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El cambio de mes traerá aparejada otra modificación en los valores establecidos para el mercado residencial locativo. Al margen de la desaceleración que ocurre en distintos nichos de la economía, los alquileres volverán a pegar otro salto en el inicio de agosto y con ajustes según el tipo de contrato acordado. Las subas para arrancar el octavo mes del año irán desde un 6,7% para los esquemas trimestrales pegados a la inflación hasta el 31,5% anual para quienes mantienen tratos establecidos bajo el esquema de la ley de alquileres que derogó el Gobierno. Vale señalar que, en el contexto de la geografía porteña, los contratos presentaron una suba acumulada del 15,7% a lo largo del primer semestre de este año.

El tenor de los ajustes que tendrán lugar durante el inminente agosto fue acercado a iProfesional por distintos expertos y representantes de inmobiliarias. En línea con eso, aquellos inquilinos que continúan con contratos firmados anuales bajo la derogada ley 27.551 iniciarán el mes con incrementos del 31,5 por ciento.

Dicha cifra sale del Índice de Contratos de Locación que calcula el Banco Central (BCRA) mezclando inflación con salarios. Si bien a primera vista el número se observa contundente, puesto en perspectiva representa uno de los saltos anuales más moderados que se recuerdan desde que se aprobó aquella norma.

En cambio, los convenios armados bajo la Ley 27.737, esos que se firmaron en la breve ventana de fines de 2023 con la fórmula Casa Propia, llegan al reajuste semestral con una suba superior al 35 por ciento.

Diferente es la historia para la montaña de contratos que se cerraron tras el DNU 70/2023. Ahí mandó el pacto libre y la enorme mayoría se inclinó por revisiones cada tres o cuatro meses.

En este segmento, las locaciones que ajustan de forma trimestral por el IPC del INDEC se van a mover un 6,7%, mientras que las que toman como referencia el ICL para ese mismo período escalan al 8,9 por ciento. En tanto, para quienes cerraron esquemas de actualización cuatrimestral, los retoques del mes oscilarán entre el 11,5 y el 13 por ciento.

Cuánto habrá que pagar de un mes a otro

Al momento de pagar, el salto en pesos deja al descubierto las diferencias abismales entre un régimen y otro.

Si en julio un particular pagaba 350.000 pesos por un departamento con la ley vieja, el aumento será contundente: en agosto la cuota subirá a $460.320 de un solo saque. El dato positivo en ese caso está en que ese número no se volverá a mover hasta agosto del año que viene.

En los contratos semestrales de Casa Propia, un alquiler de 400.000 pesos saltará directamente a 540.240 pesos y se mantendrá en ese rango hasta después del verano.

Y para los del DNU con retoque trimestral por inflación, un departamento de $500.000 se irá a 533.700 por los próximos tres meses.

A todas las cuentas hay que sumarles el impacto de las expensas, empujadas por la paritaria del SUTERH y una quita de subsidios a los servicios comunes que complica a los consorcios porteño.

La mirada de las inmobiliarias

Al margen de que agosto iniciará con nuevas subas, desde el entorno de entidades como la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios señalan que los «retoques» generarán un impacto menor en los bolsillos respecto de otros años.

«Ver aumentos por debajo del 7% trimestral saca el fantasma de los desalojos y frena la rotación de inquilinos. El mercado se acomodó a la fuerza porque nadie quiere tener la propiedad vacía», dijo a iProfesional un experto de la actividad inmobiliaria.

En tanto, agentes cercanos al Colegio Profesional Inmobiliario porteño sostienen que el 31,5% anual es «una bendición comparado» con las tres cifras que se pagaban hace un tiempo.

Ranking de precios en Capital Federal

En cuanto a las cotizaciones vigentes en Capital Federal, la brecha de precios entre barrios sigue siendo enorme.

En el segmento de la oferta residencial premium, Puerto Madero se consolidó una vez más al frente de la nómina de barrios más costosos, registrando un valor medio de publicación de $1.260.640 mensuales.

De acuerdo a plataformas como Zonaprop, el podio del sector de valores más altos de la Ciudad se completa con Núñez, donde un alquiler mensual promedió los $980.640, y Palermo, con una cotización referencial de 956.700 pesos.

En la vereda opuesta, la zona sur y los márgenes de la Capital Federal concentran las alternativas más accesibles para los inquilinos. El barrio de Villa Lugano continúa posicionándose como la opción más económica de todo el distrito, exhibiendo un precio promedio de $658.410 por mes.

Muy cerca de estos niveles mínimos se ubican los barrios de Nueva Pompeya, con contratos que promedian los $701.646 mensuales, y Versalles, que completó la lista de las publicaciones más bajas con un valor medio de $702.814 mensuales.

Los proyectos de infraestructura ocupan un lugar central en el debate económico desde hace años. Rutas, gasoductos, la red eléctrica y la hidrovía forman parte de un conjunto de temas que, según distintos análisis, condicionan la capacidad de producción y de comercio exterior del país. En ese marco, avanza en distintas etapas de ejecución un conjunto de obras energéticas, viales, ferroviarias y fluviales que, en un horizonte de cinco años, podría modificar la forma en que Argentina produce, transporta y exporta.

La mayoría de estas iniciativas comparte un mismo rasgo: son financiadas con capital privado, en varios casos bajo el paraguas del Régimen de Incentivo para Grandes Inversiones (RIGI), el esquema que el Gobierno nacional impulsó para atraer desembolsos de gran escala en sectores estratégicos.

En otros casos, son obras internacionales desarrolladas en gran medida por los países vecinos, pero que tendrán impacto directo en la economía argentina. Los montos comprometidos, tomados de manera individual, van desde USD 800 millones hasta USD 50.000 millones, según el proyecto.

Más allá de la magnitud de cada inversión, lo que las vuelve relevantes es el tipo de restricción que buscan resolver: la escasez de divisas y los costos logísticos que, durante años, condicionaron la competitividad de la economía.

El bloque energético concentra la mayor parte de la inversión proyectada y también los plazos más cortos de ejecución. La ampliación del Tramo I del Gasoducto Perito Moreno, a cargo de Transportadora de Gas del Sur (TGS), fue incorporada al RIGI a través de la Resolución 676/2026 y demandará una inversión de USD 550 millones. La obra prevé instalar 95.400 HP ISO de potencia de compresión entre Tratayén, en Neuquén, y Salliqueló, en Buenos Aires, con el objetivo de sumar 12 millones de metros cúbicos diarios de gas al anillo bonaerense antes del invierno de 2027.

Según el Ministerio de Economía, ese volumen adicional permitirá abastecer a usuarios residenciales, industrias y plantas de generación eléctrica a un costo menor que el del gas natural licuado importado. De hecho, la cartera económica destacó que se trata del regreso del capital privado al financiamiento y la venta de capacidad de transporte de gas entre privados, algo que no ocurría hacía más de veinte años.

El Oleoducto Vaca Muerta Sur (VMOS) ya superó la mitad de su ejecución. Se trata de una traza de 437 kilómetros que conectará Añelo, en Neuquén, con la terminal portuaria de Punta Colorada, en Río Negro, con capacidad para transportar 550.000 barriles diarios hacia 2027. La obra, impulsada por un consorcio liderado por YPF e integrado por Vista, Pan American Energy, Chevron, Shell, Pluspetrol, Tecpetrol y Pampa Energía, demandará una inversión total de USD 3.000 millones. Para financiarla se utilizó un préstamo sindicado de USD 2.000 millones que fue distinguido como el mayor crédito comercial para infraestructura en la historia argentina y uno de los cinco financiamientos más grandes del sector de petróleo y gas en América Latina.

El proyecto energético de mayor escala, sin embargo, es Argentina LNG, el desarrollo de YPF para producir y exportar gas natural licuado. Según explicó el presidente de la petrolera, Horacio Marín, la inversión total ascenderá a USD 50.000 millones, de los cuales USD 30.000 millones se ejecutarán en los primeros cuatro años. La iniciativa contempla llevar gas de Vaca Muerta hasta un puerto sobre el Atlántico, en Río Negro, para licuarlo en dos unidades flotantes con capacidad de 6 millones de toneladas anuales cada una.

La meta inicial es alcanzar 12 millones de toneladas de GNL por año hacia 2030, con exportaciones que podrían llegar a los USD 14.000 millones anuales. El proyecto contempla además una expansión a 18 millones de toneladas anuales, lo que elevaría las ventas externas hasta USD 20.000 millones al año.

YPF avanzó también en acuerdos con las petroleras Eni y XRG, que se sumarán al segmento de producción del proyecto con una participación del 32% cada una, mientras la compañía argentina conservará el 36 por ciento.

A esa oferta de GNL se suma el Gasoducto San Matías, la obra de USD 1.300 millones que unirá Neuquén con el Golfo San Matías, en Río Negro, incorporada al RIGI en junio. El ducto abastecerá al proyecto Southern Energy (SESA), integrado por PAE, YPF, Pampa Energía, Harbour Energy y Golar LNG, que contempla dos unidades flotantes de licuefacción, Hilli Episeyo y Esperanza, con capacidad conjunta de 6 millones de toneladas anuales.

Según el Ministerio de Economía, el gasoducto habilitará ventas externas por unos USD 2.500 millones anuales, mientras que el consorcio proyectó exportaciones totales de hasta USD 20.000 millones entre 2027 y 2035.

Otro grupo de obras apunta a reducir distancias con los mercados internacionales. Una de ellas es el Corredor Bioceánico Capricornio, una traza de 2.400 kilómetros que atraviesa Brasil, Paraguay, Argentina y Chile, con un costo estimado de USD 10.000 millones, pensada para competir con el Canal de Panamá como alternativa de conexión entre el Atlántico y el Pacífico. El tramo argentino, que une Salta con Jujuy, es el que registra mayor atraso en su ejecución respecto del resto del trazado regional.

Con un objetivo similar, aunque orientado al transporte ferroviario, avanza el proyecto del Tren Trasandino, con una inversión prevista de USD 9.600 millones a cargo de un consorcio integrado por la chilena Beler S.A. y la singapurense International Nusantara Investment. La obra contempla un túnel ferroviario de 54 kilómetros entre Uspallata y la ciudad chilena de Los Andes, una doble vía electrificada de 420 kilómetros, un centro modal de cargas en Longotoma y un puerto submarino de aguas profundas en la comuna de La Ligua, pensado especialmente para exportar granos de Argentina, Brasil y otros países de la región hacia Asia.

El tercer eje de conectividad externa pasa por la vía fluvial. El Gobierno nacional adjudicó la concesión de la Vía Navegable Troncal, la hidrovía Paraná-Paraguay, al consorcio formado por la belga Jan De Nul y Servimagnus, que conformaron la sociedad Vía Navegable Argentina (VNA).

La firma tendrá a cargo la operación, el mantenimiento y la modernización del corredor fluvial durante los próximos 25 años, con inversión privada, equipamiento propio y tecnología de última generación.

El resto de las obras está orientado a mejorar la circulación de bienes y energía dentro del país. El esquema de Corredores Viales fue reemplazado por la Red Federal de Concesiones (RFC), un plan que prevé licitar más de 9.000 kilómetros de rutas nacionales bajo un esquema de inversión totalmente privada.

Según dijo el ministro de Economía, Luis Caputo, alrededor del 80% del tránsito nacional circula por los corredores incluidos en ese esquema. El cambio de modelo permitirá además la extinción de los contratos vigentes y el cierre de la empresa estatal Corredores Viales S.A., que en 2023 había generado un resultado negativo superior a $142.000 millones, lo que representaría un ahorro fiscal estimado en USD 6.100 millones.

El proceso avanza en tres etapas: la primera ya fue licitada, la segunda incluye tramos de las rutas nacionales 7, 8, 9, 33, 35, 36, 188 y 193 en Buenos Aires, Córdoba, Santa Fe, La Pampa y San Luis, con ofertas económicas abiertas en julio, y la tercera abarca más de 3.900 kilómetros distribuidos en ocho corredores, con ofertas presentadas en mayo.

En el segmento eléctrico, el Gobierno lanzó un programa de obras por USD 6.600 millones enmarcado en el Plan Nacional de Transporte Eléctrico, destinado a evitar cortes de suministro. El mismo contempla 17 proyectos financiados y ejecutados íntegramente por empresas privadas bajo un esquema de concesión.

Las obras se solventarán mediante un concepto adicional en las tarifas de los usuarios beneficiados, una vez que las líneas estén en funcionamiento. Entre los proyectos figuran refuerzos en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), líneas de 500 kV que conectarán Puerto Madryn con Bahía Blanca y otras que unirán Mendoza con Buenos Aires, además de interconexiones internacionales con Bolivia y Paraguay y una vinculación eléctrica entre Santa Cruz y Tierra del Fuego.

El décimo proyecto corresponde al transporte ferroviario de cargas. En el Gobierno afirman que la publicación de los pliegos para privatizar el Belgrano Cargas y Logística está próxima a concretarse, con un plazo de 90 días para que las empresas interesadas se presenten y la adjudicación prevista para fin de año o comienzos de 2027. El proceso incluirá las líneas Belgrano, San Martín y Urquiza, y habilitará la posibilidad de que un mismo grupo empresario se presente por la totalidad de la red.

La compañía Ferromex, del Grupo México, es la principal candidata extranjera y ya delineó un plan de inversiones de hasta USD 3.000 millones para modernizar las líneas. El objetivo declarado es revertir la baja densidad de carga, los altos costos fijos y el deterioro de la infraestructura ferroviaria, en un esquema en el que las obras estatales previstas rondan los USD 800 millones y la venta del material rodante cubriría algo más de la mitad de ese monto.

Para el economista Sebastián Laza, este conjunto de obras permitiría aprovechar mejor sectores en los que Argentina tiene una ventaja comparativa, como la energía, el agro y la minería. En un primer momento, sostuvo, los beneficios se concentrarán en esas actividades y en la construcción, la metalmecánica, el transporte y los servicios asociados.

Sin embargo, Laza planteó que, si las obras logran aumentar las exportaciones, generar más divisas y bajar los costos logísticos y energéticos, el efecto terminará alcanzando al resto de la economía, en la medida en que mejora la capacidad del país para crecer sin chocar de manera permanente con la restricción de dólares.

José Vargas, economista y director de Evaluecon, consideró que estos proyectos tienen el potencial de producir un cambio estructural en la economía argentina, porque apuntan a uno de sus problemas históricos: las restricciones de infraestructura que limitan la producción, las exportaciones y la competitividad.

Vargas destacó que “mientras en el corto plazo el beneficio aparece sectorizado, en el mediano y largo plazo puede extenderse a toda la actividad productiva”.

Ambos economistas coincidieron en que la concreción de estas obras depende, en gran medida, de la estabilidad macroeconómica. Laza remarcó que se trata de inversiones que se recuperan en muchos años, por lo que requieren inflación baja, equilibrio fiscal, acceso al financiamiento y reglas cambiarias, impositivas y regulatorias estables, y cierta continuidad política.

Vargas planteó, que el capital privado invierte en la medida en que percibe que podrá recuperar esa inversión en un contexto estable y con baja incertidumbre. La estabilidad macroeconómica, aclaró, no garantiza por sí sola la concreción de las inversiones, pero constituye una condición necesaria para que los proyectos se desarrollen y logren sostenerse en el tiempo.

De cara a los próximos años, la combinación de estas diez obras ubica a la energía como el sector con mayor volumen de inversión comprometida, con Argentina LNG a la cabeza de un conjunto que, entre gas, petróleo y electricidad, supera ampliamente los USD 60.000 millones proyectados para lo que resta de la década.