ECONOMIA
Volvieron los créditos hipotecarios, pero necesitás ganar un sueldo de $2,5 millones para acceder a la vivienda
Comprar un inmueble para los argentinos se hace demasiado costoso en medio del cepo cambiario, inflación alta y sueldos retrasados. Cuánto tenés que ganar
23/04/2024 – 19:36hs
La novedad financiera positiva para los argentinos es que los créditos hipotecarios están volviendo a ser ofrecidos por algunos bancos, el problema de ello es que siguen siendo muy costosos, ya que para poder comprar un departamento de unos u$s100.000 se precisa tener ingresos de $2.500.000 mensuales y además ahorros en dólares para cubrir el 20% del valor del inmueble, ya que este financiamiento cubre el 80% del total. Un salario que, hoy por hoy, tiene un muy reducido grupo de personas.
A ello se le debe sumar que el capital solicitado ajusta su devolución por el índice UVA. Es decir, por inflación, que si bien se encuentra en franco descenso, igual sigue en torno a un alto 10% mensual, y además los salarios fueron perdiendo poder de compra porque en los últimos años ajustaron por debajo del índice de precios al consumidor (IPC).
Y todo en el marco de una economía que en Argentina es tan incierta y cambiante en el mediano y largo plazo, por lo que estar atado a este tipo de variables tiene cierto riesgo. Como muestra basta lo que ocurrió con varios de los endeudados por estos préstamos entre los años 2016 y 2019, que hoy siguen reclamando por este tipo de ajuste que reciben en su cuota mensual.
De hecho, el plazo de devolución es de hasta 360 meses (30 años), un período que en nuestro país es eterno.
En concreto, por ejemplo, hoy la línea de créditos a la vivienda por Banco Hipotecario, ofrece un máximo de $250 millones para la adquisición de la propiedad. A valor cambiario actual, representan alrededor de u$s247.524, y el dinero otorgado puede ser utilizado para comprar hasta el 80% del valor de la vivienda.
Es decir, al menos el 20% del precio del inmueble debe ser aportado por el interesado de sus ahorros o dinero disponible por otra vía.
El crédito hipotecario volvió, pero requiere ingresos muy altos para los argentinos y el capital ajusta por UVA (inflación).
En cuanto al costo, el capital solicitado en el préstamo es «ajustable por UVA», mientras que los intereses son de 8,5% de tasa nominal anual (TNA) para el mercado abierto. Y para los clientes con acreditación de haberes en el Banco Hipotecario son de 4,25% las primeras 12 cuotas, y luego 8,5%.
Crédito hipotecario: qué ingresos debés tener
Un dato que se debe tener en cuenta es que la relación cuota e ingreso requerida en estos créditos hipotecarios es que lo abonado de forma mensual por el solicitante debe representar un máximo del 25% de los ingresos.
Ahora bien, según los datos publicados por la propia entidad, por cada $1 millón solicitado a 30 años para la adquisición de la primera vivienda, se debe pagar una cuota inicial de $7.820, y tener un ingreso de $31.280.
Por ende, para comprar un departamento de unos u$s100.000, de los cuáles u$s20.000 deberán salir de los ahorros del interesado y el banco brindará los u$s80.000 restantes, se precisa tener un salario de $2.500.000 para calificar y se deberá pagar una cuota mensual inicial de $625.600.
Ahora bien, si un argentino que ya tiene ciertos ahorros y requiere pedir prestados u$s50.000 para poder comprar un monoambiente o requiere ese dinero adicional para complementar a sus ahorros para adquirir una primera vivienda, ahí precisará justificar ingresos por $1.250.000 y deberá pagar una cuota mensual de 312.800 pesos.
En definitiva, los créditos hipotecarios están de nuevo como opción para los ahorristas, pero son accesibles para muy pocas personas y se está sujeto al riesgo de que la inflación (UVA) vuelva a tener una escalada en algún momento de los próximos 30 años que dura este financiamiento.
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ECONOMIA
Expertos dan sus pronósticos de la inflación en los próximos meses y su repercusión en los precios
Tras la inflación de noviembre de 2,4%, la cifra más baja desde julio de 2020, el costo de vida de diciembre se ubicó en un rango de entre 2,3% y 2,9%, según la proyección de dos consultoras.
De esta manera, la inflación en el año cerró en torno a 117%-118%, lo que evidencia una significa caída en relación con la cifra de 211,4% registrada en 2023. Y los analistas estiman que la inflación en 2025 oscilará entre 24% y 34%.
La cifra final de diciembre es clave porque en caso de que este en la zona de 2,5% implicaría que el Gobierno podría bajar en enero el ritmo de la devaluación mensual -lo que en la jerga financiera se conoce como crawling peg- de 2 a 1%, una medida que contribuirá a consolidar la desinflación, una prioridad de cara a las elecciones legislativas de 2025.
Por lo pronto, los economistas proyectan que la inflación de enero podría seguir desacelerándose, o ser similar a la de diciembre.
Inflación de diciembre: tercer mes seguido por debajo de 3%
Tras la inflación de octubre de 2,7%, y la de noviembre de 2,4%, el costo de vida de diciembre también fue inferior al 3% por tercer mes consecutivo, según las estimaciones finales de las consultoras.
El relevamiento de Eco Go arrojó que la inflación de diciembre se ubicó en 2,9%; en C&T Asesores económicos y EconViews -ambos miden en el Gran Buenos Aires- reflejó 2,8%; en Lambda Consultores proyectaron 2,7%; en Equilibris 2,6%; en la Fundación Libertad y Progreso 2,5%; en Analytica 2,4% y en el Centro de Estudios Económicos Orlando Ferreres 2,3%.
Rocío Bisang, analista de Eco Go, comentó que «la última semana del mes fue tranquila. Registramos una suba del 0,2% en Alimentos y Bebidas» con lo cual ese sector acumuló en diciembre un alza de 3%.
«Para diciembre estimamos que la inflación va a ser de 2,9%, en gran medida influenciada por la fuerte suba que experimentaron las carnes en la última semana de noviembre y la primera de diciembre, y por los aumentos propios en turismo y esparcimiento vinculados a las vacaciones y las fiestas», explicó.
En contrapartida, la consultora destacó que «la eliminación del impuesto PAIS, junto con las mayores facilidades para la importación vía courier para uso personal, habrían contribuido marginalmente a la baja del IPC».
Inflación: ¿cuáles son los pronósticos para enero?
El 2025 arranca con nuevos aumentos. Entre los que sufrirán un incremento ya anunciado figuran los servicios públicos, como la luz (1,6%), el gas (1,8%), el combustible -YPF anunció una suba a partir del 3 de enero un 1,75%- y las tarifas de agua (1%).
A su vez, las empresas de medicina prepagas aplicarán un incremento de 3% en promedio, en un escenario complejo en el cual siete de las principales empresas se encuentran imputadas por presunta cartelización por la Comisión de Defensa de la Competencia.
En este contexto, Bisang comentó que «para enero, en principio, esperamos que la inflación continúe con la tendencia descendente y se ubique en niveles similares a los registrados en noviembre (2,4%) o incluso un poco por debajo, donde la potencial baja del crawl junto con algunas subas en regulados ya anunciadas nos dan a pensar en un número en esa línea».
En LyP señalaron que «para enero esperamos que la inflación tenga una nueva desaceleración, y se ubique en torno al 2% mensual» e indicaron que «esto se explica por la estacionalidad favorable del primer trimestre del año, sumado a un menor arrastre estadístico que en diciembre, que calculamos será de solo 0,3 puntos».
En sintonía, Christian Naud, analista de ACM, dijo que «en enero la inflación estaría entre el 2% y 2,2% y continuaría con la desaceleración, influenciado por el arrastre estadístico de las últimas semanas de diciembre».
Por su parte, Camila Antequera, analista de la consultora Ferreres, precisó que «para enero, esperamos que la inflación se acelere un poco hasta el 2,7%. En tanto, Lorenzo Sigaut Gravina, de Equilibra, manifestó que para el primer mes de 2025 «vemos valores similares a noviembre, en torno a 2,5% muy cerquita de lo que Milei habla como la convergencia de inflación al deslizamiento del tipo de cambio oficial 2% mensual más la inflación internacional (0,5)».
Inflación: ¿cuál es la proyección para 2025?
De cara a un año electoral, la consultora PxQ afirmó que la inflación será «clave del voto económico de 2025». Y sostuvo que «en ese escenario la principal herramienta antiinflacionaria ya no es el ajuste fiscal, sino la apreciación cambiaria, y es por eso que asumimos que en el primer trimestre de 2025 el crawling-peg va a la zona del 1% mensual, para continuar con un proceso desinflacionario que está fundamentalmente apoyado en la desaceleración de los precios transables».
«Si este fuera el caso, una menor depreciación mensual habilita una menor tasa de interés y, en conjunto, la nominalidad se reduce, permitiendo que la inflación mensual perfore el 2% para el segundo trimestre de 2025. Esa trayectoria es compatible con una recuperación del salario real y del consumo en general, sobre todo de la mano del crédito», planteó.
A su vez, Bisang expresó que «por ahora prevemos que la inflación va a comenzar en 1% a partir de la segunda mitad del año y estamos proyectando, en nuestro escenario positivo, una inflación del 31,8% para el 2025«.
En ese marco, en Eco Go advierten que «la consolidación del proceso de desaceleración de la inflación no está exenta de riesgo con la apertura y unificación del mercado de cambios todavía pendiente, reservas aún negativas y un tipo de cambio relativamente atrasado».
A su vez, Sigaut Gravina manifestó que «para 2025 el primer paso va a ser bajar el crawl del 2% al 1% y veremos si eso pasa en enero o febrero, y eso ayudaría a seguir bajando la inflación».
«La duda es si en algún momento podemos tener una corrección cambiaria por el atraso cambiario, por las elecciones, por si hay una salida del cepo liberando el mercado cambiario probablemente suba un poco. Eso es lo que podría romper la desinflación, que es el plan del Gobierno y que haría que la inflación pudiera terminar a fin de 2025 más en torno a 30%», alegó.
En tanto, Eugenio Marí, economista Jefe de la LyP, subrayó que «en términos inflacionarios, el 2024 cierra con una dinámica positiva, que permite aspirar a ver un IPC en torno al 2% en el primer trimestre de 2025».
«El ancla fiscal le permite al BCRA seguir con el saneamiento de su balance y mantener ancladas las expectativas inflacionarias; a un año están en 29% y a dos años en 19%. Aunque creemos que el dato podría estar incluso un poco más abajo», agregó.
Por su parte, Naud subrayó que «si la inflación de diciembre continua en un nivel similar a lo observado en octubre y noviembre, el presidente Milei anunció que reducirá el ritmo del crawl al 1%, lo que implicaría una menor presión en precios, sobre todo respecto a los bienes transables».
«Por lo tanto, es probable que nos encontremos con una inflación que comience con 1 ya en el primer trimestre del año. Para 2025 proyectamos una inflación que oscile entre 21% y 24%», puntualizó.
A su vez, Sigaut Gravina manifestó que «para 2025 el primer paso va a ser bajar el crawl del 2% al 1% y veremos si eso pasa en enero o febrero, y eso ayudaría a seguir bajando la inflación».
«La duda es si en algún momento podemos tener una corrección cambiaria por el atraso cambiario, por las elecciones, por si hay una salida del cepo liberando el mercado cambiario probablemente suba un poco. Eso es lo que podría romper la desinflación, que es el plan del el plan del Gobierno y que haría que la inflación pudiera terminar más en torno a 30%»
Antequera prevé que «ya en el segundo trimestre del año, la inflación podría comenzar con 1 y que podría cerrar en año en torno al 25%».
En Facimex Valores prevén que el BCRA «desacelere el crawling peg» en las próximas semanas. Y plantean que «la desaceleración del crawl bajará el piso de la inflación, permitiendo una desinflación al 26%»
«Para el año que viene, prevemos una inflación de 26%, con una dinámica donde el primer semestre muestre cierta lentitud en el proceso de desinflación básicamente porque esperamos que el equipo económico avance con algo más de normalización de precios relativos y ahí pueden pesar todavía los regulados. Ya en el segundo trimestre del año, creemos que la inflación va decididamente a perforar el 2% mensual y para la elección y va a estar llegando cómodamente instalada en el piso inducido por el programa que, una vez que se desacelere el crawling peg al 1%, va a ser de 1,5% mensual aproximadamente», proyectó Adrián Yarde Buller, director de Facimex, en una charla virtual.
En ese marco, en Facimex alegaron que «desvíos en la velocidad de la desinflación respecto de esta trayectoria dependerán de la coordinación de expectativas reflejada en las paritarias conforme se recupere la actividad en sectores empleo intensivos que fueron más afectados este año».
En EconViews remarcaron que «la apuesta fuerte es que la desinflación en bienes compense la inercia de los servicios; la eliminación del Impuesto PAIS, la apertura comercial, y la baja del crawling peg de 2 a 1 en enero que sugirió Luis Caputo van en línea con esa esta estrategia».
Así, en EconViews esperan que la inflación «caiga al 28% anual en 2025, una inflación promedio de 2,1%,con algún ruido el mes de la salida del cepo, después de las elecciones en nuestro escenario base».
En LCG esgrimen que «el éxito del proceso de desinflación y la convergencia hacia un régimen de baja inflación terminará por verse cuando desaparezca la disciplina cuasi-recesiva y se afiance la recuperación económica; también esta dinámica será dependiente de la evolución de las expectativas cambiarias».
«Para 2025, estimamos una inflación del 26% anual medida a diciembre, considerando un crecimiento moderado y algún ajuste de paridad cambiaria durante el año», indicaron.
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