La brecha escaló un 37%. Factores como acceso al crédito y cambios en la demanda impactan en valores, ubicación y oferta de inmuebles en barrios porteños

18/05/2026 – 13:12hs

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento de profundas paradojas. Tras años de letargo, la dinámica actual muestra signos de reactivación, pero con una fragmentación interna que no tiene precedentes históricos.

Según el último informe de la consultora EconViews, que dirige el economista Miguel Kiguel, la distancia entre el valor del metro cuadrado de una unidad nueva y una usada nunca fue tan alta como ahora.

Esta brecha, que redefine las estrategias de inversores y compradores, pone sobre la mesa una pregunta incómoda: ¿el mercado prevé una especie de fin del atractivo de lo «usado» o es simplemente un ajuste de costos y preferencias?

Una brecha histórica en la Ciudad

En la ciudad de Buenos Aires, el «spread» promedio entre el metro cuadrado a estrenar y el usado ya escaló hasta el 37%.

Para tomar dimensión de la magnitud del fenómeno, basta observar lo que ocurre en barrios como Monserrat: allí, una propiedad nueva cuesta hoy un 67% por encima que una vivienda usada, cuando antes de la pandemia esa diferencia era de apenas el 17%.

Este fenómeno no es exclusivo de la Capital Federal.

La tendencia se replica con fuerza en plazas como Rosario y Córdoba, a pesar de tener perfiles mucho más residenciales en sus zonas céntricas. Sin embargo, en Buenos Aires, el «efecto lastre» de las oficinas vaciadas por el home-office profundizó la caída del valor de lo usado en el centro porteño.

El nuevo rol del crédito hipotecario

Uno de los motores detrás de este comportamiento es el sesgo del financiamiento. De los casi $5 billones (equivalentes a u$s3.500 M) otorgados en créditos hipotecarios desde el año 2023, el 70% se destinó a la compra de propiedades nuevas.

Esta dinámica representa un giro de 180 grados respecto a las décadas de los ’90 o los años 2000, cuando el 85% de las hipotecas se volcaban al mercado de usados.

Hoy, el mercado empuja al comprador hacia lo «a estrenar», consolidando una preferencia que deja rezagadas a las unidades antiguas que no ofrecen las prestaciones o la eficiencia de las nuevas construcciones, resume el reporte de la consultora.

Ganadores y perdedores en el mapa del AMBA

El informe de EconViews destaca una heterogeneidad extrema. Mientras que los precios generales en la CABA se estancaron en 2025 y 2026 —con un valor promedio de u$s2.460 el metro cuadrado, todavía está un 33% por debajo de los máximos de 2018—, hay barrios que «vuelan» y otros que «se hunden».

Los ganadores y perdedores del mapa inmobiliario:

• «Los estrellas»: Barrios como Núñez (+27%), Colegiales (+20%) y la parte comercial de Flores (+29%) lideran las subas de los últimos años. En estos distritos, incluso las propiedades usadas se encarecieron un 5% promedio desde 2023
• «Los golpeados»: El corredor norte del GBA vive una realidad distinta. El informe menciona que la expansión de la «frontera country» post-pandemia generó una sobreoferta de lotes que hundió los precios. Ajustado por la inflación de EE.UU., el metro cuadrado cayó un 20% en San Fernando y un 17% en Tigre

En el centro de la ciudad de Buenos Aires, las oficinas de San Nicolás derraparon un -22% y Monserrat, -23%. Siguen sin encontrar su piso.

Las acciones estadounidenses fluctúan dispares este lunes, con leves alzas y bajas en los principales indicadores, ya que la preocupación por la inflación provocada por la guerra afectó a los inversores al inicio de una semana dominada por los resultados de Nvidia (-1,8%), actualmente la empresa más valiosa del mundo por capitalización bursátil, por encima de los 5 billones de dólares.

A las 11:50 horas el índice S&P Merval de la Bolsa de Comercio de Buenos Aires sube 0,2%, a 2.720.000 puntos. Los bonos soberanos -Globales y Bonares- ascienden un 0,2% en promedio, a la vez que el riesgo país de JP Morgan descuenta cuatro unidades para la Argentina, en los 534 puntos básicos.

El petróleo crudo opera estable, con el Brent del Mar del Norte a USD 109,30 el barril para entregar en julio, luego de que el gobierno de Estados Unidos se mostró flexible a la hora de permitir que Irán mantenga actividades nucleares pacíficas limitadas bajo la supervisión del Organismo Internacional de Energía Atómica, según declaró a Reuters una fuente iraní de alto rango.

La fuente señaló que, sin embargo, en lo que respecta a los activos iraníes congelados, Washington solo ha accedido hasta ahora a liberar una cuarta parte de dichos activos según un calendario por fases. Irán quiere que Estados Unidos reconsidere ambas posiciones, añadió la fuente.

En su nueva propuesta, Irán se ha centrado de nuevo en garantizar el fin de la guerra, la reapertura del estrecho de Ormuz y el levantamiento de las sanciones marítimas. Las cuestiones más controvertidas en torno al programa nuclear de Irán y el enriquecimiento de uranio, que siguen siendo las partes más difíciles de las negociaciones, se han aplazado para rondas posteriores de conversaciones.

Entre los ADR y acciones de compañías argentinas que son negociadas en dólares en Wall Street operan con predominio de ganancias. Mientras que del lado ganador destacan las subas de YPF (+4,6%), Vista Energy (+2,67%) y Bioceres (+2,9%), del lado negativo Satellogic cae un 7 por ciento.

Por otro lado, los rendimientos de los bonos del Tesoro de los EEUU a más largo plazo alcanzaron sus niveles más altos en más de un año, en medio de una ola de ventas en los mercados mundiales de bonos a mayor vencimiento impulsada por los temores de inflación relacionados con la guerra.

El retorno del bono referencial del Tesoro norteamericano a 10 años subió hasta el 4,6% anual, su nivel más alto desde febrero de 2025. La rentabilidad a 30 años bajaba poco más de dos puntos básicos, al 5,1 por ciento.

El repunte de los precios del petróleo la semana pasada agravó las preocupaciones de los inversores en bonos sobre la inflación, ya que las negociaciones para alcanzar un acuerdo en la actual guerra con Irán mostraban pocos avances. El conflicto ha provocado ataques y confiscaciones de buques en el estrecho de Ormuz, una ruta clave para el transporte de petróleo.

“Las acciones locales experimentaron una jornada de rebote técnico liderada por el sector energético y financiero. Si bien los balances bancarios exhibieron resultados superiores a los trimestres anteriores, persiste un sentimiento de cautela entre los inversores”, explicaron los analistas de Rava Bursátil.

“La bolsa estadounidense enfrenta presiones por el rendimiento de los bonos del Tesoro a 30 años, que alcanzó el 5,1%. En cuanto a las empresas de semiconductores, la volatilidad aumentó tras las noticias sobre la cumbre entre Estados Unidos y China, donde la autorización de venta de componentes no derivó en contratos inmediatos para Nvidia -según declaró Donald Trump-. Pese a esto, la acción se negocia cerca de sus máximos históricos», acotaron desde Rava Bursátil.

La tranquilidad cambiaria —reflejada en que el precio del dólar cae cerca de un 4% en lo que va del año como consecuencia del ingreso de divisas por exportaciones y emisiones de deuda— genera que un grupo de economistas de Wall Street y de la City porteña proyecten cuál puede ser el valor más bajo que alcanzará el billete estadounidense a fines de diciembre.

Es que acaba de publicarse el informe mundial FocusEconomics, donde entre los 44 economistas de bancos y consultoras nacionales y del exterior relevados, los más optimistas consideran que el dólar mayorista puede alcanzar un piso de $1.335 en adelante, como es el caso de la proyección de Barclays Capital.

Por lo tanto, de cumplirse esta estimación tan específica, el tipo de cambio tendría espacio para seguir cayendo, ya que en la actualidad se ubica en torno a los $1.390. En concreto, salvo Barclays Capital y Pezco Economics, el resto de las consultoras y bancos más optimistas comienzan sus pronósticos más cerca de los $1.500 para fin de año.

En resumen, se puede decir que los 15 economistas con proyecciones más bajas para el precio del dólar estiman que en todo el 2026 avanzará alrededor de un 6% en promedio, un porcentaje que dista demasiado del consenso de los 44 analistas relevados por FocusEconomics para la inflación, que se ubica cerca del 30% para todo el corriente año. Entonces, de darse estos resultados, se agravaría el atraso cambiario.

Por lo pronto, existen algunos fundamentos que explican esta mirada optimista de los expertos nacionales y del exterior, tales como el fuerte ingreso de divisas de exportaciones agrícolas, petroleras y mineras, a lo que se suman las colocaciones de deuda corporativa y de provincias. Este ingreso de dólares le permite al Banco Central comprar moneda estadounidense a diario para reforzar las reservas, por lo que acumula adquisiciones por un total cercano a los u$s8.000 millones desde el 5 de enero pasado.

Al mismo tiempo, el precio actual del dólar mayorista se ubica en los $1.392, un nivel que se mantiene estable en todo mayo y que, en el acumulado de 2026, desciende alrededor de un 4,5%. Esto genera que la distancia con el techo de la banda de flotación establecido por el Banco Central —en la que no interviene en el mercado y que se actualiza mensualmente en base a la inflación registrada dos meses atrás (t-2)— sea más amplia y ya se ubique en casi el 25%. En concreto, el límite máximo en el que puede moverse el dólar mayorista hoy es de $1.729, por lo que queda muy lejos de su valor actual de mercado.

«Esta brecha le otorga un respiro estratégico a la autoridad monetaria«, indica Ignacio Morales, jefe de Inversiones de Wise Capital.

Qué esperan los analistas para el tipo de cambio en diciembre

Por lo pronto, dejando de lado los pronósticos más optimistas, el consenso de todos los analistas relevados por FocusEconomics prevé un dólar mayorista de $1.687 para fin de año. Y en el mercado de opciones y futuros del Matba-Rofex, se espera que el tipo de cambio mayorista alcance los $1.617 a fines de diciembre; es decir, unos 70 pesos por debajo de lo consensuado por los economistas en el informe mundial.

A ello se suman noticias positivas para el mercado que generan una mayor tranquilidad cambiaria, como la suba de la calificación de la deuda argentina por parte de Fitch Ratings de CCC+ a B-, un hecho que genera un mejor clima tras años de deterioro crediticio.

De esta manera, los economistas más optimistas de bancos y consultoras, sobre todo del exterior, establecen que el precio del dólar se moverá levemente en todo el año. Así, los más optimistas en sus proyecciones de tipo de cambio mayorista para diciembre son:

• Barclays Capital, con $1.335
• Pezco Economics, con $1.382
• Moody’s Analytics, con $1.478
• 4Intelligence, con $1.488
• La firma inglesa de inversiones EMFI, con $1.501
• JP Morgan, con una estimación de $1.550 para fin de año

En resumidas cuentas, los expertos sostienen que en los próximos meses, cuando aminore el ingreso de divisas al finalizar el período de la cosecha gruesa, podría empezar a haber una mayor presión cambiaria.

«La hipótesis con la que trabajamos es que el proceso de estabilización (desinflación) continúa y, con eso, el tipo de cambio se apreciaría en términos reales en estos meses y corregiría marginalmente en el segundo semestre«, detalla Fernando Baer, economista de la consultora Quantum, que estima $1.585 para fin de año.

En tanto, Claudio Caprarulo, economista principal de Analytica Consultores —que prevé $1.632 para diciembre—, agrega: «Tenemos diferentes proyecciones de tipo de cambio de acuerdo a los escenarios que trazamos. Uno de ellos contempla que, ante la necesidad de acumular reservas y la menor oferta de dólares por la estacionalidad de las exportaciones, el tipo de cambio aumente a una tasa más alta».

Por su parte, Pablo Repetto, jefe de Research en Aurum —que aguarda $1.650 para fin de año—, sostiene: «La proyección considera que se mantendría un tipo de cambio real relativamente mejor al actual, dado que, una vez que pase el mejor período de liquidación de dólares de la cosecha, podría haber una leve suba del tipo de cambio. En tanto, la inflación que esperamos está entre 2% y 2,5% hasta junio o julio, y luego alrededor del 2% hasta fin de año».

Por qué el dólar podría acelerarse en el segundo semestre

Para Fausto Spotorno, economista de OJF & Asociados (la consultora de Orlando Ferreres), que espera $1.701 para diciembre, «en el segundo semestre, el flujo de dólares se reduce un poco y, por eso, no hay necesidad de pensar en una mayor apreciación del tipo de cambio. Así que asumimos que, más o menos, siga a la inflación, aunque hacia fin de año, por el tema electoral, puede tener algún movimiento más especulativo», detalla a iProfesional.

Asimismo, Camilo Tiscornia, economista y director de C&T Asesores, que espera $1.710 para la conclusión de 2026, considera que «la proyección que realizamos supone que, en algún momento, el tipo de cambio se aceleraría, sobre todo durante el segundo semestre. Tal vez un poco antes. Por el momento viene bastante tranquilo el mercado, pero estimamos que podría haber algún ritmo un poco más fuerte de suba, pero en forma controlada«.

Finalmente, Sebastián Menescaldi, economista y director asociado de Eco Go, que prevé $1.725 para diciembre, también considera que, «en algún momento, el dólar se va a reacomodar. O sea, creo que la coyuntura actual de exceso de oferta y falta de demanda, o demanda tranquila, es excepcional, y el Gobierno la está aprovechando, pero no sé si vamos a tener este flujo de dólares todo el año».