La libertad de acuerdos entre las partes es uno de los principios básicos del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que el presidente Javier Milei emitió en diciembre, a pocos días de asumir y que entró en vigencia el 28 de ese mes. El sector de alquileres fue uno de los que tuvo el impacto más inmediato de estas nuevas reglas de juego.

En este sector muchos habían planteado el temor de que los propietarios fijaran condiciones imposibles de cumplir para los bolsillos de inquilinos con ingresos deteriorados. Lo cierto es que, a casi dos meses de vigencia del DNU, los contratos que se están celebrando van encontrando acuerdos que buscan acercar posiciones entre inquilinos y propietarios.

Según señalan los profesionales inmobiliarios, se dejaron de lado cuestiones controvertidas de la ley anterior (ley 27.551, de julio de 2020) pero se mantuvieron otras que eran superadoras. En particular, la duración de los contratos y la periodicidad del ajuste del precio fueron dos variables que ahora se modifican, mientras que a muchos sorprende que la mayoría elija el indicador que creó la ley anterior: el Índice de Contratos de Locación (ICL), que publica diariamente el Banco Central.

Estos datos surgen de relevamientos realizados en todo el país, a fines de enero de 2024, por dos entidades nacionales: el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (Cofeci) y la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (Fira).

Aumento de la oferta para alquiler

Una primera consecuencia positiva del DNU fue que los propietarios están volviendo a colocar en alquiler inmuebles que se habían retirado y se habían puesto en venta. «En estos años, el propietario, al no tener una mínima rentabilidad, sacó los inmuebles del alquiler y los pusieron a la venta. Como la demanda aumentaba, los precios se iban ‘por las nubes’», recordó Virginia Manzotti, presidenta de Cofeci.

«Ahora, nuestro relevamiento dice que un 56,7% de los inmuebles volvió al mercado de alquiler. Entonces, al haber más oferta, más opciones, el inquilino puede optar», ponderó la titular de la entidad que reúne a los 13 colegios profesionales más grandes del país (entre otros, de CABA, Buenos Aires, Córdoba, Mendoza y Rosario).

 

«Las señales en cuanto al aumento de la oferta locativa son positivas con más opciones de alquiler para los inquilinos. Además, se observa un marcado retorno de inmuebles anteriormente destinados al alquiler temporario hacia los alquileres tradicionales», coincidió Emilio Caravaca Pazos, presidente de FIRA, entidad que engloba a cámaras empresarias de todo el país.

Y de esta manera, agregó que «los precios iniciales de los alquileres de vivienda han desacelerado marcadamente sus incrementos». «En las últimas mediciones del IPC enero, alquileres es uno de los rubros con aumentos por debajo de la inflación general», subrayó.

Alquileres, ¿en pesos o dólares?

Otras de las cuestiones que había generado controversia en la norma del Ejecutivo es la posibilidad de fijar contratos en dólares.

Los relevamientos nacionales señalan que eso está muy lejos de suceder en forma generalizada. En el informe de Cofeci, que incluye todo tipo de inmuebles,  el 85,1% de los nuevos contratos se realiza en pesos. «Sólo el 14,9% se hace en dólares y se trata de alquileres comerciales, profesionales o de viviendas de countries«, dijo Manzotti.

Por su parte, la encuesta de Fira señala que el 97,1% de los contratos se realiza en pesos en el caso de los inmuebles solo con destino habitacional. «A nivel federal, los contratos en dólares son excepcionales, responden a determinados inmuebles o zonas de algún segmento determinado y también se ve en los alquileres turísticos», dice Caravaca Pazos.

 

Cómo se están ajustando los alquileres

A diferencia de la ley de 2020 y la modificación de octubre de 2023 (que tuvo solo un par de meses de vigencia), en el DNU se permite elegir libremente la variable de ajuste del valor de los alquileres. «Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron», dice el Decreto 70/2023.

Lejos de aplicarse sólo la inflación o la evolución del tipo de cambio, en la mayoría de los casos se sigue utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL): el 52,5% de los contratos de vivienda utiliza este índice, según coinciden los dos relevamiento nacionales mencionados.

El ICL es publicado diariamente por el Banco Central y pondera en partes iguales a la evolución de los precios (el IPC con algún rezago) y de los salarios formales (medidos por el Ripte). Esto implica una suerte de «esfuerzo compartido» entre propietarios e inquilinos asalariados.

«Estoy hasta sorprendida de cómo los propietarios se han adaptado a la difícil situación. Muchos saben que no se puede aumentar al ritmo de la inflación», subrayó Manzotti. Y comentó que «los alquileres están bajando porque los propietarios se adecúan a la situación y no quieren tener inmuebles desocupados».

Los inmobiliarios remarcan la predisposición de las partes, sobre todos los propietarios que contemplan situaciones para «cuidar» a un buen inquilino.

De todos modos, la inflación también se eligió en varios casos: el 44,7% a nivel general (según Cofeci) y el 36,3% para destino habitacional (Fira). El índice Casa Propia, que había fijado la ley de octubre pasado, y que elige el menor entre la inflación y el 90% de la variación salarial, solo fue elegido en el 2% de los casos.

 

Plazos de los contratos y del ajuste

Los dos puntos que sí cambiaron fueron los plazos del contrato y la periodicidad del ajuste. Ambos temas eran rígidos en la ley de 2020 y eran los puntos que más problemas generaron.

En cuando a la actualización de precios, frente a la obligatoriedad del ajuste por ICL una vez al año, ahora el 42,7% elige una suba cuatrimestral, el 29% lo hace en forma trimestral y otro 23,2% cada seis meses, según Fira.

 

Por otra parte, la otra cuestión de relevancia fue la duración de los contratos. En la ley de 2020 se obligaba a tener un mínimo de 3 años. Ahora, el DNU deja libertad de elección a las partes y sostiene que, en caso de que no se establezca ningún plazo, las locaciones para vivienda permanente serán de 2 años.

Esta es, precisamente, la duración elegida por la mayoría de los inquilinos y los propietarios en los acuerdos nuevos. Según Cofeci, el 70,3% elige los 24 meses, 11,5% mantuvo los 36 meses de la ley anterior, 11,2% optó por 12 meses y menos del 4% lo hizo en plazos más cortos. 

«Este DNU tiene la flexibilidad de realizar contratos por plazos distintos para atender a situaciones especiales», señaló Manzotti y ejemplificó con una inquilina estudiante universitaria que pensaba recibirse durante este año y acordó realizar un contrato por cuatro meses con opción de prórroga.

El relevamiento de Fira arroja valores similares. «El 69,6% de los contratos se pactan a 24 meses, un 15,3% a 12 meses, y un 15,1% en otros plazos mayores o menores a los mencionados», aseguró Caravaca Pazos.

Aunque los inmobiliarios ponderan en forma muy positiva el cambio de escenario posterior al DNU, advierten con preocupación el derrotero que podría tener esta norma en el Congreso. «Todos nos estamos apurando a firmar contratos con esta flexibilidad, porque no sabemos qué puede pasar», aseguro Manzotti.