El Banco Central de la República Argentina (BCRA) anunció la cancelación de la totalidad de sus operaciones de pase pasivo (REPO) vigentes por un monto total de USD 6.000 millones y la concertación de una nueva transacción por ese mismo monto con diez bancos internacionales de primera línea. El nuevo acuerdo extiende el vencimiento hasta septiembre de 2028, desplazando los compromisos que originalmente recaían en 2026 y 2027.

Esta medida tiene como principal objetivo, según el comunicado oficial, fortalecer la posición de liquidez en moneda extranjera y dotar de mayor previsibilidad al flujo de divisas, lo que permite un “funcionamiento ordenado del mercado de cambios local”. El BCRA remarcó que la operación mejora el perfil de vencimientos y permite reducir nuevamente el costo de financiamiento, además de ampliar la cantidad de bancos internacionales participantes.

La operación se instrumentó utilizando títulos BONAR disponibles en la cartera del BCRA. En la subasta del 30 de junio, la autoridad monetaria registró ofertas por USD 8.250 millones, cifra que superó ampliamente el monto licitado y que, en palabras del comunicado, “demostró la confianza sostenida de bancos internacionales en el ordenamiento macroeconómico de la Argentina y en el fortalecimiento del balance del BCRA”.

El BCRA informó que abonará una tasa de interés equivalente a la tasa SOFR-USD más un spread de 4,00% en virtud de la operación. La entidad confirmó que continuará implementando acciones orientadas a sostener el equilibrio macroeconómico y monetario alcanzado, fortalecer su balance y consolidar un entorno de previsibilidad y estabilidad.

Noticia en desarrollo

Las expensas, el ABL y otros impuestos asociados a una propiedad suelen estar entre las obligaciones que asume el inquilino al firmar un contrato de alquiler. Sin embargo, cuando esos pagos dejan de realizarse, el problema termina impactando directamente sobre el propietario.

Aunque el inmueble esté ocupado por un locatario, para el consorcio y para los organismos recaudadores el responsable final de la deuda continúa siendo el titular de la unidad. Por eso, especialistas inmobiliarios recomiendan monitorear periódicamente el estado de las expensas y actuar apenas aparecen los primeros incumplimientos.

La advertencia no es menor. Con expensas que en muchos edificios de la Ciudad de Buenos Aires ya superan los $200.000 mensuales, una deuda acumulada durante varios meses puede transformarse rápidamente en una obligación difícil de recuperar.

Quién debe pagar las expensas y los impuestos

La normativa vigente establece que las expensas ordinarias corresponden al inquilino, mientras que las extraordinarias deben ser afrontadas por el propietario. Las primeras incluyen los gastos habituales de funcionamiento del edificio: salarios de encargados, limpieza, mantenimiento, administración y servicios comunes. Las extraordinarias comprenden obras de mejora, reparaciones estructurales o inversiones que incrementan el valor del inmueble.

En el caso de impuestos y tasas municipales, la situación depende de lo pactado en el contrato. Sin embargo, frente a los organismos recaudadores, el responsable sigue siendo el propietario.

«Muchos dueños creen que porque el contrato establece que el inquilino paga determinados conceptos dejan de tener responsabilidad. Jurídicamente no es así. Si la deuda existe, el reclamo termina llegando al titular del inmueble«, explica el abogado especializado en derecho inmobiliario Sebastián Domínguez.

Qué pasa cuando el inquilino deja de pagar

Desde la óptica del consorcio, la deuda corresponde a la unidad funcional y no a la persona que la ocupa. Eso significa que la administración puede reclamar directamente al propietario, aun cuando el incumplimiento haya sido generado exclusivamente por el inquilino. Si la situación se prolonga, el consorcio puede iniciar acciones judiciales para cobrar las sumas adeudadas, con intereses y costas.

«Hay propietarios que se enteran del problema cuando reciben una intimación formal. Para entonces, la deuda ya suele incluir intereses y varios meses acumulados«, señala una administradora de consorcios consultada por iProfesional.

En tal sentido, los administradores afirman que uno de los escenarios más comunes es el del propietario que cobra regularmente el alquiler pero no verifica si el locatario está pagando las expensas.

Tomando como ejemplo un edificio donde las expensas ascienden a $220.000 mensuales, una mora de seis meses puede generar una deuda superior a $1,3 millones antes de sumar intereses, punitorios y gastos administrativos. Si además existen impuestos impagos o servicios adeudados, el monto puede incrementarse significativamente.

Las herramientas que tiene el propietario

Cuando detecta un incumplimiento, el dueño puede intimar formalmente al inquilino para que regularice la situación. Si la mora continúa, tiene la posibilidad de iniciar acciones judiciales por incumplimiento contractual y reclamar los montos adeudados. Los especialistas recomiendan conservar toda la documentación vinculada al caso: liquidaciones de expensas, intimaciones, comunicaciones y comprobantes emitidos por la administración o por los organismos de recaudación.

El papel creciente de los seguros de caución

La expansión de los seguros de caución cambió buena parte de la dinámica del mercado locativo. Actualmente, una proporción cada vez mayor de contratos se celebra con garantías emitidas por empresas especializadas que cubren alquileres impagos, expensas y otras obligaciones asumidas por el inquilino. Entre las firmas líderes se encuentran Finaer, Garantía Ya y Premium Group.

«Al propietario le garantizamos el cobro del alquiler, las expensas y demás gastos asociados», explica Diego Giani, director comercial de Finaer. Según el ejecutivo, la cobertura busca evitar que el dueño deba absorber deudas generadas por terceros. «Hay muchos propietarios que dependen de ese ingreso mensual. En muchos casos representa el ahorro de toda una vida y no pueden permitirse dejar de cobrar», agrega.

Desde Premium Group destacan que el fuerte aumento de las expensas durante los últimos años convirtió a este concepto en una de las principales preocupaciones de los propietarios. Por su parte, directivos de Garantía Ya señalan que es fundamental verificar qué conceptos cubre cada póliza y cuáles son los procedimientos necesarios para activar el reclamo.

Cuándo puede peligrar el contrato

La falta reiterada de pago de expensas, impuestos u otras obligaciones asumidas por el inquilino puede constituir un incumplimiento contractual. En esos casos, el propietario puede avanzar con acciones destinadas a resolver el contrato y reclamar judicialmente las sumas adeudadas. Para los abogados especializados, el tiempo es un factor clave. Cuanto antes se detecte el problema, mayores son las posibilidades de recupero y menores los costos asociados al conflicto.

Una forma de evitar este tipo de problemas, según los expertos consultados, pasan por adoptar algunas medidas simples que pueden evitar inconvenientes mayores:

• Solicitar periódicamente comprobantes de pago de expensas
• Mantener contacto con la administración del edificio
• Revisar regularmente el estado de cuenta de la unidad
• Verificar el alcance de la garantía contratada
• Actuar inmediatamente ante los primeros atrasos

En definitiva, aunque el contrato establezca claramente que determinadas obligaciones corresponden al inquilino, la realidad es que las deudas por expensas e impuestos terminan impactando sobre el propietario.

Por esa razón, los especialistas coinciden en que el seguimiento activo de la unidad alquilada dejó de ser una opción para convertirse en una necesidad. En un escenario de expensas cada vez más elevadas, dejar pasar varios meses sin controlar los pagos puede convertir un pequeño atraso en una deuda millonaria que termine afectando la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

La reciente ola polar puso en primer plano un tema recurrente en los inviernos de la Argentina: la falta de gas en sectores industriales y comerciales. El ex secretario de Energía de la Nación, Emilio Apud, analizó en una entrevista en la señal de streaming de Infobae los orígenes de esta problemática y las perspectivas de la infraestructura energética nacional. “Hace dieciocho años que tenemos estas medidas todos los inviernos, ¿no? Es desde el 2008, aproximadamente, se hicieron las cosas mal”, afirmó el ex funcionario. Según sus palabras, el fenómeno no es nuevo y responde a una serie de decisiones y falencias acumuladas por distintos gobiernos.

Apud explicó que “desde el 2003 en adelante, hubo que empezar a importar por falta de incentivos a la inversión, en yacimientos, en gasoductos, etcétera”. Para el ex secretario, la combinación de políticas públicas insuficientes y la falta de previsión a largo plazo generó un escenario en el que el país debe recurrir de manera sistemática a importaciones para satisfacer la demanda durante los meses más fríos. “Siempre hubo cortes de gas y siempre hubo el problema con el GNC. Hay problemas también con la electricidad, porque la electricidad en vez de recibir gas tiene que recibir gasoil y eso es más caro y aumenta la tarifa”, detalló.

El impacto sobre los consumidores industriales y de transporte fue otro de los puntos destacados. Según Apud, “cuando falta el gas, lo primero que le van a cortar va a ser a los contratos interrumpibles, sobre todo los de GNC y muchas industrias”. El sector residencial, sostuvo, tiene prioridad: “El sector residencial está garantizado, salvo que haya algún problema, qué sé yo, que se rompa un caño”. Esta priorización responde a razones técnicas y sociales, ya que el consumo domiciliario representa cerca del 30% de la demanda, pero su impacto social en caso de interrupciones puede ser mucho mayor.

En relación a la estacionalidad de la demanda, el especialista afirmó: “Aumenta casi cinco o seis veces. Si uno se fija en la factura entre lo que paga en invierno o paga en verano es un montón, ¿no? Pero el sector residencial es el 30%, pero incide casi de ciento cincuenta millones de metros cúbicos diarios que se consumen”. La demanda en invierno, según sus estimaciones, puede llegar a “ciento setenta, ciento ochenta” millones de metros cúbicos diarios. “Al aumento de esa demanda se produce un problema físico”, puntualizó.

Uno de los factores técnicos señalados por Apud tiene que ver con la infraestructura de transporte y la presión en los gasoductos durante las bajas temperaturas. “Cuando hay menor temperatura, baja también la presión. Hay un problema en la infraestructura que al enfriarse todos los caños baja la presión y entonces no llega el gas a destino y eso se exacerba con el aumento de la demanda”, explicó.

Consultado por las medidas para enfrentar la escasez, el ex secretario respondió: “Hasta que baje el frío. No, no es muy difícil. Los barcos ya están contratados, están llegando”. Aunque reconoció avances en obras de infraestructura, subrayó que “todavía faltan obras de infraestructura. Hoy estamos mucho mejor que el año pasado, que el anteaño, porque se terminó la primera parte del gasoducto Perito Moreno”.

El horizonte para una solución de fondo al problema, según Apud, se ubica hacia el final de la década. “En el año 2028 se acabaron los cortes de gas y el precio va a bajar”, proyectó. Para fundamentar esa afirmación, detalló: “Tenemos el gas, la infraestructura que era necesaria para cubrir el pico de invierno no justificaba una inversión de miles de millones de dólares para ser utilizada cuatro meses al año nada más”. El desafío, entonces, radica en equilibrar las inversiones con la estacionalidad del consumo.

La entrevista abordó también el futuro de la exportación de gas argentino. Apud destacó que “como ahora se está empezando a apuntar al mercado de exportación a través de estos barcos de licuefacción, que es al revés de lo que veníamos haciendo”. El país, que en años anteriores importó gas líquido para regasificarlo, se prepara para enviar gas de Vaca Muerta en estado gaseoso, licuarlo y exportarlo. “Ahora vamos a tener los barcos para el gas que viene de Vaca Muerta en estado gaseoso, lo ponemos en líquido y lo exportamos. Entonces, toda la producción que va a tener Vaca Muerta y la infraestructura que no se use fuera del pico de invierno, se exporta”, sostuvo.

El impacto sobre los precios internos también fue tema de consulta. “A partir del año 28, va a haber gas en exceso y a un precio mucho más barato, porque encima hay un subsidio y un precio mayor que se le paga a las productoras de petróleo desde hace años para que produzcan, que termina en el 28”, anticipó Apud. Según el ex funcionario, una vez que se eliminen esos subsidios, “ahí van a ir directamente los precios de mercado. ¿Y los precios de mercado cuáles van a ser? Van a ser los precios con los que se puede exportar y ahí no entra la mano de ningún funcionario, va a ser directamente un precio que es mucho más bajo que el de ahora”.

Durante la conversación, Apud remarcó la diferencia entre los tipos de contratos y la prioridad de suministro. “Cuando falta el gas, lo primero que le van a cortar va a ser a los contratos interrumpibles, sobre todo los de GNC y muchas industrias”, insistió. Los usuarios residenciales mantienen prioridad, salvo incidencias excepcionales en la red de distribución.

El fenómeno de la falta de gas en Argentina, lejos de ser un hecho aislado, se repite cada invierno desde hace casi dos décadas. “Hace dieciocho años que tenemos estas medidas todos los inviernos, ¿no? Es desde el 2008, aproximadamente, se hicieron las cosas mal”, reiteró Apud. El ex funcionario atribuyó el problema a una serie de decisiones políticas que, según su visión, no incentivaron la inversión en producción ni en transporte.

El futuro de la infraestructura aparece vinculado a la finalización y ampliación de los gasoductos clave. “Hoy estamos mucho mejor que el año pasado, que el anteaño, porque se terminó la primera parte del gasoducto Perito Moreno”, resaltó Apud. A pesar de los avances, el especialista consideró que la estructura instalada todavía no alcanza para cubrir los picos de consumo invernales sin recurrir a importaciones o cortes en sectores industriales.

En el tramo final de la entrevista, el ex secretario de Energía ofreció una mirada sobre los desafíos y oportunidades de la industria. “La infraestructura que era necesaria para cubrir el pico este que estaba comentando de invierno no justificaba una inversión de miles de millones de dólares para ser utilizada cuatro meses al año nada más”, argumentó. El desarrollo de la exportación a través de barcos de licuefacción se presenta como una oportunidad para aprovechar la capacidad excedente fuera del invierno.

La transición hacia una mayor exportación de gas desde Vaca Muerta aparece en el centro de las proyecciones oficiales y empresarias. “Eso va a empezar a ocurrir recién a partir del año que viene”, adelantó Apud. La expectativa es que el mercado internacional absorba la producción excedente y contribuya a estabilizar los precios internos, una vez superado el esquema de subsidios vigente.

El diálogo dejó en claro que la problemática de la falta de gas en los inviernos argentinos tiene raíces estructurales y requiere una combinación de inversión, planificación y reformas regulatorias. Mientras tanto, la prioridad en el suministro residencial y la dependencia de importaciones durante los picos de demanda siguen como constantes del sistema energético nacional, de acuerdo a lo expresado por el ex secretario en la entrevista.

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