El próximo 5 de noviembre, los ciudadanos de California no solo acudirán a las urnas para elegir al próximo presidente y a los representantes estatales en el Congreso, sino también para votar sobre propuestas que podrían impactar significativamente la vida cotidiana en el estado. Entre estas, destaca la Propuesta 33, que busca revertir la Ley Costa-Hawkins y permitir que los gobiernos locales tengan mayor libertad para regular los alquileres. Esta medida es clave en el contexto del alto costo de la vivienda, donde el precio del arrendamiento se ha disparado en las últimas décadas.

¿Qué es la Propuesta 33 de California?

La Propuesta 33 tiene como objetivo eliminar las limitaciones que la Ley Costa-Hawkins ha impuesto sobre el control de alquileres en California desde 1995. Actualmente, esta ley impide que los gobiernos locales establezcan control de alquileres en viviendas unifamiliares y en construcciones posteriores a ese año. También restringe la capacidad de los municipios para controlar los aumentos de renta para nuevos inquilinos. Si los votantes aprueban la propuesta, ciudades y condados podrían implementar regulaciones sobre las rentas en cualquier tipo de propiedad y limitar los aumentos en los precios al cambiar de inquilino.

¿Qué cambiaría en los alquileres con la Propuesta 33?

De ser aprobada, la Propuesta 33 no impondría inmediatamente un control de alquileres a nivel estatal, sino que otorgaría a las jurisdicciones locales la potestad de decidir si desean implementar dichas medidas. Cada ciudad o condado podría establecer controles de alquiler en propiedades que actualmente están exentas, como viviendas unifamiliares o edificios construidos después de 1995. Además, podrían establecer restricciones sobre cuánto puede aumentar la renta cuando un nuevo inquilino ocupa una propiedad, algo que hoy en día no es posible bajo la Ley Costa-Hawkins.

De acuerdo con el archivo de la propuesta, este tipo de medidas ya existen en algunas ciudades de California, como Los Ángeles, San Francisco y San José, donde los gobiernos locales han establecido ciertos límites a los incrementos de alquiler en propiedades residenciales. Sin embargo, incluso en estas ciudades, las leyes están restringidas por Costa-Hawkins, por lo que esta propuesta podría cambiar drásticamente el panorama inmobiliario.

¿Cómo impactaría la Propuesta 33 a inquilinos y propietarios en California?

La medida está diseñada para ofrecer más protección a los inquilinos en un estado donde el alquiler es notoriamente alto. Según informes, los costos de renta en California son entre un 40% y un 80% más altos que en otros estados de EE.UU., y en algunas ciudades los precios superan con creces el promedio nacional. Los defensores de la Propuesta 33 argumentan que el control puede ayudar a estabilizar los importes y evitar que más personas sean desplazadas debido a la gentrificación y los crecientes costos de vivienda.

Sin embargo, los críticos de la medida sostienen que la implementación de controles de alquileres podría tener consecuencias negativas en el mercado inmobiliario. Argumentan que podría disuadir a los propietarios de invertir en nuevas propiedades o en el mantenimiento de las existentes, lo que a su vez podría reducir la oferta de viviendas y empeorar la crisis de accesibilidad.

Nathan Click, portavoz de la campaña “No a la 33″, le dijo al medio ABC7 que esta propuesta permitiría a las ciudades y condados poner nuevas restricciones a la construcción de nuevas viviendas. “Disminuiría la oferta de viviendas y, de hecho, haría subir los alquileres en todo el estado”, agregó.

El impacto fiscal de la Propuesta 33

Además de los efectos sobre inquilinos y propietarios, la Propuesta 33 podría tener un impacto financiero significativo en los gobiernos locales. Según análisis de la Legislatura de California, si se aprueba la medida, es probable que los ingresos por impuestos a la propiedad disminuyan, ya que el valor de las propiedades de alquiler podría reducirse debido a las restricciones en los precios de renta. Esto se traduciría en menores ingresos fiscales para ciudades, condados y distritos escolares, lo que podría afectar la financiación de servicios públicos.

Los argumentos a favor y en contra de la Propuesta 33

Quienes apoyan la Propuesta 33 creen que es necesaria para proteger a los inquilinos en un mercado inmobiliario que, según ellos, ha beneficiado desproporcionadamente a los propietarios y promotores inmobiliarios a expensas de las personas que rentan. Argumentan que el control de alquileres es una herramienta eficaz para combatir el desplazamiento y garantizar que las personas puedan seguir viviendo en sus comunidades.

Por otro lado, los detractores de la medida sostienen que, si bien la intención es proteger a los inquilinos, el control de alquileres no aborda el problema subyacente: la falta de viviendas asequibles. En ese sentido, sostienen que la solución a largo plazo es fomentar la construcción de más viviendas y no imponer límites artificiales a los precios de renta, lo que, según ellos, podría desincentivar nuevas inversiones en el mercado inmobiliario.

¿Qué implica votar “Sí” o “No”?

Un voto positivo a la Propuesta 33 eliminaría las restricciones estatales sobre el control de alquileres, lo que permitiría que las ciudades y condados locales decidan si quieren regular los alquileres y en qué tipo de propiedades. Esto no obligaría a implementar control de alquileres, pero les daría la opción de hacerlo.

Por el contrario, un voto negativo mantendría las restricciones actuales, lo que significa que las ciudades y condados seguirían limitados en su capacidad para imponer controles de alquileres en propiedades unifamiliares o construidas después de 1995.