ECONOMIA
Con amenities premium y vistas panorámicas, este proyecto inmobiliario redefine el lujo en Buenos Aires
En el Palacio Roccatagliata, las unidades de cada una de las dos torres ya están a la venta. ¿Cuál es la fecha de entrega y la rentabilidad que tendrán?
Por Leila Ganem
20/11/2023 – 07:10hs
![Con amenities premium y vistas panorámicas, este proyecto inmobiliario redefine el lujo en Buenos Aires](https://resizer.iproimg.com/unsafe/880x/filters:format(webp)/https://assets.iprofesional.com/assets/jpg/2023/11/562749.jpg)
Hace muchos años, una clásica casona de estilo europeo perteneciente a una próspera familia instalada en el recién urbanizado barrio de Coghlan y el Hospital Pirovano, fueron de las primeras edificaciones en tener una línea telefónica. Se trataba de la Villa J. Roccatagliata que había sido construída en el 1.900 con rasgos tradicionales españoles y que con el paso de los años se consolidó como un ícono de elegancia de la historia argentina. Hoy es protagonista de un majestuoso proyecto inmobiliario denominado Palacio Roccatagliata en el cual ya se comercializan los departamentos.
Su construcción demandó una inversión de u$s45 millones y que se convirtió, de la mano del Estudio Aisenson, en un desarrollo sofisticado y moderno que aporta valor inmobiliario a una zona que viene en alza por la gran oferta de proyectos premium, la cantidad de espacios verdes, la buena conexión y porque a pesar de tener un crecimiento exponencial mantiene la tranquilidad de antaño.
La nueva construcción, una mezcla de patrimonio histórico con modernidad, está pensada con fines residenciales pero no sólo eso porque comparado con otros emprendimientos similares, la renta que se puede obtener en base a las unidades de alquiler temporales, tiene un porcentaje de ganancia extra porque «todo lo que se obtenga del alquiler de otros espacios con los que va a contar el Palacio -locales gastronómicos en su planta baja- tenderá a la baja de las expensas, y cuando esto sucede, el diferencial de lo que baja lo sube en la renta. Seguramente en comparación con un edificio con el que se compita, va a haber una ventaja en la rentabilidad anual», explica Nicolás Korn.
La fecha prevista de entrega es fines de 2024
Departamentos desde u$s2.200 el m2
El proyecto está enclavado en pleno corazón del barrio de Coghlan, en la esquina de Roosevelt y Balbín y prevé su entrega para fines de 2024. Consultado sobre el potencial inmobiliario de la zona, el titular de Korn Inmobiliaria destacó que «el Corredor Norte de la ciudad siempre es lo más buscado por ser un punto estratégico».
En este caso, «Coghlan se encuentra cerca de Villa Urquiza, Belgrano y Palermo Hollywood tratándose de una zona con muchísimos accesos, con avenidas que no están congestionadas, con salidas a la zona norte y a Lugones. Pero además, la zona y el barrio a raíz de este proyecto se ha desarrollado y ha quedado muchísimo más lindo y pintoresco», señala.
Palacio Roccatagliata es un emprendimiento con departamentos de hasta 4 ambientes que miden entre 45 y 368 m² distribuidos entre SkyView y Palace, las dos torres que le imprimen categoría de barrio en altura. Cuenta con dependencias, cocheras, bauleras y posibilidad de unificación. Los departamentos tienen un valor por metro cuadrado de u$s2.400 -financiados- aunque se pueden conseguir unidades por u$s2.200 por metro cuadrado en un pago en efectivo.
El desarrollo tendrá amenities premium, vistas panomáricas y un palacio a sus pies
Un desarrollo inmobiliario con cafetería y restaurante incluído
La gran perla arquitectónica de este proyecto es la confitería de autor que va a funcionar en la planta baja de la remozada edificación. La clásica casona de estilo europeo fue construida para los Roccatagliata, quienes fueron propietarios de la Confitería del Molino por lo que en este nuevo y moderno edificio que ahora se levanta sobre el palacio va a funcionar una cafetería y un restaurante abierto al público.
La histórica construcción obtuvo en el 2009 el reconocimiento del Gobierno de la Ciudad que la declaró monumento histórico siendo posteriormente transformada a través de la consolidación de dos torres modernas utilizando como base la vieja construcción a través de un cuidado proceso de restauración dónde se tuvo especial consideración por los tres niveles de subsuelo que tiene el edificio.
«Los cuidamos, los pusimos en valor y no quisimos que la pieza corriera ningún movimiento por lo que por debajo del palacio no se excavó para ganar espacio para la disposición de cocheras y se realizó un trabajo de apuntalamiento para construir las torres alrededor del histórico edificio. Nuestro objetivo era poner en valor una propiedad tan linda y tan prestigiosa para que lo puedan disfrutar también los vecinos», destaca Korn.
Palacio Roccatagliata es un emprendimiento inmobiliario con departamentos de hasta 4 ambientes
Departamentos con amenities de categoría
Los más de 2.700 m² de amenities de categoría que incluye el nuevo proyecto constan de sky club, Spa, fitness center, gym con triple altura, plaza para niños con cuádruple altura, jardines propios, business center, cava de vinos, salón de eventos, salones de usos múltiples, piscina climatizada panorámica y resto bar, entre otros. El proyecto es definido por sus comercializadores como la joya arquitectónica que redefine el lujo en Buenos Aires.
¿Por qué? «Porque se ha transformado en un punto de referencia en la ciudad para disfrutar de la belleza del pasado y la comodidad del presente, con disponibilidad de amenities premium, vistas panorámicas, jardines verdes, una plaza en común y un palacio a sus pies«, señalan desde Korn.
ECONOMIA
Con dólar planchado, desarrolladores eligen pagos en pesos ajustados por índice de la construcción
Ante un dólar «planchado» y que, encima, viene mostrando una tendencia a la baja en las últimas semanas, más desarrolladores inmobiliarios están exigiendo pesos ajustados por el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
Esta decisión ganó fuerza tras la entrada en vigencia del blanqueo, que permite destinar ahorros no declarados a viviendas de pozo, lo cual, según informes del sector constructor, continúa siendo una estrategia ventajosa para mantener activas las más de 50.000 viviendas en ejecución en la Ciudad de Buenos Aires.
La novedad es justamente que, ante la posibilidad de que el dólar se siga desinflando, más desarrolladores inmobiliarios están optando por apegarse al índice CAC para financiar sus proyectos en marcha.
«Esta estrategia se ve favorecida por la estabilidad del dólar, tanto en su versión oficial como en el mercado paralelo», según destacó Carlos Spina, presidente de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV).
En el contexto actual, los desarrolladores inmobiliarios se financian principalmente con la demanda, que demostró cierta aceptación de los valores vigentes, contemplando la posibilidad de futuros aumentos de costos para edificar que se trasladen a precios.
La financiación en pesos y ajustada por este índice cobra fuerza en un contexto en el que avanza el blanqueo de capitales (el Banco Nación otorga planes para los desarrolladores que financian el 100% de la inversión total de la obra).
El blanqueo de capitales, aunque en fases iniciales provoca cierta reticencia hasta que se toman decisiones definitivas, es visto como una oportunidad excelente por los desarrolladores.
«Es el mejor blanqueo que hemos tenido y debería atraer a un número significativo de compradores», señaló Spina, apuntando que se espera que algunos compradores potenciales aparezcan en proyectos futuros utilizando dinero blanqueado.
Constructoras ahora piden pesos
Para los desarrolladores, aceptar pagos en pesos ajustados por la CAC resulta conveniente en un escenario en el que el dólar viene perdiendo la carrera. De hecho, se convirtió en la peor inversión conservadora en lo que va del 2024.
Marcelo Saul, cofundador de PBG Desarrollos, destacó que actualmente «los proyectos que tenemos los financiamos con un adelanto en dólares de aproximadamente el 40%, que corresponde a la parte de tierra. Pero el resto, por lo general, se paga en cuotas CAC hasta finalizar la obra«.
«Para los compradores con capital previamente ahorrado, existe la expectativa de que los precios se incrementen en el futuro, animándolos a invertir a costos actuales», agregó.
Santiago Levrio, director de Alianza Urbana, comentó: «Mayoritariamente de forma tradicional, ya contamos con tenedores de inmuebles que, en un mercado más dinámico, están vendiendo sus propiedades. Esto les permite sumarse a un proyecto en construcción. Asimismo, aquellos actores que acumularon capital y anticipan un aumento en los precios de venta, ven una oportunidad para invertir a un costo menor al que obtendrían por una unidad terminada hoy».
Para los desarrolladores resulta conveniente aceptar pagos ajustados por el índice CAC. Esta práctica beneficia tanto a los compradores, que abonan sus cuotas ajustadas por este índice, como a los desarrolladores en sus contratos con proveedores, que también se rigen por el mismo índice.
«De esta manera, independientemente de las fluctuaciones del dólar y de si esta medición las sigue o no, financiar proyectos bajo este esquema proporciona una mayor seguridad financiera para el desarrollador», acotó Saul.
La estabilidad relativa del dólar oficial y blue modificó los desafíos del sector, ya que los costos no pueden ofrecerse a niveles muy bajos y los precios de venta final aún no se despegan suficientemente de los valores de pozo.
«El desafío es motivar a los compradores con la expectativa de nuevos precios en el futuro,» explicó Levrio.
Materiales se desaceleraron
En cuanto a los materiales de construcción, se observó una desaceleración en los precios de compra, con proveedores dispuestos a ofrecer mayores descuentos debido a una menor operación y volumen de ventas, lo que en esencia representa una baja de costos.
Spina comentó: «Hay una clara desaceleración. Los proveedores de diversos insumos y materiales están ofreciendo mayores descuentos. Esto es en realidad una reducción de costos que responde a aumentos previos posiblemente más altos de lo esperado. Muchos en la industria anticiparon una subida del dólar a u$s 2.500 que no ocurrió, lo que ralentizó el ajuste de precios».
Los precios de los materiales están retornando a su valor medio histórico debido a factores como la amenaza de importaciones, tasas de financiamiento más bajas, un aumento en la oferta y una demanda más cautelosa.
«Es incierto si observaremos una reducción aún mayor en los precios como resultado de una disminución en los costos y rentabilidad de los proveedores a cambio de un mayor volumen y rotación. Personalmente, no anticiparía una baja significativa en la mayoría de los sectores», amplió Levrio.
Actualmente en CABA, el valor promedio por m2 para viviendas a estrenar en CABA ronda los u$s 2.500; el precio total de una propiedad de dos ambientes a estrenar se estima en u$s130.000 promedio.
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