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ECONOMIA

Los alquileres y otro «mazazo»: pese a la mayor oferta, mayo iniciará con aumentos del 220% y se esperan más subas

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La disponibilidad de inmuebles aumentó 240% desde diciembre a esta parte, pero los valores siguen sin ceder. Los monoambientes ya cotizan a 250.000 pesos

23/04/2024 – 12:15hs

Los alquileres y otro "mazazo": pese a la mayor oferta, mayo iniciará con aumentos del 220% y se esperan más subas

No hay calma en los valores de los alquileres y los contratos que rigen bajo los criterios de la ley derogada continúan subiendo a paso acelerado. Si bien la mejora en la oferta transcurre un momento inédito, lo cierto es que esa amplitud en la cantidad de inmuebles sigue sin provocar una baja en los valores. Muy por el contrario, los incrementos mandan y el mes de mayo no será una excepción. En ese sentido, fuentes del ámbito de la comercialización indicaron que el próximo mes iniciará con subas superiores al 220% para aquellos inquilinos que deban cumplir con el ajuste anual que establece el marco anterior. La perspectiva es de mayores aumentos con el correr de las semanas. Hoy por hoy, los monoambientes en Capital Federal se ofrecen a partir de un piso de $250.000, mientras que las unidades de dos ambientes presentan un precio mínimo de 300.000.

Desde el ámbito de las inmobiliarias indicaron a iProfesional que el incremento interanual que corresponderá cubrir en mayo será del orden del 220.98%, según la última actualización del Índice de Contrato de Locación (ICL).

«La ley de alquileres, aunque derogada, sigue generando muchas complicaciones para las economías de las familias», dijo a este medio Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).

«Esperamos que no haya una vuelta atrás, que no se retrotraiga el DNU y se vuelva a esa ley. Tanto los inquilinos como los propietarios no soportarían volver atrás», enfatizó. La experta expresó que con el decreto proliferaron los contratos mayormente a plazos de tres meses. Y que la ampliación de la oferta mejoró las posibilidades de negociación.

«Hoy estamos en otro escenario. Hay mayor volumen de oferta, los inquilinos pueden encontrar más inmuebles. Se dinamizan las negociaciones», sostuvo.

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La oferta de alquileres, en ampliación sostenida

En cuanto a la ampliación de la oferta, de acuerdo a un monitoreo reciente de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, durante esta primera parte del año la disponibilidad de departamentos creció sin detenerse a lo largo de cada mes. La consultora señala que, aunque no se percibe una baja contundente en los valores, los precios se acercan a un «amesetamiento» por efecto de la misma oferta ampliada.

La oferta

La oferta «tradicional» se recuperó tras la imposición del DNU.

«Resulta evidente que la oferta que se incorpora lo hace partiendo de un precio inicial más reducido que la que se ofertada hacia fines del año pasado. Esto produjo una estabilización del precio medio en las unidades de 1 y 2 ambientes e incluso bajas del valor medio de alquiler de las unidades de 2 y 3 dormitorios», indicó la firma.

Respecto de los valores promedio, la firma señaló que «el valor medio de la oferta para una unidad de 1 ambiente, en marzo pasado, se mantuvo en los $250.000 y la de un dormitorio en $300.000. Mientras tanto, la cotización media de los dos y tres dormitorios ofrecidos en alquiler decreció 4,44% y 10,57% respectivamente con relación a febrero último».

«Los datos evidencian el retorno al mercado formal unidades en oferta a partir de la derogación de la ley de alquileres y la posibilidad de fijar libremente plazos y sobre todo períodos y cláusula de ajuste de los alquileres», sostuvo la consultora.

Alquileres: los valores vigentes para las unidades de uno y dos ambientes

En lo que respecta a los precios promedio para los alquileres según el barrio porteño, en el caso de las unidades de un ambiente las cotizaciones más altas se dan en Núñez (300.000 pesos mensuales), Palermo y Saavedra (295.000), y Belgrano (280.000).

Del otro lado se ubican Liniers y San Telmo (200.000 pesos mensuales), Once (207.500) y Congreso y Villa Santa Rita (220.000).

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En cuanto a los departamentos de dos ambientes, los precios más caros se distribuyen entre Coghlan (promedio de 365.000 pesos mensuales), Núñez (350.000), Palermo y Colegiales (340.000). En contrapartida, las opciones más «económicas» se encuentran en Constitución (230.000 pesos mensuales), Liniers y Monserrat (270.000), Villa Santa Rita, Boedo y Balvanera (280.000).





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Expertos dan sus pronósticos de la inflación en los próximos meses y su repercusión en los precios

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Tras la inflación de noviembre de 2,4%, la cifra más baja desde julio de 2020, el costo de vida de diciembre se ubicó en un rango de entre 2,3% y 2,9%, según la proyección de dos consultoras.

De esta manera, la inflación en el año cerró en torno a 117%-118%, lo que evidencia una significa caída en relación con la cifra de 211,4% registrada en 2023. Y los analistas estiman que la inflación en 2025 oscilará entre 24% y 34%.

La cifra final de diciembre es clave porque en caso de que este en la zona de 2,5% implicaría que el Gobierno podría bajar en enero el ritmo de la devaluación mensual -lo que en la jerga financiera se conoce como crawling peg- de 2 a 1%, una medida que contribuirá a consolidar la desinflación, una prioridad de cara a las elecciones legislativas de 2025.

Por lo pronto, los economistas proyectan que la inflación de enero podría seguir desacelerándose, o ser similar a la de diciembre.

Inflación de diciembre: tercer mes seguido por debajo de 3%

Tras la inflación de octubre de 2,7%, y la de noviembre de 2,4%, el costo de vida de diciembre también fue inferior al 3% por tercer mes consecutivo, según las estimaciones finales de las consultoras.

El relevamiento de Eco Go arrojó que la inflación de diciembre se ubicó en 2,9%; en C&T Asesores económicos y EconViews -ambos miden en el Gran Buenos Aires- reflejó 2,8%; en Lambda Consultores proyectaron 2,7%; en Equilibris 2,6%;  en la Fundación Libertad y Progreso 2,5%; en Analytica 2,4% y en el Centro de Estudios Económicos Orlando Ferreres 2,3%.

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Rocío Bisang, analista de Eco Go, comentó que «la última semana del mes fue tranquila. Registramos una suba del 0,2% en Alimentos y Bebidas» con lo cual ese sector acumuló en diciembre un alza de 3%.

«Para diciembre estimamos que la inflación va a ser de 2,9%, en gran medida influenciada por la fuerte suba que experimentaron las carnes en la última semana de noviembre y la primera de diciembre, y por los aumentos propios en turismo y esparcimiento vinculados a las vacaciones y las fiestas», explicó.

En contrapartida, la consultora destacó que «la eliminación del impuesto PAIS, junto con las mayores facilidades para la importación vía courier para uso personal, habrían contribuido marginalmente a la baja del IPC».

Inflación: ¿cuáles son los pronósticos para enero?

El 2025 arranca con nuevos aumentos. Entre los que sufrirán un incremento ya anunciado figuran los servicios públicos, como la luz (1,6%), el gas (1,8%), el combustible -YPF anunció una suba a partir del 3 de enero un 1,75%- y las tarifas de agua (1%).

A su vez, las empresas de medicina prepagas aplicarán un incremento de 3% en promedio, en un escenario complejo en el cual siete de las principales empresas se encuentran imputadas por presunta cartelización por la Comisión de Defensa de la Competencia.

En este contexto, Bisang comentó que «para enero, en principio, esperamos que la inflación continúe con la tendencia descendente y se ubique en niveles similares a los registrados en noviembre (2,4%) o incluso un poco por debajo, donde la potencial baja del crawl junto con algunas subas en regulados ya anunciadas nos dan a pensar en un número en esa línea».

En LyP señalaron que «para enero esperamos que la inflación tenga una nueva desaceleración, y se ubique en torno al 2% mensual» e indicaron que «esto se explica por la estacionalidad favorable del primer trimestre del año, sumado a un menor arrastre estadístico que en diciembre, que calculamos será de solo 0,3 puntos».

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En sintonía, Christian Naud, analista de ACM, dijo que «en enero la inflación estaría entre el 2% y 2,2% y continuaría con la desaceleración, influenciado por el arrastre estadístico de las últimas semanas de diciembre».

Por su parte, Camila Antequera, analista de la consultora Ferreres, precisó que «para enero, esperamos que la inflación se acelere un poco hasta el 2,7%. En tanto, Lorenzo Sigaut Gravina, de Equilibra, manifestó que para el primer mes de 2025 «vemos valores similares a noviembre, en torno a 2,5% muy cerquita de lo que Milei habla como la convergencia de inflación al deslizamiento del tipo de cambio oficial 2% mensual más la inflación internacional (0,5)».

Inflación: ¿cuál es la proyección para 2025?

De cara a un año electoral, la consultora PxQ afirmó que la inflación será «clave del voto económico de 2025». Y sostuvo que «en ese escenario la principal herramienta antiinflacionaria ya no es el ajuste fiscal, sino la apreciación cambiaria, y es por eso que asumimos que en el primer trimestre de 2025 el crawling-peg va a la zona del 1% mensual, para continuar con un proceso desinflacionario que está fundamentalmente apoyado en la desaceleración de los precios transables».

«Si este fuera el caso, una menor depreciación mensual habilita una menor tasa de interés y, en conjunto, la nominalidad se reduce, permitiendo que la inflación mensual perfore el 2% para el segundo trimestre de 2025. Esa trayectoria es compatible con una recuperación del salario real y del consumo en general, sobre todo de la mano del crédito», planteó.

A su vez, Bisang expresó que «por ahora prevemos que la inflación va a comenzar en 1% a partir de la segunda mitad del año y estamos proyectando, en nuestro escenario positivo, una inflación del 31,8% para el 2025«.

En ese marco, en Eco Go advierten que «la consolidación del proceso de desaceleración de la inflación no está exenta de riesgo con la apertura y unificación del mercado de cambios todavía pendiente, reservas aún negativas y un tipo de cambio relativamente atrasado».

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A su vez, Sigaut Gravina manifestó que «para 2025 el primer paso va a ser bajar el crawl del 2% al 1% y veremos si eso pasa en enero o febrero, y eso ayudaría a seguir bajando la inflación».

«La duda es si en algún momento podemos tener una corrección cambiaria por el atraso cambiario, por las elecciones, por si hay una salida del cepo liberando el mercado cambiario probablemente suba un poco. Eso es lo que podría romper la desinflación, que es el plan del Gobierno y que haría que la inflación pudiera terminar a fin de 2025 más en torno a 30%», alegó.

En tanto, Eugenio Marí, economista Jefe de la LyP, subrayó que «en términos inflacionarios, el 2024 cierra con una dinámica positiva, que permite aspirar a ver un IPC en torno al 2% en el primer trimestre de 2025».

«El ancla fiscal le permite al BCRA seguir con el saneamiento de su balance y mantener ancladas las expectativas inflacionarias; a un año están en 29% y a dos años en 19%. Aunque creemos que el dato podría estar incluso un poco más abajo», agregó.

Por su parte, Naud subrayó que «si la inflación de diciembre continua en un nivel similar a lo observado en octubre y noviembre, el presidente Milei anunció que reducirá el ritmo del crawl al 1%, lo que implicaría una menor presión en precios, sobre todo respecto a los bienes transables».

«Por lo tanto, es probable que nos encontremos con una inflación que comience con 1 ya en el primer trimestre del año. Para 2025 proyectamos una inflación que oscile entre 21% y 24%», puntualizó.

A su vez, Sigaut Gravina manifestó que «para 2025 el primer paso va a ser bajar el crawl del 2% al 1% y veremos si eso pasa en enero o febrero, y eso ayudaría a seguir bajando la inflación».

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«La duda es si en algún momento podemos tener una corrección cambiaria por el atraso cambiario, por las elecciones, por si hay una salida del cepo liberando el mercado cambiario probablemente suba un poco. Eso es lo que podría romper la desinflación, que es el plan del el plan del Gobierno y que haría que la inflación pudiera terminar más en torno a 30%»

Antequera prevé que «ya en el segundo trimestre del año, la inflación podría comenzar con 1 y que podría cerrar en año en torno al 25%»

En Facimex Valores prevén que el BCRA «desacelere el crawling peg» en las próximas semanas. Y plantean que «la desaceleración del crawl bajará el piso de la inflación, permitiendo una desinflación al 26%»

«Para el año que viene, prevemos una inflación de 26%, con una dinámica donde el primer semestre muestre cierta lentitud en el proceso de desinflación básicamente porque esperamos que el equipo económico avance con algo más de normalización de precios relativos y ahí pueden pesar todavía los regulados. Ya en el segundo trimestre del año, creemos que la inflación va decididamente a perforar el 2% mensual y para la elección y va a estar llegando cómodamente instalada en el piso inducido por el programa  que, una vez que se desacelere el crawling peg al 1%, va a ser de 1,5% mensual aproximadamente», proyectó Adrián Yarde Buller, director de Facimex, en una charla virtual.

En ese marco, en Facimex alegaron que «desvíos en la velocidad de la desinflación respecto de esta trayectoria dependerán de la coordinación de expectativas reflejada en las paritarias conforme se recupere la actividad en sectores empleo intensivos que fueron más afectados este año».

En EconViews remarcaron que «la apuesta fuerte es que la desinflación en bienes compense la inercia de los servicios; la eliminación del Impuesto PAIS, la apertura comercial, y la baja del crawling peg de 2 a 1 en enero que sugirió Luis Caputo van en línea con esa esta estrategia».

Así, en EconViews esperan que la inflación «caiga al 28% anual en 2025, una inflación promedio de 2,1%,con algún ruido el mes de la salida del cepo, después de las elecciones en nuestro escenario base».

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En LCG esgrimen que «el éxito del proceso de desinflación y la convergencia hacia un régimen de baja inflación terminará por verse cuando desaparezca la disciplina cuasi-recesiva y se afiance la recuperación económica; también esta dinámica será dependiente de la evolución de las expectativas cambiarias».

«Para 2025, estimamos una inflación del 26% anual medida a diciembre, considerando un crecimiento moderado y algún ajuste de paridad cambiaria durante el año», indicaron.

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