ECONOMIA
Compraventa de usados: tipos de departamentos con más demanda y qué pasa con los precios

A contramano de otros momentos del mercado inmobiliario, en los que las unidades de dos ambientes marcaron el ritmo de la compraventa, los departamentos tipo PH y los inmuebles de tres ambientes se imponen como los tipo de viviendas usadas que presentan la mayor demanda en las inmobiliarias. Al mismo tiempo, los comercializadores reconocen que se incrementó el interés de los eventuales compradores por las casas y las propiedades que, en términos generales, más se buscan ostentan un precio que promedia muy cerca de los 100.000 dólares. Por estos días, los valores de venta de los inmuebles muestran un crecimiento por debajo de los indicadores de la inflación en dólares. Así, y por poner un ejemplo, los precios de los departamentos aumentaron 8,5% en moneda estadounidense durante el último año, mientras que el indicador promedio para esa divisa de 2024 a esta parte subió más del 12.
De acuerdo a un relevamiento de Zonaprop al que accedió iProfesional, los PH presentan un nivel de consulta y demanda que duplican al resto de las tipologías de inmuebles. Ese aspecto coloca a Capital Federal como el distrito donde más aumentó la escasez de ese tipo de unidades.
Compra de departamentos: se impone el interés por los PH
«En GBA norte un aviso de PH tiene un 95% más demanda que el aviso medio de departamento, mientras que en GBA oeste-sur, un PH recibe un 29% más interesados que el aviso medio de departamento», detalló la plataforma.
A la par de esta situación, la firma señala que el interés por la adquisición de casas sigue acelerándose en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). Así, y tan solo en el primer trimestre del año, en la Ciudad la brecha entre quienes buscan ese tipo de viviendas en lugar de departamentos se redujo del 25 al 6 por ciento.
«En GBA norte, la demanda de casas es un 12% menor que la de departamentos, una brecha que en 2024 llegaba al 18%. La misma tendencia se observa en GBA oeste-sur, donde el interés por casas también es un 12% inferior al de departamentos, mientras que un año atrás la diferencia era del 24%», indicó Zonaprop.
En Capital Federal, y además de los PH, las unidades de tres ambientes también se ubican entre las más demandadas. «En la Ciudad, concentran un 16% más demanda que los de dos ambientes, mientras que en GBA norte, un 25% más. Esta última zona, además, es la que muestra el mayor crecimiento en la demanda de estas unidades respecto al año pasado», precisa el informe.
Con relación a los valores, en el contexto de AMBA las unidades de menos de u$s100.000 siguen siendo las más demandadas en todas las zonas. Asimismo, las propiedades de hasta 100 mil dólares «reciben entre un 5% y un 51% mayor presión de demanda» que las que se ubican entre los u$s100.000 y los 175.000.
El informe reconoce que en todas las zonas la presión de la demanda disminuye a medida que aumenta el valor del ticket. En cuanto a los barrios porteños que concentran la mayor demanda, Zonaprop afirma que Villa Pueyrredón es el que mayor índice presenta, con una porción del 42 por ciento.
«Le siguen Colegiales (40%) y Santa Rita (37%). En cambio, Puerto Madero registra un 66% menor presión de demanda que el promedio de CABA», concluye la plataforma.
Departamentos usados: los precios que predominan
Según distintos comparativos a los que que accedió iProfesional, el valor del metro cuadrado usado en Capital Federal subió menos del 0,5% durante el último mes y hoy se ubica en torno a los 2.407 dólares.
«En 2025 los valores de venta aumentaron un 3,5%, mientras que en los últimos doce meses la suba fue del 8,5%, por debajo de la inflación en dólares (12,2%)«, indica al respecto otra medición de Zonaprop.
«Actualmente el precio del metro cuadrado está un 11,9% por encima del nivel de junio de 2023 (2.151 dólares el metro cuadrado), cuando se registró el mínimo de la serie. En abril, el 79% de los barrios de la Ciudad registró una suba en el precio mensual», agrega.
Siempre según la firma en cuestión, el valor promedio de un departamento de un ambiente dentro de la geografía porteña asciende a los 106.000 dólares.
Asimismo, los inmuebles de dos ambientes exhiben un precio cercano a los u$s127.500, mientras que las unidades de tres ambientes cotizan a razón de los 175.250 dólares.
«Puerto Madero (6.153 dólares el metro cuadrado), Palermo (3.363 dólares) y Núñez (3.182) continúan en el podio de los barrios con la oferta más cara para la adquisición de departamentos. Por el contrario, Lugano es el barrio con el valor más bajo para la compra, con un precio de 1.118 dólares el metro cuadrado. Nueva Pompeya (1.435 dólares) y Parque Avellaneda (1.519) completan el ranking de barrios más económicos», detalla Zonaprop.
En cuanto a la media de valores en lo que respecta a las casas en Capital Federal, una vivienda con tres dormitorios tiene un precio medio cercano a los u$s293.000, mientras que una con 4 dormitorios se ubica en algo más de 470.907 dólares.
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ECONOMIA
Tasas muy volátiles y un nuevo «súper rulo» ya afectan a bancos: las consecuencias del plan torniquete de Caputo

Argentina sigue empeñada en batir récords: la tasa de la caución -la operación financiera más común para conseguir liquidez de cortísimo plazo- volvió a mostrar una volatilidad casi imposible de igualar. Al mediodía, un costo de 47% anualizado y después de las 16 horas un desplome que llegó a un insólito nivel de 0,45% anualizado y que cerró en 1%. Sí, de 47% a 1% en el transcurso de una sola jornada.
Esta situación, que hace imposible tener una respuesta cierta a la pregunta de «¿a cuánto está la tasa?», ocurrió dos días consecutivos, como consecuencia de la nueva regulación de encajes del Banco Central.
El Gobierno no se muestra preocupado, porque todo lo que ocurre forma parte del nuevo mantra de que «no sobre ni un peso en la calle». Desde ese punto de vista, la nueva estrategia está dando resultados, algo de lo que pueden dar cuenta la nueva caída del tipo de cambio y el desinfle de la expectativa inflacionaria para agosto.
Pero del otro lado del mostrador, la visión es muy diferente, y en las mesas de los bancos se vive un clima de enojo con Luis Caputo, Santiago Bausili y los ideólogos del plan del torniquete monetario.
Todo radica en la nueva regulación de encajes del Banco Central, que no solamente subió a 50% el volumen que los bancos deben dejar inmovilizado en el BCRA, sino que, además, ya no se permite contar ese encaje en un mes, sino que se lo hace por día. Significa que, antes, si un banco se quedaba corto de liquidez, podía compensar al día siguiente. Ahora, en cambio, tiene que cumplir a diario con el mínimo de encajes requerido, si no quiere exponerse a costosas multas.
Bausili justificó este cambio con el argumento de que es la manera de que el sistema bancario se vea incentivado a manejarse con mayor eficiencia, y que se saque la mala costumbre de quedarse con liquidez que recibía el premio de una tasa overnight del BCRA, algo que el funcionario considera un subsidio estatal a los bancos.
Pero los bancos argumentan que lo que está ocurriendo es exactamente lo opuesto: es decir, que la nueva regulación lleva a un manejo ineficiente, porque resulta extremadamente difícil y engorroso saber la cantidad de pesos que tienen que dejar encajado -un volumen que varía todos los días- y que eso lleva a captar liquidez de más «por las dudas».
Inversión: un «rulo» que hará historia
El costo de esa operatoria es una volatilidad extrema y una menor liquidez que afecta a los plazos fijos bancarios, a los fondos comunes de inversión y a las empresas necesitadas de liquidez.
Mientras la tasa de caución vive esa especie de «electrocardiograma» diario, los bancos llevaron la tasa de descubierto -la que piden las empresas con necesidades urgentes de caja- a niveles cercanos al 100%, cuando hace poco más de un mes, esa misma tasa rondaba el 32%.
¿Cómo funciona ahora la caótica jornada de las mesas de dinero y los traders que tratan de hacer diferencias en semejante turbulencia? Los bancos funcionan con relativa normalidad hasta las 16 horas, aproximadamente, que es cuando ya tienen una idea de cuánto será la cantidad de pesos se deban encajar en el BCRA. Pero, a partir de esa hora, todo cambia drásticamente, porque la liquidez sobrante no puede colocarse en un título que rinda una tasa diaria -como sí ocurría antes con las fenecidas LEFIs-.
Como sabe todo pasante bancario, el peor pecado que un banco puede cometer es tener dinero que no se mueva: siempre debe estar colocado en alguna posición que rinda, aún mientras «duerme» y recibe una renta overnight.
Entonces, lo que ocurre post 16 horas es que los bancos no tienen incentivo para tomar dinero, porque no tendrán opciones rentables donde colocarlos. Peor aún, la liquidez que les haya quedado en su caja les «quema» de tal forma, que están dispuestos a aceptar cualquier tasa que alguien esté dispuesto a pagarles hasta la mañana siguiente. Aunque sea 1%, siempre será mejor que nada.
Y pasó lo obvio: hubo quienes se tentaron a hacer uno de los «rulos» más rentables que se recuerden. Es decir, tomar caución sobre las 17 horas a tasas ínfimas, y luego a la mañana siguiente hacer la operación inversa, obteniendo una tasa superior al 30% en la apertura del mercado.
¿El mercado se acomoda solo o deberá tomar una medida Luis Caputo?
Los analistas aseguran que esta situación no puede durar mucho tiempo, pero nadie se anima a afirmar que el arbitraje del mercado sea inmediato. Lo que presumen en las mesas es que, al ver al mercado sobreofertado con tasas cerca de cero, habrá muchas manos que quieran tomar la caución para comprar dinero barato y luego venderlo caro. Y, como siempre ocurre, esto hará que en algún momento las tasas de las 17 horas empiecen a subir y las de la mañana siguiente empiecen a bajar, hasta quedar equilibradas.
Pero el problema es el mientras tanto, porque estos movimientos bruscos provocan distorsiones que afectan al mercado. Hay ejecutivos de bancos que arriesgan que, cuando todos quieran hacer el «rulo», existe el riesgo de que la tasa de caución no se equilibre, sino que sufra una disparada hacia el otro extremo.
Hay, además, una presunción de que esta situación llevará a que los bancos bajen la tasa que pagan a los ahorristas por los plazos fijos. Esa tasa tuvo un incremento motivado por la iliquidez que el propio gobierno fomentó.
Sin embargo, no está tan claro que ese sea el panorama de ahora en adelante. De hecho, la propia disparada de tasas hizo que el crédito tuviera un freno.
Y, por otra parte, aunque el Tesoro obligó a que los bancos compraran sus bonos «por las malas», igualmente quedó una liquidez de casi $2 billones tras la última licitación de emergencia. A esto se agrega que la semana próxima habrá otro test para Caputo, cuando intente renovar vencimientos de deuda por $8 billones.
Repercusión en el sector de fondos comunes de inversión
Mientras tanto, lo que ya se está viendo es una repercusión en el sector de fondos comunes de inversión, que maneja $36 billones en el segmento «money market» -es decir, las colocaciones de tipo más líquido, en general depósitos bancarios-. De hecho, ya en la primera jornada del nuevo esquema hubo rescates masivos de ahorristas en fondos comunes -se habla de hasta $5 billones de caída- por la caída relativa de la tasa de estos fondos en comparación con las otras opciones más volátiles.
Muchos fondos empezaron a rechazar su horario de aceptación de suscripciones, con un corte a las 15:30 horas. El motivo es que, después de esa hora, los bancos no les aceptan los pesos en colocaciones remuneradas, porque el propio banco ya está excedido de liquidez y pocas opciones de inversión.
«Por lo tanto, toda la liquidez queda huérfana de instrumentos durante el final de la rueda, a excepción de la caución y eso hace que se desplome al 1%», explicó Nicolás Capella, ejecutivo del grupo financiero IEB. Su pronóstico es que habrá un arbitraje del mercado que, en algún momento, dará vuelta la curva, hará que la tasa de caución esté más baja al inicio que al final del día.
Si todo sale bien, arriesga que podría haber un «efecto derrame» sobre toda la curva de pesos, lo que llevaría a una caída en la tasa de los títulos de corto plazo.
Pero no todos creen que la normalización sea rápida ni, sobre todo, que sea indolora. Los bancos recién están familiarizando sus sistemas a la nueva regulación del BCRA. Por lo pronto, ya se están viendo las consecuencias en los mayores costos de gestión de los bancos, en la pérdida de rentabilidad y patrimonio de los fondos de inversión y, lo más grave de todo, en un peligroso enfriamiento del crédito a empresas y consumidores.
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ECONOMIA
El dólar borra toda la suba de fin de julio y ahora enfrenta el desafío del ajuste en las tasas

La tensión cambiaria sigue aflojando. El precio del dólar encadenó doce jornadas consecutivas en baja, una racha que no se veía en muchos años. La cotización oficial mayorista se consolidó así por debajo de $1.300 y volvió a los niveles de finales de julio, previo a la suba abrupta que registró a fin de mes. Por delante, el Gobierno tiene el desafío de mantener el equilibrio, en medio de una moderación de las tasas de interés en pesos.
En lo que va de agosto, el tipo de cambio oficial mayorista acumula una baja de casi 6%. De esta manera, borra casi toda la suba que registró a finales del mes pasado, cuando en solo dos jornadas trepó 6,4% hasta tocar un máximo de $1.374, lo que en su momento desató preocupaciones en el mercado por la manera tan rápida en que lo hizo, a pesar de mantenerse dentro de la banda de flotación.
Los operadores destacan, entre otros factores, los buenos flujos de ingresos que sigue registrando el agro, lo que en parte ayuda a sostener la merma de la tensión cambiaria. Pero, sobre todo, la suba de las tasas de interés de los instrumentos en pesos a corto plazo juegan un rol fundamental en la calma cambiaria, aunque ahora empiezan a mostrar una dinámica de «normalización«, lo que podría quitarle presión bajista al precio de la divisa.
Una moderación en los rendimientos en pesos empezó a observarse en las últimas jornadas, luego de que el Gobierno liberara alrededor de $2 billones en el mercado financiero tras las licitaciones de deuda. Las tasas de las letras del Tesoro aflojaron a la zona del 50% nominal anual, aunque las cauciones entraron en una dinámica de volatilidad extrema, pero con máximos de 45% anual, lejos del 82% que tocó la semana pasada.
¿La baja de tasas hará rebotar al dólar?
Si bien las tasas de interés exhiben una moderación en comparación con los niveles que alcanzó en las jornadas anteriores, rendimientos como los actuales (en torno al 50% nominal anual en el caso de las Lecap) siguen siendo muy altos en términos reales (más de 4% mensual, muy por encima de la inflación), lo que incentiva las posiciones en pesos y le quita atractivo al dólar.
En diálogo con iProfesional, los analistas de Clave Bursátil afirman que el Gobierno demostró que su idea es «dólar calmo a cualquier costo», por lo que buscará la manera para que así sea. Estiman que las tasas de interés de las letras y bonos del Tesoro se mantendrán en torno al 50% anual en promedio, lo que haría que por ahora el tipo de cambio siga relativamente estable.
«La crisis de la tasa de interés, desatada por el plan de política monetaria de emergencia del Gobierno, genera cierta certidumbre: es poco probable que el dólar suba en este contexto. La severa falta de liquidez afecta a los bancos, el Tesoro convalida aumentos violentos de tasas de interés y el costo de financiamiento para las empresas alcanza niveles inviables para la actividad económica», afirman.
Este escenario, sostienen, «fuerza a los agentes económicos a vender activos en pesos para obtener liquidez, mientras el costo del apalancamiento se vuelve prohibitivo». Por lo tanto, estiman que lo más probable es que hasta las elecciones de octubre la cotización del dólar se mantenga en torno a los $1.300 (o, incluso, ligeramente por debajo).
«Creemos que el tipo de cambio seguirá bajando, tal como lo venimos diciendo desde hace varias semanas. El oficial mayorista ya rompió la barrera de los $1.300 y tenderá a hacia un rango cercano de $1.250. Las cauciones se nivelaron en torno al 40% y las Lecap lo hicieron en 50%, mientras que la tasa de los préstamos en los bancos se mantienen por encima del 60%», agrega Pablo Lazzati, CEO de Insider Finance, en diálogo con iProfesional.
Lazzati sostiene que, en caso de mantenerse estos niveles de tasas de interés en pesos, el tipo de cambio seguirá operando con relativa estabilidad (sin sobresaltos) hasta las elecciones legislativas de octubre. Sin embargo, advierte, la actividad económica se vería afectada por la menor demanda de crédito en pesos por parte del sector privado.
Las tasas de interés marcarán la tendencia del dólar
«Un nivel de tasas ‘relativamente’ bajo podría presionar al dólar al alza, mientras que un nivel ‘relativamente’ elevado podría hacer que prolongue su caída. Tras las declaraciones del ministro Luis Caputo sobre el rol de la política monetaria, pareciera que la sintonía fina de la tasa la hará el BCRA, con un ojo puesto en el tipo de cambio, al menos hasta las elecciones de octubre», afirma PPI.
Por su parte, Oulier destaca «dos cosas interesantes» de la jornada del lunes, las cuales parecieran indicar que el Gobierno pretende que la cotización se mantenga por debajo de $1.300. Por un lado, el hecho de que el tipo de cambio oficial mayorista caiga por debajo de ese nivel, mientras los dólares financieros siguen operando levemente por encima.
«Por otro lado, en el mercado de futuros, el volumen también cayó, pero lo interesante pasó por el comportamiento de la tasa implícita: a la mañana, mientras se registró el mayor volumen de venta con tasas implícitas más bajas, y luego de las bajas por debajo de $1.300 del tipo de cambio oficial, las tasas volvieron a subir y aún así las tasas cortas terminaron por debajo de lo operado el jueves», agrega la consultora.
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ECONOMIA
¿El carry trade es negocio en agosto?: la advertencia de la City sobre la maniobra con el dólar

Los plazos fijos están en el radar de los ahorristas, y un dato que no pasa desapercibido en la City es que las altas tasas de interés que ofrecen se mantuvieron sin cambios, tras las últimas medidas del Gobierno, como fueron la suba de encajes a los bancos y la licitación «urgente» realizada el lunes pasado, para absorber los casi 6 billones de pesos que habían quedado sin ubicar de las colocaciones previas. Por ende, la pregunta que ronda es si sigue siendo una buena inversión hacer carry trade.
Esta operatoria se trata de deshacer posiciones en moneda estadounidense, aprovechar el momento en que el tipo de cambio se encuentra estable, para pasarse a pesos y hacer tasa para obtener una diferencia mayor, y luego poder adquirir más cantidad de dólares.
En concreto, para constituir un plazo fijo tradicional minorista, los bancos de todo tipo y tamaño hoy están pagando entre 39% hasta 55% de tasa nominal anual (TNA).
Un nivel considerado muy seductor para los ahorristas, debido a que representa una renta cada 30 días, que es el tiempo mínimo de encaje para los fondos requerido por el sistema financiero, que oscila entre 3,2% a 4,5% mensual.
En tanto, el precio del dólar minorista desciende en todo agosto alrededor de 5%, por lo que la renta de un plazo fijo tradicional se transforma en un claro ganador.
Desde la City, varios analistas indican a iProfesional que la actualidad indica que es un buen momento para aprovechar estas altas tasas y hacer carry trade, aunque llaman a estar alerta ante el clima político que puede generarse en torno al 7 de septiembre, cuando se desarrollen las elecciones legislativas en la provincia de Buenos Aires. Aunque los datos más concluyentes recién llegarán en las generales de octubre.
Es que en caso de generarse cierta volatilidad o un resultado no tan favorable para el Gobierno, puede haber presión al alza en el precio del dólar por cobertura cambiaria de los ahorristas.
«Esta situación con tasas altas y dólar planchado, o con tendencia a la baja, va a mantenerse así hasta las elecciones en la provincia de Buenos Aires. Luego de eso, todo dependerá del resultado, el Gobierno dejaría que el mercado se autorregule«, afirma un ejecutivo de un banco privado a iProfesional.
¿Es negocio ahora hacer carry trade?: qué tener en cuenta, según el mercado
Un dato que resaltan en el mercado es la precaución electoral que deben tener presentes los ahorristas, a la hora de hacer carry trade, en relación con los resultados que arrojará septiembre. Los analistas consultados por iProfesional indican que todavía sigue habiendo oportunidades para aprovechar las altas tasas en pesos.
«Creo que fijar tasa en pesos, ya sea a través de un plazo fijo o Lecaps, puede ser una buena oportunidad para inversores más agresivos. Las tasas están altas, y hay oportunidades a 90 días o más, que si el esquema cambiario se mantiene aseguran no perder en dólares», indica Nahuel Bernues, CFA, asesor financiero y fundador de la consultora Quaestus, a iProfesional.
Sin embargo, advierte que si se tiene en cuenta el «riesgo electoral» que siempre existe en Argentina, el carry trade es una «estrategia riesgosa».
«El argentino piensa sus ahorros en dólares, entonces asumir como riesgo al tipo de cambio no es para cualquiera», concluye Bernues.
Para la economista Natalia Motyl, «por supuesto que sí es momento para hacer carry trade, con un dólar que presiona a la baja por cuestiones electorales por los encajes más elevados a los bancos y las tasas altas. Es decir, hoy podés tener una ganancia en dólares del 20% anual, entre un 1,5% y 3% real por mes. Aunque a medida que nos acerquemos a las elecciones se va a volver menos atractivo, por la volatilidad que genera la política. Por lo que hasta octubre uno podría decir que el carry trade es negocio».
En la misma línea, Esteban Castro, economista y CEO de Inv.est, también opina que el carry trade «sigue siendo una oportunidad interesante, aunque con un matiz realista. Es que se posiciona como una alternativa razonable para aprovechar en el corto plazo, si el dólar se mantiene relativamente estable».
Sin embargo, alerta que este escenario de rentabilidad «ya fue bastante aprovechado en el último año, por lo que el upside adicional es más limitado. Además, con el contexto político en juego, y el escenario electoral aproximándose, conviene operar de forma escalonada y monitorear la evolución del tipo de cambio y las decisiones de política monetaria, ya que pueden impactar rápidamente en este tipo de estrategia».
Aspecto clave para analizar si conviene el carry trade
Una variable que se debe tener en cuenta para determinar cuán rentable es el carry trade, más allá del movimiento del dólar, es la inflación prevista para los próximos meses.
«El razonamiento que hay que hacer, en primera instancia, es que la inflación pasada sirve como para tenerla en cuenta, pero la que realmente importa para tomar decisiones es la suba de precios al consumidor esperada en el futuro», indica Mauro Cognetta, analista financiero en la consultora Big River.
Al respecto, cita que los economistas pronostican una inflación de alrededor de 21% de acá a 12 meses. Y, por lo pronto, en los últimos meses se ha ubicado por debajo del 2% mensual.
«Entonces, cualquier tasa anual por encima de esa cifra conviene. Ahora, si esa tasa está en el orden del 40%, a través de un plazo fijo, Lecap, Boncap o una caución, se puede duplicar la inflación esperada. O sea, es una tasa fuertemente real, por lo tanto, sí conviene hacer carry trade. En cambio, los fondos comunes de inversión (FCI) todavía no están reflejando las subas de tasas de los últimos días», concluye Cognetta a iProfesional.-
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