Durante los primeros meses de 2025, el mercado de créditos hipotecarios mostró una reactivación significativa. Según estimaciones del sector, en mayo se registraron más de 200.000 acciones entre consultas y simulaciones. Y entre enero y mayo último, se entregaron 12.000, unos 1.000 más que todo 2024, según la Fundación Tejido Urbano, reflejando un renovado interés por financiar la adquisición de viviendas.

Este impulso, sin embargo, enfrenta desafíos. La combinación de demanda elevada, suba de tasas de interés y restricciones en el fondeo bancario comenzó a generar una desaceleración en la aprobación y desembolso de créditos.

Federico González Rouco, economista especializado en vivienda y de Empiria Consultores, explicó que la desaceleración no responde a una regla inevitable. Según indicó, se trata de una tensión entre dos factores: la estabilidad macroeconómica, que sigue un carril, y la capacidad de fondeo, que avanza por otro. «Parte de esa estabilidad -explicó- se sostiene con escasez de pesos circulantes. Esa falta de liquidez también afecta a los bancos, que cuentan con pocas herramientas para otorgar préstamos de largo plazo».

En Argentina, la mayoría de los depósitos se realizan a 30 días, mientras que un crédito hipotecario promedio se extiende por 20 o 25 años. Esta disparidad limita la capacidad del sistema financiero para sostener el ritmo de colocación. La falta de instrumentos de fondeo a largo plazo se presenta como uno de los principales cuellos de botella.

Suba de tasas y condiciones más exigentes

Frente a ese escenario, las entidades financieras comenzaron a ajustar sus condiciones. Algunas modificaron los montos máximos, acortaron los plazos o elevaron las tasas de interés. En ciertos casos, las tasas treparon del 4,5% al 9% anual para líneas UVA, y hasta 12,5% para no clientes.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, remarcó que el efecto de estos cambios es directo: «En el monto de la cuota de un crédito hipotecario impacta más la tasa que el plazo por el que se solicite». Así, muchas familias quedan excluidas no solo por falta de ahorro inicial, sino también por no cumplir con los ingresos requeridos.

Las condiciones más restrictivas implican también que los bancos vuelvan a evaluar las relaciones cuota-ingreso con criterios más exigentes. Algunas entidades bajaron del 80% al 70% el porcentaje financiable del valor de la propiedad. Otras elevaron el capital mínimo necesario para cubrir gastos de escritura, impuestos, comisiones y seguros.

Demoras en los procesos

La ralentización también se manifiesta en los plazos. Si bien en el primer trimestre varias entidades aprobaron solicitudes en 45 a 60 días, actualmente los tiempos se estiran a entre 90 y 120 días. González Rouco sostuvo que «el sistema se saturó. La mayoría no otorgaba créditos desde hacía más de un año y debió rearmar sus equipos. Además, sin fondeo suficiente, la colocación no puede sostener el mismo ritmo».

Rozados apuntó que otro factor detrás de las demoras es la documentación incompleta de las propiedades. «Muchas veces los clientes no cuentan con los papeles exigidos, y eso se detecta tarde. Es fundamental mejorar la formación en los canales bancarios e inmobiliarios, que son quienes transmiten la información», planteó.

Freno en la colocación y necesidad de financiamiento estructural

Luis Hauserman, consultor inmobiliario y contador público, advirtió que parte del problema es estructural. «En Argentina no existe un mercado secundario hipotecario activo. Eso impide que los bancos otorguen créditos más allá del límite que les permiten sus depósitos».

Ese mecanismo —conocido como securitización— permite a las entidades originar préstamos y luego venderlos en el mercado de capitales, a través de cédulas o bonos respaldados por hipotecas. El dinero recaudado se utiliza para volver a prestar, generando un circuito de financiamiento más sólido.

González Rouco explicó que «los bancos pueden descontar carteras de créditos anteriores para obtener liquidez. Funciona como el descuento de un cheque: se resigna una parte del valor, pero se gana capacidad para seguir otorgando préstamos».

Para que este sistema funcione, los especialistas coincidieron en que es clave contar con inversores institucionales de largo plazo, como aseguradoras, fondos de pensión o entidades públicas. También señalaron la importancia de un mercado de capitales confiable y de marcos regulatorios que otorguen previsibilidad.

Evaluación antes de asumir el compromiso

Más allá del contexto financiero, Rozados advirtió que «quien accede a un préstamo debe saber que la cuota y el capital se ajustarán en UVA. Es fundamental considerar la estabilidad laboral y la evolución de los ingresos para asumir ese compromiso».

Entre las recomendaciones para quienes evalúan solicitar un crédito, se destacan:

• Verificar que la cuota mensual no supere el 30% de los ingresos del grupo familiar.
• Calcular todos los gastos adicionales: escritura, comisión inmobiliaria, impuestos, seguros y comisiones bancarias.
• Confirmar el porcentaje de financiación ofrecido y el valor mínimo de ahorro previo exigido.
• Consultar el historial crediticio y corregir errores antes de presentar la solicitud.
• Comparar al menos dos alternativas bancarias, prestando atención a tasas, plazos, seguros y penalidades por cancelación anticipada.

Además, Rozados sugiere observar si la línea permite amortizaciones extraordinarias o cancelaciones sin penalización. «El crédito hipotecario es una deuda a largo plazo que no se licua. Hay que asumirla con ingresos estables y sin exigirse al límite».

Riesgos y oportunidades

Hauserman resaltó que el poder adquisitivo todavía sigue muy deteriorado. «Incluso con estabilidad de precios, muchas familias no alcanzan los ingresos mínimos para acceder a un préstamo». A modo de ejemplo, para adquirir una propiedad de u$s80.000 con un crédito de u$s60.000 a 10 años, la cuota puede superar los $730.000 mensuales, mientras que un alquiler similar ronda los $450.000. «En ese contexto, muchos optan por alquilar si no cuentan con ahorros suficientes para cubrir los gastos iniciales», señaló.

Otro obstáculo es la informalidad laboral. Muchas personas con capacidad real de pago no logran demostrar ingresos con la documentación requerida. En ese sentido, se espera que la implementación del sistema de finanzas abiertas —creado por el Decreto 353/2025— permita a los usuarios autorizar el acceso de los bancos a sus datos crediticios, ampliando las posibilidades para quienes tienen ingresos no tradicionales.

Desafíos para el segundo semestre

De cara al resto del año, los especialistas prevén una desaceleración en la entrega de nuevos préstamos si no se amplían las herramientas de fondeo y si no se consolida un sistema de securitización funcional.

Rozados resumió: «La estabilidad macroeconómica es una condición necesaria, pero no suficiente. Sin instrumentos técnicos y sin una base sólida de inversores, el crédito hipotecario seguirá siendo limitado«.

González Rouco concluyó que «el sistema necesita evolucionar para evitar que cada ciclo de préstamos comience desde cero. Si no se rompe el límite estructural del fondeo, la expansión del crédito seguirá siendo intermitente y restringida».

El gobierno de Yamandú Orsi concretó una colocación de dos bonos por el equivalente a u$s400 millones, con vencimientos a cinco y diez años

26/06/2025 – 19:51hs

Uruguay colocó deuda a hasta 10 años a una tasa envidiable. El gobierno de Yamandú Orsi concretó la colocación de dos bonos de deuda en francos suizos, con vencimientos a cinco y diez años, por un total equivalente a u$s400 millones.

Tal como había anticipado el medio, la operación fue precedida por una presentación ante potenciales inversores –conocida como roadshow– y contó con el asesoramiento de los bancos UBS y BNP Paribas.

Cómo son los bonos que colocó Uruguay y a qué tasas

Según detallaron las fuentes, uno de los bonos emitidos es a cinco años, por un monto de 160 millones de francos suizos, con una tasa de interés anual del 1,04%. El segundo título, a diez años de plazo, también por 160 millones de francos, paga un cupón del 1,6175% anual. El destino principal de esta emisión fue el mercado suizo, lo que forma parte de una estrategia de diversificación de la base inversora del país.

La presentación ante los inversores estuvo a cargo del director de la Unidad de Gestión de Deuda del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF), Herman Kamil, quien viajó a Suiza especialmente para liderar las gestiones.

De acuerdo con las fuentes gubernamentales, el objetivo de esta colocación es refinanciar o recomprar deuda ya existente, tanto en el ámbito local como en los mercados internacionales. «El remanente será utilizado para propósitos generales del gobierno», indicaron.

En los fundamentos incluidos en la Rendición de Cuentas, el Ejecutivo explicó que parte de la política financiera para este año consiste en «buscar una composición equilibrada en términos de moneda en la emisión de deuda internacional, tanto en moneda local como extranjera, a tasas fiscalmente sostenibles».

Reuniones con el FMI y el Banco Mundial: el plan de financiamiento de Uruguay

En ese contexto, se destacó que «se explorará la posibilidad de financiamiento soberano en monedas europeas, apuntando a profundizar la diversificación de la base inversora y del riesgo cambiario del subportafolio de deuda en moneda extranjera».

Esta estrategia ya había sido esbozada por Kamil en abril pasado, cuando integró la delegación uruguaya que participó de las reuniones de primavera del Fondo Monetario Internacional (FMI) y el Banco Mundial en Washington. Allí, el funcionario presentó ante distintos foros los lineamientos centrales del plan de manejo de deuda para 2025.

Según informó el MEF, entre los pilares de esa estrategia se incluye la «profundización de los mercados domésticos en moneda local, la búsqueda de una composición equilibrada entre moneda local y extranjera en la emisión de deuda internacional y la diversificación de la base inversora en otros mercados«.

Además, Kamil remarcó que el plan también contempla «el mantenimiento acotado del riesgo de refinanciamiento mediante operaciones de gestión de pasivos y la promoción del desarrollo del mercado secundario de bonos globales en moneda local«.

Con esta operación, el gobierno uruguayo no solo avanza en su hoja de ruta financiera, sino que también reafirma su posicionamiento en mercados internacionales con condiciones sostenibles de endeudamiento y una mirada puesta en el largo plazo.

Nutrien, uno de los principales jugadores globales del negocio de fertilizantes, puso a la venta su participación del 50% en Profertil, la principal productora de urea granulada del país. La otra mitad del paquete accionario pertenece a YPF. Nutrien se formó en 2018 como resultado de la fusión entre la canadiense Agrium y la estadounidense PotashCorp (PCS).

«Se están considerando alternativas estratégicas para la inversión en Profertil«, señalaron fuentes cercanas a la operación. La compañía contrató a Bank of America para llevar adelante el proceso de venta, según confirmaron desde el sitio especializado Econojournal.

Profertil factura alrededor de u$s700 millones anuales y produce cerca de 1,3 millones de toneladas de urea, un insumo clave en la fertilización de cultivos como trigo y maíz. En la Argentina, el consumo total de urea ronda las 2,3 millones de toneladas, por lo que buena parte de la diferencia debe importarse.

Una energética y otras compañías interesadas en quedarse con la empresa

El interés por esta participación ya generó movimientos en el sector. Pampa Energía, el grupo liderado por Marcelo Mindlin, habría mostrado interés en la operación. Según trascendidos del mercado, también se habría tanteado a otras compañías como Bunge y la Asociación de Cooperativas Argentinas (ACA), aunque en este último caso no hubo confirmación oficial.

En cuanto a Pampa Energía, su interés no es nuevo: la empresa, que tiene una fuerte presencia en la producción de petróleo, gas y energía eléctrica, viene expandiéndose hacia el negocio de fertilizantes. En octubre de 2024, informó que el propio Mindlin había expresado públicamente su intención de invertir en una planta de producción de urea, proyecto aún en fase de estudio, que podría requerir una inversión superior a los u$s2.000 millones para alcanzar una capacidad productiva de entre 1,5 y 2 millones de toneladas anuales. El interés fue ratificado nuevamente en marzo de este año, tras la presentación de resultados de la compañía, donde se volvió a destacar el foco en ese sector.

Profertil, por su parte, ya contaba con un plan de ampliación de su planta ubicada en las cercanías del polo petroquímico de Bahía Blanca, y la salida de Nutrien representa, según fuentes del sector, una oportunidad para actores interesados en sumarse al proyecto. «Lo que seguramente se venda [del lado de Nutrien] es la posibilidad de ampliación de la planta, más lo que tienen ahora junto al negocio de distribución», explicó una fuente del mercado.

Y agregó: «El motivo de la salida podría estar vinculado a una estrategia para reducir exposición fuera de Norteamérica, especialmente en un país como la Argentina, que ya no resulta tan estratégico».

El millonario negocio de los fertilizantes en Argentina

Actualmente, Nutrien produce y distribuye cerca de 27 millones de toneladas de fertilizantes a nivel mundial, entre potasa, nitrógeno y fosfato, y cuenta con una cartera de más de 600.000 clientes. El valor total de Profertil se estima en torno a los u$s1.400 millones, y se calcula que el 50% que posee Nutrien podría venderse por una suma inferior a los u$s600/700 millones, teniendo en cuenta que se trata de una desinversión forzada. «Van a pagar menos por ello porque Nutrien se va», resumió un operador del sector.

A nivel nacional, el mercado de fertilizantes en Argentina mueve alrededor de u$s2.750 millones anuales, y los especialistas coinciden en que hay un amplio potencial de crecimiento, siempre y cuando se impulsen medidas que alienten la producción agrícola. Actualmente, las retenciones siguen siendo un factor que desincentiva a muchos productores, y por ende, limita la expansión del mercado.

Esta operación no es la única movida reciente de Nutrien en la región. En abril de 2024, la compañía había anunciado oficialmente su decisión de desinvertir en el negocio minorista en Argentina, Chile y Uruguay, para concentrarse en Brasil, un mercado considerado prioritario en su estrategia global.

«Estamos simplificando y enfocando nuestra estrategia de negocio, priorizando los mercados clave y las oportunidades que mejor se alinean con nuestro modelo integrado para impulsar el crecimiento y reforzar el retorno a los accionistas», indicaron desde la firma en ese momento. «En este marco, para el negocio minorista global de Nutrien, hemos decidido desinvertir en la Argentina, Chile y Uruguay, y centrarnos en nuestro negocio minorista en Brasil y otros mercados a nivel mundial».

No obstante, pese a ese anuncio, distintas fuentes indicaron que la empresa no se retiró del negocio minorista en Argentina. Una fuente cercana a la firma aclaró: «Nutrien Ag Solutions continúa operando normalmente». Un operador del sector ofreció otra explicación sobre la continuidad local: «No les pagaron lo que esperaban y, con la mejora del clima económico en el país, decidieron quedarse».