ECONOMIA
La rentabilidad que deja alquilar un departamento tocó un nivel récord en casi 25 años
Comprar un departamento para destinarlo al alquiler recuperó atractivo como alternativa de inversión. Es que el mercado combina hoy dos variables que pocas veces coinciden: mientras los precios de venta permanecen 12% por debajo de su máximo histórico, según datos de Zonaprop, la rentabilidad bruta anual de los alquileres alcanzó el 5,89% en junio.
Esa combinación ya comenzó a reflejarse en los indicadores. De acuerdo con el mismo relevamiento, hoy se necesitan alrededor de 17 años de alquiler para recuperar la inversión realizada en la compra de una vivienda, un plazo que se redujo 5,8% frente al registrado un año atrás.
Esta mejora responde, en gran medida, al comportamiento dispar de ambos segmentos durante el primer semestre. Mientras los alquileres acumularon un incremento promedio del 15,7%, los precios de venta de los departamentos apenas subieron 0,7%. Ese desfasaje mejoró el rendimiento de las propiedades destinadas a renta y fortaleció el atractivo del negocio.
Esa mayor previsibilidad para quienes buscan generar ingresos con un inmueble impulsó el renovado interés, una tendencia que se vio reforzada por la derogación de la Ley de Alquileres. «El propietario recuperó capacidad de decisión al momento de ofrecer una propiedad en el mercado, ya que puede definir la moneda del acuerdo, el mecanismo de actualización, la garantía exigida y el plazo del contrato», explica Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario.
Compra y venta de departamentos: ¿por qué inversores siguen esperando si la renta mejoró?
Al margen de esos guarismos alentadores, la compraventa de inmuebles todavía no refleja plenamente ese cambio. En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, una cifra 3% inferior a la del mismo mes de 2025. El desempeño acumulado de 2026 también permanece levemente por debajo del registrado un año atrás, lo que muestra que la recuperación avanza, aunque todavía a un ritmo moderado.
Como suele suceder al inicio de un cambio de ciclo, los primeros en reaccionar son quienes siguen de cerca las variables del mercado, mientras que el resto espera señales más contundentes antes de tomar una decisión. «La rentabilidad es condición necesaria, no suficiente», explica Juan Manuel Vázquez Blanco, gerente general de Fabián Achával Propiedades. Según señala, si bien los rendimientos de las propiedades mejoraron, «todavía falta mayor previsibilidad macroeconómica y una recuperación más firme del financiamiento, un factor clave para impulsar la liquidez del sector».
Pese a esa cautela, los indicadores muestran que el mercado mantiene un nivel de actividad elevado. «En los primeros cinco meses del año se realizaron 23.500 escrituras, apenas 1,2% menos que en el mismo período de 2025, una señal de que la recuperación continúa, aunque todavía de manera gradual», agrega el experto.
Según otro relevamiento de Monitor Inmobiliario, la rentabilidad bruta anual alcanza el 6,76%, por encima del promedio de los últimos años, que fue del 4,16%. Sin embargo, ese porcentaje no contempla costos como expensas extraordinarias, mantenimiento, impuestos, honorarios y períodos de vacancia. Por eso, «el rendimiento efectivo suele ubicarse entre 1 y 1,5 puntos porcentuales por debajo del retorno bruto», pormenoriza Vázquez Blanco.
Una vez realizados esos ajustes, el rendimiento neto puede ubicarse en torno al 5,5% anual, un nivel que sigue siendo competitivo frente a otras alternativas de inversión. En ese sentido, la rentabilidad bruta funciona como un primer indicador para evaluar una operación, mientras que la rentabilidad neta permite conocer con mayor precisión el rendimiento efectivo de la inversión.
Pese a ello, muchos prefieren comprobar que esta tendencia podrá sostenerse en el tiempo. «Quienes deciden invertir ahora, lo hacen en una etapa temprana, antes de que la consolidación del crédito hipotecario y un escenario macroeconómico más estable impulsen una demanda más masiva», sostiene Daniel Bryn, analista de Zipcode.
Más allá de la coyuntura actual, la mejora de la rentabilidad también se observa al comparar el rendimiento de los departamentos con su evolución histórica.
Departamentos baratos y alquileres que rinden más: ¿es momento de comprar?
En 2026, la rentabilidad bruta anual se ubica en torno al 6,2%, un nivel que contrasta con los mínimos alcanzados durante los años de mayor regulación del mercado locativo. En 2020, por ejemplo, el retorno promedio había caído hasta el 1,8%, mientras que entre 2019 y 2022 se mantuvo por debajo del 3,5%. La recuperación comenzó a acelerarse desde 2023 y llevó al indicador nuevamente a valores superiores al 4%, hasta alcanzar el nivel actual, el más alto en casi 25 años.
Esta mejora de la renta convive, además, con una brecha todavía abierta en los valores de venta. Mientras la rentabilidad supera el promedio histórico, el precio publicado de los departamentos ronda los u$s2.467 por m², todavía por debajo del valor que justificaría esa relación entre precio e ingreso por alquiler, estimado en torno a los u$s3.899 por m².
La rentabilidad de los alquileres volvió a niveles que no se veían desde hace años
En otras palabras, el inversor no solo accede hoy a un flujo de renta más atractivo, sino que también mantiene una expectativa de valorización si los valores de venta continúan recuperándose.
La trampa de la renta alta: por qué algunos barrios rinden más, pero implican mayor riesgo
Más allá del rendimiento esperado, quienes analizan comprar una propiedad para alquilar comenzaron a prestar mayor atención a otro factor: la vacancia, es decir, el tiempo que un inmueble permanece desocupado entre la salida de un inquilino y el ingreso del siguiente.
La mayor disponibilidad de unidades en alquiler elevó la competencia entre propietarios y convirtió al tiempo sin renta en un elemento determinante. Un mes de vacancia dentro de un contrato anual puede reducir de manera significativa el rendimiento efectivo de una inversión, incluso cuando la rentabilidad bruta proyectada resulte atractiva.
En este escenario, «ya no alcanza con mirar únicamente el porcentaje de retorno esperado. Una propiedad con menor renta teórica, pero con alta ocupación y menor rotación puede terminar siendo más conveniente que otra con un rendimiento superior difícil de sostener«, sostiene el gerente general de Fabián Achával Propiedades.
Hoy en día, hay más de 16.000 departamentos disponibles en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires, muy por encima de los cerca de 4.000 que había durante la vigencia de la Ley de Alquileres. Ese incremento amplió la oferta y obliga a los propietarios a evaluar no solo cuánto pueden cobrar, sino también cuánto tiempo puede permanecer una unidad sin generar ingresos.
En ese escenario, la ubicación vuelve a ser determinante para quienes buscan invertir en un inmueble destinado a renta. No todos los barrios ofrecen la misma combinación entre rentabilidad, liquidez y riesgo: mientras algunas zonas sobresalen por sus retornos brutos, otras se destacan por una demanda más estable y menor exposición a períodos sin inquilinos.
Según Monitor Inmobiliario, Villa Lugano alcanza una rentabilidad bruta del 12,51% y La Boca del 9,52%, dos de los niveles más altos de la Ciudad de Buenos Aires. También aparecen entre los barrios con mayores rendimientos Floresta (8,81%), Balvanera (8,75%), San Nicolás (8,67%) y Parque Patricios (8,59%).
Sin embargo, los especialistas advierten que una renta más elevada no siempre implica la mejor alternativa. En estas zonas, el inversor debe analizar con mayor detalle factores como la demanda, el perfil del inquilino y los tiempos de vacancia. Para quienes buscan un equilibrio entre ingreso, facilidad de alquiler y potencial de valorización, Almagro, Boedo, Flores, Villa General Mitre y San Cristóbal aparecen como opciones atractivas, con rendimientos en torno al 7,5% y 8,5%«, según Bryn.
En estos barrios, el retorno puede ser algo menor, pero suele estar acompañado por una demanda más sostenida y mayor estabilidad tanto para alquilar como para vender. Como resume el analista de Zipcode: «Algunos priorizarán obtener una renta más elevada, mientras que otros preferirán resignar parte del rendimiento a cambio de reducir el riesgo de tener la propiedad desocupada durante más tiempo».
¿Qué falta para que los precios vuelvan a subir?
Más allá de la mejora de la rentabilidad, el próximo desafío del mercado será que esa mayor conveniencia para los inversores se traslade a los valores de venta. En mayo se firmaron 5.435 escrituras en la Ciudad de Buenos Aires, un nivel que muestra estabilidad, aunque todavía sin una aceleración significativa de la demanda. Dentro de ese total, apenas 587 operaciones incluyeron hipoteca, una señal de que el financiamiento todavía tiene una participación limitada en el mercado.
«Sin crédito en escala, la recuperación de precios será gradual, selectiva y desigual entre barrios y tipologías», aduce Vázquez Blanco. Las propiedades mejor ubicadas, con mayor liquidez y una demanda más sostenida podrían ser las primeras en reflejar una recomposición, mientras que una recuperación más amplia dependerá de que más compradores puedan acceder al financiamiento.
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En medio de un coro de economistas que en los últimos días sugirieron la necesidad de subir el tipo de cambio para darle impulso a la actividad y ayudar a los sectores más complicados, Ricardo Arriazu salió a desmarcarse: “Vamos a un superávit comercial de USD 28.000 millones este año. Si el Banco Central no estuviera interviniendo el dólar se desplomaría. Además, en un país como Argentina cualquier salto del tipo de cambio va a precios, no hay ninguna necesidad de eso”.
El economista habló en el evento de la Cámara de Agentes de Bolsa y dejó en claro cuál es su convicción: “Hace años defendía la flotación, pero después entendí que en Argentina el dólar es la unidad de cuenta. Si se mueve, el resto de los precios también lo hacen”.
Pero, sobre todo, consideró innecesario promover un salto cambiario. “Vamos a un tipo de cambio real más bajo en Argentina. El ingreso de dólares aumentará muy fuerte en los próximos años y eso llevará a un dólar inferior al actual en términos reales”, remarcó.
Arriazu es uno de los economistas más escuchados por el presidente, Javier Milei, pero también tiene fuerte llegada a los inversores. Sus declaraciones van en dirección opuesta a varios colegas que en los últimos días se manifestaron a favor de un tipo de cambio más alto.
Uno de ellos fue Roberto Frenkel, quien consideró lo mejor que puede hacer el Gobierno es dejar que el tipo de cambio pegue un salto aunque sea a costa de una mayor inflación y consideró que se trata de un “mal trago”. De esta forma, uno de los impulsores del Plan Austral en 1985 consideró que una devaluación ayudaría a darle impulso al sector productivo.
Lucas Llach, ex vicepresidente del Central, también se manifestó a favor de elevar el tipo de cambio y consideró razonable el nivel de $1.800 que hace un par semanas mencionó el vocero presidencial, Adrián Ravier. “La construcción se vería muy beneficiada, porque bajaría el costo de la cuota mensual en pesos, que se vuelve cada mes más cara en dólares. Esto hace que los inversores no quieran participar en nuevos emprendimientos”, aseguró en Ahora Play.
También se sumó a un pedido similar Miguel Ángel Broda. El economista indicó que aunque la economía funcionaría mejor con un dólar más alto, “la obsesión por bajar la inflación impide dicho ajuste cambiario”. Además, opinó que no tiene sentido que el tipo de cambio barato provoque el cierre de empresas.
Las estimaciones de Arriazu, que espera un superávit comercial no muy lejos de los USD 30.000 millones, son por lejos las más optimistas del mercado. El consenso espera alrededor de 21.000 millones de dólares. Pero la gran cosecha de este año y sobre todo los altos precios de la energía lo hicieron revisar sensiblemente al alza estas estimaciones.
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En ese escenario tan favorable, el Banco Central tendría además bastante espacio para seguir comprando dólares. Hasta ahora lleva poco más de USD 13.000 millones y en el escenario optimista podía llegar a USD 17.000 millones, según se planteó en el inicio de la fase 4 del plan monetario.
La estabilidad cambiaria a la que apuesta el Gobierno tiene como objetivo principal seguir impulsando a la baja a el índice de inflación. Por lo pronto, las consultoras y bancos que releva el BCRA proyectaron una inflación de 2% para julio y de 1,8% para agosto. Además, pronosticaron un Índice de Precios al Consumidor (IPC) de 29,8% para 2026 y un dólar a $1.652 para fin de este año.
En cuanto a la dinámica inflacionaria, el grupo de los analistas más precisos, denominado Top 10, estimó 1,9 por ciento para el séptimo mes del año.
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ECONOMIA
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ECONOMIA
Jornada financiera: el dólar mayorista rozó los $1.500, cayeron las acciones y el riesgo país se acercó a los 450 puntos
La toma de ganancias en Wall Street, donde los índices alcanzaron niveles máximos en las últimas sesiones, dio marco a un resultado negativo para los activos bursátiles argentinos, con un salto del riesgo país a máximos desde junio.
En el plano cambiario, la intervención indirecta del Tesoro y el BCRA a través de la venta de contratos de dólar futuro y también de títulos dollar linked en el mercado secundario, limitaron el avance del dólar mayorista, que tocó la resistencia de los $1.500 y finalizó en un récord nominal. Incluso la semana pasada fue el Tesoro el que intervino con ventas puntuales en el mercado spot con la intención de fijar un hito para el movimiento del dólar.
En el mercado de cambios se operó un importante volumen de USD 692,4 millones en el segmento de contado. El dólar mayorista avanzó tres pesos o 0,2%, a un nuevo récord nominal de cierre de 1.499,50 pesos.
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“Con la suba de hoy, la cuarta consecutiva en la semana, el dólar mayorista alcanza nuevos máximos y quedó a un paso de superar los 1.500 pesos por unidad. Con solo una rueda por delante para terminar esta semana el tipo de cambio mayorista acumula una suba de 14,50 pesos, muy por encima de la baja de 12 pesos registrada en la semana anterior”, detalló Gustavo Quintana, agente de PR Corredores de Cambio.
Nicolás Merino, operador de ABC Mercado de Cambios, afirmó que “en el último tramo de la jornada logró quebrar el equilibrio y avanzar levemente hasta un máximo de $1.500, nivel que volvió a actuar como resistencia y contuvo la suba, para finalmente cerrar en $1.499,50. Todo indica que esta zona se ha convertido en una fuerte resistencia, dificultando por el momento una consolidación por encima de ese nivel”.
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El Banco Central compró USD 41 millones en el mercado de cambios, el 5,9% de la oferta, para acumular en las cuatro primeras ruedas de agosto un saldo a favor de USD 95 millones por la intervención.
Las reservas internacionales brutas de la entidad cayeron USD 1.224 millones, a USD 48.835 millones, debido principalmente a un pago efectuado al Fondo Monetario Internacional (FMI) por más de USD 850 millones, además de un descenso marginal en la cotización de activos, según detallaron fuentes del BCRA a Infobae.
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El dólar al público permaneció invariable, a $1.520 para la venta en el Banco Nación, igualmente un récord nominal. El BCRA indicó que en as entidades financieras el dólar minorista promedió $1.518,24 para la venta y $1.467,44 para la compra.
La cotización blue del dólar restó diez pesos o 0,6% y terminó pactada a $1.530 para la venta, después de seis ruedas operativas seguidas con baja. Para la compra, las agencias informales toman al billete verde a 1.510 pesos.
Todos los contratos de dólar futuro concluyeron con alzas en un rango de 0,2% a 0,4%, con un monto operado equivalente a USD 1.441,2 millones, según datos de A3 Mercados. La posición más operada -concentró más de la mitad del volumen- fue la del cierre de agosto, que ganó 5,5 pesos (+0,4%), a 1.517 pesos.
Cayeron las acciones y subió el riesgo país
Las acciones y los bonos de Argentina terminaron negociados con amplias pérdidas, afectados por la volatilidad externa, junto con un tenso ambiente político doméstico, que tuvieron una repercusión directa en las expectativas del mercado.
El índice S&P Merval de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires cedió 1,8%, en los 3.100.731 puntos. Los indicadores de Wall Street descontaron alzas iniciales y cerraron con baja de 0,9% para el Dow Jones de Industriales, y de 0,1% para el panel tecnológico Nasdaq.
Los bonos soberanos en dólares -Bonares y Globales- descontaron un fuerte 1,5% en promedio, con caídas de hasta 4%, como el caso del Global 2030 (GD30), mientras que el riesgo país de JP Morgan subió 19 unidades para la Argentina, en los 446 puntos básicos, su nivel más alto desde el 10 de junio.
Entre los ADR y acciones de compañías argentinas que son negociados en dólares en Nueva York hubo mayoría de pérdidas. Destacaron Mercado Libre (-5,4% tras presentar balance trimestral), Tenaris (-6,8%) y Globant (-2,9%).
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“Tras el rally de inicio de mes que llevó a los principales índices a máximos históricos, las bolsas globales entraron en una fase de consolidación. Los inversores operaron con cautela ante la suba de los rendimientos de los bonos del Tesoro de EEUU -la tasa a 10 años escaló a 4,67%- y la expectativa por el informe oficial de empleo (Nonfarm Payrolls-NFP o nóminas no agrícolas) que se difundirá este viernes. En el plano corporativo, las empresas de almacenamiento de datos como Sandisk (-4,7%) y Western Digital (-12,2%) sufrieron tomas de ganancias tras sus balances”, precisó Damián Vlassich, Team Leader de Estrategias de Inversión en IOL.
En el ámbito local, Vlassich atribuyó “un sesgo negativo” a “la cautela internacional”, a la que “se sumó la incertidumbre por la menor liquidez de pesos en el mercado monetario, lo que empujó a la deuda soberana a la baja y llevó al riesgo país a superar la barrera de los 440 puntos básicos”.
Los precios del petróleo subieron nuevamente ya que los inversores se mantenían cautelosos ante el resultado de las conversaciones Irán-Omán y la incertidumbre de si restablecerán el flujo de petróleo a través del Estrecho de Ormuz, mientras que las noticias sobre ataques a petroleros sauditas en el Mar Rojo y el Golfo de Adén reavivaban las tensiones.
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Los futuros del crudo Brent del Mar del Norte para entregar en octubre avanzaron 5%, a USD 83,43 el barril. Los futuros del WTI (West Texas Intermediate) estadounidense ganaron 3,9%, a USD 78,12 para septiembre. YPF subió 2,5%, a USD 49,90 la acción en Wall Street, y Vista Energy avanzó 3,5 por ciento.
“El comportamiento de la sesión confirma que los operadores prefirieron aligerar posiciones de riesgo antes del dato crucial de las nóminas no agrícolas en Estados Unidos”, explicó Laura Torres, directora de Inversión de IMB Capital Quants. “La combinación de una resiliencia macroeconómica con la escalada en los precios de los energéticos vuelve a reavivar incertidumbre condicionando el margen de maniobra de los bancos centrales”, agregó.
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