La combinación de un dólar estable y el nuevo escenario político tras el triunfo de Javier Milei en las elecciones legislativas provocó un movimiento inmediato en el sistema de crédito hipotecario. Los bancos iniciaron una revisión de tasas de interés, requisitos y plazos, con ajustes que mejoran parámetros sensibles y con un principio de flexbilización de las condiciones.

Los primeros movimientos surgieron en la previa electoral, cuando varios bancos endurecieron condiciones para cubrirse frente a un posible salto de precios. Algunas entidades llevaron sus tasas cercanas al 15% y redujeron montos disponibles. Tras los comicios, el clima cambió. La calma del dólar impulsó a dos bancos privados a recortar sus tasas de manera inmediata: BBVA y luego ICBC. Ese gesto marcó un contraste frente a la posición del Banco Nación, que decidió aplicar un aumento y se ubicó por encima de los niveles previos.

El recorte del ICBC llevó su tasa al 11% para clientes con acreditación de haberes y 12% para el resto, un descenso respecto del 13% y 14% previos.

BBVA hizo algo similar, con una baja desde 10,5% hasta 7,5% para quienes perciben su sueldo en la entidad. Estos niveles generan una cuota inicial algo más accesible para determinados perfiles, sobre todo cuando se trata de créditos en UVA que se ajustan al ritmo de la inflación.

La baja de tasa no reduce el impacto del índice, pero sí mejora el cálculo inicial que determina si un hogar puede ingresar al sistema.

Ahora, la pregunta central del mercado es si este nuevo contexto abre una oportunidad real o si solo ofrece un alivio parcial que todavía depende de la evolución de la inflación y de la competencia entre entidades.

Créditos hipotecarios: calibrando las tasas de interés

Aun con esos cambios, varios bancos privados se mantienen con tasas altas, incluso por encima del promedio del sistema. Según la Fundación Tejido Urbano, la tasa promedio actual se ubica en 6,39% y los plazos medios rondan los 24 años.

El financiamiento típico cubre hasta el 75% del valor de la propiedad y exige un anticipo de entre 25% y 30%. Ese requisito no cambió tras las elecciones, porque las entidades consideran que el ahorro previo es una barrera de seguridad para evitar descalces frente a eventuales shocks macroeconómicos.

Fernando Álvarez de Celis, director de la Fundación Tejido Urbano, confirma que las condiciones mejoraron en ciertos bancos, aunque no en toda la oferta. Explica que antes de las elecciones varios actores endurecieron requisitos y ajustaron tasas al alza. Luego de los comicios, dos entidades privadas respondieron con bajas que mejoran la cuota de ingreso, pero aclara que el movimiento aún no es generalizado. Señala también que en muchos casos el monto total que los bancos otorgan quedó ajustado por la UVA y se movió en línea con la inflación, lo que impide una mejora fuerte en términos reales.

Los comparativos recientes muestran ese patrón. En un banco privado que redujo su tasa de 13% a 11%, una cuota para un crédito de u$s65.000 pasó de un equivalente de $1,2 millones a cerca de $1 millón en valores constantes. En sentido contrario, el Banco Nación registró un salto notable: para clientes, una cuota que hace cuatro meses rondaba $620.000 hoy llega a $780.000 para el mismo monto, lo que refleja el impacto directo de la suba de tasa. En paralelo, un crédito de u$s100.000 a 30 años, que se ubicaba cerca de u$s650, llegó a unos u$s710 en el sistema general, según cálculos del mercado.

Créditos hipotecarios: qué pasa con las cuotas

Las cuotas, por su parte, conservan la dinámica típica de los hipotecarios en UVA. Influye más la inflación que la tasa nominal, salvo en los casos donde las entidades bajaron puntos de interés. Según Federico González Rouco, especialista de Empiria Consultores, no existió un cambio real fuerte tras la elección, más allá de una reacción comunicacional que generó ruido. Afirma que algunos bancos pequeños bajaron tasas de manera marginal, pero sumaron requisitos más estrictos y, en la práctica, dejaron la condición final casi igual. Señala que otros bancos incluso subieron tasas, como el Nación, lo que implica una oferta más cara para quienes buscan financiar su vivienda.

González Rouco considera que muchos bancos que llevaron sus tasas a niveles del 12% o 15% en los meses previos podrían bajarlas en algún momento, pero aún no ocurrió. Se muestra optimista sobre el escenario futuro, con expectativas de una inflación más estable, tasas más bajas y una mayor predisposición a competir, aunque advierte que los problemas estructurales del crédito siguen presentes: liquidez, regulaciones y límites en la capacidad del sistema para expandir préstamos de largo plazo.

El economista Martín Grandes Kerlleñevich ve una recuperación moderada, con un mercado donde la mayoría de las ventas sigue en viviendas usadas, de menor valor y en efectivo. Sugiere prudencia, salvo para asalariados formales con paritarias que empujan ingresos por encima de la inflación y con alguna propiedad para entregar como parte de pago. 

Plantea además que podría crecer el rol de fondos privados cerrados como una nueva vía de financiamiento, mientras que el sistema bancario continuará sin cambios sustantivos. También advierte que los créditos desde el pozo siguen como un interrogante y que el mercado podría reacomodarse cuando se diluya el atractivo del carry trade.

Créditos hipotecarios, en datos

El Monitor de Crédito Hipotecario de la Fundación Tejido Urbano muestra que el mercado mantiene dinamismo. Este año se concretaron 17.157 escrituras con hipoteca en la provincia de Buenos Aires y 10.827 en la Ciudad, para un total de 27.984 operaciones.

La participación sobre el total de compraventas alcanza 16,9% en provincia y 21% en la Ciudad. El ticket promedio se ubica en u$s92.015 para la Ciudad y u$s99.156 para la provincia, en línea con operaciones sobre viviendas de menor valor.

La pregunta final sigue abierta. Para ciertos perfiles, la baja de tasas y la calma del dólar ofrecen un escenario más claro. Para otros, la rigidez de los requisitos y la inercia de las cuotas en UVA mantienen la decisión sujeta a estabilidad macroeconómica, evolución salarial y ahorro previo disponible.

El mercado se mueve, pero aún sin confirmar un giro estructural. «Lo importante es poder hacer bien las cuentas y tratar de comprar con crédito hipotecario, una ventana de oportunidad que no es usual siempre en nuestro país», concluyó González Rouco.

Cecilia Boufflet, en su análisis para Infobae en vivo, abordó una de las preguntas más frecuentes de quienes planean sus próximas vacaciones en el exterior: ¿qué destinos turísticos resultan más convenientes según la evolución del tipo de cambio? En su intervención, advirtió que, a diferencia del año pasado, Brasil y Europa se encarecieron, mientras que destinos más exóticos ofrecen mejores oportunidades para el bolsillo del viajero.

“Vamos a robarle un cuadrito a Fernando Marul, economista, que tiene una tabla para ver a dónde te conviene irte de vacaciones este verano. Básicamente, lo que hace es la comparación de qué pasó con el tipo de cambio multilateral este año con respecto a las vacaciones del año pasado”, explicó bouffelet.

De acuerdo con la analista, el año comenzó con el dólar en la zona de los 1.100 o 1.200 pesos, y llegó a estar en algún momento en la zona de 1.000, lo que benefició a quienes viajaron en invierno. Sin embargo, para las próximas vacaciones, el tipo de cambio se ubica cerca de los 1.500 pesos, lo que modifica el panorama.

Boufflet detalló que la situación de Brasil cambió notablemente: “Brasil, que había devaluado muy fuerte antes del verano pasado, también recompuso y apreció un poquito su moneda. Entonces, apreciación de Brasil y devaluación de la Argentina cambió la cuenta.” Esta doble dinámica impactó directamente en los precios para los turistas argentinos.

Al comparar los destinos más populares, la analista de Infobae en vivo fue categórica: “Brasil está 15% más caro y en esa lista es el que más encareció, porque se dan los dos factores, la devaluación de la Argentina y la apreciación del tipo de cambio del real. El real volvió a la zona de los cinco. El año pasado, algunos se llegaron a ir de vacaciones con el real casi en seis. Había devaluado muy fuerte y después recompuso un poquito.”

“Lo que también pasó es que al cambiar el valor de la moneda, en Brasil no corren todos los precios atrás del dólar cuando se mueve el dólar, pero un poquitito sí. Entonces, el mismo alojamiento que el año pasado salía 500 reales (USD 92) , por ahí este año sale 600 reales (USD 110). Entonces, también hay un cambio del precio en reales. Y después, eso se nota después en la conversión”, detalló.

En cuanto a Europa, Boufflet señaló: “La zona del euro se encareció también porque el euro subió contra el dólar, se apreció el euro contra el dólar, recuperó terreno, algo que no pasaba hace mucho tiempo y está 14% más caro ir a Europa que lo que estaba el año pasado.”

Otros destinos que registraron aumentos similares fueron Suiza y México, ambos con un 13% de incremento, y Uruguay, que “ya estaba caro, a pesar de que esto estaba un poco más barato, está 12% más caro.”

En el caso de otros destinos, Boufflet precisó: “Inglaterra, 11%, y después empezamos a ver los que están por abajo o casi igual que el año pasado. Chile está prácticamente igual, 7% más caro que el año pasado. Canadá y Japón, 4%.” Sobre Japón, destacó el creciente interés: “Mucha gente mirando el destino de Japón, porque sí es cierto que a comparación de otros momentos, es un destino que está más barato.” China, en tanto, se mantiene “prácticamente igual que el año pasado”, mientras que Estados Unidos solo aumentó un 1%.

Finalmente, Boufflet reveló cuáles son los destinos que más se abarataron: “India, si alguno quiere soñar, India y Vietnam, el destino del Sudeste Asiático, más barato incluso que el año pasado, que ya era barato, ya era barato y se abarató un poquito más en función de lo que pasó con la moneda en cada país.”

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El presidente de Estados Unidos, Donald Trump, decidió suspender los aranceles del 40% que afectaban a varias exportaciones brasileñas —como carne bovina, vegetales, café y cacao— tras las negociaciones que mantuvo con el mandatario de Brasil, Luiz Inácio «Lula» da Silva. La medida quedó oficializada mediante una orden ejecutiva que alcanza productos importados o retirados de depósitos desde el 13 de noviembre.

La decisión revierte parte de la política arancelaria que Trump había aplicado como parte de su ofensiva comercial global. En ese marco, Brasil había sido uno de los países más afectados: primero recibió un arancel del 10% y luego un adicional del 40%, lo que elevó la carga total al 50%.

Aquella suba estuvo vinculada al proceso judicial contra Jair Bolsonaro —aliado de Trump— condenado a 27 años por su intento de alterar el resultado electoral que llevó a Lula a la presidencia.

Qué productos quedan libres de arancel

Los listados publicados por la Casa Blanca incluyen una amplia variedad de mercancías. Además de los alimentos y materias primas agrícolas, también quedan exentos:

• Combustibles fósiles
• Químicos vinculados al carbón
• Gases licuados
• Compuestos industriales
• Pulpas de madera
• Piezas destinadas a la aviación civil

La amplitud del paquete permite a Brasil recuperar competitividad en sectores que habían perdido terreno durante la escalada arancelaria.

De un encuentro fortuito a un acuerdo diplomático

El acercamiento entre ambos gobiernos comenzó de manera inesperada en septiembre, cuando Trump y Lula coincidieron en los pasillos de la Asamblea General de la ONU, en Nueva York. Desde entonces, según ambos líderes, apareció una «química» personal que derivó en un canal de diálogo.

Luego de una llamada telefónica, los presidentes mantuvieron una reunión en Kuala Lumpur el 26 de octubre, encuentro que fue descrito como positivo por ambos gobiernos y que allanó el camino para revisar la política arancelaria.

Brasil busca seguir avanzando

Tras la primera señal de flexibilización, equipos técnicos de ambos países continuaron negociando posibles ajustes. Brasil, que arrastra una balanza comercial negativa con Estados Unidos en los últimos quince años, considera la medida como un paso inicial.

La semana pasada, autoridades brasileñas calificaron como «positivo» el retiro parcial de los impuestos a productos agrícolas, aunque remarcaron que el objetivo es avanzar hacia una rebaja más amplia del esquema arancelario.

Expertos aseguran que EE.UU. firmó el mismo acuerdo con casi 40 países

Pese a que la Casa Rosada lo presentó como un «hito histórico e inédito», en la Cancillería reconocen que el acuerdo comercial y arancelario que Javier Milei anunció desde Corrientes no es más que una pieza dentro de un engranaje mucho mayor: Donald Trump ya firmó o está negociando acuerdos marco con 47 países, con idénticas asimetrías y bajo un patrón uniforme que Estados Unidos aplica desde el 2 de abril, fecha bautizada en Washington como el «Día de la Liberación» de los aranceles.

Según confirmaron a iProfesional fuentes diplomáticas y registros oficiales del United States Trade Representative (USTR), comandado por Jamieson Greer, 39 declaraciones conjuntas ya aparecen asentadas en los archivos oficiales, mientras que otras 8 se encuentran en plena negociación.

Todas comparten una misma matriz: carácter provisional, discrecionalidad presidencial y un marcado sesgo favorable a Washington.

El marco acordado con Buenos Aires, la «Declaración Conjunta Marco para un Acuerdo entre Estados Unidos y Argentina sobre Comercio e Inversiones», replica punto por punto lo que Trump firmó en serie con el resto de los países.

Los 39 acuerdos comerciales ya firmados por Estados Unidos

En sus registros oficiales, el USTR de la Administración Trump incluye 39 acuerdos marco con Argentina, Japón, Indonesia, Vietnam, Tailandia, Malasia, Camboya, Ecuador, El Salvador, Guatemala, Corea del Sur, Reino Unido y la Unión Europea, que incorpora a las 27 naciones del bloque.

En tanto, los 8 países en proceso de negociación con la Casa Blanca con México, Canadá, Brasil, Colombia, Chile, Filipinas, India y Turquía.