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ECONOMIA

El salto del dólar enfría al sector inmobiliario y así reaccionan los precios de las propiedades

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En las últimas semanas, el mercado inmobiliario argentino atraviesa un período de alta volatilidad, de la mano de un dólar que está a un paso de cruzar el techo de la banda de flotación.

En un contexto recesivo del sector, donde las obras avanzan más lento tras un aumento del 107% en los costos en los últimos 18 meses, «los proveedores prefieren vender antes que subir los precios«, señala Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

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Según los especialistas, lo que más afecta no es la suba del dólar, sino la incertidumbre. «El mercado inmobiliario es muy sensible a la estabilidad: cuando esta se mantiene, los compradores se animan a endeudarse, los bancos otorgan créditos hipotecarios y la actividad crece; ante la incertidumbre, ocurre todo lo contrario«, explica Tabakman.

Cómo impacta la suba del dólar en los precios de venta

Para actores del sector, como Matías Stul, cofundador y director comercial de PKS Desarrollos, la relación con el dólar no es automática: «En dólares billete, los precios de los departamentos se ajustan de manera gradual y solo cuando el mercado acepta el nuevo nivel». Además, un mismo departamento «puede tener distinta cotización según esté en pozo, en obra intermedia o terminado, independientemente del tipo de cambio vigente«, agrega. En el caso de propiedades financiadas en pesos, «el valor de la cuota se ajusta generalmente por el índice CAC, lo que hace que el impacto se refleje mes a mes durante la obra».

Por otra parte, los precios en general siguen una escalada sostenida, consolidando una tendencia que se viene gestando desde hace meses. En lo que va de 2025, «acumulan un aumento cercano al 6%, recuperando parcialmente el atraso frente a los costos de construcción», señala Santiago Vitali, consultor financiero especialista en real estate. A diferencia del dólar, que ha mostrado fuerte volatilidad, los costos se ajustan con menor intensidad: «Tras un 2024 con subas desproporcionadas en el primer trimestre, hoy varios rubros ajustan por debajo de la inflación, lo que ayuda a amortiguar el impacto en los precios finales».

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Aunque el impacto de la suba del dólar sobre los precios de los inmuebles sigue siendo limitado y aún es incierto si esta tendencia se mantendrá, «los desarrolladores no trasladan aumentos a los valores de venta, después de haber absorbido casi por completo un salto de más del 100% en los costos de construcción en los últimos meses», señala Sebastián Wierzba, socio director de WGW Desarrollos. No obstante, si la brecha cambiaria persiste o se amplía, es probable que, a mediano y largo plazo, «esa presión termine reflejándose en los precios de venta».

En concreto, el aumento se concentra en los inmuebles con demanda real, como departamentos aptos para crédito, ubicados en zonas privilegiadas, con amplia financiación, renta asegurada o una relación precio-calidad superior al promedio. En cambio, las propiedades que no cumplen estas características también suben de valor, pero de forma más moderada y con menor impacto en el mercado.

En los proyectos en fase de terminaciones, «gran parte de esos incrementos ya se incorporaron y, en muchos casos, los desarrolladores los absorben para mantener la competitividad», detalla Stul. En los emprendimientos recién lanzados, en cambio, existe mayor margen de maniobra, lo que permite escalonar los precios según las distintas etapas de venta.

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Volatilidad en el mercado: qué pasa con ventas y stock de propiedades

La suba del dólar no frena significativamente las operaciones, excepto, como ya se aclaró, en los créditos hipotecarios: al aumentar el tipo de cambio, los montos en pesos pierden valor, reduciendo el poder de compra de los tomadores. Lo que sí impacta, según Daniel Bryn, analista de Zipcode, es la incertidumbre económica y política. «Muchos compradores deciden postergar sus compras; en operaciones de mayor envergadura, algunas se retrasan hasta después de octubre».

Coincide con esta postura Francisco Altgelt, presidente de la inmobiliaria que lleva su nombre: «Estos últimos días se registró calma en el nivel de consultas, probablemente más por la situación electoral que por la suba del dólar. También disminuyeron las consultas por créditos, probablemente por el aumento de las tasas y porque los bancos estarían limitando la aprobación de nuevos préstamos».

La menor disponibilidad de crédito tiende a enfriar la demanda de inmuebles usados, lo que podría generar cierta estabilidad en los precios. Además, según Vitali, la suba del dólar «podría llevar a muchos vendedores a reconsiderar sus precios y tomar decisiones basadas en sus necesidades y expectativas».

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En este escenario, quienes decidan invertir encuentran en los desarrollos en pozo una alternativa que mantiene la tendencia, aunque con márgenes limitados hasta que se concreten cambios estructurales, como reformas fiscal y laboral. «El tiempo que una propiedad permanece publicada sin venderse incide directamente en la tasa de retorno, generando presión sobre los valores cuando el mercado se enfría», advierte.

Por otro lado, esta situación de volatilidad empieza a impactar en la disponibilidad de propiedades listas para la venta, aunque de manera moderada. El efecto es más especulativo que real: «Por el alto costo de reposición actual, quienes no necesitan vender prefieren esperar y buscar obtener el mejor valor posible en el futuro», explica Wierzba.

Según el informe de Radar Inmobiliario, la dinámica del stock de inmuebles y el aumento del volumen de operaciones redujeron el tiempo de absorción de la oferta disponible, que en julio se ubicó en 1,6 años. «Desde la asunción de Milei como presidente, este período se acortó en un año, marcando una mejora significativa. De manera gradual, el mercado se aproxima al nivel previo al auge de las operaciones con créditos UVA, cuando la totalidad del stock se vendía en menos de un año».

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Pero, en general, la cantidad de propiedades a la venta se mantiene estable: no crece de manera desmedida, pero tampoco disminuye. «La suba de precios registrada este año motivó a muchos propietarios a ofrecer sus inmuebles en el mercado», señala Altgelt, mientras que Daniel Bryn, analista de Zipcode, coincide en que la oferta se mantiene equilibrada.

Según Vitali, ante este panorama, algunos propietarios, «atraídos por la renta que dejaron los precios, prefieren retirar sus propiedades y mantener el flujo de ingresos. Sumado al efecto de la menor disponibilidad de crédito, esto podría generar un stock más reducido de inmuebles usados a la venta».

El atractivo de cerrar en dólares: estabilidad frente a la volatilidad

Contrario a lo que podría pensarse, comprar un departamento «en pozo» en pesos no siempre resulta más barato, ya que los pagos a lo largo de varios meses pueden verse afectados por las variaciones del dólar. Por eso, «muchos compradores optan por cerrar operaciones en dólares a precio fijo, evitando la exposición a la volatilidad cambiaria«, explica Stul.

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Así, desde diciembre de 2023, «los costos subieron 150% y los precios, apenas 30%. Cuando el mercado arbitre esta diferencia, los valores deberían reflejar incrementos más significativos», señala Vitali.

La experiencia reciente de alta inflación también influye en la demanda: «Quienes invirtieron en pesos en años anteriores terminaron pagando más que quienes lo hicieron en dólares, por lo que hoy se prefieren cuotas o refuerzos en dólares», según Wierzba. Y tras el boom bursátil de 2024, «muchos inversores trasladaron capital al ladrillo, aunque quienes mantuvieron dólares líquidos enfrentan hoy una pérdida de poder adquisitivo», comenta Kevin Savelski, CEO de Grupo 8.66.

En cuanto a la financiación de proyectos, para Savelski «los clientes muestran preferencia por esquemas en pesos ajustados por CAC, que brindan previsibilidad y cierta protección frente a movimientos inesperados del tipo de cambio». Porque si bien durante 2024 y principios de 2025 la financiación en dólares era más demandada, ahora «la suba del dólar, combinada con la baja en el índice CAC, volvió a posicionar la financiación en pesos como una alternativa más razonable para los inversores», concluye Vitali.

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ECONOMIA

JP Morgan se refirió a “la sorpresa alcista” de inflación de enero: qué espera para los próximos meses

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JP Morgan adelantó qué espera para la inflación de febrero (REUTERS/Mike Segar/File Photo)

El banco de inversión JP Morgan hizo sus proyecciones de inflación para 2026, luego de que el Indec informara que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) alcanzó el 2,9% en enero, presentando una leve aceleración frente a diciembre. La estimación anual del gigante de Wall Street supera el consenso de mercado a nivel local.

En un reporte a clientes, apunta que “la sorpresa alcista” de enero se debió principalmente a factores estacionales, como la normalización de los precios de verduras frescas, que habían registrado dos meses de deflación, y los incrementos en restaurantes y hoteles (4,1% mensual) por la temporada alta de verano.

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En tanto, la entidad remarcó que los datos de inflación de alta frecuencia de la primera semana de febrero muestran que el IPC de alimentos avanza a un ritmo de 2,6% mensual.

Detalla que la persistencia de precios elevados —especialmente en carnes— y los ajustes en gas (16%), electricidad (4%), vivienda (12%) y transporte (4%); sugieren que la inflación “también se ubicará por encima de 2,5% mensual en febrero”.

infografia

“El adelantamiento de subas en precios regulados y la continuidad de presiones en alimentos mantendrían la inflación mensual por encima del umbral del 2% durante el inicio del segundo trimestre de 2026”, sostuvo JP Morgan.

Este escenario se da junto con la expectativa de acumulación de reservas internacionales del BCRA en la primera mitad de 2026 respecto de la segunda, impulsado por emisiones corporativas en dólares y un mayor flujo estacional de divisas en el segundo trimestre, vinculado a la cosecha de soja.

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En ese contexto, el banco proyecta que el nivel general de precios promedie 2,4% mensual en el primer semestre y se desacelere a 1,5% en el segundo, “consistente con un IPC interanual de 26% hacia diciembre de 2026″.

Aun con presiones provenientes de regulados y alimentos, estiman que la inflación núcleo se modere hacia el 2% para el segundo trimestre de 2026 y continúe descendiendo hasta alrededor de 1,1% hacia fin de año.

Vale mencionar que el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) elaborado por el BCRA arroja una variación general de 22,4% interanual, a la vez que prevé que en febrero se ubique en 2,1%, para luego marcar 2,2% en marzo. Recién en abril perforaría el piso de 2%, con 1,9%.

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JP Morgan estima que la inflación subyacente se modere hacia el 2% para el segundo trimestre de 2026

“Nuestra proyección supone que Argentina recupera acceso a los mercados internacionales en la primera mitad de 2026, lo que permitiría refinanciar los vencimientos de bonos globales de julio sin comprometer reservas y favorecería una mayor compresión del riesgo país”, aclara JP Morgan.

No obstante, aseguran que los riesgos inflacionarios se mantienen sesgados al alza, particularmente si se registra volatilidad financiera en la segunda mitad del año, un marco en el que “una mayor dolarización de portafolios y subas salariales superiores a lo esperado podrían añadir inercia adicional”.

“La consolidación de la agenda de reformas y la recomposición genuina de reservas internacionales siguen siendo factores clave para fortalecer los amortiguadores macroeconómicos y anclar expectativas de cara al ciclo electoral de 2027″, concluyen.

De todos modos, semanas atrás, los analistas de la entidad se habían mostrado optimistas de cara a este año en aspectos tales como la formación de capital: “Anticipamos no solo una recuperación de la inversión real, sino un retorno a una trayectoria ascendente similar a la del boom posterior a la crisis de la convertibilidad entre 2004 y 2007″.

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Consideraron que la credibilidad de la política económica y una gestión fiscal estricta serán claves para que ese impulso se traduzca en mejoras duraderas de la productividad y del PBI a largo plazo, variable que, según JP Morgan, crecería 3,4% en 2026.



North America,New York

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ECONOMIA

El BCRA concretó la mayor compra de dólares en lo que va del año y va rumbo a los u$s2.000 millones

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En un escenario de baja del dólar mayorista, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) encadenó 28 jornadas consecutivas con saldo positivo en sus intervenciones cambiarias, tanto dentro como fuera del mercado oficial. Este miércoles adquirió u$s214 millones, el monto diario más alto en lo que va del año. En lo que va de 2026, la autoridad monetaria ya acumuló más de u$s1.900 millones, lo que equivale a más del 19% de la meta anual de acumulación de reservas.

La de este miércoles no solo fue la compra más alta en lo que va del año, sino que se trató del mayor volumen adquirido en once meses. Para encontrar una cifra mayor, hay que ir al 11 de marzo del 2025, cuando sumó u$s268 millones. Luego llegó una racha negativa de ventas, que se profundizó antes del acuerdo con el FMI y el levantamiento del cepo para los ahorristas.

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En concreto, a lo largo de estas 28 ruedas, el total comprado asciende a u$s1.906 millones, en el marco de la denominada «fase 4» del programa económico. Para concretar estas adquisiciones, el BCRA viene optando por emitir pesos sin aplicar mecanismos de esterilización, una estrategia que apunta a sostener la liquidez del sistema y evitar una presión alcista adicional sobre las tasas de interés.

En paralelo, las reservas internacionales se ubican en u$s45.307 millones, tras registrar un incremento diario de u$s75 millones. En el último mes, el stock llegó a tocar los u$s46.240 millones, el nivel más elevado desde agosto de 2021. Parte de esa mejora se explica por la suba del precio internacional del oro, que supera actualmente los u$s5.100 por onza. El BCRA posee cerca de 1,98 millones de onzas troy -equivalentes a 61,5 millones de toneladas-, por lo que la valorización de este activo, considerado refugio ante la incertidumbre global, impacta de manera directa en su balance.

El ritmo sostenido de compras también se ve apuntalado por la liquidación de exportaciones agroindustriales y por emisiones de deuda de compañías privadas en el exterior. Según estimaciones oficiales, aún restan ingresar alrededor de u$s3.600 millones provenientes de colocaciones externas corporativas, lo que ampliaría la oferta de divisas en el mercado oficial. De acuerdo con PwC, en 2025 las empresas locales emitieron deuda por más de u$s20.000 millones, un flujo que contribuyó a sostener la estabilidad cambiaria durante ese período.

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El plan de reservas: más margen para comprar, pero con una condición clave

Desde Cohen señalaron que el Gobierno inició el tercer año de mandato con un objetivo claro: acumular reservas internacionales y continuar con el proceso de desinflación, cumpliendo vencimientos de deuda y sosteniendo superávit fiscal primario mediante reducción de gastos y de impuestos. Para el bróker, cumplir estas premisas permitiría bajar el riesgo país, facilitar el ingreso de capitales, recomponer el crédito y reactivar una actividad que viene estancada desde febrero del año pasado.

Para lograr el primer objetivo, los expertos de la sociedad de bolsa explicaron que el BCRA anunció un cambio que le permite comprar divisas aun dentro de las bandas. En ese marco, la estrategia busca fortalecer la acumulación de dólares sin esperar necesariamente un tipo de cambio en un punto específico, ampliando la capacidad operativa del Central.

Sus analistas apuntaron que la expansión monetaria generada por la compra de divisas no sería inflacionaria si la economía se remonetiza y si parte se compensa con intervenciones del Tesoro, que con superávit fiscal podría comprar dólares para pagar deuda. A la vez, desde Cohen indicaron que las tasas deberían actuar de manera endógena, acompañando el equilibrio de liquidez.

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Sin embargo, para Cohen la condición decisiva es una sola: el esquema necesita que el mercado cambiario se mantenga con exceso de oferta de divisas para que las compras del BCRA no presionen el tipo de cambio. Para eso, señalaron que será clave sostener el superávit comercial y un mayor ingreso neto de capitales, alcanzable con menor dolarización de carteras y más ingreso por emisiones de deuda.

Enero dejó señales de mercado, pero el «stock» neto sigue siendo el límite

El balance del primer mes de 2026 fue positivo para los activos argentinos. Desde Cohen destacaron subas generalizadas en bonos y acciones, mientras los dólares financieros retrocedieron. Para el bróker, el pago de deuda, la compra de reservas y un contexto externo favorable para emergentes ayudaron a romper la barrera de los 500 puntos básicos de riesgo país.

En el frente externo, Cohen remarcó que el mercado cambiario de enero fue superavitario, impulsado por el mayor ingreso de dólares financieros de empresas, que más que compensó la demanda por dolarización de carteras y el déficit de cuenta corriente. Ese resultado permitió al BCRA comprar u$s1.200 millones sin presionar el tipo de cambio, un arranque que calificaron como alentador.

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Pero los especialistas del bróker detallaron que, por los pagos netos de deuda, el impacto sobre el stock de reservas netas fue marginal. En su lectura, las reservas netas se mantienen con un saldo negativo de más de USD 19.400 millones, muy lejos de la meta con el FMI y alrededor de u$s3.000 millones por debajo del cierre de 2025.

Incluso con una definición más «tradicional» que solo resta pasivos del BCRA, Cohen señaló que el número siguió levemente negativo. Aun así, resaltaron que la suba del 13% del oro revalorizó tenencias en más de USD 1.000 millones y que el ingreso de préstamos Repo con bancos del exterior compensó vencimientos de deuda pública, llevando las reservas brutas a u$s44.502 millones, por encima de fines de 2025.

Los dólares de empresas: la oferta que sostiene el equilibrio y la alerta del mercado

Como eje de fondo, desde Cohen señalaron que la mayor oferta de divisas viene del lado de la cuenta financiera de las empresas. El bróker explicó que el dinamismo del crédito local en moneda extranjera -que luego se liquida en el mercado oficial-se combinó con el ingreso por colocaciones en el exterior, reforzando la oferta en el MLC.

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En enero, el monto emitido alcanzó USD 3.109 millones, con predominio de legislación extranjera (USD 2.725 millones) sobre el mercado local (USD 384 millones). Cohen destacó, entre otras, emisiones de YPF, Banco Macro, Telecom, Pan American Energy y la Provincia de Córdoba, en una dinámica que sostuvo el flujo de dólares.

Los especialistas del bróker detallaron que las colocaciones en Nueva York mostraron un plazo promedio de 8,6 años y una tasa del 8,1%, mientras que en el mercado local el plazo promedio fue de 3,0 años con una tasa del 7,5%. Con ese desempeño, Cohen indicó que desde noviembre se emitieron USD 9.828 millones, reforzando el canal financiero como fuente de oferta.

La lectura que se impone en el mercado es directa: si esa oferta depende en buena medida de crédito en dólares y emisiones, la estabilidad del tipo de cambio queda atada a que esos flujos no se frenen. Por eso crece la pregunta por el «dólar atrasado»: no como sentencia, sino como riesgo potencial si cambian los incentivos y la demanda privada vuelve con fuerza.

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Tras el cruce con el Gobierno, Techint se quedó con más del 70% de una de las principales siderúrgicas de Brasil

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Paolo Rocca, CEO del Grupo Techint, quedó en el centro de la escena tras el cruce con el Gobierno por la licitación de los tubos para el gasoducto desde Vaca Muerta

Luego de la polémica que se generó alrededor del Grupo Techint por la licitación de los tubos para un gasoducto de 480 kilómetros, destinado a transportar gas desde Vaca Muerta al puerto de San Antonio Oeste en Río Negro, una empresa del holding que comanda Paolo Rocca se quedó con la mayoría accionaria de una de las mayores siderúrgicas en Brasil.

Ternium, la firma del conglomerado dedicada a la producción de aceros planos, anunció la compra de la totalidad de las acciones de Nippon Steel y Mitsubishi Corporation en Usiminas, uno de los mayores productores de acero de América Latina. La operación, que se oficializó en la Comisión Nacional de Valores (CNV), se cerró por un valor de USD 315,2 millones.

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Una vez finalizada la transacción, Ternium Investments, la filial de Ternium en la Argentina y Confab —subsidiaria de Tenaris, la empresa del grupo que participó en la polémica licitación— concentrarán el 83,1% del grupo de control de Usiminas. El fondo de pensiones de los empleados, Previdência Usiminas, conservará el 7,1% restante.

Esta operación en el mercado brasileño se concretó en paralelo a ese escenario de tensión local, en un momento en que el negocio global del acero también enfrenta presiones. De hecho, en el mismo comunicado, Ternium advirtió que el negocio del acero enfrenta riesgos vinculados a la demanda, la capacidad global de producción y la evolución de los aranceles. Se trata de un sector históricamente cíclico y expuesto a la volatilidad internacional, donde el crecimiento económico y las políticas comerciales inciden de forma directa en los resultados.

Esta noticia se conoció en un contexto de alta visibilidad para el holding del empresario ítalo-argentino. En las últimas semanas, Paolo Rocca, CEO del Grupo Techint, mantuvo un enfrentamiento público con el gobierno de Javier Milei por la licitación de tubos destinados a conectar Vaca Muerta con las terminales de licuefacción para la exportación de gas natural licuado (GNL).

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El conflicto se desató cuando Southern Energy, el consorcio a cargo de la licitación conformado por Pan American Energy, YPF, Pampa Energía, Harbour Energy y Golar LNG, eligió la oferta de la empresa india Welspun y dejó afuera a Tenaris, uno de los mayores fabricantes globales de tubos sin costura.

La licitación para proveer los
La licitación para proveer los tubos del gasoducto hacia la costa rionegrina desató la disputa entre Techint y el oficialismo por precios y competencia internacional

Desde Techint deslizaron que analizarían presentar un recurso antidumping al considerar que la firma ganadora habría utilizado chapa de origen chino para fabricar los caños, lo que le habría permitido ofrecer precios por debajo de los valores de mercado. La denuncia finalmente no se concretó, pero el planteo escaló y abrió un frente político.

En el entorno presidencial descartaron los reclamos y marcaron que no estaban dispuestos a convalidar precios más altos. De hecho, el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, sostuvo en sus redes sociales que Tenaris había ofertado los tubos 40% más caros y advirtió que aceptar esa propuesta hubiera implicado menor rentabilidad del proyecto, menos inversiones, menos empleo y menos exportaciones.

El propio Javier Milei, por su parte, defendió la apertura de importaciones y cuestionó a quienes se oponen a esa política, con referencias directas al titular del grupo industrial.

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En tanto, Paolo Rocca respondió con una carta pública en la que repasó la cronología de la licitación y advirtió que la industria siderúrgica atraviesa un escenario global de fuerte sobrecapacidad, impulsado por políticas de exportación agresivas de algunos países asiáticos. Señaló que las principales economías aplican aranceles, cuotas y medidas antidumping para evitar que el comercio desleal afecte a sectores estratégicos.

También afirmó que el grupo apoya la apertura de la Argentina al mundo, aunque remarcó que la forma en que se implementa es determinante. “La defensa de la industria frente a las importaciones en condiciones de competencia desleal es fundamental para alentar la confianza de los inversores”, planteó, y pidió sostener un diálogo constructivo con el Gobierno sobre la inserción internacional y la competitividad.

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