ECONOMIA
Alquileres: abril iniciará con una suba de casi el 200% y la posible vuelta de la ley inquieta a las inmobiliarias
El contexto inflacionario siguen empujando los ajustes fijados para los contratos previos al DNU. Actores del ladrillo exigen no volver al régimen anterior
20/03/2024 – 11:37hs
La fuerte ampliación que exhibe la oferta de departamentos en el mercado locativo residencial sigue sin impactar en una merma en los valores vigentes. Muy por el contrario, los precios para los nuevos contratos continúan subiendo de forma vertiginosa mientras que, en simultáneo, los ajustes para quienes mantienen pactos dentro de la norma derogada por el DNU del actual Gobierno golpean el bolsillo de los inquilinos una y otra vez. En ese sentido, abril será otro mes de incremento récord para quienes deben afrontar el aumento anual que establece esa normativa. El incremento interanual que corresponderá cubrir será del orden del 196.7%, según la última actualización del Índice de Contrato de Locación (ICL). Semejante suba emerge en un contexto de incertidumbre en el sector del ladrillo a partir del revés que el DNU del oficialismo cosechó en la Cámara de Senadores, y que podría dejar de tener vigencia si en el corto plazo ocurre algo similar en el ámbito de los Diputados.
El incremento de casi el 200% estipulado para abril implicará que aquellos inquilinos que, por ejemplo, hoy alquilan un departamento en $100.000 sin expensas pasen, desde el primer día del mes próximo, a desembolsar 196.703 pesos.
La suba de alquileres no da respiro
«El incremento es el resultado de calcular la variación del Coeficiente inicial (ICL) del mes de abril de 2023 que estaba en 3.64, y compararlo con el coeficiente del primer día del mes de abril pero de este año, es decir 12 meses después, que se encuentra en 10.80», detallan plataformas especializadas.
«A pesar del representar casi un doscientos por ciento, hay una buena noticia, el porcentaje es inferior a la inflación que acumula el país desde abril 2023 hasta hoy (febrero) que es de un 249.11%«, añaden.
Claro que la falta de una variación salarial acorde con la inflación diluye la eventual «buena noticia» y siembra de nubarrones el horizonte de los inquilinos. Ocurre que, en tanto no se aplaque la suba de precios generalizada, el incremento de los alquileres para quienes cerraron contratos bajo la ley previa al DNU continuarán afrontando aumentos récord cada mes.
La suba del 196.7% alcanzará a aquellas personas que hayan formalizado contratos de alquiler a partir del 1° de abril de 2022 o su similar pero de 2023.
Abril iniciará con otro golpe al bolsillo de los inquilinos.
El mazazo que llegará en el comienzo de abril cobrará forma en un escenario inmobiliario marcado nuevamente por la turbulencia. Comercializadores, desarrolladoras, constructores y empresarios de la vivienda integran un frente común que, tras lo sucedido en Senadores, no han dejado de expresar su malestar por un eventual retorno de la ley de alquileres.
Esto, claro, si Diputados también decide rechazar el DNU que derogó el marco. Además de tildar a la normativa anterior de «ineficaz», los actores del negocio del ladrillo señalan que la potencial vuelta de la ley acabaría con la recuperación que evidencia la oferta. Y que incluso empeoraría la situación de los precios, aunque desde el DNU a esta parte los valores no han hecho más que subir por ascensor.
La posición de los actores del sector inmobiliario ante la ley de alquileres
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) su presidente, Alejandro Ginevra, expresó su preocupación por «el impacto que (la caída del DNU) puede llegar a tener sobre el mercado locativo a lo largo de todo el país».
«Consideramos que el resultado de retroceder a la normativa anterior a la sanción del DNU sería una abrupta restricción de la oferta que traería como consecuencia un enorme perjuicio para el conjunto de la sociedad», afirmó.
«Vale aclarar que desde la sanción del último DNU en diciembre de 2023 se duplicó la oferta de inmuebles en alquiler. Y los valores se incrementaron muy por debajo de la inflación…», agregó.
También la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) y la Sociedad Central de Arquitectos (SCA), entre otras múltiples entidades, expusieron su rechazo al posible regreso de la ley de alquileres mediante un comunicado conjunto.
Inmobiliarias anticipan nueva reducción de la oferta si vuelve la ley derogada vía DNU.
«Las entidades del sector vinculadas a la industria de la construcción y el desarrollo urbano expresamos nuestra preocupación por el impacto inmediato que esta medida puede llegar a tener sobre el mercado de alquileres residenciales, que en los últimos meses se ha ido normalizando», indicaron las organizaciones.
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ECONOMIA
Arranca la fase 3 para salir del cepo y este es el plan de Milei para frenar la inflación, sin perder reservas
Desde mañana, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) realizará el primer ajuste relevante en el esquema cambiario implementado con el inicio del mandato del Presidente de la Nación, Javier Milei.
Se modificará el ritmo de actualización del tipo de cambio oficial, que pasará a moverse a un 1% mensual. Este cambio se produce en un contexto de menor inflación, recorte de la tasa de interés y una apreciación acumulada del tipo de cambio en los últimos meses. El último informe del BCRA proyecta una inflación mensual del 2,7% para enero de 2025, similar a la de diciembre pasado.
¿Qué objetivos debe concretar el Gobierno en la Fase 3 de su plan económico?
Cabe destacar que la Fase 1 del plan de Milei consistió en alcanzar el déficit fiscal cero del Tesoro y eliminar el déficit cuasifiscal del BCRA. La Fase 2, iniciada en julio del año pasado, se centró en la «emisión cero» del BCRA para financiar dicho déficit y en mantener una tasa de devaluación del peso frente al dólar en el mercado único libre de cambios (MULC) del 2% mensual. En esta Fase 3, la tasa de crawling peg se reduce al 1% mensual como paso previo a la eliminación del cepo cambiario.
El objetivo es lograr una mayor reducción de la inflación, por ello, desde mañana, el BCRA disminuirá a la mitad el ritmo de devaluación del tipo de cambio oficial, que pasará del 2% al 1% mensual.
El dólar oficial cerró el viernes en $1.053, mientras que el dólar paralelo finalizó por tercer día consecutivo en $1.220 para la venta. En enero, el precio del billete informal cayó 10 pesos, un 0,8% respecto de los $1.230 del cierre de diciembre de 2024.
Por su parte, los dólares financieros alternativos cayeron hasta cinco pesos a lo largo del mes, en un mercado intervenido por el BCRA y con la oferta adicional del «dólar blend», por el cual el 20% de las exportaciones se liquida a través de activos bursátiles.
El dólar MEP finalizó en $1.169,23, mientras que el dólar CCL cerró en $1.180,81, frente a los $1.185,64 de diciembre de 2024.
El dólar mayorista finalizó en $1.053,50, con un incremento de $1,50 en el día. Durante la última semana, el tipo de cambio oficial subió $4,50 (0,4%), y en el primer mes del año aumentó $21,50 (2,08%). Con un dólar libre a $1.220, la brecha cambiaria quedó en 15,8%.
Economistas como Juan Carlos de Pablo, Miguel Ángel Broda y Domingo Cavallo plantean la duda de si el dólar oficial quedó barato en relación con el nivel de reservas del BCRA (las netas están negativas en torno a u$s6.000 millones, según informes privados) y la productividad de la economía argentina.
Esta medida, anunciada por el BCRA tras conocerse el dato de inflación del 2,7% en diciembre, busca desacelerar la variación de precios y perforar el piso del 2%. Sin embargo, consultoras privadas estiman que esto se logrará recién en mayo, con una inflación mensual del 1,9%, según el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) del BCRA.
El equipo económico esperó que la inflación mensual rondara el 2,5% durante un trimestre para desacelerar la depreciación del peso. Según la hoja de ruta trazada a fin de 2024, si la inflación sigue bajando otro trimestre, el crawling peg podría desaparecer, dando paso a un nuevo esquema cambiario.
La negociación con el FMI impacatará en el desarrollo de la Fase 3
El avance de esta etapa dependerá, entre otros factores, del resultado de las negociaciones con el FMI para un nuevo programa de financiamiento. Se habla de un préstamo de entre u$s10.000 y u$s15.000 millones, lo que permitiría al BCRA contar con reservas netas positivas y eliminar el cepo cambiario.
A nivel local, el BCRA redujo la tasa de política monetaria del 32% al 29%, continuando con un ciclo de recortes iniciado el año pasado, cuando la tasa estaba en 120% anual. Este proceso, diseñado por Milei, el ministro de Economía Luis Caputo y el titular del BCRA Santiago Bausili, es clave para continuar bajando la inflación.
La tasa de interés de pases activos también se redujo del 36% al 33%, y estas tasas regirán desde el 31 de enero. El BCRA justificó la decisión en la «consolidación de las expectativas de baja de la inflación».
El recorte de tasas fue relevante a mediados de 2024, cuando el mercado inició un proceso de dolarización que amplió la brecha cambiaria tras una rápida caída en el rendimiento de los instrumentos en pesos.
El BCRA afirmó en su último comunicado que «los datos de alta frecuencia confirman una inflación a la baja y por debajo de las expectativas del mercado» y que «el ajuste del tipo de cambio sigue funcionando como un ancla complementaria para las expectativas de inflación».
Según analistas, la estrategia del Gobierno de usar el ancla cambiaria y la eliminación del impuesto PAIS está acelerando la desinflación. Sin embargo, advierten que la reducción del crawling peg podría generar un atraso cambiario.
En el plano cambiario, el BCRA volvió a comprar divisas, manteniendo estables las cotizaciones alternativas del dólar. Esta estabilidad favorece una eventual salida del cepo en este año electoral.
El gran interrogante para febrero es si el decreto 38/2025, que reduce temporalmente las retenciones al agro y modifica la liquidación de divisas, generará una mayor oferta de dólares, lo que podría presionar a la baja los dólares paralelos y financieros.
El Gobierno busca que el sector agroexportador liquide unos u$s3.000 millones en stock para fortalecer las reservas brutas del BCRA y recaudar derechos de exportación.
El viernes, se registró un volumen de operación en contado de u$s514,5 millones, y el BCRA compró u$s163 millones en el MULC. Así, cerró la semana con un saldo positivo de u$s352 millones y, según datos preliminares, acumuló compras por u$s1.748 millones en enero.
Las reservas brutas cayeron por quinta jornada consecutiva, en esta ocasión u$s1.121 millones, totalizando u$s28.307 millones. No obstante, esta baja responde a ajustes contables de fin de mes, y los dólares retornarán a las reservas con el inicio de febrero.
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