Los más optimistas en el sistema bancario creen que el momento más grave de la crisis por morosidad ya quedó atrás, y que se está en una senda de normalización del crédito. Por lo pronto, hay un indicador que llamó la atención: se atenuó la caída en el otorgamiento de préstamos prendarios para la compra de autos.

El informe de la asociación de concesionarios (Acara) destaca que en junio hubo más de 33.000 ventas realizadas mediante financiación. Sigue siendo un número inferior al del año pasado -una caída de 12,3% para los vehículos nuevos y de 7,2% para los usados- pero, aun así, el dato es interpretado por los analistas como positivo. Ocurre que en los meses previos la caída interanual superaba el 30%.

La recuperación de la financiación resulta vital en un sector en el que un 47% de los patentamientos de autos cero kilómetro dependen del otorgamiento de un crédito. En lo que va del año se concretaron ventas por 294.181 unidades, lo cual implica un retroceso de 9,9% respecto del año pasado, pero los empresarios del sector creen que el segundo semestre mostrará mejores números.

«Las herramientas claves que necesitamos para que suceda son la financiación a largo plazo, a la baja, o a tasa cero, y también el sinceramiento de precios e impuestos», apuntó Sebastián Beato, presidente de Acara. Según el directivo, uno de los factores que determina la decisión de compra es la situación de las tasas de interés, que todavía luce alta a los ojos de los compradores potenciales.

Créditos para comprar autos: los bancos pierden terreno

Y, en ese proceso de recuperación, se está dando un fenómeno que los empresarios ven como «una reconfiguración de fondo del mercado y no un movimiento puntual de un mes». Se refiere a la participación de los acreedores, donde el protagonismo de los bancos está en repliegue, mientras ganan mayor participación las empresas financieras de las propias marcas automotrices.

Ese fenómeno se había manifestado con fuerza hacia finales de los años ’90, cuando las terminales de las grandes marcas ingresaron con fuerza a disputarle el negocio a los bancos, que en un contexto de muy baja inflación habían multiplicado su ingreso. Pero la historia no terminó bien, en particular para las automotrices, que se manejaban con requisitos más laxos: cuando la recesión se agravó, sufrieron más por la incobrabilidad.

Ahora, la financiación propia de las automotrices recobra fuerza tras la crisis de morosidad bancaria. En el segmento de autos nuevos, estas financieras «de marca propia» ya representan el 43% del origen de la financiación, contra un 42% de las terminales de ahorro y un 13% de los bancos.

Es más notorio aun el cambio en el sector de los coches usados, donde los bancos -que venían ocupando un significativo 65% del total- ahora representan un 36% de las prendas. En tanto, creció la participación de las financieras no bancarias, con un 23%, y el crédito de la propia marca, que pasó a 14%.

Entre las marcas que lideran el creciente fenómeno de la financiación propia destaca Peugeot -hasta un 74% de sus ventas son realizadas mediante esta modalidad-. Le siguen Citroen, con 71%, Fiat con 70%, Nissan con 67% y Renault con 60% de las ventas.

Las diferencias de costo financiero entre las automotrices y los bancos pueden ser de magnitud. Hay planes que se promocionan como «tasa cero», que ofrecen cuotas 18 fijas por un 85% del precio de lista. Rige para algunos de los modelos más vendidos del mercado.

Los analistas estiman que, en términos reales, cuando se agregan todos los cargos de trámite, el costo financiero total de estas opciones puede llegar a 18% efectivo anual.

Ya en el segmento bancario hay posibilidades de financiar con tasa variable -en particular, con créditos nominados en UVA, que ajustan por inflación-. Para este caso, la estimación es que el costo financiero puede rondar el 40% anual.

Y, finalmente, el crédito más caro en términos nominales es el bancario tradicional de cuota fija, que no baja de 85%, contando los cargos administrativos.

Cómo lo ven los bancos

Según los ejecutivos del sistema financiero, uno de los síntomas típicos de las crisis de problemas de cobrabilidad crediticia es el ensanchamiento de la brecha entre la tasa activa y la pasiva. Si una persona lleva dinero a un banco para colocarla en plazo fijo, puede obtener una tasa anual de 21%, pero si pide un préstamo personal en un banco de primera línea, las tasas nominales pueden superar ampliamente el 100%.

Es decir, mientras las tasas pasivas reflejan, aproximadamente, la expectativa inflacionaria, las tasas activas no responden a ningún indicador. 

Es una situación que causa alarma entre los analistas, que ven un riesgo recesivo. Por caso, un informe de la gestora de fondos de inversión SBS advierte: «Será clave que la tasa real corta eventualmente vuelva a niveles moderadamente positivos, de modo de robustecer los depósitos privados (cuyo stock en términos reales está prácticamente estancado desde hace un año) y la capacidad prestable de los bancos».

La explicación de los financistas es que todo se reduce a una cuestión de liquidez. Y, en particular, la crítica que se escucha hacia el gobierno es que, ante la alta volatilidad de las tasas de corto plazo, los bancos no cuentan con un horizonte de previsibilidad, lo que los lleva a tener que aumentar las tasas activas, para garantizarse el refondeo.

Desde el punto de vista de los bancos, la perspectiva oficial es que el negocio se normalizará en el corto plazo y que durante el año el volumen real del crédito crezca durante este año un 25%.

Pero, sobre todo, el mensaje que se intenta transmitir desde los bancos es que no hay motivos para pensar en una crisis de liquidez como la que caracterizó a momentos de crisis -como la emblemática implosión del 2001-. Por un lado, hay un altísimo nivel de encajes obligatorios en el BCRA, equivalente a la mitad de los depósitos. De hecho, muchos en el sistema financiero ven ese nivel de encajes como excesivo.

Y, además, el fondo de garantía Sedesa, al que las entidades aportan un 0.015% de los depósitos, conforman un colchón como para ahuyentar los fantasmas de una corrida.

El Instituto para el Desarrollo Empresarial de la Argentina (IDEA) presentó este jueves el 62° Coloquio, que se realizará del 30 de septiembre al 2 de octubre en Mar del Plata bajo el título “Invirtiendo la historia. 20 años: de promesa a potencia”. El mensaje central del evento, anticipado en un desayuno de presentación, fue que la Argentina puede crecer entre 3% y 4% anual de manera sostenida, pero que para lograrlo debe evitar los cambios abruptos de rumbo y sostener la estabilidad macroeconómica como política de Estado.

En el encuentro de presentación, los referentes del sector empresario subrayaron que los cambios de reglas de juego no generan crecimiento y que, al contrario, los virajes bruscos empujan al país hacia atrás. El diagnóstico que predominó fue que Argentina atraviesa un momento de estabilidad que ahora debe convertir en crecimiento, y que ese tránsito requiere mantener fijo un conjunto de pilares que no deberían estar sujetos a debate político: el equilibrio fiscal, la estabilidad macroeconómica y el respeto a las instituciones.

“Cualquier cosa que Argentina planee tiene que aguantar los próximos 20 años”, afirmaron referentes de IDEA durante el café de presentación. La frase sintetiza la apuesta del coloquio: pensar en horizontes largos, no en ciclos electorales. Al no ser un año de elecciones nacionales —los comicios presidenciales se celebrarán en 2027—, los empresarios ven una oportunidad para que el debate público se desplace de la especulación política hacia las condiciones estructurales del desarrollo.

Los expositores describieron el potencial del país con entusiasmo poco habitual en el sector: “Los indicadores explotan”, se dijo, y se sostuvo que un crecimiento de entre 3% y 4% anual durante muchos años es, incluso, una estimación conservadora. Con una demografía estancada, ese ritmo de expansión implicaría una mejora sustantiva del ingreso por habitante. “Con un crecimiento demográfico bajo, es muy significativo lo que se puede crecer”, fue otra de las frases que circularon en el encuentro.

Para ilustrar que ese recorrido es posible, se mencionaron casos de países que, tras fuertes crisis, lograron sostener procesos de crecimiento de largo plazo y hasta triplicar su PBI per cápita: Irlanda, Israel, Chile y España. En todos esos casos, señalaron, la clave fue haber “elegido un camino que sostuvieron en el tiempo”. En el caso argentino, reconocieron, las palancas disponibles son múltiples: el agro, la minería y la energía fueron las más mencionadas. “Cada vez que nos vamos a la banquina, dejamos un escalón más de pobreza”, advirtieron.

Uno de los ejes del mensaje fue que determinadas conquistas recientes —el superávit fiscal y la derrota de la inflación como fenómeno estructural— ya no deberían estar en discusión, independientemente de quién gane las próximas elecciones presidenciales. Los empresarios esperan, además, que la demanda de estabilidad provenga de la propia sociedad: que sea la ciudadanía la que le exija al poder político no volver atrás, y no solo el sector privado organizado.

En ese marco, también reclamaron avances en la construcción de un mercado de capitales robusto, en la resolución de la deuda pendiente en materia de infraestructura y en la eliminación de impuestos distorsivos, que consideran el único camino real para ganar competitividad.

El 62° Coloquio de IDEA organizará sus debates en torno a cuatro ejes: el mundo, la estabilidad, la competitividad y el desarrollo.

Fabián Kon, presidente del 62° Coloquio y CEO del Grupo Galicia, señaló que el desafío es “transformar esta oportunidad, a la que llamamos promesa, en la concreción de un gran país a través de un desarrollo sostenido, con reglas claras, inversión, empleo y una Argentina integrada al mundo”.

Por su parte, Santiago Mignone, presidente de IDEA y socio de PwC Argentina, agregó que “los países que logran desarrollarse son aquellos que construyen instituciones sólidas y acuerdos de largo plazo”. En tanto, Luciana Paoletti, directora ejecutiva de la institución, planteó que “el crecimiento sostenido también se apoya en la capacidad de un país de formar, atraer y retener capital humano relevante”.

El encuentro de este año coincide en fechas con la Argentina Week en París, lo que anticipa que ni el presidente Javier Milei ni el ministro de Economía estarán presentes en Mar del Plata. No sería la primera vez: el año pasado, Milei tampoco asistió —estaba de viaje en Estados Unidos— y el ministro participó a través de un video grabado.

El Coloquio de IDEA reúne cada año a líderes empresarios, políticos, académicos y representantes de la sociedad civil. La organización nuclea a 600 empresas de todos los sectores y tamaños que, en conjunto, producen el 50% del PBI y del empleo privado a nivel nacional.

El negocio inmobiliario argentino podría atravesar la transformación más profunda de las últimas décadas. El proyecto de ley que impulsa el ministro de Desregulación y Transformación del Estado, Federico Sturzenegger, y que el Gobierno prevé enviar al Congreso en los próximos días, propone modificar de raíz el ejercicio del corretaje inmobiliario.

La iniciativa parte de un concepto que resume toda la reforma: el corretaje inmobiliario dejaría de ser considerado una profesión regulada para pasar a ser un servicio de intermediación comercial (siempre y cuando en el plano legislativo se apruebe así). A partir de esa definición, el proyecto elimina buena parte de las restricciones vigentes y abre la puerta a un mercado con mayor competencia.

Si finalmente obtiene respaldo legislativo, la reforma impactará sobre los colegios, corredores, inmobiliarias, plataformas digitales, desarrolladores, franquicias y también sobre quienes compran, venden o alquilan una propiedad.

Estos son los cinco cambios que cambiarán el negocio inmobiliario

1. Se termina la matrícula obligatoria

El cambio más importante consiste en la eliminación de la matrícula obligatoria y de la exigencia de contar con un título universitario específico para ejercer el corretaje inmobiliario.

Hoy, para intermediar en una operación inmobiliaria resulta obligatorio estar matriculado en el colegio profesional de cada jurisdicción. El proyecto elimina ese requisito y considera que cualquier persona o empresa podrá prestar servicios de intermediación comercial, siempre que cumpla con las normas generales que regulan la actividad económica.

Para el Gobierno, la medida ampliará la competencia, reducirá barreras de ingreso y permitirá la aparición de nuevos modelos de negocios. Los detractores, en cambio, sostienen que la matrícula representa una garantía para los consumidores y un mecanismo de control profesional.

Para los colegios profesionales, en cambio, implica eliminar uno de los principales mecanismos de control sobre la actividad.

Es el cambio más disruptivo del proyecto. La iniciativa elimina la obligación de estar matriculado en un colegio profesional y también deja sin efecto la exigencia de contar con un título universitario específico para ejercer el corretaje inmobiliario.

2. Los colegios perderán el control de la actividad

Otro de los cambios centrales elimina el rol de los colegios profesionales como organismos con poder disciplinario sobre los corredores inmobiliarios.

Actualmente, esas entidades controlan la matrícula, aplican sanciones, suspenden o incluso pueden excluir a un profesional por incumplimientos éticos o legales.

El proyecto propone que esas funciones desaparezcan y que los colegios continúen existiendo únicamente como asociaciones civiles de adhesión voluntaria, sin facultades regulatorias.

El debate gira en torno a quién ejercerá los controles sobre la actividad. Mientras el Gobierno sostiene que bastan las normas generales de defensa del consumidor y del Código Civil y Comercial, los colegios advierten que podría generarse un mercado con menor supervisión.

3. Se podrá operar en cualquier parte del país

La reforma también elimina las restricciones territoriales que hoy existen para ejercer la actividad.

En la actualidad, un corredor matriculado en una provincia no puede operar libremente en otra sin realizar nuevos trámites o inscribirse en la jurisdicción correspondiente.

Si el proyecto prospera, esa limitación desaparecerá y una inmobiliaria podrá prestar servicios en todo el país sin necesidad de obtener múltiples matrículas.

La medida favorecería especialmente a las cadenas nacionales, las franquicias inmobiliarias y las plataformas digitales, que podrían expandir sus operaciones con menores costos administrativos y mayor escala.

4. Honorarios libres y mayor competencia

Otro punto relevante consiste en la eliminación de los aranceles mínimos y de cualquier referencia obligatoria para fijar honorarios.

Actualmente, varios colegios establecen escalas orientativas o mínimas para las comisiones inmobiliarias. Con la reforma, cada corredor, empresa o plataforma podrá negociar libremente sus honorarios con los clientes.

El Gobierno considera que esta medida aumentará la competencia y permitirá reducir costos para quienes compran, venden o alquilan inmuebles.

Quienes rechazan la iniciativa sostienen que podría iniciarse una competencia exclusivamente basada en precio, con impacto sobre la calidad del servicio y la profesionalización del sector.

5. Cambia el modelo de negocio inmobiliario

Más allá de cada modificación puntual, especialistas coinciden en que el verdadero cambio consiste en redefinir jurídicamente el corretaje inmobiliario.

Al dejar de ser una profesión regulada para convertirse en un servicio comercial, el mercado podría abrirse a nuevos participantes.

Además de las inmobiliarias tradicionales, podrían ganar protagonismo plataformas tecnológicas, proptech, desarrolladores, fintech, bancos, marketplaces y empresas que integren la intermediación inmobiliaria con servicios financieros, legales o digitales.

El nuevo escenario también aceleraría la competencia mediante herramientas de inteligencia artificial, automatización de procesos, tasaciones digitales, contratos electrónicos y modelos de negocio que ya funcionan en otros mercados.

El proyecto de reforma inmobiliaria divide al sector

El borrador del Gobierno también abrió un fuerte debate entre quienes consideran que el corretaje debe continuar como una profesión regulada y quienes sostienen que debe funcionar como cualquier otra actividad comercial.

Entre quienes respaldan la reforma, Jorge Amoreo Casotti, CEO de PINT, afirmó que el proyecto corrige una distorsión histórica. «El corretaje es una actividad comercial por definición, no una profesión liberal. Los colegios inmobiliarios lograron transformar un oficio comercial en una profesión regulada», sostuvo.

En la misma línea, Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), consideró que la desregulación favorecerá una mayor competencia y la incorporación de nuevos modelos de negocios. «Si el mercado inmobiliario tiene algún retraso en su evolución, se debe esencialmente a los colegios inmobiliarios. La colegiación debería ser voluntaria y no obligatoria», señaló.

Del otro lado, Miguel Chej Muse, socio del estudio Vela & Chej Muse Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, rechazó la iniciativa al considerar que el corretaje no puede equipararse a una actividad comercial común. «Cuando hablamos de desregulación, en realidad estamos hablando de desprofesionalización. Esto es una profesión y la función de los colegios es proteger a la sociedad», afirmó.

Además, defendió el sistema de matriculación como una herramienta de seguridad para los clientes. «Quien entrega una reserva o una suma importante de dinero necesita saber que está frente a un profesional matriculado, sin antecedentes y sujeto a un tribunal de ética», concluyó Chej Muse.