ECONOMIA
Volvieron los créditos hipotecarios, pero necesitás ganar un sueldo de $2,5 millones para acceder a la vivienda
Comprar un inmueble para los argentinos se hace demasiado costoso en medio del cepo cambiario, inflación alta y sueldos retrasados. Cuánto tenés que ganar
23/04/2024 – 19:36hs
La novedad financiera positiva para los argentinos es que los créditos hipotecarios están volviendo a ser ofrecidos por algunos bancos, el problema de ello es que siguen siendo muy costosos, ya que para poder comprar un departamento de unos u$s100.000 se precisa tener ingresos de $2.500.000 mensuales y además ahorros en dólares para cubrir el 20% del valor del inmueble, ya que este financiamiento cubre el 80% del total. Un salario que, hoy por hoy, tiene un muy reducido grupo de personas.
A ello se le debe sumar que el capital solicitado ajusta su devolución por el índice UVA. Es decir, por inflación, que si bien se encuentra en franco descenso, igual sigue en torno a un alto 10% mensual, y además los salarios fueron perdiendo poder de compra porque en los últimos años ajustaron por debajo del índice de precios al consumidor (IPC).
Y todo en el marco de una economía que en Argentina es tan incierta y cambiante en el mediano y largo plazo, por lo que estar atado a este tipo de variables tiene cierto riesgo. Como muestra basta lo que ocurrió con varios de los endeudados por estos préstamos entre los años 2016 y 2019, que hoy siguen reclamando por este tipo de ajuste que reciben en su cuota mensual.
De hecho, el plazo de devolución es de hasta 360 meses (30 años), un período que en nuestro país es eterno.
En concreto, por ejemplo, hoy la línea de créditos a la vivienda por Banco Hipotecario, ofrece un máximo de $250 millones para la adquisición de la propiedad. A valor cambiario actual, representan alrededor de u$s247.524, y el dinero otorgado puede ser utilizado para comprar hasta el 80% del valor de la vivienda.
Es decir, al menos el 20% del precio del inmueble debe ser aportado por el interesado de sus ahorros o dinero disponible por otra vía.
El crédito hipotecario volvió, pero requiere ingresos muy altos para los argentinos y el capital ajusta por UVA (inflación).
En cuanto al costo, el capital solicitado en el préstamo es «ajustable por UVA», mientras que los intereses son de 8,5% de tasa nominal anual (TNA) para el mercado abierto. Y para los clientes con acreditación de haberes en el Banco Hipotecario son de 4,25% las primeras 12 cuotas, y luego 8,5%.
Crédito hipotecario: qué ingresos debés tener
Un dato que se debe tener en cuenta es que la relación cuota e ingreso requerida en estos créditos hipotecarios es que lo abonado de forma mensual por el solicitante debe representar un máximo del 25% de los ingresos.
Ahora bien, según los datos publicados por la propia entidad, por cada $1 millón solicitado a 30 años para la adquisición de la primera vivienda, se debe pagar una cuota inicial de $7.820, y tener un ingreso de $31.280.
Por ende, para comprar un departamento de unos u$s100.000, de los cuáles u$s20.000 deberán salir de los ahorros del interesado y el banco brindará los u$s80.000 restantes, se precisa tener un salario de $2.500.000 para calificar y se deberá pagar una cuota mensual inicial de $625.600.
Ahora bien, si un argentino que ya tiene ciertos ahorros y requiere pedir prestados u$s50.000 para poder comprar un monoambiente o requiere ese dinero adicional para complementar a sus ahorros para adquirir una primera vivienda, ahí precisará justificar ingresos por $1.250.000 y deberá pagar una cuota mensual de 312.800 pesos.
En definitiva, los créditos hipotecarios están de nuevo como opción para los ahorristas, pero son accesibles para muy pocas personas y se está sujeto al riesgo de que la inflación (UVA) vuelva a tener una escalada en algún momento de los próximos 30 años que dura este financiamiento.
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ECONOMIA
Las 3 condiciones que le pone el FMI a Milei para concretar el nuevo acuerdo
Luego de sobrecumplir, por primera vez en la historia, con la mayoría de las metas previstas para este año, el Gobierno argentino y el Fondo Monetario Internacional (FMI) comenzaron a negociar -desde la semana pasada- los lineamientos de un nuevo acuerdo para refinanciar el préstamo por unos u$s45.000 millones que tomó el Gobierno de Mauricio Macri en el 2018 y lograr más fondos frescos para poder levantar el cepo cambiario.
«Las autoridades han expresado formalmente su interés en pasar a un nuevo programa y las negociaciones están en marcha», dijo ayer Julie Kozack, la vocera del FMI en una conferencia de prensa en Washington.
El presidente de la Nación, Javier Milei, ratificó este viernes la postura del FMI durante su discurso en la inauguración de la Bolsa de Comercio de Córdoba. Si bien no dio detalles, sí dejó en claro que «estamos negociando un acuerdo para salir de una vez por todas del cepo» cambiario. Esos fondos frescos se espera que los use para «cumplir con las condiciones necesarias para salir definitivamente del cepo», remarcó el mandatario.
El Gobierno negocia nuevo acuerdo con el Fondo Monetario Internacional
Por su parte, Kozack, además elogió a la gestión de Javier Milei al afirmar que «durante el último año desde que asumieron el cargo, las nuevas autoridades argentinas han seguido implementando su programa de estabilización económica, y han logrado resultados impresionantes».
Entre estos, destacó la reducción considerable de la inflación, los superávits fiscales, y una mejor cobertura de las reservas internacionales.
Además agregó que «se observa una recuperación de la actividad económica y de los salarios reales, con un crecimiento que se tornó positivo en el tercer trimestre de este. año».
La confirmación de Kozack respecto al comienzo de las negociaciones con el FMI, está relacionada con la visita secreta a las oficinas del FMI en Washington realizada hace dos semanas por el secretario de Programación Económica y viceministro de Economía, José Luis Dazza; el secretario de Finanzas, Pablo Quirno; y el vicepresidente del BCRA, Vladimir Werning.
Por lo que pudo saber iProfesional se buscaría concretar un novedoso acuerdo muy diferente a los 30 acuerdos firmados desde 1958 hasta la fecha, que nunca se cumplieron y debieron darse por caídos. En el nuevo acuerdo podría haber una sorpresa.
Sería la utilización de una llamada Línea de Crédito Contingente (LCC), que se utilizaría en la medida que se necesiten dólares frescos, para poder aumentar las reservas internacionales para levantar el cepo cambiario que rige desde octubre del 2019 cuando lo instrumentó Macri.
Este tipo de crédito tiene la ventaja que el Gobierno no debe pagar la tasa de interés que cobra el FMI por un préstamo tradicional y es similar a la línea que le otorgó el FMI a México, tras el llamado Efecto Tequila por un total de unos 25.000 millones de dólares, de los cuales solo utilizaron unos 15.000 millones de dólares.
Las 3 condiciones que el FMI le pone a Javier Milei
Por su parte las autoridades del FMI, de acuerdo a lo que pudo saber iProfesional, solicitarían tres condiciones: que el Gobierno libere el cepo cambiario, que ajuste el dólar y que se apruebe el Presupuesto 2025.
Una de las mayores preocupaciones de los técnicos del FMI es la frágil situación financiera de Brasil ya que una mayor devaluación del real, según el FMI podría complicar a la Argentina.
Daza, Quirno y Werning tuvieron un encuentro reservado con Luis Cubeddu, el economista a cargo del monitoreo de la economía argentina. La pretensión sería que el total de fondos a desembolsar este entre los 15.000 y 25.000 millones de dólares, para reforzar la posición de las reservas internacionales netas que hoy son negativas en unos 6.000 millones de dólares .
En este aspecto, habrá que esperar la asunción de Donald Trump en los Estados Unidos, el próximo 20 de enero, ver cómo evoluciona la gran relación personal y política que mantiene el presidente electo estadounidense con Milei.
El gesto político de Trump de invitar a Milei a su asunción va en ese sentido y hay que recordar como antecedente que Trump ya hizo un gesto político con Mauricio Macri y el FMI le prestó en ese entonces a nuestro país fondos por un 300% más de lo que correspondía a la cuota de Argentina en el organismo.
Pero la gran diferencia que plantea un nuevo acuerdo con el FMI tiene que ver con los números que puede mostrar Milei en su primer año de gestión, que son muchísimos mejores que los que mostraba Macri al comienzo de su tercer año de gestión.
Las únicas diferencia con respecto a esa época es que el líder del PRO no tenía deuda con el FMI, mientras que la deuda actual supera los 45.000 millones de dólares, y la frágil situación de las reservas internacionales brutas.
La gran ventaja de Milei en una nueva negociación es que el FMI no le puede pedir lo que siempre le pidió a la Argentina.
No podrá pedirle un plan de ajuste fiscal porque, gracias al programa de «déficit cero», se realizó una fuerte baja del gasto público, que contempló la reducción del 80% de las transferencias discrecionales de fondos a las provincia, el freno total de los desembolsos para financiar la obra pública y el ajuste a los jubilados.
Se pasó de un déficit fiscal primario de 5 puntos del PBI a un superávit fiscal primario de 2,5 % del PBI de acuerdo a los últimos datos de noviembre. Con el adicional de conseguir un superávit fiscal financiero del 0,5 % del PBI algo inédito para la Argentina.
El FMI tampoco podrá solicitarle a Milei que baje la inflación porque la misma se redujo del 210% al 120 % anual en menos de un año, y se proyecta en un 25 % anual para 2025 y hay un plan fiscal, monetario y cambiario para que siga bajando.
Tampoco el FMI podrá pedir reducir el déficit cuasifiscal por la renovación de las Leliq porque estas se eliminaron y el BCRA pasó de un déficit cuasifiscal del 10 % del PBI a 0 en lo que va de 2024.
El FMI tampoco podrá solicitarle a Milei, como siempre lo hizo con otros gobiernos, que el BCRA reduzca el ritmo de la emisión monetaria y suba de la tasa de interés, porque desde julio pasado el BCRA aplicó el plan de «emisión cero» y ni siquiera emite pesos para comprar dólares ya que los mismos se compran con el superávit fiscal y además produjo la mayor baja de la tasa de interés en medio del ajuste fiscal más grande de la historia como lo denomina Milei.
En el Programa de Facilidades Extendidas (EFF) que acordó el Gobierno de Alberto Fernández con el FMI en marzo de 2022 se estipula que nuestro país debía cumplir con una serie de metas económicas trimestrales para recibir por parte del organismo los fondos necesarios para afrontar los vencimientos del acuerdo Stand By firmado por la gestión de Mauricio Macri (Cambiemos) en 2018.
Según los detalles del acuerdo, el programa se extienderia durante 30 meses -lo que implicaba 10 revisiones trimestrales por parte del organismo, y tenia un período de repago de 10 años, con 4 años y medio de gracia (es decir, un período durante el cual no se realizan pagos).
De este modo, las revisiones finalizarían en el segundo semestre de este año y el repago se realizaria en 12 cuotas semestrales entre los años 2026 y 2034.
Originalmente, el acuerdo que la gestión Cambiemos firmó con el FMI contemplaba un préstamo por u$s50 mil millones, pero en septiembre de 2018 se renegoció y el monto se amplió a un número cercano a los u$s57 mil millones.
Sin embargo, nuestro país no recibió todo ese dinero. Luego de las elecciones PASO que ganó Alberto Fernández (Frente de Todos) y el posterior salto del dólar, el FMI decidió suspender los últimos desembolsos, por lo que la Argentina recibió poco más de u$s44 mil millones, cerca de un 78% del monto total del acuerdo. Pese a esos recortes, el acuerdo de 2018 fue el más alto en la historia de los préstamos acordados entre el FMI y el Estado argentino.
El actual programa termina a fin de año. Restan dos revisiones y un desembolso cercano a los 1.000 millones de dólares. En este contexto, Kozack dio precisiones durante la conferencia de prensa. «No es raro que las autoridades dejen que un acuerdo existente caduque sin completar todas las revisiones, mientras están considerando pasar a un nuevo programa». Es decir: como ya se negocia un próximo acuerdo, no habrá más revisiones del acuerdo anterior y los 1.000 millones de dólares pendientes se sumarán al nuevo desembolso.
A la portavoz del FMI se le preguntó acerca de la posible ausencia del presupuesto aprobado por el Congreso en 2025 y cómo impacta esta situación política en la negociación con la Argentina.
Presupuesto 2025: la clave para el FMI
Habitualmente, el FMI exige un presupuesto debatido en el Parlamento, una situación institucional que no sucedió en 2024 y que se repetiría el próximo año.
«No voy a comentar sobre las negociaciones en curso dentro del Congreso. Pero me gustaría dar un paso atrás para destacar que las autoridades continúan implementando su programa fiscal con determinación y eficacia. Y los datos recientes hasta noviembre sugieren que ahora están teniendo un superávit primario de aproximadamente el 2% del PIB», aseguró Kozack.
Hay que destacar que el 18 de marzo de 2022 con una adhesión del 80%, el Congreso de la Nación aprobó este acuerdo negociado por el Gobierno de Alberto Fernández con el organismo de crédito internacional para refinanciar la deuda de u$s44.500 millones tomada en 2018.
Luego de la aprobación por parte del Senado de la Nación con 56 votos positivos, y de la sanción de la Ley 27.668, el ministro de Economía, Martín Guzmán, destacó el apoyo logrado y aseguró que «el resultado y el proceso son un paso firme hacia adelante en el desarrollo de nuestra República». En tanto, afirmó que con el acuerdo alcanzado «logramos poner por delante a los intereses de la economía real».
«Nunca un acuerdo con el FMI tuvo apoyo social y político federal de tal magnitud. Por primera vez en la historia pasó por el Congreso y logró un nivel de adhesión del 80%. También acompañaron sindicatos, el sector privado, universidades, movimientos sociales y la sociedad civil», señaló el ministro en su cuenta de Twitter.
Además destacó que «ahora, el siguiente paso es la aprobación del directorio del FMI». Y agregó que el apoyo multilateral «traerá más estabilidad para Argentina, América Latina y el mundo».
Asimismo, el titular del Palacio de Hacienda hizo hincapié en que se trataba de un acuerdo inusual con el FMI: «Se logró un acuerdo radicalmente diferente de todos los que históricamente se tuvieron con el FMI» debido a que en el entendimiento «no hay quita de derechos ni a trabajadores ni a jubilados». «Se expande la inversión en infraestructura y conocimiento. Logramos poner por delante a los intereses de la economía real», añadió Guzmán.
Luego el 3 de julio de ese mismo año Guzmán renunció a su cargo por las presiones de la entonces vicepresidenta Cristina Fernández de Kirchner y más allá de los nuevos acuerdos transitorios el FMI exigió poco al gobierno de Alberto Fernández a la espera de las elecciones del 2023 en las que triunfó Javier Milei quien deberá negociar un nuevo acuerdo, pero en condiciones mucho mejores que sus antcesores.
En los últimos 30 años nuestro país firmó 4 acuerdos con el FMI. El 31 de marzo de 1992, el entonces ministro de Economía, Domingo Cavallo, firmó un acuerdo de facilidades extendidas por u$s5.600 millones, mientras que en 1996 y 1998 nuestro país adhirió a 2 acuerdos Stand By por u$s1.045 y u$s2.820 millones respectivamente.
En tanto, en el año 2000 la gestión de Fernando de la Rúa (Alianza) accedió a u$s21.900 millones en un acuerdo Stand By. Este había sido el acuerdo más alto hasta el celebrado por Macri en 2018.
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