La evolución de los alquileres no se detiene y el mercado sigue ampliándose a partir del retorno de más inmuebles al segmento de la oferta. Tan sólo en el último año, señalan expertos y comercializadores, la disponibilidad de departamentos se multiplicó por 12 en Capital Federal y dicha tendencia se profundizaría durante la primera mitad de 2025. Los valores, en tanto, muestran ajustes pero todos por debajo de la inflación: en 2024, el promedio de suba se ubicó en el orden del 48,2 por ciento. Por estos días, un monoambiente en la Ciudad cotiza a precios promedio que oscilan entre los 280.000 y los 400.000 pesos mensuales, siempre según el barrio y sin incluir expensas y otros conceptos.

Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional, en estas últimas semanas la oferta de unidades disponibles en la geografía porteña superó los 7.000 departamentos, marcando un pico que no se veía en años.

«Luego de las exiguas 551 unidades disponibles el último mes de 2023, a partir de enero del 2024 la oferta creció aceleradamente estabilizándose entre las 5.000 y algo más de 6.000 unidades ofrecidas en alquiler en forma mensual desde abril pasado, superando en diciembre último la barrera de las 7.000 unidades (7.056)«, detalló la consultora.

Alquileres: la oferta transita un nuevo «boom»

«Precisamente, y con respecto al mismo mes del año pasado, la oferta en su conjunto se multiplicó casi 12 veces», añadió.

A mismo tiempo, la firma sostuvo que, en coincidencia con lo observado a partir del segundo trimestre de 2024, los aumentos mensuales siguen ocurriendo a un ritmo mucho menor respecto de años anteriores.

«Las nuevas unidades que se incorporan al mercado lo hacen partiendo de un precio inicial más conservador, con menor cobertura anticipada para contrarrestar la futura inflación, y dejando definitivamente de lado la dinámica de los últimos dos años anteriores al DNU», afirmó.

Para luego añadir: «La posibilidad de actualizaciones periódicas más breves y condiciones menos rígidas que las impuestas por la anterior ley de alquileres produjo la baja en términos reales del alquiler inicial«.

Ligado a esto, Reporte Inmobiliario señala que el valor promedio de las unidades aumentó por debajo de la inflación. Así, y siempre en su conjunto, el nicho experimentó un crecimiento con respecto al año pasado del 48,2% en los valores de publicación.

«Resulta evidente, a la luz de los datos, que la derogación de la ley de alquileres, que trajo de la mano la flexibilización en las pautas y permitió establecer períodos de ajuste flexibles del alquiler inicial, provocó un cambio positivo que se evidencia en un mayor número de unidades en oferta y cuyo valor medio sufre incrementos más reducidos con relación a los experimentados durante 2022 y 2023«, argumentó la empresa.

Alquileres: precios actualizados en Capital Federal

En cuanto a los valores vigentes en Capital Federal en este tramo inicial de 2025, en el caso de los departamentos de un ambiente los precios promedio más acotados se dan en Once ($280.000), Tribunales y Centro/Microcentro ($300.000), San Nicolás ($320.000) y Constitución ($325.000).

Del otro lado se alinean Palermo, Núñez, Villa Crespo, Villa Devoto y Chacarita, con valores del orden de los $400.000, seguidos por Villa Urquiza y Villa Ortúzar ($390.000), y Coghlan ($380.000).

En cuanto a las unidades de dos ambientes, los valores de menor tenor se distribuyen entre Constitución ($350.000), Once ($380.000), Tribunales y Monte Castro ($390.000). En la vereda de enfrente se ubican Núñez ($545.000), Coghlan ($540.000), Palermo ($520.000), Villa Urquiza, Recoleta y Belgrano ($500.000).

Por el lado de los departamentos de tres ambientes, los precios más «bajos» tienen lugar en Constitución ($475.000), Villa Santa Rita ($500.000), Abasto, Tribunales y Mataderos ($550.000), y La Paternal ($570.000). Los valores de mayor envergadura se ubican en Palermo ($727.500), Villa Pueyrredón ($725.000), Recoleta y Núñez ($720.000), Belgrano, Colegiales, Retiro y Villa Urquiza ($700.000).

Finalmente, y en lo referente a los inmuebles de cuatro ambientes, Reporte Inmobiliario afirma que los valores de menor cotización ocurren en Villa Lugano ($450.000), Congreso ($600.000), San Telmo ($650.000), Flores, Parque de los Patricios y Villa Devoto ($700.000).

En contrapartida, los precios de más tenor se distribuyen entre Recoleta ($990.000), Belgrano y Colegiales ($900.000), Palermo ($880.000), Retiro, Villa Pueyrredón y Villa Crespo ($850.000).