Conseguir un alquiler en la Ciudad de Buenos Aires ya no depende solamente de cuánto cuesta. Hoy, para muchos, el problema empieza antes de negociar el precio. Miles de personas con ingresos suficientes para afrontar una renta quedan afuera porque trabajan de manera informal, son monotributistas, no tienen garantía propietaria o directamente son rechazadas por tener hijos o mascotas. Frente a ese escenario, Hábitat para la Humanidad Argentina puso en marcha una Inmobiliaria Social que busca unir a esos potenciales inquilinos con propietarios que tienen viviendas vacías y no logran alquilarlas.

La propuesta no busca ofrecer alquileres más baratos ni alquileres subsidiados. La apuesta pasa por actuar como intermediaria entre propietarios e inquilinos para recuperar inmuebles que hoy están fuera del mercado y ampliar la oferta para personas que, aunque tienen capacidad de pago, quedan excluidas por los requisitos habituales.

A partir de datos del Censo Nacional 2022, Hábitat para la Humanidad Argentina estima que en la Ciudad de Buenos Aires hay 228.000 viviendas vacías, equivalentes al 13,8% del parque habitacional. Los datos del Censo también muestran que el 35,3% de los hogares porteños alquila. Según un análisis elaborado por la ONG, esa proporción creció 66% entre 2018 y 2023. A su vez, la ONG señala que el 43,2% de los trabajadores de la Ciudad se desempeña en la economía informal, una condición que dificulta el acceso al mercado formal de alquileres. En paralelo, la Encuesta Inquilina Nacional 2025 revela que el 57% de quienes alquilan destina más de la mitad de sus ingresos al pago de la vivienda y que el 40% de las familias con menores tuvo dificultades para conseguir un alquiler.

Cecilia Mosto, politóloga y directora de la consultora CIO, participó del diseño metodológico de la iniciativa, explica por qué considera necesario innovar en este mercado. «Dentro de los diversos actores claves que conforman el ecosistema de la vivienda, hay un consenso generalizado de la necesidad de innovar para poder reducir el déficit habitacional creciente. Por otro lado, hay también consenso alrededor del alquiler social como una solución posible y adecuada para el actual contexto», dice.

La iniciativa no nació de cero. Desde hace quince años la ONG administra un edificio de nueve departamentos en La Boca destinado al alquiler social. Según los registros de Hábitat, el 89% de las familias que pasaron por ese programa luego logró alquilar dentro del mercado formal o ahorrar para acceder a una vivienda propia. Además, el 33% inició estudios o mejoró otras condiciones de vida gracias a la estabilidad habitacional.

«Cuando una familia tiene resuelta su situación habitacional en un lugar adecuado puede empezar a desarrollar otras dimensiones de su vida. Vimos personas que retomaron estudios, mejoraron su salud o pudieron ahorrar para acceder después a un alquiler formal o incluso construir su vivienda», explicó a iProfesional Bárbara Bonelli, directora ejecutiva de Hábitat para la Humanidad Argentina.

Inmobiliaria Social: quiénes pueden acceder y cómo funciona

El programa está dirigido a personas que pueden sostener el pago mensual de un alquiler, pero que encuentran barreras para ingresar al mercado formal. Entre ellas aparecen trabajadores independientes, monotributistas, personas con ingresos informales, jubilados que complementan sus haberes con otras actividades y familias que no cuentan con garantía propietaria o recibo de sueldo.

Según el esquema diseñado por Hábitat, el alquiler se firma a valor de mercado. El objetivo no es bajar el precio de la renta sino eliminar las barreras que hoy dejan afuera a miles de personas. El inquilino deberá pagar el alquiler mensual y el depósito de garantía, como ocurre en cualquier contrato. No abonará una comisión a la Inmobiliaria Social ni un cargo adicional por las refacciones del inmueble.

El proyecto también busca resolver un problema del otro lado del mercado. Muchas viviendas permanecen desocupadas porque necesitan arreglos que sus dueños no pueden afrontar o porque atraviesan situaciones legales pendientes, como sucesiones sin resolver. Según un estudio del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, el 81% de los propietarios tiene más de 65 años y mantener una vivienda vacía implica afrontar entre $250.000 y $270.000 mensuales en expensas, sin contar ABL, seguros ni mantenimiento.

Frente a esa situación, Hábitat propone financiar las obras necesarias mediante un fondo semilla y alianzas con empresas y otras organizaciones. «Lo que ofrecemos es poner esa vivienda en valor sin que el dueño del inmueble tenga que invertir dinero al principio. El propietario comienza a percibir ingresos desde que la vivienda se alquila, mientras una parte de ese monto se destina a cancelar la inversión realizada en las refacciones«, explicó Bonelli.

La ONG también realizará la intermediación entre ambas partes, como cualquier inmobiliaria tradicional. Buscará propiedades, evaluará a los postulantes, acompañará la firma de los contratos y administrará la relación entre propietarios e inquilinos.

Cómo anotarse en la Inmobiliaria Social y cuándo comenzarán los primeros alquileres

La iniciativa atraviesa su etapa piloto. Hábitat ya comenzó a identificar inmuebles y propietarios interesados para conformar la primera cartera de viviendas.

Durante la campaña inicial, 70 propietarios se contactaron con la organización. De ellos, 53 reconocieron que sus inmuebles necesitan algún tipo de refacción para volver al mercado, mientras que otros casos responden a sucesiones inconclusas o propiedades que llevan años sin uso.

El objetivo es comenzar con al menos siete viviendas, aunque ese número podría ampliarse si aparecen nuevas oportunidades y los costos de recuperación lo permiten. La expectativa es que las primeras operaciones puedan concretarse dentro de los próximos seis a ocho meses.

Quienes tengan una propiedad vacía o busquen un alquiler pueden iniciar el proceso desde la página web o las redes sociales de Hábitat para la Humanidad Argentina. A partir de allí comienza una evaluación para determinar si el inmueble puede incorporarse al programa o si el postulante reúne las condiciones para acceder a una vivienda.

Entre quienes ya consultaron aparecen perfiles muy distintos. Bonelli menciona el caso de un jubilado que percibe la mínima pero complementa sus ingresos con trabajos informales, o el de una pareja de monotributistas que, pese a poder pagar el alquiler, no consigue superar los filtros habituales por no tener recibo de sueldo que demuestren sus ingresos.

La Inmobiliaria Social todavía está dando sus primeros pasos, pero parte de una realidad difícil de ignorar. Mientras cientos de miles de viviendas siguen vacías en la Ciudad de Buenos Aires, también crece la cantidad de personas que podrían afrontar un alquiler y continúan excluidas por requisitos que poco tienen que ver con su verdadera capacidad de pago. La apuesta de Hábitat para la Humanidad Argentina es demostrar que una parte de esas 228.000 viviendas vacías puede volver al mercado y abrir una nueva alternativa para quienes hoy no encuentran lugar dentro del sistema formal de alquileres.