La suba sostenida de las expensas y el deterioro del poder adquisitivo están impactando de lleno en los edificios de la Ciudad de Buenos Aires. Con una expensa promedio que supera los $316.000 y niveles de morosidad que ya alcanzan el 31% en CABA —con picos aún más elevados en zonas turísticas— los consorcios comienzan a sentir con fuerza el efecto financiero y social de una deuda que no deja de expandirse.

El fenómeno no es nuevo, pero sí más profundo que en años anteriores. Lo que antes era un atraso circunstancial en los pagos hoy empieza a consolidarse como una problemática estructural que compromete la administración cotidiana de los edificios.

Aumentos, desaceleración y límite de pago

Tras un 2024 marcado por fuertes incrementos, 2025 mostró cierta desaceleración en el ritmo de las subas. Sin embargo, esa moderación no alcanzó para recomponer la capacidad de pago de propietarios e inquilinos.

El desfasaje entre inflación y actualización de costos, la reducción de subsidios y el peso creciente de salarios y servicios básicos configuraron una estructura de gastos cada vez más difícil de sostener para muchos hogares. En ese contexto, las expensas dejaron de ser un gasto secundario para transformarse en un compromiso central dentro del presupuesto familiar.

Cuando la morosidad supera el 25% del total de unidades, los efectos comienzan a sentirse rápidamente: se reducen los fondos de reserva, se postergan tareas de mantenimiento y aumentan las fricciones entre vecinos. La tensión interna escala a medida que los números dejan de cerrar.

Un cambio estructural en los consorcios

Para Martín Eliçagaray, especialista en tecnología aplicada a la propiedad horizontal y fundador de Simple Solutions, el problema revela una transformación más profunda en la dinámica de los consorcios.

«Las expensas dejaron de ser un gasto administrativo más y pasaron a competir directamente con el alquiler o la cuota del crédito. Cuando eso ocurre, la morosidad deja de ser excepcional y se vuelve estructural», sostiene.

Desde su perspectiva, el aumento de costos no puede analizarse únicamente en clave inflacionaria. Existen componentes rígidos que presionan de manera constante y que son difíciles de negociar.

«Hay tres factores que impactan fuerte: salarios, servicios públicos y mantenimiento técnico. Si el edificio no revisa cómo consume y cómo contrata, cualquier aumento externo repercute sin amortiguación», explica.

Impacto en el valor de las propiedades

La morosidad creciente no solo afecta la administración diaria, sino también la percepción de valor de los inmuebles. Según Eliçagaray, un consorcio con altos niveles de deuda pierde previsibilidad financiera, lo que influye directamente en decisiones de alquiler, venta o inversión en mejoras.

«La salud financiera del edificio empieza a ser un dato tan relevante como la ubicación», advierte.

En otras palabras, la situación económica del consorcio se convierte en un factor determinante al momento de evaluar una propiedad, algo que hasta hace pocos años tenía un peso menor en el análisis inmobiliario.

Tecnología y eficiencia como herramientas de contención

Frente a este escenario, la incorporación de tecnología aparece como una posible vía para recuperar eficiencia y transparencia en la gestión.

«Medir consumos en tiempo real, automatizar sistemas de iluminación o calefacción, digitalizar la administración y transparentar gastos no es un lujo. Es una forma concreta de reducir costos y, sobre todo, de generar confianza entre vecinos», plantea el especialista.

La optimización del consumo energético y la profesionalización de la administración pueden contribuir a amortiguar parte del impacto externo, especialmente en edificios con estructuras de gasto rígidas.

El desafío cultural de la vida en comunidad

Más allá de los números, Eliçagaray subraya una dimensión cultural del problema. La participación activa de los propietarios resulta clave para evitar que los costos se disparen.

«Cuando los propietarios se desentienden, el edificio se encarece. Administrar un consorcio no es solo pagar una expensa: implica involucrarse, controlar y planificar. La indiferencia termina siendo mucho más costosa que cualquier inversión en eficiencia», remarca.

Con niveles de deuda que ya generan preocupación entre administradores y cámaras del sector, el debate sobre cómo sostener la vida en comunidad en un contexto económico adverso recién comienza.

El desafío, concluye, no es únicamente financiero. Se trata de preservar el patrimonio y la convivencia. Si no se actúa a tiempo, el deterioro no será solo contable, sino también estructural, afectando tanto el valor de las propiedades como la calidad de vida dentro de los edificios.

Durante el primer mes de 2026, el intercambio comercial argentino alcanzó un superávit de USD 1.987 millones, cifra que representa una mejora sustancial en comparación con el saldo positivo de USD 162 millones registrado en enero del año anterior. De acuerdo con el informe oficial del Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), este resultado consolida una tendencia favorable al marcar el vigésimo sexto mes consecutivo con saldo positivo para la balanza comercial del país. El valor total del intercambio comercial, que suma exportaciones e importaciones de bienes, ascendió a USD 12.128 millones, lo que implicó un incremento interanual del 3,9%.

La depredación que sufren las aguas del Atlántico Sur y su riqueza en términos de especies marinas llegó a su punto más alto en lo que va de 2026. Reportes oficiales y mediciones del sector pesquero dan cuenta de al menos 500 embarcaciones extranjeras apostadas sobre la milla 201, esto es, al borde de la Zona Económica Exclusiva (ZEE) de la Argentina. De ese total, se estima que el 80% corresponde a buques de la flota de pesca en aguas distantes de China, mientras que el resto comprende unidades que depredan para España, Corea, Taiwán, Rusia y Portugal. Recientemente, Prefectura dio con un buque español, el BP Playa Da Cativa, haciendo pesca de arrastre ya en aguas jurisdiccionales argentinas. Asimismo, organizaciones expusieron que embarcaciones chinas vienen realizando mapeos y estudios de prospección sin ningún tipo de aval oficial en la plataforma continental de nuestro país.

La presencia de semejante volumen de embarcaciones pesqueras extranjeras fue constatada por la Armada, que viene de llevar a cabo el operativo de vigilancia Mare Nostrum VIII frente a las costas de la Patagonia.

Dicha operación tuvo como objetivo principal vigilar, controlar y proteger los espacios marítimos argentinos y la Zona Económica Exclusiva (ZEE). Implicó el despliegue del patrullero oceánico ARA Storni y una aeronave P-3 Orion de la Aviación Naval, con asiento en la base Almirante Zar de Trelew.

La flota que depreda el Atlántico Sur está conformada por «poteros» —barcos diseñados para extraer mayormente el calamar—, arrastreros y unidades que dan apoyo logísticos a esas embarcaciones foráneas.

Desde el ámbito naval se señaló que este año es por demás elevada «la cantidad de arrastreros de diferentes nacionalidades que operan cables afuera de la ZEE, muchos de ellos, de reciente construcción y con esloras mayores a 40 metros».

Los arrastreros utilizan una red gigantesca que, en forma de bolsa, arrasa con todas las especies que encuentra a su paso mientras el buque ejecuta sus movimientos. Se trata de uno de los métodos de pesca industrial que más aniquila al ecosistema marino.

«La diferencia entre los cerca de 500 buques extranjeros apostados en el límite de la ZEE y más de un centenar de buques argentinos que operan sobre el recurso, explica la necesidad de reforzar el control y la inteligencia marítima, en una año donde la abundancia de calamar, y la demanda internacional sumado a precios sostenidos alientan cualquier transgresión a los límites argentinos en el mar», señalan al respecto publicaciones especializadas como Pescare.

Pesca: dos intrusiones ilegales constatadas este año

Con relación a las intrusiones en aguas nacionales constatadas en este inicio de 2026, a inicios de este mes la Prefectura ubicó al pesquero español Playa Da Cativa realizando actividades ilegales en la ZEE.

«La embarcación permaneció en el área por aproximadamente 45 minutos, durante los cuales navegó a una velocidad inferior a cuatro nudos, comportamiento que, conforme a la normativa pesquera vigente, constituye una presunción de actividad de pesca por arrastre», informó la dependencia oficial.

De acuerdo a Prefectura, la incursión detectada representó una presunta infracción a la Ley N.º 24.922–Régimen Federal de Pesca, que regula la explotación y conservación de los recursos pesqueros en aguas jurisdiccionales argentinas.

«Cabe señalar que, previamente, el jueves 29 de enero, la Autoridad Marítima nacional había notificado al capitán del buque que se encontraba realizando tareas de pesca muy próximos al límite de la ZEEA, indicándole la necesidad de mantener un margen de seguridad a fin de evitar incursiones ante eventuales imprevisto. Dicha notificación fue debidamente recepcionada por el responsable de la embarcación», se añadió.

Ya en el inicio de enero, Prefectura detectó al pesquero Bao Feng, con bandera de Vanuatu pero que se presume opera para capitales chinos, realizando una actividad similar. El buque en cuestión «fue detectado ingresando a la Zona Económica Exclusiva Argentina el 10 de enero en horas de la tarde y se mantuvo en el sector por aproximadamente una hora y media, navegando a una velocidad menor a 4 nudos», lo cual coincide con maniobras de pesca por arrastre.

Según informó la Armada de manera oficial, en este período del año se registra un incremento significativo del arribo de buques pesqueros extranjeros, «provenientes principalmente del Indo-Pacífico y de las Islas Galápagos, atraídos por la zafra del calamar».

Mapeo ilegal por parte de buques chinos

A la par de esta situación, y similar a lo ya observado en 2022, organizaciones expusieron que embarcaciones de la potencia asiática vienen realizando mapeos y estudios de prospección sin ningún tipo de aval oficial en la plataforma continental argentina.

En este caso, se señaló que el pesquero chino Lu Qing Yuan Yu 205 realizó movimientos con esas características incluso en aguas frente a la provincia de Buenos Aires. Se indicó que el navío efectuó recientemente maniobras lentas, rectilíneas y sistemáticas, compatibles con las aplicadas para estudios biológicos y geológicos en alta mar.

La acción fue señalada por el Círculo de Políticas Ambientales y vía uno de sus referentes, Milko Schvartzman, quien en redes sociales compartió detalles de la trayectoria del Lu Qing Yuan Yu 205.

El mismo barco fue denunciado por efectuar tareas similares en enero de 2023. En esa ocasión, el Círculo de Políticas Ambientales emitió un informe señalando que el buque siguió «patrones que concuerdan con la realización de estudios biológicos y geológicos marinos en el Atlántico Sudoccidental, sobre la Plataforma Continental Argentina, al Este de la Zona Económica Exclusiva».

«Estos movimientos de mapeo pueden tener diferentes intenciones, entre ellas, el estudio de las características químicas del mar, las especies blanco de la pesca, nuevas especies para capturar, el aprovechamiento de los recursos genéticos marinos, y la composición y especies del fondo marino de la Plataforma Continental Argentina (PCA)», afirmó.