ECONOMIA
El plan del Gobierno para impulsar los créditos hipotecarios
La CNV busca agilizar la llegada de los créditos hipotecarios a la bolsa de valores, lo que facilitará el otorgamiento de estos créditos
12/02/2025 – 18:35hs
El Gobierno sigue avanzando en la desregulación de la economía y la promoción de créditos, entre ellos, los hipotecarios. En este sentido, la Comisión Nacional de Valores (CNV) publicó una resolución para agilizar la securitización de las hipotecas bancarias. De esta forma, los bancos puedan agrupar los préstamos y venderlos en la Bolsa.
Según la resolución 1053 de ese organismo, se creó un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. La normativa incluye aquellos vehículos de inversión que tengan como activo subyacente a hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios o instrumentos asimilables.
«La presente regulación implementa un régimen de securitización más ágil y simplificado, con el objetivo de impulsar y consolidar un mercado de créditos hipotecarios robusto y sostenible en el tiempo», señaló la CNV en un comunicado. La entidad añadió que su directorio entiende que es fundamental promover la colocación de las hipotecas en el mercado de capitales.
Créditos hipotecarios: cómo funciona la securitización de hipotecas
Lo que propone la CNV es un régimen más flexible para que los bancos tengan más facilidades al momento de ofrecer sus paquetes de hipotecas en el mercado de capitales. Esa operación se hace a través de fideicomisos financieros en los que las entidades financieras venden su cartera de deudas UVA para obtener fondos y seguir prestando.
De esta forma, los bancos se deshacen del riesgo, aunque pagan un costo, y consiguen fondeo a un plazo más largo. Lo que sucede es que, mientras los hipotecarios UVA son a 20 o 30 años, el promedio de permanencia de los depósitos en el sistema financiero es de muy corto plazo, en torno a los 30 días. Además, estos últimos crecen a un ritmo más lento que los préstamos.
Por eso, con un stock creciente de crédito, los bancos empiezan a tener problemas para hacer coincidir los pasivos (depósitos) con los activos (préstamos) y les resulta caro conseguir los pesos necesarios para colocar hipotecarios. En este caso, las entidades se vienen preparando para ofrecer su cartera de préstamos hipotecarios UVA al mercado desde hace tiempo.
Una primera señal se vio en la suba de las tasas de los créditos para vivienda, que arrancó a fines del año pasado y llevó las tasas fijas que se cobran por encima de la actualización por inflación a la zona de 7% a 9%. Desde un banco explicaban que la suba del costo que se cobra por los préstamos UVA tenía que ver, precisamente, con la idea de descargar esas hipotecas en el mercado de capitales. «Para que puedan ingresar otros inversores, hay que ofrecerles una tasa atractiva», señalaron en una entidad.
La securitización de hipotecas es una práctica muy extendida en todo el mundo. En la Argentina, el último episodio en el que se colocaron estos fideicomisos de deuda hipotecaria fue durante el gobierno de Mauricio Macri. Antes, en la década de los 90, cuando la Convertibilidad hizo crecer el préstamo para viviendas, también hubo securitizaciones. Por aquellos años, las AFJP eran las inversoras por excelencia en ese tipo de instrumentos, dado que son jugadores institucionales que buscan alternativas de largo plazo.
Hoy, los fondos de jubilaciones y pensiones no existen, pero podría haber otros interesados. Entre ellos, las compañías de seguros, que buscan opciones a largo plazo, y los fondos comunes de inversión. En el sector bancario resaltan que esos jugadores se podrán beneficiar de estos fideicomisos debido a que el préstamo hipotecario suele ser de baja morosidad y tasa real positiva (UVA + un margen).
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ECONOMIA
Esta cantidad de sueldos se necesitan en la Argentina para comprar un auto 0km
Comprar un auto 0km es un desafío económico diferente de acuerdo al país. Factores como la carga impositiva, los costos de producción, regulaciones, la disponibilidad de financiamiento y el poder adquisitivo de los trabajadores hacen que el acceso a un vehículo nuevo sea más accesible en algunos países que en otros.
Al realizar una comparación de los precios de los 0km en la Argentina y los países limítrofes, los impuestos que se pagan y cuántos salarios promedio necesita un trabajador para adquirir dicho automóvil, se pueden observar cambios a lo largo del tiempo.
Fiat Cronos: Argentina tiene el precio más alto de la región
Tomando como referencia el mismo modelo de auto 0km base como es el Fiat Cronos, compartimos a continuación la siguiente tabla que muestra cuánto cuesta en cada país tal automóvil, que es uno de los más vendidos en la Argentina.
El Fiat Cronos es uno de los autos más vendidos en la Argentina
La decisión del Ministerio de Economía de la Nación de eliminar los impuestos internos para los autos de entre $41 y $75 millones que pagaban una alícuota del 20% y reducir la alícuota para los autos de más de $75 millones del 35% al 18% llevó a que los precios entre los autos más económicos y los de lujos se acerquen.
De esta manera, las últimas semanas verificamos algunas bajas en los listados de precios de las concesionarias. Sin embargo, la Argentina sigue teniendo el valor más alto de la región para un vehículo nuevo, con un valor de u$s24.673, para este caso, mientras que, en Brasil, Chile, Uruguay y Paraguay, los precios oscilan entre un 30% y 53% menos.
Esta diferencia de precios se explica en parte por la fuerte carga impositiva que enfrentan los autos nuevos a nivel local. Más de la mitad del valor de un 0km en el país está compuesto por impuestos nacionales, provinciales y municipales. La combinación del IVA, los impuestos internos –con alícuotas de hasta el 35%– y aranceles de importación genera que el costo final de los autos sea significativamente mayor que en países vecinos, donde la presión tributaria es menor.
A esto se suma la evolución del precio de los autos en los últimos años, aunque según el Sistema de Información Online del Mercado Automotor de Argentina (Siomaa), en 2024 el Índice de Precios del Sector Automotor (IPSA) mostró un aumento del 67% en los valores de lista de los vehículos 0 km, muy por debajo de la inflación anual del 117,8%. Este comportamiento refleja cómo, a pesar del incremento generalizado de precios, los autos han ajustado por debajo del costo de vida. Dentro de este promedio, los autos livianos experimentaron un alza del 129%, los SUV un 67,7% y las pick-ups un 63%, lo que indica que el impacto varió según el segmento.
Recientemente, el mercado se vio afectado por cambios en la política impositiva. La eliminación del anticipo del 95% del impuesto PAIS en enero de 2025 y la reducción progresiva del tributo a lo largo de 2024 provocaron caídas puntuales en los precios de los autos nuevos, con reducciones de hasta un 4,5% en algunos modelos. Sin embargo, las marcas que no ajustaron a la baja argumentaron que, debido a la inflación y la devaluación del peso, mantener el precio sin aumentos ya implicaba una reducción en términos reales.
Otro factor clave que ha influido en los precios de los autos en Argentina es la estructura del mercado. Durante el primer semestre de 2024, el sector automotor atravesó un cambio drástico: la eliminación de los permisos de importación permitió a las marcas ajustar su stock y generar una sobreoferta, lo que resultó en bonificaciones y descuentos, especialmente en los modelos de entrada de gama. Así, los precios de lista dejaron de ser un piso y pasaron a convertirse en un techo, favoreciendo a quienes compraban en efectivo en lugar de suscribirse a planes de ahorro.
En este contexto, el Gobierno anunció la eliminación de los impuestos internos para los autos que costaban entre $41 y $75 millones, así como la reducción de la alícuota para los vehículos de alta gama. Se espera que estas medidas reduzcan los precios entre un 15% y un 20%, aunque su impacto dependerá de la respuesta de las automotrices y la demanda del mercado.
En Argentina se necesitan 19,6 sueldos para comprar un auto 0 km
Para visualizar con mayor claridad el precio de un automóvil 0 km respecto del poder adquisitivo del salario promedio en Argentina, elaboramos el siguiente gráfico que muestra la evolución, desde 2021 hasta 2025 considerando la cantidad de salarios promedio necesarios para adquirir un vehículo nuevo.
La relación entre el precio de autos 0km y el salario promedio mostró una mejora significativa.
La relación entre el precio de los autos 0km y el salario promedio mostró una mejora significativa. En 2021 se requerían casi 30 sueldos para comprar un vehículo y esta cifra ascendió a 58 en 2023. Actualmente hay una mejoría desde el lado del poder adquisitivo y sobre los mismos precios, porque con un SIPA provisorio de $1.146.474, se necesitan 19,6 sueldos para acceder a un 0 km.
De cara a 2025, la situación podría estabilizarse en estos niveles, impulsada por un ajuste salarial proyectado y la reducción del crawling peg al 1% mensual, lo que ayudaría a contener las devaluaciones y a mantener la suba de precios de los autos bajo control.
Por otro lado, los planes de ahorro han perdido atractivo, ya que los precios de lista de referencia han quedado por encima de los valores reales de mercado. Esto ha llevado a las marcas a ofrecer bonificaciones y descuentos para quienes pagan en efectivo, haciendo que esta opción resulte más conveniente.
Al mismo tiempo, como se mencionó anteriormente, la reducción de impuestos —por ahora aplicada solo a vehículos de alta gama— podría ampliar aún más la brecha entre segmentos, beneficiando, por ahora, principalmente a quienes tienen mayor capacidad de compra.
Comprar un auto 0km sigue siendo un desafío, tanto para los compradores, quienes deben afrontar impuestos que representan casi la mitad del valor del vehículo, como para el mercado automotor, que ofrece planes de ahorro que han perdido atractivo, ya que los consumidores se dan cuenta de su falta de conveniencia. Por su parte, el Gobierno parece estar dando pasos hacia una flexibilización de la carga impositiva, aunque aún queda un largo recorrido para llegar a competir con los países limítrofes en materia precios.
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