El cambio de mes traerá aparejada otra modificación en los valores establecidos para el mercado residencial locativo. Al margen de la desaceleración que ocurre en distintos nichos de la economía, los alquileres volverán a pegar otro salto en el inicio de agosto y con ajustes según el tipo de contrato acordado. Las subas para arrancar el octavo mes del año irán desde un 6,7% para los esquemas trimestrales pegados a la inflación hasta el 31,5% anual para quienes mantienen tratos establecidos bajo el esquema de la ley de alquileres que derogó el Gobierno. Vale señalar que, en el contexto de la geografía porteña, los contratos presentaron una suba acumulada del 15,7% a lo largo del primer semestre de este año.

El tenor de los ajustes que tendrán lugar durante el inminente agosto fue acercado a iProfesional por distintos expertos y representantes de inmobiliarias. En línea con eso, aquellos inquilinos que continúan con contratos firmados anuales bajo la derogada ley 27.551 iniciarán el mes con incrementos del 31,5 por ciento.

Dicha cifra sale del Índice de Contratos de Locación que calcula el Banco Central (BCRA) mezclando inflación con salarios. Si bien a primera vista el número se observa contundente, puesto en perspectiva representa uno de los saltos anuales más moderados que se recuerdan desde que se aprobó aquella norma.

En cambio, los convenios armados bajo la Ley 27.737, esos que se firmaron en la breve ventana de fines de 2023 con la fórmula Casa Propia, llegan al reajuste semestral con una suba superior al 35 por ciento.

Diferente es la historia para la montaña de contratos que se cerraron tras el DNU 70/2023. Ahí mandó el pacto libre y la enorme mayoría se inclinó por revisiones cada tres o cuatro meses.

En este segmento, las locaciones que ajustan de forma trimestral por el IPC del INDEC se van a mover un 6,7%, mientras que las que toman como referencia el ICL para ese mismo período escalan al 8,9 por ciento. En tanto, para quienes cerraron esquemas de actualización cuatrimestral, los retoques del mes oscilarán entre el 11,5 y el 13 por ciento.

Cuánto habrá que pagar de un mes a otro

Al momento de pagar, el salto en pesos deja al descubierto las diferencias abismales entre un régimen y otro.

Si en julio un particular pagaba 350.000 pesos por un departamento con la ley vieja, el aumento será contundente: en agosto la cuota subirá a $460.320 de un solo saque. El dato positivo en ese caso está en que ese número no se volverá a mover hasta agosto del año que viene.

En los contratos semestrales de Casa Propia, un alquiler de 400.000 pesos saltará directamente a 540.240 pesos y se mantendrá en ese rango hasta después del verano.

Y para los del DNU con retoque trimestral por inflación, un departamento de $500.000 se irá a 533.700 por los próximos tres meses.

A todas las cuentas hay que sumarles el impacto de las expensas, empujadas por la paritaria del SUTERH y una quita de subsidios a los servicios comunes que complica a los consorcios porteño.

La mirada de las inmobiliarias

Al margen de que agosto iniciará con nuevas subas, desde el entorno de entidades como la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios señalan que los «retoques» generarán un impacto menor en los bolsillos respecto de otros años.

«Ver aumentos por debajo del 7% trimestral saca el fantasma de los desalojos y frena la rotación de inquilinos. El mercado se acomodó a la fuerza porque nadie quiere tener la propiedad vacía», dijo a iProfesional un experto de la actividad inmobiliaria.

En tanto, agentes cercanos al Colegio Profesional Inmobiliario porteño sostienen que el 31,5% anual es «una bendición comparado» con las tres cifras que se pagaban hace un tiempo.

Ranking de precios en Capital Federal

En cuanto a las cotizaciones vigentes en Capital Federal, la brecha de precios entre barrios sigue siendo enorme.

En el segmento de la oferta residencial premium, Puerto Madero se consolidó una vez más al frente de la nómina de barrios más costosos, registrando un valor medio de publicación de $1.260.640 mensuales.

De acuerdo a plataformas como Zonaprop, el podio del sector de valores más altos de la Ciudad se completa con Núñez, donde un alquiler mensual promedió los $980.640, y Palermo, con una cotización referencial de 956.700 pesos.

En la vereda opuesta, la zona sur y los márgenes de la Capital Federal concentran las alternativas más accesibles para los inquilinos. El barrio de Villa Lugano continúa posicionándose como la opción más económica de todo el distrito, exhibiendo un precio promedio de $658.410 por mes.

Muy cerca de estos niveles mínimos se ubican los barrios de Nueva Pompeya, con contratos que promedian los $701.646 mensuales, y Versalles, que completó la lista de las publicaciones más bajas con un valor medio de $702.814 mensuales.