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ECONOMIA

Los pasos a seguir para comprar un inmueble usado, a estrenar o en pozo a través del blanqueo

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El blanqueo de capitales, generó un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Con la posibilidad de destinar dinero sin declarar a proyectos de construcción, unidades usadas o a estrenar, la medida revitalizó la actividad en el sector, desencadenando un aumento en las consultas y la apertura de cuentas bancarias.

Desde que se inició el blanqueo a inicios de septiembre, las consultas en las desarrolladoras que se inscribieron en el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) y en las inmobiliarias aumentaron un 20%. Las viviendas más demandadas son las de tipo medio debido a su accesibilidad y al incentivo fiscal del blanqueo, destinado a sincerar fondos e inversiones en obras nuevas o con un grado de avance de hasta el 50% o haberse iniciado después de julio de 2024.

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Alejandro Ginevra, del GNV Group, explicó los pasos detallados para la inscripción de proyectos en el REPI. La inscripción es bastante dinámica y requiere verificar la dirección del proyecto y el CBU asignado para recibir fondos. Este proceso incluye la carga de datos como el valor de la obra, la superficie total y la información del director y del representante técnico. Con estos datos cargados y verificados, se procede a inscribir el proyecto.

También informó que este blanqueo generó más expectativas que el anterior: «Esta propuesta contribuirá al crecimiento de los proyectos».

Además, Ginevra detalló que aquellos inversores que deseen aprovechar el régimen de blanqueo «deben ser personas humanas, sucesiones indivisas y sujetos empresa residentes fiscales en Argentina al 31 de diciembre de 2023, o no residentes que hayan sido residentes anteriormente».

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El blanqueo de capitales también propone ventajas fiscales, constituyendo una oportunidad para inversores, constructores y desarrolladores. Se podrán blanquear bienes por hasta u$s200.000 sin costo.

Blanqueo: cómo hacer las operaciones inmobiliarias

Para aprovechar esta oportunidad, los interesados deben abrir una Cuenta Especial de Regularización de Activos (CERA). «Una vez depositados, los fondos pueden utilizarse para comprar proyectos en pozo con menos del 50% de avance y propiedades ya construidas, sin incurrir en impuestos adicionales», informaron fuentes del sector.

César Litvin, experto tributario del Estudio Lisicki, Litvin & Asociados, destacó la necesidad de entender las implicancias fiscales y legales del régimen de blanqueo de capitales, subrayando que no todas las inversiones son elegibles.

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Es esencial definir el destino del inmueble, ya sea para alquiler o como residencia habitual, dado que en este último caso se contempla una exención del Impuesto sobre los Bienes Personales y del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Además, si se decide vender el inmueble en el futuro, se aplicará un impuesto cedular del 15% sobre la enajenación, y el costo del inmueble podrá ser actualizado según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), explicó Litvin.

En cuanto a la compra de inmuebles con fondos blanqueados hasta u$s100.000, Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, aclaró que durante septiembre, el blanqueo de hasta u$s100.000 no tiene costo, y que los fondos podrán retirarse a partir del 1 de octubre de 2024, si no hay prórroga. Sin embargo, es posible disponer de estos fondos antes de dicha fecha comprando, por ejemplo, un inmueble.

Cómo comprar un inmueble con u$s100.000 blanqueados, paso a paso

En ese marco, para comprar un inmueble con u$s100.000 blanqueados, hay que seguir los siguientes pasos:

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  • Abrir una cuenta CERA en un banco argentino.
  • Depositar los u$s100.000 en la cuenta CERA.
  • Transferir los fondos blanqueados desde la cuenta CERA a otra cuenta de titularidad propia.
  • Pagar el inmueble al vendedor con los fondos hasta el 30 de septiembre.
  • Realizar la escritura traslativa del dominio del inmueble.
  • El vendedor recibe los fondos sin restricciones.
  • El comprador dispone del inmueble sin restricciones.

Litvin indicó que aquellos que regularicen hasta u$s100.000 pueden depositar estos fondos en una CERA hasta el 30 de septiembre de 2024 sin incurrir en costos impositivos. Además, comentó que si se opta por propiedades ya construidas, el dinero puede transferirse a la cuenta del vendedor, también exento de impuestos. Este enfoque busca fomentar inversiones en el sector inmobiliario, vital para la recuperación económica.

Adquisición de viviendas en pozo

Para adquirir una propiedad en pozo mediante el blanqueo de fondos, los proyectos deben registrarse y verificarse debidamente. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destacó que el blanqueo atrae nueva demanda a coste cero para construcciones con menos del 50% de avance. Sin embargo, también mencionó que el volumen de transacciones aún es bajo, pues «las decisiones de inversión suelen postergarse hasta cerca de la fecha límite».

El procedimiento para comprar viviendas en obras sigue estos pasos:

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  • Apertura de una cuenta especial.
  • Firma del boleto de compra con el desarrollador.
  • Transferencia del dinero a la cuenta del desarrollador.
  • Certificación del proyecto como «apto para blanqueo» por parte del desarrollador ante la AFIP.

Los desarrollos deben registrarse oficialmente, y si se cancelan antes del 31 de diciembre de 2025, los fondos deben devolverse a la CERA, lo que podría afectar la liquidez del inversionista. Tabakman subrayó la importancia de realizar el depósito inicial antes de fin de septiembre para aprovechar plenamente esta oportunidad.

El proceso de transferencia de fondos se realiza de manera inmediata una vez que el ahorrista proporcione el código de registración del proyecto y el CBU de la cuenta destinataria, permitiendo una transición fluida hacia la compra inmobiliaria.

Este blanqueo de capitales está diseñado para dar un fuerte impulso al mercado inmobiliario, permitiendo inversiones en propiedades usadas y en pozo sin costos adicionales y bajo ciertas exenciones fiscales.

«La respuesta del sector es positiva, con un aumento en las consultas y la apertura de cuentas bancarias, lo que muestra la potencialidad de la medida para revitalizar el mercado de la construcción y la venta de propiedades en Argentina. Todavía no se puede saber cuáles fueron las viviendas más solicitadas, algo que recién se podrá estimar antes de fin de año», aclaró Tabakman.

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Sin embargo, en las inmobiliarias las consultas crecieron para comprar propiedades de hasta u$s100.000 promedio.

Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario porteño y de Liotto Propiedades, concluyó: «Las expectativas son muy grandes y en las últimas semanas recibimos una gran cantidad de consultas por el blanqueo y los créditos hipotecarios. Creemos que a fin de año el sector concluirá el mejor año después de 6 temporadas malas. La crisis del sector revirtió la tendencia».

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El Gobierno negocia con el FMI un mecanismo para refinanciar el vencimiento de la deuda

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Una de las novedades del acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) que el Gobierno negocia con las autoridades del organismo es que el mismo incluirá un mecanismo para refinanciar vencimientos de deuda con organismo para poder utilizar esos dólares para el pago de bonos en moneda extranjera, de acuerdo a la estructura del al nuevo programa que figura el DNU publicado por el Poder Ejecutivo en el Boletín Oficial.

El nuevo esquema también explicita un período de gracia de 4 años y medio, pero no se trata de una extinción de esas obligaciones de pago, sino de un esquema de refinanciamiento como el que existió en los últimos años con el Extended Fund Facility (EFF) que comenzó en marzo de 2022 en el Gobierno de Alberto Fernández.

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Dólares del FMI para refinanciar vencimientos de la deuda

Algunos informes que circulan en el mercado financiero proyectan que ese plazo de gracia sin pagos netos podría incluir tanto el principal como los intereses de la deuda.

En tanto que desde el Gobierno explicaron que alcanzará solo al capital, por lo que los intereses deberán ser pagados con reservas internacionales del BCRA durante ese período de gracia.

En ese aspecto, el DNU expresa que «a los efectos de extender el horizonte de vencimientos, despejar la carga de pagos del Tesoro en los próximos años, dar más certidumbre a los tenedores de bonos y afianzar la perspectiva de mejora en la sustentabilidad del proceso de estabilización y crecimiento».

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También el acuerdo incluirá una cancelación de las operaciones de crédito público celebradas en el marco del Programa de Facilidades Extendidas del 2022 cuyos vencimientos operen dentro de los cuatro años de la suscripción del acuerdo a celebrarse».

De esa forma, el período de gracia no implicará que esos pagos de capital dejarán de ser exigibles, sino que el FMI enviará desembolsos para cubrir esos vencimientos, que liberará al Gobierno de tener que usar dólares propios para abonarlos.

Esa cuenta sí deberá ser saldada a lo largo de los 10 años de duración total de la amortización del préstamo, hasta el 2035, que vencerá el nuevo acuerdo.

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La parte de intereses en esa cuenta debería ser pagada con normalidad, lo que implicaría, en ese sentido, unos 8.900 millones de dólares, de acuerdo a los datos elaborados por la consultora EcoGo.

Puesto en números, según datos del FMI procesados por Eco Go, en esos cuatro años y medio los vencimientos de capital acumulados -entre abril de 2025, si se firmara en esa fecha, y octubre de 2029- serían superior a los 18.000 millones de dólares.

La mayoría de esos vencimientos están concentrados entre 2028 y 2029, con u$s6.500 millones y u$s7.030 millones respectivamente.

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Durante el mandato restante de la presidencia de Milei, la cifra es menor, de u$s55.500 millones hasta fines de 2027.

Acuerdo con el FMI: un desembolso por adelantado para comprar Letras Intransferibles

Por otra parte, un informe de Adcap Grupo Financiero expresa que «un impulso adicional podría provenir de los pagos de deuda de 2024, que el Gobierno cubrió con recursos propios que llegan aproximadamente a unos 3.000 millones de dólares está explicado en que las últimas revisiones trimestrales del acuerdo EFF de 2022 fueron unificadas con la negociación del programa nuevo, con lo cual esos pagos no cubiertos realizados por el Poder Ejecutivo podrían ser devueltos en esta instancia.

El informe de Adcap expresa que «es probable que una parte significativa del nuevo programa -particularmente la vinculada a los pagos de intereses- se desembolse por adelantado. Estos fondos podrían utilizarse para recomprar Letras Intransferibles, que es deuda del Tesoro en el activo del BCRA, lo que en última instancia financiaría los pagos de intereses del programa de 2022″.

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De ser así, la deuda bruta del Gobierno disminuiría, menciona el informe de Adcap, que va en línea con lo manifestado por Milei en la apertura de las sesiones ordinarias del Congreso de la Nación del 1 de marzo pasado.

La estructura del nuevo programa de Facilidades Extendidas indica que los dólares adicionales que envíe el organismo tendrán como finalidad una operación de deuda interna para que el Tesoro recompre Letras Intransferibles en manos del BCRA.

Hay que destacar también que el DNU no ofrece muchos detalles sobre cómo sería esa operatoria.

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Al parecer, el Tesoro no necesitará esperar los vencimientos de cada letra para realizar la cancelación de cada letra para realizar la cancelación de cada instrumento, sino que puede hacerlo con letras que venzan años más adelante. Esa confusión surgió porque el decreto menciona el vencimiento del 1° de junio como una fecha de referencia, es la letra intransferible más próxima a pagar que luego le seguirían el resto de los títulos de deuda que sigan en orden cronológico.

Hay que mencionar también que entre los fundamentos del DNU se menciona la necesidad de mejorar la posición de reservas y el desarme del cepo cambiario.

Algunos operadores del mercado financiero local y de Wall Street se preguntan si esto no implica la aceptación, por parte del equipo económico, de que esa liberación de restricciones no podría tener lugar más temprano de lo esperado y hay que destacar que algunos analistas proyectan un escenario de base de salida del cepo posterior a las elecciones de octubre próximo.

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«El Gobierno basa el acuerdo en la necesidad de levantar los controles de capital, indicando que son un obstáculo para las inversiones del país y del crecimiento. Esto no es un detalle menor», aseguró en un informe Portfolio Personal Inversiones (PPl) porque su hipótesis central implicaba que «no modificaría el esquema cambiario (ni el esquema de exportaciones a través del blend, ni la dinámica de intervención en el MEP y CCL), en la previa de las elecciones de octubre».

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La CNV pone más requisitos para operar criptomonedas, tras el caso $LIBRA

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La Comisión Nacional de Valores (CNV) presentó este jueves una normativa adicional que endurece los requisitos para las empresas del sector que operan en el mercado de las criptomonedas en Argentina. La medida impactará a las aproximadamente 140 compañías ya registradas ante el organismo y que actualmente operan en el país.

La noticia se conoce semanas después del escándalo de la criptomoneda $LIBRA, el activo difundido por el presidente Javier Milei que se desplomó momentos después de su tuit.

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Este nuevo marco regulatorio surge tras una inspección realizada en marzo de 2024 por el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), organismo global que supervisa la lucha contra el lavado de dinero y financiamiento del terrorismo. Durante la evaluación, GAFI advirtió la necesidad de realizar ajustes en la normativa vigente para evitar que Argentina ingresara en la denominada «lista gris», lo que podría haber generado restricciones en el acceso al sistema financiero internacional.

El primer paso hacia la formalización del sector se dio con la creación del Registro de Proveedores de Servicios de Activos Virtuales (PSAV), impulsado por la CNV bajo la gestión de Roberto Silva. Este registro es obligatorio para todas aquellas empresas que facilitan el acceso a la criptoeconomía en Argentina, ofreciendo servicios relacionados con criptomonedas, tokens y otros activos digitales basados en blockchain. 

En octubre del año pasado, la CNV lanzó una segunda fase del proceso regulatorio, abriendo una consulta pública con las empresas del sector para ajustar la normativa. Dicho período de debate se extendió hasta diciembre, y en los primeros meses de 2025, el organismo trabajó en la versión definitiva de la norma que se presentó esta semana. Justamente en medio de este proceso, el 14 de febrero estalló el escándalo en torno al token $LIBRA.

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Cuáles son los nuevos requisitos de la CNV para operar criptomonedas

La Resolución General 1028 establece nuevos requisitos con el objetivo de fortalecer la transparencia, garantizar la seguridad de los usuarios y prevenir delitos financieros dentro del ecosistema cripto. Entre los aspectos clave de la normativa, se incluyen obligaciones en materia de registro, ciberseguridad, custodia de activos y divulgación de riesgos.

El presidente de la CNV, Roberto Silva, destacó el trabajo realizado para equilibrar el cumplimiento normativo con la necesidad de fomentar la innovación en el sector. «Hemos trabajado intensamente en esta normativa para que sea efectiva y se ajuste a la legislación vigente sin sobrerregular ni imponer costos excesivos a las empresas», afirmó.

A partir de esta resolución, cualquier empresa que desee operar en Argentina deberá cumplir con ciertos requisitos estrictos. Aquellas que no se registren dentro de los plazos estipulados perderán la posibilidad de prestar servicios en el país. La normativa, sin embargo, no afecta a personas que compren o vendan criptomonedas para uso personal, sino únicamente a aquellas compañías que brinden servicios vinculados a estos activos digitales.

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Para obtener su registro, las empresas deberán estar constituidas como sociedades anónimas (SA) o sociedades de responsabilidad limitada (SRL) en Argentina. También tendrán que presentar sus estatutos, estados contables, detalles sobre la composición accionaria y demostrar un capital mínimo requerido. En particular, las firmas que ofrezcan servicios de intercambio y custodia de criptoactivos deberán contar con un capital mínimo de 150.000 dólares.

Asimismo, la CNV impone estrictas medidas de seguridad y control. Las empresas estarán obligadas a:

  • Implementar normas de ciberseguridad y custodia de activos.
  • Presentar informes periódicos sobre operaciones, clientes y activos bajo su custodia.
  • Segregar los fondos propios de los de sus clientes para evitar su uso indebido en operaciones de riesgo.
  • Someterse a auditorías anuales de sus sistemas y controles internos.

La resolución entrará en vigencia de manera escalonada, pero se espera que todas sus disposiciones estén plenamente operativas a partir del 31 de diciembre de 2025. A partir de ese momento, la CNV tendrá la facultad de suspender o revocar registros en caso de incumplimientos. Además, las empresas no registradas podrán ser bloqueadas por orden judicial.

Cuál puede ser el impacto en el sector cripto

Si bien la regulación es vista como un paso necesario para brindar mayor claridad y estabilidad al ecosistema cripto en Argentina, en el sector hay preocupaciones sobre su impacto en la competitividad. Se espera que el endurecimiento de los requisitos reduzca la cantidad de empresas en el país, favoreciendo una consolidación del mercado.

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Uno de los reclamos recurrentes de la industria es la falta de equidad en materia tributaria. Según referentes del sector, las empresas cripto enfrentan mayores cargas impositivas que otras fintechs, como las billeteras virtuales, lo que podría frenar el crecimiento de la industria en el país.

Julián Colombo, director general de Bitso en Argentina, expresó su postura al respecto: «Valoramos cualquier esfuerzo regulatorio que aporte claridad y seguridad al ecosistema cripto en Argentina. La Resolución General 1028 de la CNV avanza en ese sentido, estableciendo lineamientos sobre transparencia, custodia de activos y prevención de lavado de dinero. Sin embargo, hay un punto clave que debe resolverse: necesitamos igualdad de condiciones en materia tributaria. Actualmente, la industria cripto enfrenta desventajas frente a otras fintechs, lo que limita su desarrollo en el país».

En un contexto donde la regulación de las criptomonedas avanza a nivel global, la normativa de la CNV busca alinear a Argentina con los estándares internacionales y garantizar un entorno más seguro para los usuarios. Sin embargo, la clave estará en encontrar un equilibrio que permita regular el sector sin desalentar la innovación y el crecimiento de la industria.

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Juan Carlos de Pablo estimó qué puede pasar con el dólar, el cepo y el FMI

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Juan Carlos De Pablo, economista, habló sobre diferentes temas de actualidad y resaltó que existe un motivo por la cual se podría salir del cepo este año, y también distintos motivos que hacen que el Gobierno no explicite la letra chica del acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) en el decreto de necesidad y urgencia (DNU) que se publicó el martes pasado.

Juan Carlos de Pablo sobre dólar, cepo y FMI

«El DNU lo que hace es decirle al Tesoro que puede cambiar de acreedor y que la deuda bruta no aumenta. Ahora, ¿les parece que el presidente va a mandar la letra chica al Congreso, con detalles que pueden incluir un salto devaluatorio con fecha? Eso es lo mismo que creer en los Reyes Magos», resaltó en una charla con clientes de la empresa Planexware.

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En esta línea, comentó que en los 69 años en que nuestro país es parte del Fondo, hubo casi 30 acuerdos, y ninguno pasó por el Congreso. «La devaluación mensual del tipo de cambio oficial del 1% no está escrita en piedra. Hay que tomar las decisiones asumiendo que esto no cambia, pero podría cambiar», agregó.

Con respecto al régimen cambiario resultante de un acuerdo con el Fondo, indicó que si el foco está en lo fiscal, debería pasarse a un régimen de flotación, en el que no sería necesario contar con reservas. «Entonces muchos se preguntan por qué no salir del cepo ahora, si dicen que no hay atraso. El tema es que, en ese caso, el que se juega la vida es el presidente de la Nación y el presidente del Banco Central», detalló.

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«La mejor razón que encontré para justificar por qué se saldría del cepo este año es para darles tiempo a las calificadoras de riesgo, para que mejoren la nota y el riesgo país baje de cara a pagar los vencimientos de 2026 con financiamiento externo», agregó.

Con respecto a la negociación con el FMI, De Pablo resaltó que la titular del organismo, Kristalina Georgieva, «no puede creer» el esfuerzo fiscal que viene haciendo el país desde hace año y medio, y que no habrá problemas para concretar su aprobación, ni la del directorio, aunque sí podría haber inconvenientes con la burocracia relacionados con el préstamo durante el gobierno de Mauricio Macri.

Finalmente, hizo énfasis en que las decisiones deben tomarse partiendo de que el Gobierno mantiene el equilibrio fiscal y el crawling peg del 1%. «Los economistas que dicen que el tipo de cambio está atrasado usan la aritmética, pero la economía no es aritmética. En el gobierno de Alberto Fernández comprábamos dólares para huir. Si aparecen más dólares, la discusión del tipo de cambio tendrá otra relevancia y otras consecuencias», aseguró.

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¿Habrá modificaciones cambiarias antes de las elecciones?

Para los analistas, el principal punto de discrepancia en la negociación con el FMI radica en el frente cambiario. En reiterados informes, el Fondo destacó que «la presencia de amplios controles cambiarios -que será necesario desmantelar para aliviar las distorsiones y recuperar el acceso a los mercados de capital-, y la apreciación del tipo de cambio real como resultado de la preservación de un tipo de cambio de paridad lenta, podrían dificultar la acumulación continua de reservas cambiarias».

«Por algo está tardando tanto tiempo la negociación. El punto donde más discusión puede haber es el cambiario. En lo fiscal y monetario no creo que haya diferencias», comentó el analista financiero Christian Buteler.

El experto opinó que aunque ahora se sabe que el acuerdo consiste en un Programa de Facilidades Extendidas en lugar de un Stand-by corto «no veo que haya modificaciones en el terreno cambiario antes de las elecciones». Y justificó que «el tipo de cambio es muy importante para el Gobierno para mantener el control de la inflación y no veo al Gobierno haciendo cambios sustanciales antes de las elecciones».

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En ese marco, Buteler cree que «los fondos frescos van a venir escalonados y que probablemente las condiciones que puedan afectar al tipo de cambio fuerte van a quedar para después de las elecciones».

El economista Camilo Tiscornia señaló que «en materia de reformas, el Gobierno tiene una agenda que está en línea con lo que podría llegar a pedir el FMI» y afirmó que «el tema que queda pendiente es la liberación del mercado de cambios porque justamente el Fondo está en contra de las prácticas de tipo de cambio múltiple».

«Acá de lo que se trata es del timing de la eliminación del cepo y de los tipos de cambio múltiples. Creo la postura del Gobierno será evitar cualquier modificación fuerte hasta las elecciones», acotó.

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En un contexto donde las reservas netas son negativas en un rango que va entre u$s4.000 millones y u$s10.000 millones, según los cálculos privados con base en los parámetros que se tomen para la medición, la economista Natalia Motyl sostuvo que «la única forma de acumular reservas sería intentar un tipo de cambio diferencial, pero no creo que el gobierno tome esa decisión en el corto plazo».

«Cualquier cambio en el plano cambiario se implementará después de las elecciones. El Gobierno evitará a toda costa cualquier cimbronazo que pueda impactar negativamente en la inflación, amplíe aún más la brecha cambiaria o afecte los números de las elecciones de medio término», juzgó.

De igual visión, Joaquín Marque, director en UG Valores, consideró que «el Gobierno pretenderá llegar a las elecciones con la inflación y dólar controlado, o sea, que no vemos que haya cambios rotundos en el esquema cambiario antes de las elecciones».

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En cambio, Fernando Baer, economista jefe de Quantum Finanzas, estimó que antes de las elecciones «algo van a tener que cambiar en el esquema, sino se hubiese acordado antes» con el FMI.

«No veo devaluación en ningún caso. A lo sumo un desdoblamiento cambiario, por ejemplo importaciones al dólar oficial y el resto por uno libre con modificaciones en el dólar blend, para después converger a un régimen único de flotación administrada».

A su vez, un informe de Max Capital evaluó que «el programa probablemente incluirá un piso de reservas netas para evitar una apreciación excesiva de la moneda y permitiría el uso de fondos bajo un esquema preestablecido»

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«No vemos al Gobierno flotando libremente en el mercado de cambios antes de las elecciones, sino más bien dando pasos en esa dirección, trasladando gradualmente más flujos al mercado oficial«, planteó. En ese marco, dijo que una opción es la eliminación del dólar blend, por el cual el 80% de las exportaciones se liquida al tipo de cambio oficial, y el 20% al valor del dólar Contado con Liquidación.

En sintonía, el analista financiero Gustavo Ber no espera «que vaya a haber cambios relevantes antes de las elecciones, tal vez ir liberando restricciones como el dólar blend – al menos ir suavizándolo – en busca de acelerar las compras de divisas».

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