ECONOMIA
Mercado inmobiliario: la brecha de precios entre inmuebles a estrenar y usados llegó a un récord
La brecha escaló un 37%. Factores como acceso al crédito y cambios en la demanda impactan en valores, ubicación y oferta de inmuebles en barrios porteños
18/05/2026 – 13:12hs
El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de profundas paradojas. Tras años de letargo, la dinámica actual muestra signos de reactivación, pero con una fragmentación interna que no tiene precedentes históricos.
Según el último informe de la consultora EconViews, que dirige el economista Miguel Kiguel, la distancia entre el valor del metro cuadrado de una unidad nueva y una usada nunca fue tan alta como ahora.
Esta brecha, que redefine las estrategias de inversores y compradores, pone sobre la mesa una pregunta incómoda: ¿el mercado prevé una especie de fin del atractivo de lo «usado» o es simplemente un ajuste de costos y preferencias?
Una brecha histórica en la Ciudad
En la ciudad de Buenos Aires, el «spread» promedio entre el metro cuadrado a estrenar y el usado ya escaló hasta el 37%.
Para tomar dimensión de la magnitud del fenómeno, basta observar lo que ocurre en barrios como Monserrat: allí, una propiedad nueva cuesta hoy un 67% por encima que una vivienda usada, cuando antes de la pandemia esa diferencia era de apenas el 17%.
Este fenómeno no es exclusivo de la Capital Federal.
La tendencia se replica con fuerza en plazas como Rosario y Córdoba, a pesar de tener perfiles mucho más residenciales en sus zonas céntricas. Sin embargo, en Buenos Aires, el «efecto lastre» de las oficinas vaciadas por el home-office profundizó la caída del valor de lo usado en el centro porteño.
El nuevo rol del crédito hipotecario
Uno de los motores detrás de este comportamiento es el sesgo del financiamiento. De los casi $5 billones (equivalentes a u$s3.500 M) otorgados en créditos hipotecarios desde el año 2023, el 70% se destinó a la compra de propiedades nuevas.
Esta dinámica representa un giro de 180 grados respecto a las décadas de los ’90 o los años 2000, cuando el 85% de las hipotecas se volcaban al mercado de usados.
Hoy, el mercado empuja al comprador hacia lo «a estrenar», consolidando una preferencia que deja rezagadas a las unidades antiguas que no ofrecen las prestaciones o la eficiencia de las nuevas construcciones, resume el reporte de la consultora.
Ganadores y perdedores en el mapa del AMBA
El informe de EconViews destaca una heterogeneidad extrema. Mientras que los precios generales en la CABA se estancaron en 2025 y 2026 —con un valor promedio de u$s2.460 el metro cuadrado, todavía está un 33% por debajo de los máximos de 2018—, hay barrios que «vuelan» y otros que «se hunden».
Los ganadores y perdedores del mapa inmobiliario:
- «Los estrellas»: Barrios como Núñez (+27%), Colegiales (+20%) y la parte comercial de Flores (+29%) lideran las subas de los últimos años. En estos distritos, incluso las propiedades usadas se encarecieron un 5% promedio desde 2023
- «Los golpeados»: El corredor norte del GBA vive una realidad distinta. El informe menciona que la expansión de la «frontera country» post-pandemia generó una sobreoferta de lotes que hundió los precios. Ajustado por la inflación de EE.UU., el metro cuadrado cayó un 20% en San Fernando y un 17% en Tigre
En el centro de la ciudad de Buenos Aires, las oficinas de San Nicolás derraparon un -22% y Monserrat, -23%. Siguen sin encontrar su piso.
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ECONOMIA
Una semana en la que la política de Brasil impactó el mercado local: subieron los bonos y el riesgo país cayó 10 por ciento
La dinámica de los negocios financieros en el exterior incidió en el comportamiento de los activos argentinos durante la última semana. Un respaldo de los inversores al resultado de la primera vuelta electoral en Brasil, donde el candidato Flávio Bolsonaro aventajó al actual presidente “Lula” da Silva, dio fuerza a una ganancia semanal de 8,8% en el índice Bovespa de la Bolsa de Valores de San Pablo, que finalizó el viernes en un récord histórico de 209.017 puntos, aún mayor en dólares si se considera la apreciación de casi 5% en el real brasileño.
Los activos argentinos se acoplaron con moderación al impulso del mercado del país vecino. El índice S&P Merval de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires ganó un 2,2% en pesos, en los 2.828.027 puntos. Entre los ADR y acciones de compañías argentinas que son negociados en dólares en Wall Street hubo balances positivos, como Loma Negra (+9,4%) y Mercado Libre (+6,7%), aunque otros títulos representativos, como YPF (-1,2%), Vista Energy (-1,3%) y Grupo Galicia (-1,1%), no capitalizaron la tendencia.
Los bonos soberanos en dólares -Bonares y Globales- estuvieron más firmes que las renta variable: promediaron una mejora de 3%, que se evidenció en el retroceso de casi 60 unidades en el riesgo país, otra vez debajo de los 600 puntos. El indicador de JP Morgan quedó en los 589 puntos para la Argentina, una baja de 9,1% en comparación al cierre del viernes 2 (548 puntos), y un 10% del máximo intradiario de la semana anterior (655 puntos, el más alto desde el 25 de noviembre del año pasado).
Un informe de IEB explicó que “el triunfo de Bolsonaro en la primera vuelta en Brasil impulsó un fuerte rebote de los activos argentinos, aunque el contexto global no acompañó, con la tasa del Tesoro de EEUU en niveles elevados. Aun así, el riesgo país comprimió casi 70 puntos y la renta fija local tuvo su mejor semana en tres meses, con subas en Bonares y Globales. Hacia adelante, una baja en las tasas globales y buenos datos de actividad serían los principales drivers. Para la licitación de hoy no esperamos que se incluya el AO29, el tramo más rezagado de la curva”.
El economista Gustavo Ber expresó que “el sorpresivo resultado de la primera vuelta electoral no solo fue celebrado por los mercados y el Gobierno argentino: también llevó a los operadores financieros a evaluar sus implicancias con una perspectiva más amplia. El resultado ofrece señales políticas de cara a 2027: abre perspectivas favorables para La Libertad Avanza, pero también plantea desafíos que exigen diseñar con anticipación una estrategia más precisa para buscar la reelección”.
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“También representa un resultado favorable para Milei, quien respaldó esa opción desde el comienzo -como ya había hecho con Trump- y ahora puede sumar otro acierto, además de estrechar vínculos con líderes de afinidad ideológica y orientación pro mercado”, argumentó Gustavo Ber.
“Las bolsas internacionales cerraron mayormente en alza, mientras los inversores siguieron de cerca las elecciones en Brasil y el inicio de la temporada de balances en EEUU, con expectativas de sólidos resultados corporativos. En Argentina, el Merval y los bonos soberanos rebotaron y el riesgo país volvió a ubicarse por debajo de los 600 puntos básicos, aunque las perspectivas de inflación y la revisión a la baja de las proyecciones de crecimiento mantienen la cautela sobre la economía local”, definió TSA Bursátil.
“Los rendimientos de los bonos del Tesoro estadounidense se comprimieron, particularmente en el tramo largo. El bono a treinta años descendió hacia 5,6%, mientras que la referencia a diez años cerró cerca de 5,23 por ciento. Esta moderación brindó un contexto más favorable para los activos emergentes y permitió una recuperación de los bonos soberanos argentinos”, consideró Vector Investments.
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Juan Manuel Franco, economista jefe de Grupo SBS, indicó que “el dato de inflación minorista de CABA difundido el jueves mostró una marginal aceleración en la general, aunque el dato positivo fue la desaceleración de 0,4 punto a 1,7% mensual para el registro núcleo. Los relevamientos privados sugieren para la nacional una marginal aceleración en septiembre, lo que refuerza el view de que el sendero hacia una inflación de un dígito anual no será lineal y demorará un tiempo”.
“Hacia adelante, además de los factores exógenos como tasas y precios de commodities, el mercado ira dando mayor ponderación a variables vinculadas al humor social como el empleo y salarios reales privados pensando ya en el ciclo electoral 2027. En ese sentido, los datos de industria, construcción y minería para agosto sugieren un rebote para el EMAE ese mes, aunque la economía ‘en forma de K’ es notoria y la clave para el Gobierno pasará por cómo administrar los distintos trade offs en variables nominales y de la economía real”, agregó Franco.
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“Los activos argentinos continúan mostrando una clara divergencia: los bonos soberanos hard dollar siguen siendo vulnerables tras la reciente caída, mientras que los bonos en pesos continúan respaldados por un contexto cambiario regional más favorable, condiciones estables de financiamiento local y la perspectiva de una mayor acumulación de reservas por parte del BCRA”, dijo el equipo de Research de Adcap Grupo Financiero.
“Al mismo tiempo, el panorama macroeconómico se está debilitando. La fuerte revisión a la baja del crecimiento proyectado para 2026 en el REM, sin un ajuste comparable en las expectativas de inflación, refuerza nuestra visión de que los riesgos inflacionarios están cada vez más sesgados a la baja si la actividad económica continúa débil”, añadieron desde Adcap.
Segunda semana de baja para el dólar
El dólar mayorista, a 1.517 pesos, redondeó una la segunda semana en baja, tendencia a la que contribuyó la apreciación del real de Brasil, el principal socio comercial de Argentina. El tipo de cambio oficial opera ahora al mismo nivel de cierre de septiembre.
“En la semana que acaba de finalizar el tipo de cambio mayorista bajó 3 pesos (-0,2%), algo menos que los 5,50 pesos de caída registrada en la semana anterior”, comentó Gustavo Quintana, agente de PR Corredores de Cambio.
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El real brasileño subió 4,6% respecto del dólar norteamericano durante la última semana, después de las elecciones presidenciales. La divisa de EEUU cedió desde los 5,22 reales del viernes pasado a los 4,99 reales.
El BCRA fijó el techo de su régimen de bandas cambiarias en los 1.928,82 pesos. El tipo de cambio oficial quedó a 311,82 pesos o 27,1% del límite máximo para la flotación administrada.
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El dólar terminó ofrecido a $1.535 para la venta en el Banco Nación, para regresar a su precio más bajo desde el 23 de septiembre. El BCRA informó que en las entidades financieras el dólar minorista promedió $1.537,18 para la venta y 1.483,80 para la compra.
El dólar blue, a $1.540 para la venta, descontó a lo largo de la última semana descontó 20 pesos o 1,3 por ciento.
El Banco Central compró un total de USD 212 millones en cinco ruedas operativas, mientras que las reservas internacionales brutas crecieron en USD 904 millones, a USD 49.701 millones, el stock más alto desde el 17 de septiembre.
“La suba del riesgo país reduce la oferta de dólares, pudiendo sumar tensiones cambiarias y financieras. Dado que se achicarían las fuentes de divisas pero se mantendrían sus usos, es probable que la autoridad monetaria tenga que comprar más dólares en los próximos meses para evitar que caigan las reservas”, indicó un informe de la gerencia de Estudios Económicos del Banco Provincia.
“Si la oferta neta de dólares no se incrementa -algo poco probable, considerando que los términos de intercambio están en niveles récord y que la dolarización de cartera aumenta en años electorales-, una mayor demanda del Banco Central podría sumar presiones sobre el tipo de cambio”, acotó el reporte del Provincia.
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