ECONOMIA
Los aumentos en alquileres no aflojan: se viene una suba de 165% para inquilinos basados en la ley anterior
La inflación sigue impactando en la conformación del índice que aún ajusta los contratos a 3 años. La oferta evidencia una recuperación importante
Por Patricio Eleisegui
21/02/2024 – 12:00hs
/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2022/05/536029.jpg)
Las subas en los alquileres no se toman respiro y marzo abrirá con otro impacto contundente en los bolsillos de los inquilinos con contratos basados en la ley previa al DNU. A tono con los incrementos récord de los últimos meses, el ajuste anual correspondiente al mes próximo se ubicará en el 165,51%, un guarismo inédito y que complicará de sobremanera la economía de quienes rentan. De esta forma, indicaron fuentes de la comercialización inmobiliaria a modo de ejemplo, quienes pagaron hasta este mes una cifra del orden de los $100.000 por un monoambiente, en apenas unos días pasarán a abonar $265.051 por la misma unidad. En simultáneo a esta suba, agentes del sector señalaron que la oferta de inmuebles en el mercado locativo residencial aumentó casi 70%, mientras que las búsquedas en plataformas online crecieron al menos 40% en igual lapso.
El nuevo salto que pegarán los alquileres que aún se rigen por la normativa anterior, esto es, la que estipulaba contratos a 3 años y ajustes de tipo anual, fue confirmada a iProfesional por expertas como Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI).
«Es el aumento que deberán afrontar quienes alquilan aún con el contrato antiguo fijado a 3 años y que contempla un ajuste anual«, indicó.
«Se trata de un nuevo ‘sablazo’ que deberán afrontar los inquilinos a partir de las pautas establecidas en la ley que luego desplazó el DNU. Sin dudas que implicará un golpe fuertísimo para la economía de los hogares. A diferencia de las subas escalonadas que ahora se pueden acordar de forma trimestral, cuatrimestral o semestral, este es un incremento potente y de una sola vez», agregó.
La ex titular del CPI dio por descontado que, a partir del contexto de inflación predominante, las subas continuarán siendo la tendencia dominante en los próximos meses. Remarcó que «se perdió el valor de referencia de cualquier producto», además de señalar que en Palermo, Belgrano y Recoleta se impone la comercialización directamente en dólares de gran parte de la oferta de alquileres.
Fuerte incremento de la oferta
En simultáneo a la suba que viene, y según datos del observatorio del CPI, la oferta de inmuebles en locación para vivienda se incrementó un 68% tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023.
El incremento corresponde a los contratos establecidos a tres años con ajuste anual.
«El Índice para contratos de locación ICL publicado por el BCRA para los ajustes correspondientes al 1-2-2024 da un incremento de 147,11% (se trata de contratos iniciados el 1-2-2023). El ICL acumulado en 2024 es de 9,45% (desde 1-1-24 a 31-1-24)», indicó la entidad a través de un informe al que accedió este medio.
«La oferta de alquileres para vivienda, representa el 9,38% de la torta del mercado promedio, según publicaciones en diferentes portales», añadió. Para luego precisar que «la rentabilidad anual bruta promedio del alquiler para vivienda es de 2,17% para un contrato de 36 meses, con ajuste del valor locativo anual por ICL».
En el ámbito de las inmobiliarias destacan una mejora en las condiciones generales del mercado, y estiman que los valores se irán «acomodando» con el transcurrir de los meses. Reconocen, también, que la primera etapa post DNU se ve marcada por un salto en los precios de los alquileres inédito respecto de otros años.
Pese al cambio de reglas los precios no ceden en los alquileres
Si bien el decreto fijado por el Gobierno que encabeza Javier Milei redundó en un escenario de pautas contractuales que varían según el propietario y el tipo de inmueble, la ultra promocionada «libre pactación» aún está muy lejos de impactar en la merma en los valores que proliferan en el mapa porteño de alquileres.
En ese sentido, fuentes ligadas a la comercialización reconocieron a iProfesional que los contratos varían según las condiciones que «bajan desde los propietarios», y que eso incluye desde los pedidos de «uno o dos meses de depósito, incluso en dólares, según el caso» y «mayores seguridades en cuanto a la garantía de pago».
«La perspectiva de inflación sin freno hace que se pidan ajustes cada vez en menor tiempo. Lamentablemente, mientras el índice general de precios no aminore su velocidad, vamos a seguir hablando de estas condiciones», se sinceró un agente inmobiliario con operaciones en el microcentro, Almagro y Caballito.
ECONOMIA
Supermercados venden menos que hace 1 año pese a la menor inflación y activan guerra de promos
En tres semanas de febrero, las ventas de los supermercados siguen para abajo. Menos que en enero, pero la tendencia bajista no se detiene. En las fábricas de alimentos tienen datos parecidos: se nota una leve mejora en los productos más básicos del consumo masivo, pero todavía continúan pinchadas las ventas de artículos de segunda y tercera prioridad en los hogares, desde congelados a lácteos. Lo mismo sucede con los productos de limpieza.
Los datos provisorios de la consultora Scentia son concluyentes: transcurridos 20 días de este mes, las ventas en las grandes cadenas de supermercados se encuentran un 3,5% por debajo de las mismas semanas de febrero del año pasado.
Se trata de un escenario pobre desde el punto de vista del consumo masivo: febrero de 2024 había sido un muy mal mes, con retrocesos de dos dígitos a nivel interanual, producto de la devaluación y el salto inflacionario.
A diferencia de lo que sucede en otros rubros, donde se evidencia una mejora en los ratios de consumo, las góndolas «no la ven». Al menos todavía.
Inflación: cae el poder adquisitivo de las familias
Un informe de Empiria le puso números al retroceso del denominado «ingreso disponible». Es decir, el dinero que cuentan las familias, una vez abonados los servicios básicos (luz, gas, agua potable).
Según la consultora dirigida por el exministro Hernán Lacunza, el ingreso disponible de las familias del AMBA se encuentra un 13% por debajo del que existía en noviembre de 2023, a la salida del gobierno anterior.
Esa caída había sido más profunda durante el primer semestre del año pasado y fue mejorando a medida que pasaron los meses, la inflación desaceleró y el Gobierno dejó de aplicar sucesivos ajustes en las tarifas de los servicios públicos.
Sin embargo, la mejora en los ingresos de los trabajadores fue más lenta de lo esperado. Sobre todo de los que se desempeñan de manera independiente y los empleados públicos.
Un reporte de la consultora Nielsen agrega un dato, en esa misma dirección: «El ingreso disponible mejora, pero sigue un 40% por debajo de 2017», dice un informe conocido antes del fin de semana.
Suben las ventas en cuotas, pero caen las operaciones «de contado»
En un contexto así, todo lo que son ventas de «contado» siguen resentidas. En cambio, se expanden las ventas en cuotas, o financiadas con créditos bancarios.
Un dato es ilustrativo: ACARA —la cámara de concesionarias de autos— informó este último viernes que el 46,7% de las ventas de cero kilómetros se pactan mediante préstamos prendarios o financiamiento de las propias terminales automotrices.
Representó un crecimiento del 200%, versus lo que sucedía en enero del año pasado.
En el caso de los vehículos usados, el crecimiento de las prendas fue del 141%, aunque con un impacto inferior al de los 0 km. Solo uno de cada diez usados se vende con financiamiento bancario.
Otro de los rubros ganadores con la reaparición del crédito fue el de los electrodomésticos. Hasta mayo del año pasado, la caída de ventas en este sector había tocado un piso del 50%. Nada menos. La falta de dólares para producir e importar y la incertidumbre provocaron un crash del consumo.
La estabilidad y la desinflación fueron determinantes para el resurgimiento. A tal punto que en algunas grandes cadenas ya detectan una mejora en las ventas del 30% a 40%, respecto del año pasado.
¿Qué esperan supermercados y consultoras para 2025?
«El 2024 marcó un punto de inflexión en el consumo masivo en Argentina, con una caída histórica que impactó en todas las categorías y canales de venta. Para 2025, si bien se espera una recuperación parcial, el consumidor argentino seguirá siendo estratégico en sus decisiones de compra, priorizando el precio y la relación costo-beneficio», apuntó Javier González, Líder Comercial de NielsenIQ Argentina.
Las empresas fabricantes de alimentos tienen en cuenta este diagnóstico. También las grandes cadenas de supermercados y los mayoristas.
Los fabricantes se esmeran por conservar el «market share», y dan pelea con sus productos en las góndolas.
La entrada de importados, en esta franja, no es determinante. El mercado de los alimentos en la Argentina es bien competitivo, y el ingreso de productos de afuera se focaliza en el segmento del consumo premium.
Distinto es el caso de las cadenas comerciales. Pelean para que la clientela se mude hacia otras propuestas: ya sea los mayoristas o bien los comercios de barrio.
Para lograrlo, se lanzaron a tejer acuerdos con los bancos y las administradoras de tarjetas de crédito. También con algunas billeteras digitales.
Es común que, según el día, las distintas cadenas ofrecen descuentos de hasta 30% en las compras con determinadas tarjetas bancarias. Las entidades financieras están motorizando estos acuerdos para recompensar muy fuerte a los clientes con cuentas sueldo, la crema del negocio.
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