La escena inmobiliaria no deja de presentar movimientos y, a escasos días del inicio de un nuevo mes y con la certeza de que septiembre también será un período de ajustes, los valores de los departamentos en alquiler siguen mostrando revalorizaciones. En ese sentido, los comercializadores reconocen que en lo que va del año los valores para los nuevos contratos subieron más del 40% y que la perspectiva es de más incrementos para lo que resta de 2025. Las inmobiliarias también señalan que esos precios evidencian un aumento que se ubica por encima del índice inflacionario general. Desde el ámbito del ladrillo afirman que, desde la entrada en vigencia del DNU 70/2023, la oferta de inmuebles en alquiler en la CABA se incrementó aproximadamente un 150 por ciento.

El incremento que muestran los inmuebles para los primeros contratos se ve reflejado en un monitoreo realizado por Reporte Inmobiliario al que accedió iProfesional. Según la consultora, el valor promedio de publicación de los departamentos usados en Capital Federal registró, sólo en el último mes, un incremento interanual del 41,8 por ciento.

El acumulado de aumentos de alquileres, por encima de la inflación

«La tasa de incremento general de los precios de los alquileres de departamentos usados se ubicó algo por encima de la inflación general (36,6 %). La proximidad de ambas variaciones sugiere que, lejos de una dinámica desbordada, los precios en el mercado de alquileres se están integrando al compás de la economía en su conjunto, lo que aporta previsibilidad hacia adelante», afirmó la empresa.

«Los monoambientes encabezaron las subas, con un 50% anual, mientras que los de tres ambientes fueron los que menos aumentaron, con una variación del 36,9%», precisó Reporte Inmobiliario.

El informe señala que la cantidad de unidades disponibles en la Ciudad para alquiler tradicional se ubican por encima de los 7.100 inmuebles.

«Aunque en la comparación con junio se registró un leve retroceso del 2,1%, el stock actual sigue siendo significativamente superior al de diciembre de 2023, cuando la derogación de la Ley de Alquileres abrió el camino para el retorno de la oferta formal», enfatizó la consultora.

«En apenas 18 meses, el mercado pasó de menos de 600 unidades publicadas a más de 7.000, una transformación de magnitud histórica», amplió.

Para Reporte Inmobiliario, la mayor competencia entre propietarios comenzó a moderar la presión alcista sobre los valores. «Si bien la demanda se mantiene activa, el aumento sostenido de la oferta abre la posibilidad de un mercado más equilibrado en el mediano plazo», señaló.

«Por tipología, las variaciones confirman que los departamentos más chicos concentran mayor presión de demanda: los monoambientes lideraron con subas del 50%, seguidos por los de cuatro ambientes (40,7%), dos ambientes (39,5%) y finalmente los de tres ambientes (36,9%)», concluyó.

Alquileres: precios vigentes en Capital Federal

En cuanto a los valores vigentes en la Ciudad, el relevamiento de Reporte Inmobiliario detalla que, respecto de las unidades de un ambiente con mayor cotización, los cotizaciones más altas corresponden a Coghlan ($550.000), Palermo, Colegiales, Núñez y Saavedra (todos con 500.000 y sin incluir expensas).

Del otro lado se alinean centro y microcentro ($375.000), Congreso (387.500), Floresta (390.000), Constitución, Boedo, Barracas, Agronomía, Retiro y Villa Ortúzar (400.000).

Respecto de los dos ambientes, los precios más elevados se dan en Saavedra ($675.000), Núñez y Chacarita (650.000), Villa Santa Rita (625.000) y Villa Urquiza (610.000).

En la vereda de enfrente se ubican Constitución ($420.000), Tribunales (430.000), Once (437.500), centro y microcentro (450.000) y Monserrat (473.800).

En lo que refiere a los departamentos de tres ambientes, Reporte Inmobiliario afirma que los inmuebles más caros están en Recoleta ($890.000 mensuales), Núñez, Palermo y Villa Ortúzar (850.000) y Villa Urquiza (840.000).

Los precios de menor valía se distribuyen entre Constitución ($570.000), Parque Patricios (620.000), La Boca (640.000), Parque Chacabuco, San Nicolás, centro y microcentro (650.000).

Por último, y en lo que hace a los inmuebles de cuatro ambientes, los precios más altos están en Colegiales ($1.400.000 mensuales, sin expensas), Recoleta ($1.200.000), Palermo y Villa del Parque (1.100.000).

Los más «accesibles», en cambio, se ubican en Villa Lugano ($460.000), San Nicolás (700.000), Floresta (830.000) y Villa Devoto (840.000).

El Banco Central República Argentina (BCRA) definió dos bandas de intervención como regla cambiaria y monetaria. En la banda superior el BCRA vende dólares y absorberá pesos, y en la banda inferior va a comprar dólares e inyectará pesos.

Esto implica que cuando el dólar este más cerca de la banda superior, estamos próximos a una contracción de la cantidad de moneda, lo que traerá como resultado una suba de tasas; mientras que en la banda inferior sucedería exactamente lo contrario, se daría una expansión de pesos que implicaría una baja de tasas.

El BCRA está llevando adelante una flotación limpia, ya que no opera dentro de la banda. Podría realizar una flotación administrada interviniendo regularmente, o una flotación sucia, que implicaría una intervención sin previo aviso, pero nada de ello ocurre. En cambio, el BCRA utiliza las cajas de herramientas para orientar la política monetaria y cambiaria, ya que interviene en el mercado de futuros del dólar, y en las regulaciones del sistema financiero.

El Gobierno interviene en el mercado de futuros para ponerle un techo al dólar

Ante una suba del dólar, el Gobierno trabaja para ponerle un techo al dólar vía ventas en el mercado de futuro: las estimaciones para fines de agosto hablan de una intervención que podría ubicarse en torno de los u$s5.800 millones. El interés abierto en dicho mercado suma al 28 de agosto u$s7.700 millones, lo cual habla de una participación relevante. Es la primera vez en mucho tiempo que se están renovando vencimientos de contratos de dólar futuro a plazo más largos, y es una buena señal.

En cuanto al sistema financiero, la suba de encajes que viene realizando, deja a las entidades financieras con menos capacidad prestable, tienen que guardar más dinero para respaldar las financiaciones otorgadas, esto encarece la tasa activa, lo cual puede tener daños colaterales en el mercado, como una mayor morosidad, y con menos crédito un amesetameinto en la actividad económica. En lo que respecta a la tasa pasiva, una suba de encajes la impulsará a la suba, lo que elevará el costo de oportunidad de los negocios, esto seguramente retrasará inversiones.

En el escenario actual resulta antinatural proyectar un préstamo para inversión en el mercado, las tasas en pesos son ridículamente altas, y si bien las tasas en dólares son más estables, la suma de la devaluación probable, la tasa del crédito y el costo de la cobertura hacen de este crédito un producto caro. Si tomamos un crédito en dólares a un año de plazo la tasa está en el 11% anual, a esto le tendrías que sumar una probable devaluación del peso que según el Relevamiento de Expectativa de Mercado (REM) del BCRA rondaría el 14%, y una cobertura en el mercado de futuro a un año podría costar el 32,0% anual, esto nos daría una tasa en torno del 53,1% anual. Inviable para un país que según el REM proyecta una inflación del 20% anual.

El Gobierno se encontró frente a un gran desafió luego de desarmar el stock de LEFI en el mercado, hasta ahora el saldo fue una fuerte suba de la tasa de interés, y quedan por delante vencimientos de deuda en pesos por $100 billones de los cuales 45% estarían concentrados en el sector público y el 55% en el sector privado. Esto opera durante 4 meses, y es vital poder bajar las tasas en las licitaciones que tenemos por delante.

El Gobierno no dejará que se inyecten nuevos pesos a la economía, y ante cada licitación que deja excedentes busca absorberlos vía suba de encajes, estas operaciones se repetirá las veces que sea necesaria, por ende creemos que la iliquidez persistirá, lo que puede ahogar la suba del tipo de cambio, mantener en precios bajos a los activos financieros como acciones y bonos, mientras que las tasas seguirán en niveles elevados, al menos hasta que la confianza retorne, y aumente la demanda de pesos genuina en el mercado.

Cuál es la mejor inversión para este contexto

En este contexto, lo mejor que ofrece el mercado son los bonos en pesos que ajuste por tasa de interés, como es el caso del Boncap dual, que ajusta su valor técnico por la tasa Tamar (tasa de plazo fijo por más de $1.000 millones). Esta tasa hoy se ubica en el 64% anual.

Es vital que sigamos de cerca la evolución de las cuentas públicas, cada mes que el gobierno logre superávit fiscal estará ratificando la política económica de responsabilidad presupuestaria, señal inequívoca de que a futuro la inflación estará en un dígito y el tipo de cambio tendrá una evolución estable.

Respecto a la deuda pública, es bueno señalar que cuando este Gobierno asumió la deuda consolidada del sector público más el Banco Central sumaba u$s488.015 millones, mientras que al mes de julio pasado sumaba u$s458.706 millones, esto implica una baja de u$s29.309 millones. Mientras hay un debate sobre los intereses en pesos que paga el Estado, nadie repara la baja del 6% de la deuda pública.

Respecto del dólar, cuando se desarmaron las LEFI cotizaba en $1.275, nos parece que necesitamos que el tipo de cambio baje de dicha marca para dar una señal de que abandona el camino a testear el techo de la banda. Si el dólar va a testear el techo de la banda, el BCRA va a vender dólares y retirar pesos del mercado, eso sería una tragedia para el mercado de pesos, porque haría que la tasa de interés se ubicaría un escalón más arriba, y volver a inyectar pesos implicaría que el dólar descienda al piso de la banda, algo improbable a corto plazo, por ende, el mercado debería convivir con tasas en pesos muy altas por un largo tiempo.

En este escenario, los bancos deberían reconvertir el negocio, para crecer deberían capturar depósitos en dólares o colocación de obligaciones negociables en dólares, para mutar de préstamos en pesos a dólares. Esto los dejaría con muy pocas ganancias, y problemas con sus gastos de estructura.

Conclusión: el mercado quiere un dólar más alto y tasas más bajas, en este escenario es imposible que ello ocurra. Si el mercado quiere tasas más bajas, debe convivir con un dólar más bajo. La lógica de tasas bajas y dólar alto no es aplicable en el sistema de bandas con reglas precisas. Pensalo.

Una de las mayores frustraciones de Luis Caputo por la suba del riesgo país en la segunda mitad del año es haberse visto obligado a suspender uno de sus instrumentos preferidos: los Bontes -los bonos que emitía el Tesoro para inversores del exterior, que se suscribían con dólares, pero pagaban en pesos-, con los que originalmente pensaba reforzar las reservas en u$s8.000 millones.

Si se hubiese continuado, acaso la situación financiera mostraría menos turbulencia en esta etapa pre-electoral, dado que el Banco Central mostraría una posición más sólida.

Pero Caputo apenas logró hacer dos de las emisiones planeadas, una por u$s1.000 millones en mayo y otra de u$s500 millones en junio, pero -sin que hubiera anuncio oficial de por medio- se decidió congelar es plan, ante la constatación de que el mercado exigía tasas de interés demasiado altas.

Cuando se hizo la primera colocación,fue motivo de celebración para el gobierno. Un eufórico Javier Milei escribía hace tres meses: «Y un día volvimos», acompañado del inevitable VLLC.

El argumento oficial era que ese bono era un punto de inflexión en la economía argentina, porque marcaba el regreso al mercado de crédito. Y, además, el hecho de que los inversores de Wall Street hubieran aceptado títulos pagaderos en pesos suponía un mensaje de confianza sobre la estabilidad -dado que si hubiera devaluación, perderían capital-.

Es decir, se celebran varias cosas al mismo tiempo. Desde lo simbólico, el poder mostrar que el plan generaba confianza en el mercado internacional. Además, hay algo que ningún funcionario mencionó explícitamente, pero estaba flotando en el mercado: el recuerdo del histórico «empome» de gigantes de Wall Street -como Templeton y BlackRock- al comprar un bono en pesos en 2018, también emitido por Toto Caputo.

Y desde lo puramente financiero, lo importante para el gobierno era la posibilidad de reforzar las reservas sin necesidad de comprar dólares dentro de la banda de flotación.

El error de cálculo de Luis Caputo sobre el riesgo país

Pero rápidamente se notó un problema de cálculo: Caputo consideraba que, dado el superávit fiscal, el descenso de la inflación, el acuerdo con el FMI y el desarme del cepo cambiario, los inversores pedirían una tasa relativamente baja. En ese momento, el índice de riesgo país argentino rondaba los 600 puntos, y el propio ministro confesó tiempo más tarde que su expectativa era que, para esta altura del año, se encontraría en torno de 400 puntos.

En fuerte contraste, el costo financiero argentino medido en ese índice ya se encuentra otra vez en torno de 850 puntos, algo que Caputo atribuye al «riesgo kuka» -es decir, el temor del mercado a que un eventual triunfo de la oposición en las legislativas posibilite que el Congreso ponga en riesgo el equilibrio fiscal-.

Los críticos del gobierno, en cambio, sostienen que el pico del riesgo país se explica mucho más por daños auto-inflingidos que por el accionar del Congreso. En particular, por la certeza de que habrá una corrección cambiaria tras las elecciones.

¿Sería diferente la situación de hoy si Caputo hubiese continuado con su programa para sumar dólares con los Bontes? Difícil saberlo, pero a esta altura el BCRA contaría con u$s44.000 millones.

Sin embargo, el Gobierno prefirió asumir que, después de haber festejado la vuelta a los mercados, ahora otra vez quedó lejos el crédito internacional. La primera señal de alarma vino con la licitación de mayo, cuando los inversores pidieron una tasa de 29,5%, que hoy parece ínfima cuando se la compara con el 75% que se acaba de convalidar para Lecaps de corto plazo, pero que en aquel momento causó un escándalo en el mercado.

Para ayudar a despejar temores se había incluido una cláusula «put» a dos años, que implicaba la garantía de que se podía salir de la inversión antes de los cinco años de vida del bono -que además pagaba intereses semestrales-. Como los dos años se vencían en 2027, se interpretó esa cláusula como una «salvaguarda contra el riesgo político» en un año de elección presidencial.

Desconfianza, pese a los endulzantes

La expectativa previa era que la tasa del Bonte no superaría el 23%, dada las perspectivas de inflación. Pero los inversores externos no miran el IPC sino el riesgo de devaluación. Y querían asegurarse una ganancia no menor a un 11% real, teniendo en cuenta que el Treasury bond a cinco años rendía un 4% y el riesgo país argentino se ubicaba en torno de 650 puntos.

En definitiva, esa tasa de 29,5% reflejaba que había riesgos más altos percibidos desde el exterior, sobre todo en la evolución del dólar -la tasa suponía un tipo de cambio un 19% más alto en un año-.

Al mes siguiente, se agregaron «edulzantes», como la eliminación de la norma que obligaba a los inversores extranjeros a permanecer un mínimo de seis meses antes de llevarse los dólares -lo que en la jerga se conoce como «paking»-.

Con esto, se mejoró levemente la tasa en la segunda emisión -fue de 28,46%-, realizada a fines de junio, pero Caputo limitó el monto a u$s500 millones, la mitad de lo que estaba habilitado a tomar. Pocos días antes, se había concretado un préstamo «repo» con un grupo de bancos por u$s2.000 millones, y los analistas no ocultaron su decepción por la tasa de 8,25% que costó la operación.

Lo que quedaba en evidencia era que el índice de riesgo país no bajaba a pesar del superávit fiscal. Y fue cuando recrudecieron las críticas al plan económico. Primero, por las señales en el sentido de que no se comprarían dólares mientras no llegaran al piso de la banda de flotación -algo que los economistas creen que podría no ocurrir nunca-. Fue un punto sobre el que el gobierno terminó dando marcha atrás, con compras en nombre del Tesoro.

Luego, por las manifestaciones del presidente Milei, que minimizó la gravedad del déficit de la cuenta corriente, que se proyecta en unos u$s12.000 millones para este año.

Hasta economistas muy influyentes en el mercado, como Ricardo Arriazu y Domingo Cavallo -a quienes nadie puede acusar de ser opositores a Milei- advirtieron que no era lo mismo acumular reservas con endeudamiento que hacerlo con divisas provenientes del superávit comercial.

Lo cierto es que ya no hubo nuevos intentos por buscar dólares con bonos nominados en pesos. Y la rápida suba del riesgo país, a tono con la volatilidad de las tasas de interés domésticas, que virtualmente congelaron el crédito, cambiaron totalmente el panorama.

Hablando en plata, Caputo resignó u$s6.500 millones de su plan original de u$s8.000 millones colocados en bonos.

¿Otra vez «empomados»?

Según Caputo, la situación actual es transitoria y solo se explica por el nerviosismo electoral. Desde su lógica, tanto las tasas del mercado interno como el índice de riesgo país deberían desinflarse tras la elección.

Si su pronóstico fuera cierto y el índice cayera debajo de los 500 puntos, entonces volverían a darse las condiciones como para volver a emitir los Bontes. Claro, del otro lado del mostrador tiene que haber inversores dispuestos a correr el riesgo. Y es algo que muchos ponen en duda, porque argumentan que se está reeditando el histórico «empome» con bonos en pesos de 2018.

¿Cómo les fue a quienes entraron en la licitación de mayo, vendiendo dólares a $1.148 a cambio de un bono en pesos que paga 29,5%? Si no tomaron ninguna cobertura anti devaluación, les fue pésimo: en tres meses, el tipo de cambio ya subió un 17%, lo que implica que ya perdieron un 14% del capital. Aun si el dólar quedase congelado en este nivel hasta mayo del año próximo, la tasa de interés no compensaría el nivel de riesgo país.

Con esos números a la vista, podría suponerse que, otra vez, quienes compraron títulos en pesos emitidos por Caputo se sintieron «empomados». Sin embargo, la mayoría de los analistas creen que esos inversores tomaron el recaudo de contratar un «seguro de devaluación» en el mercado de futuros.

En aquel momento, la posición a diciembre cotizaba a $1.240 -un valor bajo, considerando que hoy cotiza a $1.525-. Esto implica que parte de lo perdido por la desvalorización del bono se compensará con la ganancia que se cobre por el contrato a futuro.

Aun así, lo ocurrido en estos meses no solo ratifica que los inversores externos estaban justificados en su cautela, sino que aquella tasa que tres meses atrás lucía exageradamente alta, en realidad se había quedado muy corta.