ECONOMIA
Si buscás un departamento para comprar, estos son los precios actuales del m2 según el barrio
En el mercado inmobiliario Buenos Aires, los precios de los departamentos varían significativamente según el barrio y el tipo de propiedad. Desde el sector, distintas plataformas como Reporte Inmobiliario, Zonaprop y Cabaprop confirmaron que el sector está en plena recuperación dejando atrás cinco años largos de crisis entre mitad de 2018 y fin de 2023.
Según el tipo de propiedad, los valores se apreciaron entre un 6% y 15%, según la tipología en la mayoría de los barrios de CABA.
«Desde marzo pasado, el precio por metro cuadrado superó consistentemente la barrera de los u$s1.800, rompiendo una racha de 20 meses por debajo de ese umbral en el mercado del usado», dijo José Rozados, de Reporte Inmobiliario.
Mientras que el precio del m2 para departamentos a estrenarse ubicó en u$s2.745, registrando un incremento acumulado de 10,85% durante 2024. Según Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar (que tiene a Zonaprop) para Argentina y Perú, esta suba refleja, en gran parte, el impacto del aumento en los costos de construcción, que registraron un alza de 34,6% en el último año.
«Históricamente, los departamentos a estrenar siempre tuvieron un valor superior al de las unidades en pozo, pero desde septiembre de 2023 la brecha entre ambos segmentos ha comenzado a reducirse», señaló Molina.
Dinámica actual del mercado inmobiliario
La reintroducción de los créditos hipotecarios —en septiembre se alcanzó un volumen de préstamos superior a los u$s100 millones, un nivel que no se registraba desde agosto de 2018, según informó el economista Federico González Rouco, de la consultora Empiria— y el blanqueo de capitales aceleraron la demanda y compraventa de inmuebles.
Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio Estadístico del Colegio Inmobiliario Porteño, dijo que «los departamentos más demandados por compradores con créditos hipotecarios pre aprobados para primera vivienda son inmuebles de 2 ambientes de no más de 45 metros cuadrados, con un valor de hasta u$s90.000 en barrios como Caballito, Almagro, Villa Crespo, San Cristóbal, Boedo, Belgrano, Recoleta y Palermo».
El nivel de consultas viene en alza, con varias negociaciones en marcha. Desde el sector señalan que la cantidad de contraofertas disminuyó, ya que los compradores reconocen que los precios de publicación se ajustaron a la baja y los propietarios no están dispuestos a aceptar rebajas superiores al 7% del valor inicial.
Chej Musse amplió: «Cientos de personas están aprovechando esta oportunidad para mudarse a propiedades más grandes, anticipándose a futuros incrementos en el valor del m2 que podrían dificultarles acceder a más espacio».
Precios en ascenso
Los aumentos interanuales ya fluctúan entre 6% y 15%, con una apreciación generalizada en el 94% de los barrios. Según Zonaprop, los valores subieron en las tres tipologías: usadas, a estrenar y en pozo.
En el sector del usado el cambio de expectativas y el acceso al apalancamiento bancario hizo potenciar operaciones y las viviendas que más se venden en CABA son las de menos de u$s100.000; «el mercado inmobiliario en Buenos Aires muestra señales de haber tocado fondo en cuanto a precios. Se espera que a partir de 2025 los valores comiencen a recuperarse de forma lenta pero sostenida. Esta tendencia podría llevar los precios nuevamente a niveles similares a los de 2016, cuando los créditos UVA impulsaron el mercado», amplió Rozados.
Aunque no se puede hablar de un piso definitivo, los expertos coinciden en que la depreciación encontró un límite, lo que abre la posibilidad de un repunte gradual en los próximos meses.
Rozados acotó: «El ajuste al alza en los precios dependerá en gran medida de una demanda más robusta, especialmente en segmentos como los departamentos de un ambiente, que siguen siendo los más buscados por su menor costo y su atractivo para renta».
Actualmente, los precios de cierre reflejan esta diferencia de demanda: los monoambientes promedian u$s1.956 por m2, mientras que las unidades de dos ambientes se sitúan en u$s 1.904 y las de tres ambientes en u$s1.797 por m2.
Creció la demanda de departamentos en pozo
Durante 2024, la demanda de departamentos en pozo mostró un crecimiento significativo, con un aumento del 90% en los últimos doce meses.
Molina explicó que este cambio en el comportamiento del mercado se debe, en parte, a la mayor flexibilidad de precios y planes de pago que suelen ofrecer los proyectos en etapa de construcción. «Estamos observando una inclinación marcada hacia la adquisición de propiedades en pozo, ya que muchos compradores buscan alternativas que se ajusten mejor a sus posibilidades financieras», afirmó Molina.
Además, destacó un cambio en el perfil de los compradores, quienes ahora priorizan zonas emergentes con potencial de revalorización en lugar de optar por los barrios tradicionales más consolidados.
Los barrios más caros y baratos
Puerto Madero se destaca como la zona más exclusiva, con valores que alcanzan u$s6.603 por m2 en propiedades a estrenar. Este barrio, conocido por su modernidad y exclusividad, también lidera en las categorías de propiedades en pozo, indexadas y usadas, con precios de u$s6.364, u$s5.985 y u$s5.775 por m2, respectivamente.
Palermo y Belgrano siguen a Puerto Madero en cuanto a precios elevados. En Palermo, el valor de las propiedades nuevas es de u$s3.630 por m2, mientras que en Belgrano asciende a 3.647 dólares.
En el segmento de propiedades en pozo, Palermo supera a Belgrano con un precio de u$s3.709 por metro cuadrado, frente a los u$s3.357 de este último. En cuanto a propiedades indexadas, Palermo y Belgrano registran valores de u$s3.212 y u$s3.030 por m2, respectivamente.
Nuñez y Colegiales también figuran entre los barrios con precios más altos. Las propiedades a estrenar en el primero tienen un valor de u$s3.126, mientras que en Colegiales el precio es de u$s3.342 por m2. En cuanto a las propiedades en pozo, Nuñez se sitúa en u$s3.201 y Colegiales en 3.125 dólares.
El mercado de propiedades usadas muestra precios más bajos en comparación con las nuevas. En Recoleta, el valor promedio es de u$s2.552 por m2, y en Retiro se ubica en 2.541 dólares
En cuanto a opciones más accesibles, Chacarita y Villa Urquiza ofrecen precios competitivos. En Chacarita, las propiedades nuevas alcanzan los u$s2.863 por metro cuadrado, y en Villa Urquiza, 2.675 dólares
En el otro extremo del mercado, barrios como Lugano y Nueva Pompeya presentan precios considerablemente más económicos. En Lugano, el valor de las propiedades a estrenar se sitúa en u$s1.654 dólares por m2, mientras que en Nueva Pompeya el precio es de u$s1.744. Estas zonas se consideran opciones atractivas para quienes buscan invertir en áreas con potencial de desarrollo futuro.
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ECONOMIA
Las 3 exigencias que deberá cumplir Milei para cerrar el acuerdo y recibir los dólares del FMI
Aunque no hubo muchos comentarios del Gobierno, la reunión que mantuvo el presidente Javier Milei con la directora gerente del FMI, Kristalina Georgieva, y su segunda, Gita Gopinathel jueves pasado en Washington, al parecer, fue positiva.
FMI: Georgieva calificó de «positivo» el encuentro con Milei
«Recibí al presidente Javier Milei en el FMI para hablar sobre el plan de estabilización y crecimiento de Argentina, que está dando resultados significativos. Nuestros equipos siguen trabajando de manera constructiva en pos de un nuevo programa con el FMI», tuiteó la titular del organismo en un tono protocolar el jueves por la tarde.
Milei estuvo acompañado por su hermana, Karina Milei, secretaria general de la Presidencia; el ministro de Economía, Luis Caputo; el canciller, Gerardo Werthein; y el vocero, Manuel Adorni. El encuentro duró más de una hora. Luego de esa reunión, la hoja de ruta de la negociación con el organismo continuará la semana que viene en otro lugar.
El ministro de Economía, Luis Caputo, quien estuvo presente en Washington, se reunirá con Georgieva en los próximos días en Johannesburgo, Sudáfrica, en el marco de la reunión del G20. Caputo y el presidente del BCRA, Santiago Bausili, encabezarán la comitiva argentina en la reunión de ministros de Finanzas y gobernadores de bancos centrales de ese foro internacional.
En 2024, el primer encuentro también se realizó en febrero, en San Pablo, y fue el escenario de una foto entre Caputo y Georgieva tras un primer contacto en el Foro de Davos. En esa ocasión, también se reunió con la entonces secretaria del Tesoro de Estados Unidos, Janet Yellen, quien expresó un primer respaldo de la Casa Blanca a Milei. Sudáfrica podría ser el escenario de un encuentro entre Caputo y Scott Bessent, el nuevo secretario del Tesoro nombrado por Donald Trump.
Los operadores del mercado financiero local y de Wall Street interpretan que el nuevo acuerdo está en su etapa final, pero para concretarlo aún falta definir qué le pedirá el FMI al Gobierno. El lunes pasado, en una entrevista con TN, Milei manifestó que «está todo listo y solo hace falta ponerle el moño».
El acuerdo con el FMI podría cerrarse recién en abril
Por el momento, fuentes cercanas al Gobierno explicaron a iProfesional que las versiones sobre un acuerdo inminente tras el viaje de Milei a Washington deben descartarse.
En el equipo económico hay mucha confianza en que el acuerdo se cierre antes de fines de abril. Cabe destacar que entre el 24 y el 27 de abril se realizará en Washington la Reunión de Primavera del FMI y el Banco Mundial, donde las autoridades del FMI podrían anunciar el cierre del nuevo acuerdo.
La gran duda es si se utilizarán los u$s7.000 millones que quedaron disponibles del megapréstamo de aproximadamente u$s52.000 millones que el FMI otorgó en 2018 al Gobierno de Mauricio Macri, de los cuales se utilizaron unos 45.000 millones.
Otra posibilidad es un nuevo acuerdo Stand-By que incluya fondos adicionales de entre 11.000 y 15.000 millones de dólares, que se destinarían a capitalizar el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Esos fondos ingresarían al Tesoro, que los utilizaría para cancelar la deuda del BCRA en Letras Intransferibles, colocadas entre 2006 y 2015 por los gobiernos de Néstor Kirchner y Cristina Fernández de Kirchner.
Una de estas letras, por unos 10.000 millones de dólares, fue emitida por Néstor Kirchner cuando canceló la deuda con el FMI. Otro caso es el Fondo del Bicentenario de 2010, por unos 6.500 millones de dólares, que derivó en la salida de Martín Redrado de la presidencia del BCRA, luego de que se negara a entregar esos fondos al Gobierno de Cristina Fernández de Kirchner.
El acuerdo con el FMI pasará por el Congreso
En los últimos días, Caputo confirmó que el resultado del entendimiento técnico será enviado al Congreso para su aprobación.
En un principio, surgió la posibilidad de que el acuerdo no fuera remitido al Congreso de la Nación, ya que no implica un aumento en la deuda neta, sino un cambio de acreedor. Los dólares del FMI se utilizarían para que el Tesoro cancele Letras Intransferibles en manos del BCRA, convirtiendo deuda intra sector público en un pasivo con el organismo de crédito.
Caputo no precisó el monto del nuevo programa, que aún está en discusión, al igual que la secuencia de desembolsos.
Estos dos elementos resultan clave para determinar si la asistencia permitirá acelerar la salida del cepo. Milei mencionó una cifra de u$s11.000 millones, aunque los funcionarios negociadores no la ratificaron. El ministro afirmó, además, que el FMI no exigió una devaluación y aseguró que el esquema cambiario posterior al acuerdo ya está definido, aunque persisten muchas dudas al respecto.
Entre los cuestionamientos que hacen los técnicos del FMI está el mantenimiento del sistema de crawling peg, o devaluación mensual del peso frente al dólar en el mercado oficial único libre de cambios (MULC).
El BCRA redujo su ritmo de devaluación este mes del 2 % al 1 % mensual. El FMI prefería una nueva devaluación del peso y luego mantener un tipo de cambio fijo para unificar el mercado cambiario, donde el valor del dólar oficial y el de los dólares financieros alternativos sea el mismo.
De este modo, el BCRA no perdería parte de sus reservas internacionales brutas, que suman unos u$s28.500 millones, las cuales vende en el mercado del dólar CCL para evitar que la cotización de los dólares financieros suba, lo que llevó a un significativo uso de reservas internacionales el año pasado.
Los técnicos del FMI piden la eliminación del mecanismo del dólar blend exportador, mediante el cual los exportadores liquidan un 80 % en el MULC y el 20 % restante en el mercado del dólar Contado con Liquidación (CCL). Esta es otra fuente de pérdida de divisas para el BCRA.
Los pedidos del FMI al Gobierno
El FMI también exige la eliminación de todas las restricciones cambiarias vigentes, como el límite entre operaciones en el mercado oficial y los paralelos o la remisión de utilidades a casas matrices. Estos puntos son centrales en la negociación con el FMI, cuyo objetivo es mejorar la posición de reservas internacionales netas del BCRA, actualmente negativas en unos u$s6.000 millones.
Caputo destacó en reiteradas oportunidades que un futuro acuerdo con el FMI no implicará una devaluación del peso frente al dólar ni un levantamiento inmediato del cepo cambiario.
La última vez que el equipo técnico del FMI se pronunció públicamente sobre el plan económico del Gobierno, además de elogiar la estabilización, mencionó algunos desafíos futuros.
Principalmente, advirtió que el Poder Ejecutivo debería procurar una recuperación más rápida de las reservas y que el perfil del ajuste fiscal podría modificarse en 2024 para garantizar su sostenibilidad.
«Para allanar el camino hacia la recuperación del acceso a los mercados será necesario adoptar una estrategia creíble para desmantelar los controles cambiarios, una mayor flexibilidad cambiaria y un papel más significativo de la política monetaria», señalaron los técnicos del FMI en el último informe publicado en enero, sobre el cierre de la evaluación Ex Post del programa Extended Fund Facility (EFF), iniciado en marzo de 2022.
«Estos factores sugieren que, a pesar de los importantes avances logrados en los últimos meses, el camino para resolver el problema de la balanza de pagos de Argentina sigue siendo desafiante», concluyeron.
En el plano fiscal, el FMI reconoció la rápida transición hacia el superávit fiscal decidida por el Gobierno, aunque realizó observaciones sobre la sostenibilidad de dicho ajuste.
«Para mantener y consolidar los avances iniciales en la estabilización, probablemente será necesario ampliar el esfuerzo de reforma fiscal y mejorar las condiciones sociales para fortalecer la aceptación de la población», indicó el organismo.
En este sentido, subrayó que, además de medidas fiscales de alta calidad, la recuperación fiscal inicial se logró mediante recortes profundos en el gasto discrecional, como la inversión pública y los salarios, así como medidas de ingresos temporales.
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