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ECONOMIA

Departamentos usados: los precios se mantienen y brotan oportunidades de inversión

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El mercado de los departamentos usados sigue mostrando cambios y ese nicho llega a este tramo del año con una expansión por demás potente en términos de oferta y un abanico de precios que continúa acercando oportunidades a los inversores. Por estos días, la disponibilidad de unidades se incrementó más del 30% en comparación con igual período pero del año pasado. Por el lado de los valores, las cotizaciones de los monoambientes no superan los u$s70.000, mientras que los departamentos de dos ambientes promedian los 80.500 dólares. En este tramo de 2025, la brecha existente entre las tipologías de inmuebles más grandes y los departamentos más pequeños es cada vez menor, lo cual es observado en el ámbito de las inmobiliarias como una confirmación de que los precios se están «homogeneizando» y que existe, también, una determinada previsibilidad en los valores.

De acuerdo a un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, en la actualidad el número de departamentos usados puestos a la venta en Capital Federal asciende a las 29.943 unidades y la tendencia es a la suba.

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Departamentos usados: la oferta sigue incrementándose

«El volumen de oferta se mantiene en niveles altos, prácticamente igual al de agosto pasado (29.347 registros), lo que confirma por ahora, la consolidación de un mercado con fuerte presencia de stock disponible. En la comparación interanual, el aumento de la oferta resulta evidente: en septiembre de 2024 se habían registrado 22.975 unidades en venta, por lo que la variación alcanzó el 30,3 por ciento», indicó la consultora.

«En lo que va del 2025, el promedio mensual de departamentos publicados supera las 27.000 unidades, muy por encima de los volúmenes observados en 2023, cuando la media se ubicaba entre 21.000 y 25.000 departamentos», agregó.

Según Reporte Inmobiliario, el aumento que evidencia la oferta repercute directamente en los valores de los inmuebles, que muestran subas interanuales muy bajas. «En septiembre, los departamentos de cuatro ambientes aumentaron un 6,91% interanual, los de dos ambientes 3,23, los de tres ambientes 2, y los monoambientes —que históricamente suelen liderar las subas— mostraron la menor variación: 1,98 por ciento«, detalló la firma.

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Respecto de los precios promedio del metro cuadrado que predominan en Capital Federal, el informe señala que la unidad cotiza a razón de los u$s2.159 para los monoambientes, mientras que en el caso de los inmuebles de dos ambientes la porción se ubica en torno a los 1.920 dólares. Por su parte, el metro cuadrado de los departamentos de tres ambientes cuesta u$s1.807, en tanto que el valor de la misma unidad asciende a los u$s1.811 en las unidades de cuatro ambientes.

Ya en lo que refiere a las cotizaciones por departamento, el promedio para los monoambientes se ubica en los u$s69.500, mientras que los dos ambientes ascienden hasta los 80.500. El valor medio de los inmuebles de tres ambientes alcanza los u$s115.000, y aumenta hasta los u$s149.000 en el caso de los cuatro ambientes.

«El seguimiento histórico muestra que, en los últimos 12 meses, el precio medio por metro cuadrado de los monoambientes se mantuvo prácticamente estable y el del resto de las tipologías en promedio también tuvo una apreciación reducida», afirmó la consultora.

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Departamentos usados: precios vigentes en Capital Federal

Con relación a los valores vigentes en Capital Federal, en el caso de los departamentos de un ambiente los precios más altos se dan en Puerto Madero (u$s203.000), Núñez (110.000), Palermo (99.000) y Colegiales (98.000).

En la vereda de enfrente se ubican Pompeya (u$s35.000), Villa Soldati (50.000), Constitución (53.500) y Tribunales (55.000).

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Por el lado de las unidades de dos ambientes, los valores más fuertes se concentran en Puerto Madero (u$s335.000), Palermo (130.000), Núñez (128.000), Saavedra (117.000), Belgrano, Colegiales, Villa Ortúzar y Villa Urquiza (115.000).

Las cotizaciones de menor monto se dan en Pompeya (u$s50.000), Villa Lugano (56.250), La Boca (57.000), Constitución (59.000) y Once (62.000).

En cuanto a los departamentos de tres ambientes, los valores de mayor cuantía ocurren en Puerto Madero (u$s380.000), Recoleta (195.000), Palermo (179.900) y Parque Chas (170.000).

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Los precios menos potentes, en cambio, se distribuyen entre Villa Soldati (u$s44.000), Villa Lugano (53.000), Pompeya (70.950), Constitución (72.000) y La Boca (77.000).

Por último, y en lo que respecta a los inmuebles de cuatro ambientes, los departamentos más cotizados se ubican en Puerto Madero (u$s600.000), Recoleta (275.000), Villa Devoto (255.000) y Retiro (245.000).

En contrapartida, Villa Soldati (u$s37.500), Villa Lugano (59.000), Pompeya (73.000), Mataderos (89.000), Constitución (93.000) y Parque Avellaneda (103.250), aparecen como las zonas con los precios más reducidos para ese tipo de unidades.

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ECONOMIA

Los empresarios del agro hicieron sus pedidos a Javier Milei en el Coloquio de Idea

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En el marco del 61° Coloquio de IDEA, el sector agroindustrial enumeró las reformas necesarias para impulsar la competitividad de un espacio clave en la generación de divisas y valor agregado del país, además de reclamar al gobierno de Javier Milei un cronograma que le permita cumplir con las promesas que les hizo.

Representadas por los máximos directivos, las empresas líderes dieron un mensaje conjunto a la sociedad y al Gobierno a partir de una iniciativa que viene impulsando el CEO de Bayer, Juan Farinatti.

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Luego de esa reunión, iProfesional pudo hablar con los CEOs de las compañías, quienes dieron un panorama del futuro del sector, como también expusieron las principales demandas al Gobierno para mejorar la productividad de sus empresas y los niveles de empleo.

Tanto productoras como proveedoras de insumos contaron los desafíos productivos. Además, proyectan una cosecha que puede crecer hasta 200 millones de toneladas y puede aportar otros 35.000 millones de dólares.

Las necesidades del agro

Los representantes del sector agroindustrial plantearon lo que necesitan para poder producir en un escenario donde la macro dejó de ser un problema, pero la presión impositiva sigue muy alta pese a la reducción de un 20% de las retenciones

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En ese aspecto, el CEO de Adecoagro, Mariano Bosch, explicó que «mientras en Argentina, si bien bajaron las retenciones, aún se paga 26% en el caso de la soja; en Estados Unidos, Donald Trump elevó de u$s5.500 millones a u$s12.000 millones los subsidios al campo«.

Las empresas proyectan que el campo puede inyectar otros u$s35.000 millones más en términos de cosecha, que va de los 140 millones de toneladas actuales a los 200 millones. El costo de los fletes y avances tecnológicos que pasaron de largo, entre los problemas.

Entre las principales demandas que los CEOs señalaron se destacan:

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1- Falta de acceso a los mercados por la ausencia de acuerdos comerciales con otros países. Señalaron que se producen cerdos y se venden en el mercado interno las patitas a $200 el kilo. pero si se exportarán a China se pagarían muchísimo: vale unos u$s2.000 el kilo .»Si queremos enviar carne a Vietnam nos castigan con 20% de arancel cuando Australia ingresa sin pagarlo. Y en el caso del arroz para Europa también se castiga con aranceles de 20%» explicaron.

2- El costo de los fletes. Se lleva u$s50 por tonelada de maíz cuando se va desde Salta al Puerto, en una Argentina con 2.700 kilómetros de autopistas que hoy dejan mucho que desear, 80.000 kilómetros de rutas y 620.000 kilómetros de caminos de tierra que cuando llueve impiden la salida de la cosecha, el ganado, la leche, según se describió. A su vez, resaltaron que con lo que el agro aportó en términos de retenciones, ese multimillonario monto no se tradujo en una mejora en la infraestructura. «El flete se lleva entre el 30 y el 40% del valor», informaron.

3- Llamado de atención por el punto «volver a la agronomía». De esa manera englobaron que hay rindes estancados y no por falta de variedades. Hasta confesaron que falta fertilizar más los suelos. Se habló de avanzar con las certificaciones para medir la huella de carbono en un sector con la ventaja de bajas emisiones que podría aprovecharse en mejores precios para los granos. En soja, por ejemplo, ya hay dos millones de hectáreas certificadas que se benefician con mejores cotizaciones.

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4- Falta de reconocimiento de la propiedad intelectual de las semillas. Lo señalaron como una piedra en el zapato, que hizo que los avances pasaran de largo. Brasil, que en el 2000 producía lo mismo que Argentina, hoy produce 160 millones de toneladas solo en soja y maíz, mientras Argentina se quedó en 90 millones de toneladas en esos dos cultivos.

Costos fijos y aumento de producción

El CEO de Bayer, Juan Farinati, explicó sobre la cuestión de los incentivos y aseguró: «El productor argentino no deja de invertir en innovación, no deja de ir a buscar esas tecnologías que le permitan producir más. Este modelo incentiva mucho más aún la necesidad de incrementar rendimientos».

Por otro lado, planteó que la clave para enfrentar los costos fijos radica en aumentar el rendimiento y duplicar la producción.

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Según Farinati, el maíz representa uno de los cultivos más susceptibles de potenciar su superficie cultivada. Señaló que, con la tecnología actualmente disponible y la desregulación existente, Argentina puede proyectar «un crecimiento de cerca de 20% de la superficie de maíz en comparación al año pasado».

Luego añadió: «La siembra de maíz temprano fue significativa. Basta con ver los trigos para empezar a estimar que Argentina puede estar hablando de más de 22 millones de toneladas de trigo. Eso, si no me equivoco, está entre los mayores récords».

En tanto el Director Regional LATAM de Syngenta, Marcos Bradley, abordó el aporte innovador que genera el sector. Consideró que «el agro, a veces, es percibido como algo conservador, pero tiene un componente de innovación tremendo desde hace muchísimos años».

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Además, destacó la rápida adopción de la siembra directa en Argentina, que cubre cerca del 90% de la superficie. «En países desarrollados, esa tasa baja al 20%. En Argentina se tomó muy rápido porque genera competitividad y mejores rendimientos».

Según Bradley, el ecosistema innovador argentino descansa en la colaboración: «Argentina tiene algo particular: redes para compartir conocimiento como ACREA y APRESID y el INTA instituciones que nuclean productores y empresas, ayudan a compartir buenas prácticas y hacer que la innovación avance más rápido».

Bradley mencionó que el rendimiento en producción de granos en Brasil muestra un crecimiento superior: en 1985 ambos países producían volúmenes similares. Hoy, Argentina produce 90 millones de toneladas de granos por año, frente a 150 o 160 millones de su par vecino. Relacionó esa diferencia con la continuidad de políticas a largo plazo, claridad normativa y promoción de la propiedad intelectual en el país vecino.

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«Nosotros queremos jugar desde la Argentina. Queremos competir con los productores norteamericanos, vengan a jugar, no tenemos problema y ojalá esté todo abierto y queremos competir con China, queremos producir más, nos volvemos locos con esa eficiencia y la innovación y no queremos que nos saquen ya las retenciones porque queremos del déficit cero y el superávit fiscal como quiere Milei «, dijo Mariano Bosch, cofundador de Adecoagro, una empresa enfocada en la producción de alimentos y energías renovables que cotiza en la Bolsa de Nueva York y que una parte fue vendida recientemente a un fondo inversor.

Más opiniones de los empresarios en Idea

Por su parte Ignacio Lartirigoyen, el presidente de Lartirigoyen y Cía, explicó a iProfesional que hay un listado de retos que enfrenta la cadena identificada habitualmente como «el campo». Planteó la necesidad de «fortalecer la institucionalidad, la seguridad jurídica y un marco de negocios previsible». Para Lartirigoyen, la inversión requiere un horizonte claro: «Si bien el productor argentino es resiliente, mucho más contentos, estamos cuando sabemos qué nos depara el futuro».

Además, destacó que «hay que avanzar en desregulaciones y transformaciones que permitirán simplificar procesos y facilitar la actividad. Consolidar la macroeconomía y bajar costos logísticos, mediante mejores rutas, accesos a puertos y trenes, se ubica entre los principales objetivos y una forma de bajar costos bastante barata es poder usar bitrenes ya que eso reduciría bastante el costo de los fletes «.

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Los CEOs coincidieron en varios aspectos fundamentales: la relevancia de la digitalización, la importancia de la Inteligencia Artificial (IA), la urgencia de contar con incentivos regulatorios y fiscales, y la necesidad de incrementar acuerdos internacionales en medio de los rumores de un acuerdo con los Estados Unidos.

Los empresarios delinearon distintas reformas para impulsar la competitividad de un sector central en la generación de divisas y valor agregado del país. El reclamo por un cronograma que permita reducir y luego eliminar las retenciones a las exportaciones reunió el consenso general.

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ECONOMIA

Superávit fiscal: para cumplir con el FMI, en el último trimestre el gobierno deberá profundizar el recorte del gasto

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Fotografía: Adrián Escandar

El Gobierno nacional enfrenta un desafío clave en el cierre del año. Según un informe del Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), para alcanzar el objetivo de superávit primario del 1,6% del PBI acordado con el Fondo Monetario Internacional (FMI), será necesario profundizar el ajuste del gasto público, especialmente en los rubros que no están atados a la inflación.

De acuerdo con el trabajo elaborado por el economista Nadin Argañaraz, la administración de Javier Milei deberá acelerar la reducción del gasto no indexado —que incluye salarios, subsidios a la energía y al transporte, transferencias a provincias e inversión real directa—, llevándolo de una baja del 10% real interanual en los primeros nueve meses del año a una caída del 16% en el último trimestre.

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El gasto no indexado debe bajar todo lo necesario, con tal de cumplir con el objetivo de superávit primario”, señaló Argañaraz en el informe. El especialista recordó que el compromiso de un resultado fiscal positivo del 1,6% del PBI fue incorporado en el último staff report del FMI y que constituye “el pilar fundamental de la actual administración de gobierno”.

El estudio del IARAF destaca que el año 2025 implica un desafío fiscal importante para el Gobierno, especialmente por la pérdida de recaudación del impuesto PAIS, que había sido una de las principales fuentes de recursos en 2024. De hecho, el objetivo fiscal de este año implica una leve baja respecto al superávit primario del 1,8% del PBI alcanzado el año anterior.

Durante los primeros nueve meses de 2025, los ingresos totales del sector público nacional no financiero cayeron 1,4% en términos reales interanuales, con un descenso del 1% en los ingresos tributarios y del 5,8% en los no tributarios. Por su parte, el gasto primario total aumentó 2,1% real interanual, producto de comportamientos muy dispares entre los distintos componentes.

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El gasto indexado —que incluye jubilaciones, pensiones no contributivas y la Asignación Universal por Hijo (AUH)— aumentó 18,4% real interanual en los primeros nueve meses del año. En cambio, el gasto no indexado bajó 10,3% real interanual, lo que permitió contener parcialmente el avance del gasto total.

Argañaraz explicó que “una buena parte del gasto tiene que verse reducida inclusive en términos reales, es decir, en capacidad de compra”, ya que el ajuste recae principalmente en los componentes no sujetos a actualización automática por inflación.

El informe subraya que en septiembre el superávit primario cayó 35% real interanual, en línea con la trayectoria descendente esperada por el Gobierno. Ese mes, el gasto indexado creció 8% real interanual, mientras que el gasto no indexado se redujo 6%, con lo cual el gasto total se mantuvo en niveles similares a los de septiembre de 2024.

Asimismo, los ingresos tributarios disminuyeron 6,8% real interanual, lo que afectó el resultado fiscal mensual. “Fue el quinto mes del año con caída del superávit”, precisó el IARAF, y agregó que esta tendencia está en sintonía con la reducción del resultado primario del 1,8% al 1,6% del PBI.

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De acuerdo con las proyecciones del instituto, si se mantiene la actual dinámica de ingresos, el gasto primario debería bajar un 6% real interanual en el último trimestre para cumplir con la meta fiscal del FMI. En ese escenario, el gasto total de 2025 terminaría con una leve suba real de apenas 0,4% respecto a 2024, en un contexto de crecimiento económico estimado en torno al 4%.

infografia

El gasto indexado continuaría moviéndose de manera automática, con una variación real interanual del 2,9% en el último trimestre y un incremento acumulado del 13,9% en todo 2025. En cambio, el gasto no indexado debería profundizar su caída, pasando del 10% al 16% real interanual entre septiembre y diciembre.

“De esta forma, el gasto primario real de 2025 debería ser prácticamente igual al de 2024”, apuntó Argañaraz. Pero aclaró que para alcanzar ese resultado será necesario un ajuste mayor en los rubros que no están protegidos por la inflación.

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Según el IARAF, de cumplirse este escenario, el superávit primario caería 6% en términos reales interanuales, lo que sería consistente con la meta del 1,6% del PBI. El informe concluye con una advertencia: “Quedan tres meses de mucha intensidad fiscal. Habrá que ver la línea que sigue el gobierno para sostener al pilar fundamental de su programa económico”.

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ECONOMIA

El método CLAVE para calcular el incremento del IPC en el alquiler

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Luego de la derogación de la Ley de Alquileres, coexisten distintos tipos de contratos de alquileres. Sin embargo, el más popular es el que se basa en el Índice de Precios al Consumidor (IPC).

Es decir, toma como parámetro de ajuste a la inflación. De hecho, recientemente el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) dio a conocer el dato de inflación de septiembre, el cual sirve para determinar la próxima actualización de los contratos de alquiler.

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Qué es el IPC y cómo se calcula

El Índice de Precios al Consumo (IPC) es un indicador que se encarga de medir la variación de precios de la vida y el poder adquisitivo de los ciudadanos de un lugar.

Si el mismo es positivo, significa que los precios, en términos generales, subieron y si, por el contrario, es negativo, significa que bajaron. En pocas palabras, inflación y deflación.

En Argentina es calculado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC) y toma como referencia los productos más consumidos, lo que se conoce como la canasta de compra y, posteriormente, lo compara con los precios de los meses anteriores.

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El Índice de Precios al Consumidor (IPC) correspondiente al mes de septiembre fue del 2,1%. De esta forma, el índice acumula un alza de 22% en lo que va del año, mientras en la comparación con los últimos doce meses, la variación fue del 31,8%.

Estos datos son fundamentales para definir los aumentos de los alquileres que se actualicen por IPC y que cumplan con el lapso pactado para una nueva suma. Para esto, se debe sumar los porcentajes según el tiempo pactado en el contrato, ya sea tres, cuatro o seis meses previos (lapsos más habituales).

Por ejemplo, un contrato que se inició en julio de este año a un costo de $500.000, con una actualización trimestral basándose en el IPC, pasará a pagar un total aproximado de $530.083. El cálculo para llegar a dicho resultado es el siguiente:

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  • IPC de julio: 1,9%
  • IPC acumulado hasta julio: 1,9%
  • IPC de agosto: 1,9%
  • IPC acumulado hasta agosto: 3,8361%
  • IPC de septiembre: 2,1%
  • IPC acumulado hasta septiembre: 6,0166%

Cabe recordar que un error muy común que cometen las personas es sumar la inflación de cada mes, pero no tienen en cuenta el impacto del mes anterior. Es de suma importancia tener presente que el aumento de precios se da sobre el nuevo nivel de precios anterior.

Por ejemplo, si un artículo valía en $1.000 y subió un 1,9% en julio, el nuevo valor fue de $1.019. Si en agosto, subió un 1,9% nuevamente, lo hizo sobre $1.019 y no sobre $1.000. Por lo tanto, la fórmula para calcular el acumulado es el siguiente:

  • IPC acumulado= IPC mes 1 + IPC mes 2 + (IPC mes 2 x IPC mes 1)/ 100
  • En este caso: IPC acumulado= 1,9 + 1,9 + (1,9 x 1,9)/100
  • IPC acumulado= 3,8 + (3,61/100)
  • IPC acumulado= 3,8 + 0,0361
  • IPC acumulado= 3,8361

En pocas palabras, el producto pasó a costar, en este cálculo hipotético, $1.038,361 en lugar de $1.038. Si bien la diferencia parece mínima, con el paso del tiempo el impacto es mayor.

No obstante, si no se desea realizar el cálculo de forma manual, se puede optar por páginas como www.arquiler.com, donde simplemente se ingresa el valor inicial de alquiler, la fecha de inicio de contrato, el tiempo de actualización y el índice correspondiente.

Luego, se tienen que cargar los datos, según si se firmó antes o después de la derogación de la Ley y la fórmula de actualización, ya sea IPC, ICL, Casa Propia u otra modalidad. En este caso, se elige IPC y arroja el cálculo exacto del valor a pagar.

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