Luego de la derogación de la ley de alquileres en diciembre pasado, el escenario del rubro inmobiliario se vio modificado en varios aspectos. Uno de ellos es la nueva normativa que reglamentó hoy la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), en la que se eliminó la obligación de registrar los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales con el objetivo de “reducir la carga administrativa y burocrática de los contribuyentes y responsables”.

Semanas atrás, la AFIP había implementado nuevas reglamentaciones tales como la del blanqueo de las propiedades de las que hasta ahora solo se tenía un boleto de compraventa y hoy se agregó una nueva medida. ¿Cuál es el cambio? La Resolución General fue la 5545/2024, que salió publicada en el Boletín Oficial, detalla que la AFIP suprimió el requisito de informar todas las operaciones encontradas entre locadores y locatarios ante el “Régimen de registración de contratos de locación de inmuebles (RELI)”. Sin embargo, esto no aplica para todos los casos.

¿Quiénes no están incluidos en esta nueva reglamentación? La nueva normativa de la AFIP no aplica tanto para los trabajadores en relación de dependencia que además cuentan con un monotributo, como para los monotributistas en sí, que toman los siguientes beneficios de la ley 27737:

• Para quienes toman la exención de Bienes Personales
• Para quienes toman la exención de la cuentas destinadas a uso exclusivo para eso, que también contiene esa ley del impuesto al débito y crédito
• En Ganancias, para aquellos que quieran computarse el 10% (del monto anual) de deducción en el impuesto a las ganancias por alquiler de inmuebles con destino casa/habitación

“En todos los restantes casos donde deja de ser obligatorio porque nadie va a tomar esos beneficios, baja la carga administrativa”, desarrolla Sebastián M. Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. “En la medida que no se tome ninguno de los beneficios anteriores, no es necesario registrar los contratos”, agrega el especialista consultado por LA NACION.

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Por último, respecto a la cantidad de contratos registrados ante la AFIP, según Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, explica: “El último dato que se publicó era de 218.000 contratos registrados, cerca del 7% del total en junio de 2023”.

Últimas reglamentaciones de la AFIP vinculadas a propiedades

Deducción de Ganancias

El lunes 22 de julio, el Gobierno reglamentó la reforma del impuesto a las Ganancias. Los cambios publicados en el Boletín Oficial por medio del Decreto 652/2024, llevarán a que tributen Ganancias los empleados bajo relación de dependencia que no declaren ninguna deducción por gastos ni por familiares a cargo y tengan una remuneración mensual superior a $1.800.000. Si se declaran familiares a cargo y/o gastos deducibles, esa base para comenzar a tributar es más elevada.

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) realizó cambios en el régimen de retención del Impuesto a las Ganancias, establece nuevas deducciones y prórrogas para las declaraciones juradas informativas en lo que concierne al mercado inmobiliario: se reglamentó la deducción del 10% del monto total anual de alquileres de inmuebles con destino a casa habitación, que puede ser computada por el inquilino como por el propietario. Esta deducción, se resta del ingreso sobre el cual se calcula el impuesto. Esta nueva deducción se agrega a otra que es posible hacer: los inquilinos pueden descontar el 40% de lo abonado por la propiedad, con un tope de $3.091.035 por todo este año.

Para este beneficio, el contrato de alquiler debe estar registrado en AFIP.

Monotributistas

Los monotributistas que solo facturen alquileres de inmuebles como ingreso recibirán un nuevo beneficio impositivo. Aunque debería estar vigente desde fines del 2023, la semana pasada el Poder Ejecutivo lo reglamentó, pero aún resta que la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) habilite el servicio en el sitio web en los próximos días.

¿En qué consiste este beneficio? El propietario que se adhiere al monotributo cuya única actividad en el mismo sea la de alquiler de inmuebles de hasta dos unidades con ciertas condiciones, recibirá el beneficio de quedar eximido del impuesto.

“La ley 27737 lo que hizo es eximir de la cuota impositiva a los monotributistas que exclusivamente realicen esta actividad; que tengan hasta dos unidades; que los contratos, en caso de corresponder, estén debidamente registrados ante la AFIP. Cabe aclarar que ya no se pagaba la obra social, ni la cuota de seguridad social”, explica Sebastián M. Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios. “En definitiva, se va a poder adherir al monotributo sin tener que pagar nada”, sintetiza el especialista consultado por LA NACION.

En síntesis, para que una persona quede eximida del componente impositivo del monotributo destinado al alquiler de las viviendas debe cumplir con lo siguiente:

• Poseer hasta dos unidades de vivienda destinadas al alquiler
• Debe tener un contrato registrado en AFIP (en caso que corresponda)
• Que la actividad del alquiler de inmuebles sea la actividad exclusiva dentro del monotributo

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Blanqueo de inmuebles

Cuando la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) reglamentó el procedimiento para adherir al blanqueo de capitales (contemplado en la Ley 27.743) incluido en la Ley Bases y el Paquete Fiscal, no se había incluido la cuestión de blanquear un inmueble a nombre de otro, pero que uno tiene tenencia de uso o goce.

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La nueva reglamentación salió publicada el 5 de agosto en el Boletín Oficial. El cambio concreto es que hasta ese día no se podía blanquear inmuebles a nombre de terceros y ahora puede hacerlo quien tenga el boleto de compraventa con posesión u otro compromiso similar provisto de certificación notarial con una fecha cierta. “Siempre que se hubiere dado la posesión al 31 de diciembre de 2023, inclusive”, detalla el anexo.

Pero ¿qué significa eso? No se puede blanquear una propiedad que esté a nombre de terceros, lo que se denomina testaferro. Entonces, ¿qué puede blanquearse? Un caso concreto, si la persona tiene un boleto de compraventa por una propiedad que adquirió a un tercero y no lo puso a su nombre, es decir no tiene escritura por lo tanto no figura en el Registro de la Propiedad, ahora sí podría blanquearlo a través de la AFIP.

“Es decir, puede blanquear el inmueble del que hasta ahora no era titular siempre que tenga ese boleto con fecha cierta -hasta 31 de diciembre del 2023- y con firma certificada por escribano”, profundiza Domínguez e insiste: lo que está blanqueado ante la AFIP, después podrá escriturarse.

“La ley bases -paquete fiscal- dice que el que puede blanquear es el titular de los bienes o el que tiene la tenencia uso o posesión, y la reglamentación define cómo demostrar la tenencia, uso o posesión. Y recién hoy la reglamentación dice cómo se acredita eso”, detalla el especialista consultado por LA NACION.