamentó.
Asimismo, destacó que «desde el marco internacional, la Reserva Federal de los Estados Unidos (Fed) ha iniciado una estrategia de reducción de tasas de interés, lo cual genera un entorno favorable para que economías emergentes, como la argentina, adopten medidas similares».
Carla Alegre, investigadora del Centro de Estudios Económicos Argentina XXI (CEEAXXI) opinó que «hay demasiados incentivos para bajar la tasa de interés tras el dato de inflación mayorista, pero no sabemos si en el muy corto plazo».
«La última reducción probablemente se haya adelantado a lo que veía internamente como dato de octubre. Pero si se mantienen los buenos datos generales y la baja de inflación, es probable que se intente bajar la tasa lo antes posible, además de recortar el crawling peg, tal como adelantó el presidente», comentó.
La inflación, un factor clave
Félix Marenco, Financial Advisor de Cocos Capital, dijo que «es probable que el BCRA reduzca nuevamente la tasa de política monetaria, aunque no creemos que noviembre sea la fecha, sino que fin de año luce más probable a priori».
«El factor clave detrás de esta decisión es la desaceleración inflacionaria que se evidenció en octubre, con el quiebre del 3%, piso que hace unos pocos meses lucía un poco improbable. Este descenso no solo refuerza la tendencia desinflacionaria, sino que también habilita ajustes en las herramientas monetarias para acompañar este proceso», afirmó.
Además, Marenco subrayó que «el presidente Milei ha dejado en claro que, con una inflación mensual sostenida por debajo del 2%, se reducirá el ritmo de devaluación del tipo de cambio oficial del 2% al 1% mensual, y este menor deslizamiento cambiario genera un margen adicional para bajar la tasa de interés sin comprometer una tasa real positiva, que sigue siendo un ancla importante en este contexto».
Christian Naud, analista de ACM concordó que el timing de una baja de tasas «dependerá de como evolucionen las variables de inflación», por lo que especuló que «es probable que apunten a conocer el dato de noviembre para tomar la decisión».
«Para noviembre y diciembre se espera una inflación de aproximadamente 2,3%, por lo que si el Gobierno quiere mantener la tasa real en el mismo nivel, debería acompañar con una reducción de tasas. Sin embargo, tanto el REM como los indicadores de alta frecuencia están proyectando un leve rebote en la inflación para el último bimestre del año, lo que haría más riesgoso la baja de tasas, debido a la posibilidad de que haya ciertas presiones cambiarias dado el menor rendimiento de los activos en pesos, lo que podría demorar esta reducción de tasas», razonó.
Por su parte, el economista Federico Glustein estimó que para bajar la tasa «probablemente esperen a los primeros días de diciembre, pasada la licitación de deuda de la próxima semana, pero antes de conocerse el dato de inflación» de noviembre que el INDEC difundirá el 11 de diciembre.
A su vez, el analista financiero Christian Buteler comentó que «podría darse alguna baja adicional de la tasa, no sería algo descabellado teniendo en cuenta la inflación general de 2,7% y la mayorista de 1,2%, aunque le asigno pocas chances a que sea inminente».
A su criterio, el Gobierno «empieza a hilar más fino, y ahora la prudencia gana importancia, con lo cual creo que el Gobierno esparará a corroborar que la baja de la inflación sea sostenida, porque lo que no quieren hacer es ir para adelante con una medida y después tener que volver para atrás».
En ese sentido, recalcó que «diciembre es un mes estacionalmente más inflacionario con lo cual veo lógico que el Gobierno se tome un tiempo más para ver los datos antes de un nuevo movimiento de la tasa».
De igual mirada, Maximiliano Ramírez, socio de Lambda Consultores, no espera una nueva baja de la tasa en noviembre porque «hoy la inflación de este mes, con dos semanas de relevamiento, me da que podría ubicarse en 2,8%, con lo cual la tasa en línea, es levemente positiva».
Según su visión, la tasa «debería reducirse de nuevo cuando la tendencia a la baja de la inflación se consolide; me parece que primero debería empezar a bajar el ritmo del crawl, porque eso va a generar un piso en la baja de la inflación».
Asimismo, Eric Ritondale, economista jefe de PUENTE, esgrimió que «si bien la curva de LECAPs ha vuelto a invertirse, tal como sucedió antes del último recorte, no esperamos un nuevo reducción de tasas una vez informada la inflación de noviembre, a menos que haya una gran sorpresa desinflacionaria en el mes lo que hoy parece improbable».
«Esperamos una inflación relativamente similar al mes anterior, y que el BCRA pause los recortes, sobre todo considerando que el crawling peg se sigue moviendo al 2% mensual. Prevemos el próximo recorte a fines de año o principios de 2025 en forma simultánea cuando esperamos se anuncie una reducción en el crawling peg», fundamentó.
Qué pasará con el rendimiento del plazo fijo
Motyl afirmó que «la tasa de interés nominal anual debería reducirse gradualmente hasta alcanzar el 25%; este nivel permitiría que el rendimiento mensual se alinee con el ritmo del crawling peg, asegurando que la tasa de interés real esperada, ex ante, se mantenga en terreno positivo».
«De continuar la tendencia decreciente de la inflación, podríamos situarnos en niveles inferiores al 2% mensual. En este contexto, reducir las tasas de interés contribuiría no solo a estabilizar la inflación sino también a sostener la actividad económica», aseveró.
En ese marco, especula que el BCRA «aprovecharía estos dos meses para reducir gradualmente la tasa». Y estimó que «en noviembre se reduciría al 30% y en diciembre al 25%» y por ende, «los bancos la van a reducir también la tasa del plazo fijo y van a estar en torno al 31%».
Glustein pronosticó que «es probable que el BCRA vaya a bajar la tasa de interés en medio punto, alineándose con la inflación futura, pero también proyectando que el mercado tiene que empezar a financiar más barato los proyectos privados«.
«La tasa la veo en 30% anual. No bajando más porque si no, vamos a tener créditos nuevos para refinanciar los viejos, una espiral crediticia muy compleja que puede explotar», advirtió .
En sintonía, Alegre consideró que «lo lógico, por parte del BCRA, sería bajarla al 30%, aunque tratarán de esperar el dato de inflación de noviembre, probablemente». Y enfatizó que, en el caso de la tasa del plazo fijo, «ahí la jugada está muy dispersam dependiendo si el banco es privado o público, entre otros factores».
Marenco coincide en que «de mantenerse la inflación en estos niveles esperados, proyectamos que el BCRA podría recortar la tasa de política monetaria en al menos 5%, llevándola a un 30% anual». Y aseguró que «este ajuste permitiría alinear la política monetaria con la nueva dinámica inflacionaria, facilitando condiciones más favorables para la actividad económica sin perder de vista la estabilidad macroeconómica».
De igual lectura, Pablo Lazzati, CEO de Insider Finance, esgrimió que «se estima que para noviembre la inflación estará entre el 2% y 2,5%; pero lo más positivo es que para enero la inflación debería bajar aún más, ya que el 23 de diciembre se elimina el impuesto PAIS y eso sería un condimento más para la baja en el Índice de los Precios al Consumidor».
«Teniendo en cuenta esto, el mercado contempla una nueva baja de tasa en el corto plazo, yendo hacia el 30% de TNA, pero todavía no está claro cuándo ocurrirá», enfatizó.
Ramírez explicó en cuanto a la tasa del plazo fijo que hoy «es libre, entonces los bancos la van a manejar en función de la liquidez».
«Podés mover la tasa monetaria y que los bancos después muevan la tasa del plazo fijo. Hoy el gran jugador en ese sentido es el Banco Nación, que es el que tiene mayor liquidez, y el que rige un poco la política de tasas de todo el sistema, más que la tasa monetaria», señaló.
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