El desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda en España se acentúa mes a mes, disparando los precios de venta y de alquiler a máximos históricos. Faltan casas porque se construye mucho menos de lo necesario. Según datos del Banco de España, se necesitan cada año 200.000 nuevas viviendas solo para cubrir la demanda generada por la creación de nuevos hogares, y solo se construyen entre 80.000 y 100.000 unidades. Un desfase que tardará años en equilibrarse.

Si vivienda libre se construye poca, vivienda protegida, destinada a los ciudadanos con menores recursos, mucho menos. Entre enero y septiembre del año pasado, se levantaron en España 5.441 viviendas protegidas promovidas por los gobiernos estatal y autonómicos, situándose en mínimos desde 2019. Respecto a 2022, las unidades terminadas descendieron un 19%, según datos del Informe Mercado Inmobiliario en España elaborado por Eurocofin y la escuela de negocios OBS Business School.

Estas cifras suponen una caída en picado de las viviendas de protección oficial (VPO) que alcanzaron su máxima producción en el año 1985 con un 64% sobre el total de las terminadas. Más tarde, en 2006, poco antes de estallar la crisis, se construyeron 97.617, y en 2018 se registró la cifra más alta desde 2012 con 11.860 unidades.

El 2,5% vs. el 9%

Los datos del año pasado sitúan a España en los puestos de cola de creación de vivienda pública de la UE. Ocupa el lugar 19 de los 27. Y es que España sólo dedica un 2,5% de su stock de vivienda a protección oficial o pisos asequibles cuando la media de la Unión ronda el 9%. Ello hace que “nuestro país necesite 1.200.000 viviendas para llegar a la media de la UE”, calcula Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

En contraste, Países Bajos destaca con un 30% de su stock dedicado a viviendas sociales, algo por encima del 24% que dedica Austria, el 20,9% de Dinamarca o el 19% de Suecia. Un porcentaje más modesto, pero superior al español, lo tienen Luxemburgo, con el 5,1%; Bélgica, con el 6,5%, y Alemania, con el 3,9%.

El estallido de la burbuja frena la construcción

Ferran Font achaca la escasa construcción de vivienda protegida a la ‘resaca’ de la burbuja inmobiliaria de 2008. Desde entonces, en España se construye poca vivienda y las VPO “no son una excepción”.

Otra causa, a juicio de Iñaki Unsain, expresidente de la Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios, es que los fondos públicos que deberían destinarse a ampliar el parque de vivienda protegida, “se destinan a otros fines” debido a que “construir viviendas sociales tiene poco rendimiento electoral porque se tardan mucho en levantar”. Este experto calcula que desde que se decide construirlas hasta que se entregan las llaves pueden pasar diez años, por lo que “las medallas no se las lleva el político que puso el proyecto en marcha, sino el que inaugura las viviendas, y eso a los políticos no les renta”.

A ello se suman “la falta de planificación por parte de los políticos, la poca visión de largo plazo y la tendencia a buscar soluciones rápidas, algo inviable en el caso de la vivienda”, argumenta Francesc Quintana, tesorero de la Asociació d’Agents Immobiliaris de Catalunya y CEO de Vivendex.

Alquiler asequible, en mínimos

A la escasez de vivienda protegida se une también la dirigida al alquiler asequible. España necesita promover 150.000 pisos en alquiler asequible al año para cubrir las necesidades de los ciudadanos con dificultades para pagar las rentas que exige el mercado libre y que no paran de subir. Los últimos 12 meses, los alquileres han subido un 9,8% interanual de media, hasta pagarse el metro cuadrado a 13,1 euros.

Una de las causas de este encarecimiento ha sido el enfriamiento de la compra de vivienda debido a la subida de precios. Esto ha impulsado a muchos ciudadanos al mercado del alquiler, lo que repercute a su vez en el precio de las rentas, pues crece la demanda.

La solución

La solución al problema de la vivienda en España es compleja y tardará en llegar. Una de las bases para conseguirla, insisten los analistas, es “impulsar el parque público de vivienda”, tanto para la venta como para el alquiler, lo que contribuiría a frenar la escalada de precios y de las rentas, e incluso a bajarlas, señalan los expertos. Y más “cuando el mercado de alquiler en año y medio se ha reducido prácticamente a la mitad”, recuerda Font.

Este experto argumenta que construir más vivienda hará mayor el mercado, lo que compensará el desequilibrio que existe entre oferta y demanda. Por ello, “hay que apostar a largo plazo por construir vivienda social suficiente que, como mínimo, nos coloque en los estándares europeos. Esto ofrecería una solución para los ciudadanos que se encuentran en una situación de vulnerabilidad y para los jóvenes que quieren emanciparse y no pueden”.

Falta suelo

Francesc Quintana incide en que construir reduciría la presión sobre el mercado. Sin embargo, considera que “revertir el nivel actual de precios es francamente complicado, ya que para lograr viviendas más asequibles se necesita generar suelo nuevo y dotarlo de servicios”.

Y el suelo para construir es un problema en España, a pesar de que nuestro país tiene una superficie total de 505.990 kilómetros cuadrados y es uno de los más grandes del continente. Sin embargo, hay escasez de terrenos para la construcción de vivienda de obra nueva. Según recoge el informe de OBS, se tarda de siete a diez años para ‘fabricar’ suelo, y la espera para los futuros propietarios se alarga entre los diez y los 12 años.

Todos a una o el problema se agrava

Ante tanto problema, Unsain propone un pacto de Estado entre todas las fuerzas políticas para que “actúen de forma decidida” con el objetivo de generar más oferta de vivienda y seguridad jurídica que evite la retirada de pisos del mercado.

Para conseguirlo pide a los políticos “que sean generosos”, piensen a largo plazo e impulsen planes de viviendas sociales, aunque no les acarree un rendimiento electoral a corto plazo: “Deben poner las luces largas y no las cortas, porque la producción de viviendas sociales requiere muchos años”. También Quintana cree que “sin un gran pacto político y social para abordar el problema de la vivienda, el drama cada vez será más grave”.