Los mercados tuvieron ayer otro día convulsionado, que ahora se concentró en las acciones de tecnología y especialmente en aquellas que están subidas a la ola de la inteligencia artificial. Como consecuencia, el índice Nasdaq cayó 2,6%, mientras que los inversores buscaron refugio en los bonos norteamericanos para no correr riesgos.

Además, el petróleo subió otro escalón y el barril Brent tocó los USD 113, lo cual también aumento el nerviosismo de los inversores.

El otro dato de la jornada fue que la compra masiva de títulos de Estados Unidos provocó una suba de cotizaciones y por lo tanto una baja de los rendimientos. El bono que se utiliza como referencia, es decir el de diez años, pasó de un día para el otro de rendir 5,1% a 4,94% anual. Hace una semana ese rendimiento tocó el nivel de 5,3 por ciento.

Si bien la baja de los rendimientos luce como algo deseable, en realidad no lo es tanto. Sucede que en este caso el movimiento apareció como una respuesta ante el temor por la salud financiera de las empresas de IA, lo que gatilló compras de activos menos riesgosos, especialmente el bono del Tesoro americano.

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La consecuencia de esta baja de tasas fue, paradójicamente, una suba del riesgo país que volvió a superar los 700 puntos básicos. Pero en este caso al menos no hubo caída de bonos locales, sino que el movimiento se explicó sobre todo por un descenso en el nivel de la tasa considerada libre de riesgo como es la norteamericana.

El clima internacional ya en las últimas semanas viene siendo desfavorable para Argentina y afecta al plan financiero que elaboró Luis “Toto” Caputo para 2027. Por lo pronto está el shock petrolero, que a su vez impulsó la inflación en todo el mundo, incluyendo a los países más desarrollados.

Como respuesta, la Reserva Federal subió la tasa de interés y habría un nuevo incremento en diciembre. El viento de frente y la suba del riesgo país retrasan el regreso de Argentina a los mercados financieros internacionales. Y ya en los últimos dos meses el Tesoro decidió tampoco colocar deuda en el mercado local.

Los interrogantes surgen porque para el año próximo el propio ministro de Economía había previsto colocar USD 5.000 millones en AO29. Sin embargo, los aumentos de los rendimientos en dólares provocaron que se suspendan estas colocaciones en los últimos dos meses y parece difícil que se puedan reanudar en 2027, en pleno proceso preelectoral.

Un informe de la consultora LCG advirtió que fuera de las fuentes “seguras” de financiamiento todavía quedaría una brecha de USD 17.000 millones por sobre los vencimientos totales de USD 25.000 millones. “Los recursos potenciales que había preparado el Gobierno ahora están en duda, mayor o menor según el caso”, advirtieron.

Además de las dificultades por conseguir fondos frescos vía el A029, el Gobierno tiene previsto compras de dólares al BCRA (USD 4.900 millones), privatizaciones y “otras fuentes” (USD 3.500 millones), y un saldo remanente del programa financiero de este año, que se estimaba más holgado de lo que está resultando.

“Todos estos recursos están teñidos de dudas, en mayor o menor medida”, agregaron desde LCG. También detallaron que el Tesoro tiene solo USD 1.200 millones en las cuentas del BCRA y aún debe hacer frente a vencimientos por USD 2.100 millones en lo que resta del año. “Parece improbable -agregaron- que queden USD 3.700 millones de saldo remanente para ser utilizado el año que viene”

El mercado descarta la posibilidad de un default por parte del Gobierno en 2027. Y la apuesta es que hará lo imposible para hacer frente al pago de vencimientos de deuda del año próximo. Caputo dio alguna pista de lo que podrían hacer, al adelantar que en caso de que el mercado local continúe cerrado para colocar a tasas razonables entonces podría recurrirse al swap de monedas que existe con China.

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La Cámara de Diputados dio media sanción al proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada, que modifica los procedimientos de desalojo en inmuebles urbanos y rurales. Como la iniciativa recibió cambios durante su tratamiento, deberá regresar al Senado para que la Cámara alta defina si acepta las modificaciones antes de que pueda convertirse en ley.

La propuesta busca acelerar los desalojos y precisar las obligaciones de propietarios, inquilinos y demás ocupantes. Entre sus puntos centrales, dispone que la acción de desalojo se tramite por el “juicio sumarísimo”, un procedimiento más breve que el ordinario.

También amplía quiénes pueden iniciar el reclamo. La acción no se limita a los propietarios: procederá a pedido de cualquier persona que invoque un derecho o interés legítimo afectado, sin importar su naturaleza jurídica. Podrá dirigirse contra locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible. En el caso de locatarios, sublocatarios o quienes hayan ingresado de forma legítima, procederá cuando hayan incumplido los términos y condiciones de uso del inmueble o se hayan constituido en mora según el contrato.

Falta de pago, intimación previa y devolución de llaves

El proyecto sustituye el artículo 1222 del Código Civil y Comercial. En los contratos con destino habitacional, el locador deberá intimar de manera fehaciente al locatario al pago de la cantidad debida antes de demandar el desalojo por falta de pago. La intimación tendrá que especificar el lugar de pago y otorgar un plazo no inferior a diez días corridos, contados desde su recepción.

La notificación podrá dirigirse al domicilio denunciado en el contrato por el locatario, sea real o electrónico. Se considerará válida aun si el inquilino se niega a recibirla o si no puede perfeccionarse por motivos que le sean imputables.

Vencido el plazo, o si la locación se extingue por cualquier motivo, el locatario deberá restituir la tenencia del inmueble. Si no lo hace, el locador podrá iniciar la acción de desalojo, que deberá sustanciarse por el procedimiento más breve que prevea la ley.

El dueño no podrá negarse a recibir las llaves ni condicionar su recepción, sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del inquilino. Si ante el requerimiento del locatario el locador se niega o guarda silencio, el inquilino podrá consignar judicialmente las llaves, y los gastos y costas quedarán a cargo del locador.

Además, el inquilino no adeudará alquileres ni ninguna obligación accesoria desde el día de la notificación fehaciente al locador para que reciba las llaves, siempre que realice la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes. Si la consignación se inició después de vencido ese plazo, el inquilino dejará de deber desde que se le notifique al locador el depósito judicial de las llaves.

Para los desalojos por falta de pago o vencimiento del contrato, el artículo 684 bis prevé que el actor pueda obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, de acuerdo con el procedimiento y el plazo que hayan previsto las partes. Si no lo pactaron, se aplicará el procedimiento del artículo 680 bis. Si se prueba que el actor obtuvo la medida ocultando hechos o documentos que configuraran la relación locativa o el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta diez veces el monto del último canon locativo, en favor de la contraparte.

Ocupaciones, reconocimiento judicial y personas vulnerables

Otro punto relevante del proyecto aprobado en Diputados es el artículo 680 bis, ya mencionado. Cuando la acción se dirija contra tenedores precarios, intrusos u otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible, el juez podrá disponer la entrega inmediata del inmueble a pedido del actor, en cualquier etapa del juicio posterior a la contestación de la demanda. Para eso, el derecho invocado deberá resultar verosímil y habrá que presentar previamente una caución juratoria.

Cuando el desalojo se funde en cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, el juez deberá realizar, antes del traslado de la demanda, un reconocimiento judicial dentro de las 72 horas de dictada la primera providencia. La diligencia se hará con asistencia del Defensor Oficial y servirá para identificar a los ocupantes, con su nombre completo, nacionalidad y número de documento o pasaporte.

El proyecto incorpora además el artículo 680 quater, con resguardos para situaciones de vulnerabilidad. Cuando se acredite la presencia de menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá, antes de ejecutar el lanzamiento, dar intervención obligatoria a los organismos de protección locales y al Ministerio Público Tutelar. También tendrá que disponer un plazo prudencial, que no excederá los diez días, para asegurar una alternativa habitacional transitoria, sin perjuicio de que el proceso continúe.

En esos casos, la caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor resulte inequívoco y no se comprometan derechos de terceros ocupantes de buena fe. Si hay dudas, el magistrado podrá exigir una fianza personal o real suficiente para garantizar eventuales daños y perjuicios.

Notificaciones y lanzamiento

Sobre las notificaciones, el artículo 682 establece que, si en el contrato no se constituyó domicilio especial y el demandado no tiene su domicilio real dentro de la jurisdicción, la demanda podrá notificarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere o en el domicilio electrónico constituido a tal efecto.

El notificador deberá identificar a los ocupantes y pedirles razón de su relación con el demandado y del carácter en que lo ocupan. Para eso queda autorizado a requerir el auxilio de la fuerza pública, de ser necesario.

Según el artículo 684, cuando la notificación se cumpla en el inmueble, el notificador deberá hacer saber la existencia del juicio a cada sublocatario u ocupante presente, aunque no hubiese sido denunciado. También deberá advertirles que la sentencia producirá efectos contra todos y que, dentro del plazo para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles. Deberá informar al juez el carácter que invocan los presentes y la existencia de otros ocupantes que surja de manifestaciones de terceros.

Si hay ocupantes ausentes, los trámites no se suspenderán y la sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos. El notificador podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la exhibición de documentos de identidad u otros que fuesen necesarios.

Otros cambios y vigencia

El texto no se limita a los desalojos. En su primer capítulo modifica la ley de expropiaciones (21.499). Establece, entre otros puntos, que la indemnización comprenderá el valor objetivo del bien y los daños que sean consecuencia directa e inmediata de la expropiación. El lucro cesante no podrá exceder el 30% del daño emergente, salvo que el expropiado demuestre fehacientemente una afectación superior, y el monto se actualizará por IPC más una tasa de interés. También reforma la ley de regularización dominial (24.374), que exige diez años de posesión pacífica, ostensible y continua, e incluye a los agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residen y producen.

Otro capítulo modifica la ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble. Habilita la presentación de documentos en soporte digital, fija en 30 días el plazo máximo para la calificación registral y crea el Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble y la Red Federal Digital de Publicidad de Inhibiciones.

Entre las disposiciones finales, el proyecto restituye la plena vigencia de la ley 26.737, de Régimen de Protección al Dominio Nacional sobre la Propiedad, Posesión o Tenencia de las Tierras Rurales.

Si el Senado lo sanciona, la ley entrará en vigencia el día siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial, salvo el capítulo sobre el Registro de la Propiedad Inmueble, que lo hará a los 180 días de esa publicación.

Ley de Tierras

En el marco de la aprobación de la Cámara de Diputados al proyecto de Inviolabilidad de la Propiedad Privada por 124 votos afirmativos, 119 negativos y seis abstenciones, estas últimas decisivas, también se dio otra modificación de importancia. Durante el debate, La Libertad Avanza aceptó reincorporar la Ley de Tierras de 2011, que el Gobierno pretendía derogar, como parte de una negociación para sostener el DNU 70/2023.

La restitución implica mantener las restricciones a la adquisición de campos por parte de extranjeros: limita la titularidad extranjera al 15% de las tierras rurales del país, de cada provincia y de cada municipio, y fija topes para las compras individuales, especialmente en zonas de frontera y áreas con recursos estratégicos.

La iniciativa también endurece las condiciones para expropiar: exige declaración de utilidad pública, indemnización previa a valor de mercado y reconocimiento de lucro cesante. Por las modificaciones, el expediente deberá regresar al Senado, que definirá si acepta el texto o insiste con la versión original.

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22 Oct, 2026 09:40 a. m. EST

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