Ya comenzaron a llegar las boletas del impuesto inmobiliario urbano de la provincia de Buenos Aires, donde se puede observar el valor actualizado de la cuota 2. Los especialistas advierten sobre la falta de claridad que existe en la forma en que se calcula este coeficiente; además, los aumentos y cambios que hubo en el impuesto a inicios de 2024, puede generar que su pago se vuelva una carga para algunos.

La cuota 1 del impuesto inmobiliario venció en febrero y la cuota 2 vencerá el 10 de abril de 2024. A fines de febrero, con la primera cuota ya vencida y pagada, hubo un cambio en el cálculo que impactaría en la siguiente cuota. Si bien no hay claridad sobre qué variables pondera ni cómo se determina ese nuevo coeficiente para actualizar la cuota, es posible ingresar a la página de ARBA y calcularlo “a mano”. De ahí surge que el coeficiente de actualización es de 1,20.

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Para ejemplificar, se pueden observar dos casos de actualizaciones reales del impuesto inmobiliario de la Provincia de Buenos Aires, tal como hubiese sido antes y después del nuevo coeficiente:

“Si bien el coeficiente de actualización de 1,20 es menor que la inflación desde finales de 2023, la mayoría de los contribuyentes no han experimentado un aumento proporcional en sus ingresos”, comparte Sebastián Domínguez, contador tributarista, CEO de SDC Asesores Tributarios.

La actualización por coeficientes en cada cuota se da en un contexto en el que ha aumentado hasta un 200% el impuesto inmobiliario a inicios de 2024, y en el que se suma una tasa de interés del 8% mensual, por pago fuera de término, lo que crea una situación difícil para aquellos que no pueden pagar a tiempo.

“En cuanto a la legalidad de la actualización, podría estar vulnerando el principio de Reserva de Ley, ya que la forma de calcular el coeficiente debería estar establecida en la Ley Impositiva en lugar de delegarse a ARBA”, opina Domínguez y agrega: “A esto se suma la falta de claridad sobre cómo se determina el coeficiente del 1,20 aplicable a la cuota 2″.

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Por su parte, el director de ARBA, Cristian Girard, conversó ayer en Radio Mitre con Eduardo Feinmann y aseguró que, si se observa cualquier elemento de la economía un años atrás, ya sea en la vestimenta, los alimentos, los autos, “los incrementos son grandes en virtud del contexto inflacionario que estamos viviendo”. Sin embargo, agregó que “en ese contexto, los impuestos patrimoniales en la provincia de Buenos Aires, que son la patente, el inmobiliario urbano y el rural, se incrementaron por debajo de la inflación para gran parte de los propietarios”.

Domínguez también opina que la inflación de los últimos meses es superior a la actualización que se pagará en abril de este impuesto, pero “el tema es que el ingreso que tiene la gente muchas veces no acompaña la inflación, por lo que no les alcanza para cubrir todos los gastos y para seguir absorbiendo aumentos”. También agrega que “a mucha gente se le hizo muy difícil pagar el valor de febrero, ya que “se sacó el descuento para contribuyentes cumplidores y para los que tenían boleta digital, entonces en esos casos muchas veces el aumento fue más que la inflación del año anterior”.

“Si bien el aumento del 200% responde a la inflación que hubo en el 2023, hay una incertidumbre sobre cómo y cuánto se ajustarán las siguientes cuotas. Además, los gastos de cualquier persona se han incrementado y esto se suma a los costos que ya tiene”, comparte Santiago Saenz Valiente, contador, tributarista y socio de SSV & Asociados.

¿Qué cambios tuvo en este último tiempo el impuesto inmobiliario?

A fines de diciembre de 2023 la Legislatura de la Provincia de Buenos Aires sancionó la ley impositiva 2024 propuesta por el gobernador Axel Kicillof, que dispuso aumentar el impuesto inmobiliario urbano hasta un 200% (aunque en algunos casos, donde los inmuebles superaban determinado valor, el aumento fue mayor).

La Ley Impositiva también estableció que al importe del impuesto Inmobiliario -en sus componentes básico y complementario- y del impuesto a los Automotores -respecto de vehículos y embarcaciones deportivas o de recreación-, se les aplicará, al momento de la emisión de cada cuota un coeficiente que establecerá ARBA, el que no podrá exceder la tasa de interés del Banco de la Provincia de Buenos Aires en operaciones de descuento a 30 días, incrementado en hasta un 100%.

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Antes de esta resolución, las cinco cuotas que se pagaban del impuesto inmobiliario eran iguales. El cálculo del impuesto se realizaba a principio de año en función de la base imponible que da ARBA, aplicando una tabla de alícuotas progresivas con el tope de aumento que fija la ley respecto al año anterior.

Desde que comenzó a correr el 2024, no se pagan más cinco cuotas con el mismo valor, sino que cada una de ellas se actualiza por un coeficiente. A fines de febrero, a través de la Resolución Normativa 12/2024, se derogó el anexo de la Resolución 8/2024 que establecía la metodología que se iba a utilizar para fijar el coeficiente, y se estableció que este será calculado por ARBA al momento de emitir las cuotas, de acuerdo a la ponderación de variables económicas que el organismo recaudador realice y hasta el límite de lo que establece el artículo 137 de la ley tarifaria. Es decir que, se cambió la forma en que se haría el ajuste, pero no se había establecido la fórmula nueva ni habían dado precisiones sobre su cálculo.

En palabras del contador Domínguez: “Esta última Resolución causó mayor incertidumbre, porque indicó que ARBA establecerá el coeficiente de actualización de acuerdo con la ponderación de las variables económicas que realice, hasta el límite previsto en la Ley”.

Desde el jueves 29 de febrero, como se explicaba antes, ingresando en la web de ARBA se puede conocer el valor actualizado de la cuota 2 del impuesto inmobiliario Urbano, de donde surge que el coeficiente de actualización es de 1,20.

No es menor señalar que, “recientemente, ARBA eliminó los beneficios por el pago en término y por la adhesión a la boleta electrónica o al sistema de débito automático, incrementando aún más el valor del impuesto inmobiliario para quienes habitualmente cumplían pagando en término”, agrega Saenz Valiente.

¿Quién paga el impuesto inmobiliario?

Quienes deben pagar el impuesto inmobiliario en provincia de Buenos Aires son los propietarios de inmuebles residenciales. En el caso de los alquileres, de acuerdo a los contratos firmados bajo la ley ya derogada, el impuesto inmobiliario estaba también a cargo de los propietarios, por lo que aquellos que tengan contratos firmados bajo la ley de alquileres sancionada en julio 2020 y derogada en diciembre 2023, pero que siguen vigentes hasta su finalización, será el propietario quien tendrá que asumir este costo adicional. Actualmente, con el DNU de Javier Milei que derogó la ley de alquileres, el pago del impuesto inmobiliario depende de lo que se fije en el acuerdo entre las partes.

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Domínguez detalla lo que sucede si el propietario tiene más de un inmueble en la provincia de Buenos Aires: “Cada inmueble se analiza por separado y después se examina en qué escala cae de acuerdo a la sumatoria de bases imponibles para determinar el aumento que le corresponde”.

En la ciudad de Buenos Aires este mismo impuesto se actualiza en función del Índice de Precios al Consumidor (IPC) de la misma ciudad. En detalle, se aplica el índice de cinco meses para atrás. Por ejemplo, en enero del 2024 se aplica el IPC de CABA de agosto 2023, en febrero el de septiembre y así sucesivamente.