Las expensas volvieron a convertirse en una de las principales preocupaciones de los propietarios e inquilinos. En muchos edificios de la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano bonaerense ya representan un gasto similar o incluso superior al de algunos alquileres antiguos. Detrás de ese incremento aparecen varios factores: aumentos en servicios públicos, mantenimiento, seguros y, especialmente, los costos laborales del personal de edificios.

Según administradores consultados por iProfesional, la remuneración de los encargados suele representar entre el 30% y el 50% del total de las expensas ordinarias, aunque en edificios pequeños ese porcentaje puede superar el 60%. «Cuando un edificio tiene pocos departamentos, el costo salarial se distribuye entre menos unidades y el impacto sobre las expensas es mucho mayor», explica Jorge Torres, administrador matriculado de consorcios.

Cuánto gana un encargado de edificio en julio

Los salarios se encuentran regulados por el convenio colectivo del sector y varían según la categoría, las responsabilidades y si el trabajador reside o no en el edificio.

Encargado Permanente con Vivienda

• 1° Categoría $1.173.930
• 2° Categoría $1.125.017
• 3° Categoría $1.076.103
• 4° Categoría $978.275

Encargado / Ayudante Permanente sin Vivienda

• 1° Categoría $1.348.432
• 2° Categoría $1.292.247
• 3° Categoría $1.236.063
• 4° Categoría $1.123.693

Claro está que estas no son las únicas categorias laborales vigentes, ya que según informa el sindicato que los agrupa, existen otras instancias que van desde el Intendente, que tiene un salario bruto de $1.6 millones hasta el suplente con horario por día. 

Al salario básico de la escala se le deben sumar (o calcular según el caso) los siguientes conceptos fijados para este período:

• Suma Fija Remuneratoria: Se aplica un adicional general de $30.000 mensuales para trabajadores de jornada completa (proporcional para el resto de las categorías).
• Retiro de residuos: $2.090,70 por cada unidad de vivienda u oficina.
• Clasificación de residuos (Resol. 243): $36.010,50.
• Plus por limpieza de cocheras: $28.531,30.
• Plus por antigüedad (Art. 11 – 2%): $22.473,90 por año trabajado.
• Títulos y Zonas: Se mantiene el 10% de aumento para quienes tengan el título de Encargado Integral de Edificio y el 50% de adicional por Zona Desfavorable.

«Muchas veces los propietarios observan únicamente el sueldo de bolsillo, pero el costo real incluye aportes, contribuciones, aguinaldo, vacaciones y eventuales reemplazos durante licencias», señala María Elena González, administradora de consorcios en la Ciudad de Buenos Aires.

Cómo impacta el salario en las expensas

El peso del personal depende principalmente del tamaño del edificio. Así por ejemplo, en un edificio pequeño, de 10 a 20 unidades con un encargado permanente, el costo laboral puede representar entre el 50% y el 70% de las expensas mensuales.

En el caso de un edificio mediano, que tenga entre 30 y 60 departamentos, la incidencia suele ubicarse entre el 35% y el 50% y si se toma como referencia torres y grandes complejos, con más de 100 unidades, seguridad privada, múltiples encargados y servicios tercerizados, la participación salarial generalmente oscila entre el 25% y el 40% del presupuesto total.

El debate sobre los edificios sin encargado

El fuerte aumento de las expensas impulsó una tendencia creciente: la contratación de empresas de limpieza en lugar de encargados permanentes. Administradores consultados afirman que algunos consorcios evalúan esta alternativa cuando se producen jubilaciones o retiros.

«La diferencia económica puede ser significativa, aunque muchos propietarios valoran la presencia permanente del encargado por cuestiones de seguridad, mantenimiento y atención cotidiana del edificio», explica Torres. La decisión suele generar intensos debates entre vecinos, ya que el ahorro económico debe compararse con la pérdida de determinados servicios y funciones.

En definitiva, existe consenso entre los especialistas en que el personal sigue siendo el principal componente del gasto consorcial, lo que se suma al aumento constante de los servicios públicos, los seguros y los costos de mantenimiento. 

Por esa razón, cada negociación paritaria del sector es seguida de cerca por administradores, propietarios e inquilinos. En muchos edificios, una actualización salarial puede tener un impacto inmediato sobre las liquidaciones del mes siguiente y explicar buena parte de los incrementos que llegan al buzón de los vecinos.