Los problemas entre vecinos en los edificios se potencian en tiempos modernos. Los reglamentos de copropiedad, que deberían organizar la convivencia, se desconocen o no se aplican. Los conflictos con las administraciones también son moneda corriente y se expresan en discusiones que escalan hasta los gritos en reuniones de consorcio. Los chats de WhatsApp agilizan las conversaciones, pero también funcionan como caja de resonancia de todo tipo de peleas.

En la ciudad de Buenos Aires hay 122.561 consorcios y ninguno está exento del problema más habitual, que es la falta de comunicación entre los miembros de un triángulo que suele ser conflictivo: vecinos, consorcio y administración. Las peleas escalan hasta estallar, se rompe la armonía y desaparecen los gestos mínimos de cordialidad.

En el edificio de Clara Medina, en Villa Crespo, el ambiente asfixia. La tensión va en aumento en los pasillos, ascensores y espacios comunes. Entre los vecinos nadie se saluda. Las reuniones de consorcio, lejos de ser un foro vecinal, son contiendas de violencia verbal, cargadas de ironías e insultos. Si tiene que calificar el sentimiento que reina, habla de un odio generalizado. ¿La fuente de la disputa? El amenity moderno por excelencia: la pileta en la terraza.

“El edificio tiene 15 años, son 9 pisos, y el problema comenzó por una filtración que dañó a las unidades del octavo que están debajo de la pileta, que es muy grande y con mucha profundidad. La pareja que vive allí no podía entrar por lo dañado que estaba el departamento a causa de la humedad, con todas las paredes descascaradas. No podían enchufar nada ante el peligro de que estalle el sistema eléctrico”, cuenta Clara.

La vecina afirma que el consorcio siempre mostró buena voluntad para solucionar el problema, pero que los afectados fueron a juicio con la empresa constructora. “El constructor pagó por daños y perjuicios y recién allí pudo intervenir el consorcio para hacer arreglos, pero siguió filtrando. En 15 años, la pileta estuvo habilitada menos de la mitad de los veranos”, lamenta.

La pileta se transformó en un monotema y en una aspiradora de recursos. Desde su construcción, el 95% de los gastos extraordinarios del edificio se destinaron a la contratación de ingenieros hidráulicos, al asesoramiento de arquitectos y a la compra de bombas especiales, entre otros ítems. “Arreglos millonarios y casi siempre está vacía”, sostiene Clara, que es parte del consejo de propietarios. Tras vaciar la pileta, empezaron los problemas derivados del estancamiento de agua de lluvia y el lugar se transformó en un foco de riesgo en tiempos de dengue. El agrietamiento de la estructura agravó el panorama. Y los reclamos por el peligro de que alguien caiga al pozo se multiplicaron.

Un edificio, dos bandos

La vecindad del edificio de Villa Crespo se fraccionó entre los afectados y quienes empatizan con ellos, y los que quieren gozar del amenity que pagan con sus expensas. La comunicación también quedó dividida: hay un grupo de WhatsApp “oficial”, con todos los propietarios y la administración, y otro “blue”, que excluye a los que viven debajo de la pileta.

“Somos 16 departamentos y todos nos odiamos. La pileta creó un ambiente de hostilidad y rompió la convivencia. Mi teléfono está cargado de chats violentos y las reuniones de consorcio son puro griterío. El último verano que se usó la pileta, hace dos años, cuando me cruzaba a otro vecino en la terraza, agarraba mis cosas y me iba, nadie quiere compartir el espacio. Luchamos por habilitar la pileta, pero al final no querés ni verte con el otro, son demasiados años de deterioro en la relación. Muchos se quieren ir, pero es difícil vender si no se resuelve el problema”, dice Clara.

El conflicto contaminó todos los aspectos del edificio y se hizo inmanejable para los administradores generando una secuencia de acefalías. “Las gestiones no duran. Un administrador se mantuvo solo un mes y renunció porque no aguantó. Recibía llamadas y reclamos todos los días. Otra duró más, pero me llamaba llorando desesperada, me decía que ya no sabía qué hacer o qué responder a la pareja del octavo por las filtraciones, que recibía puros maltratos”, señala. Aquella mujer también se alejó luego de que la denunciaron en el Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA). “Era una persona con 50 años de experiencia, intachable y, por primera vez en su trayectoria, recibió una denuncia. Nos cuesta conseguir administradores. La actual está hace dos meses, vamos a ver si aguanta”, indica. Y remata: “El día que me mude lo primero que voy a buscar es un edificio sin pileta”.

“Queríamos echar al administrador”

Sonia Alvarado vive en un edificio antiguo de Colegiales, con cinco pisos, de cuatro unidades cada uno, y locales en la planta baja. Por ocho años, los vecinos lidiaron con un administrador “inoperante”. Según relata, no trabajaba ni resolvía los problemas del inmueble. Si había que hacer un arreglo, recaudaba el fondo extraordinario, pero después no lo concretaba o lo ejecutaba sin buscar los presupuestos como corresponde. Recuerda que llevaba proveedores que hacían tres veces un trabajo y no daban garantía ni recibo. Hasta cierto punto, los vecinos mayores naturalizaban su falta de idoneidad, pero a los más jóvenes los exasperaba que no contestara el teléfono y que se negara a que hubiera un grupo de WhatsApp de los propietarios con la administración.

“Nos metimos en el consejo de propietarios para estar más encima de la gestión porque no había ningún control. Íbamos a las asambleas y no se avanzaba nunca con nada. Revisábamos los libros contables, veíamos las irregularidades y queríamos echar al administrador, pero en cada asamblea nos ponía trabas, nos citaba leyes y procedimientos que desconocíamos. Nos faltaban herramientas para rebatir sus argumentos y no entendíamos bien el funcionamiento de las mayorías que son necesarias para cada decisión del consorcio”, comenta Sonia, de 35 años.

De asamblea en asamblea, los promotores del cambio salían derrotados. La minoría quedó enfrentada con el “oficialismo”, los propietarios mayores, que preferían el status quo bajo la idea de “mejor malo conocido”. El administrador, según relata Sonia, brillaba en su destreza al momento de defender su cargo. Su virtud retórica le permitía resistir todos los embates para removerlo. Hacía caer las asambleas con tecnicismos o se aprovechaba de las dudas de los vecinos sobre los aspectos legales de las votaciones.

La solución que encontraron fue polémica. Convocaron a un abogado que se incorporó a la asamblea como pareja de una de las propietarias. “Nos asesoró y en una sola reunión conseguimos remover al administrador. Él mantuvo silencio durante la mayor parte del tiempo, pero a la hora de votar sobre la gestión, un punto crucial para nosotros, intervino: ‘Discúlpeme, pero esto va en contra de lo establecido en el reglamento de copropiedad y el Código Civil y Comercial´. Los oficialistas lo miraron desconfiados, pero intrigados”, repasa Sonia.

Lo que llevó años de conversaciones sin salida, se resolvió en minutos. “La aparición de un tercero ajeno que sabía de la ley hizo que el resto de los propietarios se replantearan cosas del edificio. Lo escucharon con mucha atención, en especial cuando se dieron cuenta de que el administrador citaba leyes que no eran válidas o que tambaleaba con los argumentos. Al final, se quedó sin libreto y logramos removerlo por mala gestión. También pudimos acordar de manera unánime la designación de un nuevo administrador, algo que nos hubiera llevado otros 8 años quizás”, dice.

La experiencia mejoró con la nueva gestión tras la contratación de una persona que está más presente en el edificio, contesta el teléfono y los chats. “Pudimos hacer arreglos más grandes, otros más cosméticos, es muy accesible y carga toda la información en una aplicación que permite pagar allí las expensas, seguir los gastos y tener un recibo de pago. Es un administrador más transparente y está todo registrado. El edificio funciona y hay menos rispidez en la convivencia”, cierra Sonia.

Vecinos detectives

A Raúl Gutiérrez, de 75 años, le costó ir en contra de la voluntad de todos los propietarios del edificio donde vive, de 18 departamentos, ubicado en Scalabrini Ortiz y Cerviño. Sospechaba que la administradora histórica gestionaba mal los fondos, pero ella había forjado una amistad con muchos vecinos, que la defendían.

“Estuve un tiempo largo protestando en soledad, sin el apoyo de nadie. Asistía a todas las reuniones y planteaba permanentemente las irregularidades que veía, pero no tenía buena recepción de los demás. Me costó mucho ir en contra de la marea, en especial por el afecto que le tenían a la administradora”, comenta Raúl.

La inercia se quebró con el desembarco en el edificio de un nuevo propietario. Raúl vio la oportunidad y en la primera reunión de consorcio le acercó sus inquietudes sobre el manejo de los fondos. Juntos asumieron el rol de detectives contables y relevaron toda la documentación del último semestre. “Hicimos una auditoría informal con planillas de excel, revisamos actas, recibos y las liquidaciones mensuales de gastos. Faltaban facturas y las que conseguimos parecían truchas o adulteradas. Había un listado de arreglos que no se habían hecho y pagos de servicios que no existían en el edificio. El resultado reflejaba a primera vista un manejo discrecional de los fondos del consorcio”, subraya.

Los vecinos detectives fijaron la lupa en un arreglo del aire-luz de las cocinas y dependencias de servicio del edificio que había costado $1,4 millones, más del doble de las cotizaciones que cotejaron con diversos proveedores para tener un valor de referencia. También les llamó la atención una reparación muy onerosa en el departamento de “una propietaria que tenía mayor afinidad” con la administradora.

La dupla de propietarios la citó en un bar para pedirle explicaciones. “No llegamos a la instancia penal porque aquella misma tarde renunció y no la vimos más. Nombramos a una nueva administradora que funciona muy bien. Ella encontró a su vez una serie de deficiencias de la gestión anterior, por ejemplo, que hacía ocho años que no se limpiaban los tanques de agua”, agrega Raúl.

No todos los conflictos revisten gravedad como el caso que relata Raúl. Los problemas de convivencia menores también escalan, a veces en formato de “bromas”. Con los teléfonos inteligentes siempre a mano los carteles que exhiben las internas edilicias son fotografiados y las imágenes rápidamente se viralizan por redes sociales.

Tecnología y mayor transparencia en los gastos

Microsociedades es el término que utiliza Albano Laiuppa, director de Consorcio Abierto, una plataforma que administra consorcios, para definir lo que sucede en cada barrio o edificio. A una escala menor, se juega una dinámica similar a la de la política. Hay discusiones constantes, se definen contrataciones y, como toda actividad, no está exenta de que pueda haber corrupción.

Siguiendo el paralelismo, Laiuppa sostiene que el estatuto o reglamento de copropiedad funciona como una Constitución: es el texto basal para organizar la convivencia. Por otro lado, la asamblea, hace de Poder Legislativo ya que orienta las decisiones del edificio y, por último, está el administrador que las ejecuta.

“La relación conflictiva entre administradores y vecinos es un problema que se da globalmente y en todos los sectores sociales. La administración es un sector de alta complejidad donde la transformación digital llegó muy tarde. Antes pasaba más desapercibido el rol. Con la crisis económica y la inflación, las expensas pasaron a tener un peso enorme dentro de la economía familiar, entonces la gente quiere entender qué está pagando”, analiza Laiuppa. Y agrega: “Tienen el desafío de administrar sin que exista un manual específico para su actividad, que no está colegiada ni muy regulada. Por otro lado, los vecinos, en general, no conocen los reglamentos de copropiedad o no los aplican, lo que causa tensiones constantes”.

El empresario considera que las administraciones se vieron obligadas a hacer ajustes, un cambio motorizado por los propietarios que buscan más transparencia, acceso a la información y control sobre los gastos del edificio para bajar costos.

“No es fácil administrar microsociedades. Un administrador, por lo general, tiene que sentarse frente a una asamblea de 30 personas en promedio y no puede seguir presentando los datos con planillas de excel o sistemas instalables que quedaron obsoletos cuando se maneja un volumen gigante de trabajo. Necesita de la transformación digital”, opina.

Para Laiuppa, las administraciones se tienen que gestionar con sistemas online que reflejen tanto lo operativo como lo financiero. “Es necesario que tengan un canal oficial, donde haya un historial de todas las comunicaciones, votaciones y reclamos, que permita una trazabilidad cuando surge un problema. Si todos los reclamos se resuelven por WhatsApp, después es imposible rastrearlos”, plantea.

Según su experiencia, la incorporación de la tecnología bien aplicada disminuye la rotación de administradores. “La gente con mayor acceso a la información está más tranquila, mientras que los administradores que tienen las cuestiones básicas del edificio automatizadas pueden centrarse más en la resolución de conflictos, lo que ayuda a una convivencia más armoniosa”, asegura Laiuppa.

¿Hasta dónde escalan los conflictos edilicios?

Para Carlos Traboulsi, director general de Defensa y Protección del Consumidor de la Ciudad, a cargo del Registro Público de Administradores de Consorcio (RPA), los principales problemas en los edificios radican en la falta de conocimiento sobre cómo funcionan los procesos legales y operativos dentro del consorcio y en la comunicación poco fluida con los administradores.

“En un consorcio la tecnología aporta, pero no resuelve las cuestiones humanas. Es necesario que el administrador trabaje mucho la empatía con los consorcistas. La gran mayoría de las denuncias que recibimos son por la incomunicación. Genera una tensión vecinal que escala. Cada problema del edificio se va sumando y se traslada al resto de la comunidad consorcial hasta que la situación explota y la relación se quiebra por completo: el vecino quiere que el administrador se vaya y el administrador se justifica con que la culpa la tiene el vecino con quien es imposible tratar”, describe Traboulsi.

En el RPA se reciben denuncias de distinto tipo. Las más frecuentes son por falta de arreglos y mantenimiento en el edificio o unidad, por la ineficacia en las respuestas y por administradores con mandato vencido que no convocan a asambleas.

En 2024, hubo 2823 denuncias con un acuerdo en el 83% de los casos. En 2025, ingresaron 740 denuncias durante el primer trimestre, con un índice de resolución del 78%. “Por suerte hay acuerdo en la gran mayoría de los casos”, dice el especialista.

Defensa del Consumidor no puede remover a un administrador, pero sí aplicar sanciones que van desde un llamado de atención, apercibimientos y multas que oscilan entre las 300 y las 20.000 unidades fijas (cada unidad es de $1017) hasta la suspensión de la matrícula. “En el último año excluimos de la matrícula a dos administradores. Son situaciones extremas. Fueron casos en los que advertimos que habían falsificado documentación importante, como certificados de antecedentes penales y el certificado de haber realizado el curso anual obligatorio de actualización de contenidos”, refiere Traboulsi.

Si fracasa el acuerdo, la demanda pasa a la gerencia operativa jurídica del RPA que, de haber elementos suficientes, formula una imputación de la conducta a sancionar. El administrador tiene 10 días para presentar su descargo y ofrecer pruebas. En caso de que la sanción sea una multa, el pago es a cargo del administrador, no del consorcio.

A su vez, las sanciones pueden ser apeladas por el administrador en el fuero en lo Contencioso Administrativo Tributario y de Relaciones de Consumo. “En la práctica, la Justicia viene confirmando el 99% de las sanciones, es poco frecuente que revoque las medidas”, precisa Traboulsi.

En caso de que el conflicto sea entre vecinos, pueden acudir a una mediación en la sede de la comuna correspondiente al domicilio. El proceso es voluntario y gratuito. Discusiones sobre el uso de espacios comunes del edifico o disputas barriales por temas de higiene son algunos ejemplos de los problemas que llegan al mediador a cargo de acercar posiciones. La alternativa más extrema es recurrir a la justicia civil o penal según la materia y gravedad del conflicto.

“Tienen mala prensa”

Para ser administrador no es necesario tener título universitario, pero sí es requisito hacer un curso en un instituto acreditado, rendir un examen presencial y realizar una actualización de conocimientos todos los años para renovar la matrícula.

En julio de 2024, se dispuso la obligatoriedad para que los administradores generen un código QR en la liquidación de expensas con toda la documentación respaldatoria de los gastos y extractos bancarios del patrimonio del edificio. “El administrador que no lo tiene implementado recibe una sanción directa, no tiene derecho a conciliar allí. Se hizo para una mayor transparencia y para evitar la conflictividad de situaciones menores que escalaban y que terminaban siempre en el RPA”, detalla.

Miguel Ángel Summa, presidente de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, identifica la mayor fuente de fricción en el valor de las expensas. “Lamentablemente los administradores tienen muy mala prensa. Siempre aparecen como los culpables. La irritación del vecino es con el valor de las expensas y enfoca su enojo en la figura del administrador, que es la cara visible, por más de que no es quien forma los precios sino el que simplemente suma los gastos del edificio”, plantea.

“Los aumentos escapan al control y posibilidades del administrador y dependen de muchos factores”, afirma Summa. Enumera las subas en servicios y el incremento salarial al personal que trabaja en el inmueble.

Por último, señala que después de la pandemia hubo un cambio profundo en la relación entre el vecino y las administraciones. “La tecnología y la virtualidad entraron por la ventana y se generó un cortocircuito grande. Puede ser que existan algunos problemas de comunicación, pero el administrador recibe reclamos todo el tiempo y muchos son objeto de maltrato permanente. Tuve un caso de un administrador que en una asamblea fue amenazado con un arma de fuego. La gente tiene que entender que el administrador es un ser humano, puede cometer errores como todo el mundo”, sostiene Summa.