SOCIEDAD
Alquileres: inmobiliarias e inquilinos negocian los primeros contratos tras el DNU de Javier Milei
Alquileres: el mercado se prepara para firmar los primeros contratos bajo las normas del DNU de Milei. (Foto: TN / Agustina Ribó)Se empiezan a negociar los nuevos contratos de alquiler con el nuevo DNU de Milei.
Entre las modificaciones que se pueden leer en las más de 80 páginas que contiene el decreto de necesidad de urgencia (DNU) 70 que oficializó el Gobierno, una de las más contundentes apunta directamente al mercado de los alquileres. Luego de varios días de consultas, las inmobiliarias ya empezaron a armar los primeros contratos que prevén diversas condiciones, ya que el DNU establece que quedarán a criterio de ambas partes.
“Es un traje a medida”, resumió el titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar, a la hora de definir las nuevas condiciones de los contratos de alquiler.
En general, en el mercado inmobiliario explicaron que los acuerdos tras la derogación de la Ley de Alquileres son más cortos que los que se cerraban antes -que eran de tres años- y que, salvo algunas excepciones, permanecen en pesos, pese a que ahora pueden pactarse en cualquier moneda. Lo que sí preocupa especialmente a los propietarios son los mecanismos de actualización, ya que prevén que los próximos meses seguirán con una inflación más que alta.
Bennazar contó que ya se están elaborando los nuevos contratos y estimó, se comenzarían a firmar el martes, primer día hábil del año. Además, dijo que se percibe una recuperación de la oferta que venía retraída desde los últimos años.
“Ya hay negociaciones de todo tipo: los nuevos contratos en su mayoría se hacen en un año por la gran inflación que hay. También otro gran porcentaje lo está haciendo escalonado porque le tienen mucha prudencia a la suba de los precios. Y después, sobre la actualización hay de todo: por IPC o ICL”, describió.
En coincidencia, Gabriel Brodsky, CEO de Predial, reconoció que ya recibió una serie de consultas y que la mayoría son para sellar contratos a dos años. “Se habla de contratos a dos años, con ajustes trimestrales, acercándose mucho al mecanismo que se usa en los locales comerciales. Hay propietarios que quieren cobrar en dólares, pero creo que se va a tender a un punto intermedio entre lo que era antes y el modelo comercial, que es ajustar por IPC en forma trimestral”, detalló.
“En dólar la mayoría no está pensando, salvo excepciones. Sí piensan en la inflación porque la mayoría tiene miedo por los índices de actualización. Entonces arman contratos más cortos hasta que baje la inflación y observamos que algunos contratos terminen de forma escalonada”, agregó Bennazar.
Hoy por hoy, las inmobiliarias se encuentran en proceso de reorganización ante las nuevas condiciones, que despertaron muchas dudas entre propietarios e inquilinos por el desconocimiento.
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En ese sentido, José Rozados, de Reporte Inmobiliario, propuso evaluar el “qué, dónde y cómo” para después establecer cuáles son las mejores formas para cerrar un pacto. Es decir, que la letra chica de cada contrato dependerá de factores como qué se quiere alquilar, la ubicación y los modos en que se fijarán las actualizaciones y los índices a utilizar.
Además, advierte que “hay que cambiar el chip” a la hora de analizar cómo seguirán las negociaciones en el mercado inmobiliario. Principalmente, explicó, porque ya no hay un modelo o una fórmula determinada. “Los que se dediquen a alquileres van a tener que analizar cada caso puntual y redactar contratos variados”, reflexionó. Y alertó: “No hay plazo mínimo, no hay moneda fija, no hay índice de actualización. Incluso en los nuevos avisos que se publiquen van a crecer sustancialmente los que pongan ‘consulte condiciones’”.
Qué dice el DNU de Javier Milei sobre la Ley de Alquileres
A través del DNU-2023-70, el Ejecutivo estipuló la anulación de la última Ley de Alquileres y utilizó uno de los adjetivos más agresivos para definirla: a través de los considerandos de la normativa, expresó que resulta “imprescindible la derogación de la nefasta Ley de Alquileres N° 27.551″.
Más allá de eso, sobre los plazos para alquilar un inmueble, el escrito indica que las partes podrán establecerlos a su criterio, pero en caso de que lo hayan hecho, para los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de 2 años.
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Para los de locación temporal, estarán sujetos a “los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado”, mientras “para los restantes destinos” será de 3 años.
Por otro lado, el DNU del Gobierno dice que los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, “al libre arbitrio de las partes”. Sin embargo, el texto advierte que “el locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato”.
Además, dispone que las partes podrán pactar el mecanismo de actualización del valor de los alquileres. “Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres”, señala el documento. En caso de que el índice deje de publicarse en el plazo que dura el contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el INDEC.
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En relación con las garantías necesarias para sellar un contrato, el decreto del Gobierno indica que las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. “Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual”, expresa.
Ley de Alquileres: qué pasará con los contratos vigentes tras el DNU que anunció Javier Milei
Más allá del anuncio de Javier Milei, los acuerdos en curso deben ser respetados hasta su fecha de vencimiento. Esto significa que mientras el contrato de alquiler esté vigente, todos los términos y condiciones se aplicarán hasta el momento de su finalización.
Solo puede haber una excepción en caso de que el contrato así lo indique específicamente.
SOCIEDAD
Video | Un violento enfrentamiento entre dos bandas en la estación Merlo del tren Sarmiento terminó con 11 detenidos
Un violento enfrentamiento ocurrió este sábado por la mañana entre la Policía Federal Argentina (PFA) y pasajeros en la estación Merlo del Tren Sarmiento, que terminó con once detenidos por atentado y resistencia a la autoridad. Según pudo averiguar LA NACION, fue luego de que una pelea entre dos bandos de afiladores en el primer vagón de la formación que incluyó golpes con palos y hasta una gomera. Un efectivo intervino sacando su arma reglamentaria y luego redujeron a los agresores con sus tonfas.
A las 9.20 la PFA fue notificada de incidentes en la estación de Merlo, que comenzaron luego de que uno de los bandos de afiladores robara una bicicleta de sus contrincantes. Un video del hecho se viralizó en redes sociales que muestra el altercado de al menos once hombres adentro del vagón. Allí, los dos bandos se dividían entre la parte frontal y trasera del coche.
Algunos de los agresores se protegían escondiéndose en la parte de afuera del tren. En la grabación se ven personas corriendo y se escuchan gritos entre los involucrados, pero también de otros pasajeros que violentamente arengaban a los uniformados que les “peguen un tiro” a los hombres que se peleaban.
Mientras tanto, tres efectivos observaban parados desde afuera del vagón y les gritaban que se bajen, todo mientras desde el altavoz el personal pedían la presencia del personal policial. “Flaco, bajate, dale correte”, exclamaba uno. Algunos de los involucrados que se encontraban en la puerta del vagón argumentaban que los efectivos tenían que frenar a los agresores del otro bando. “Mira, le rompió la cabeza”, marcaba uno en referencia a su compañero, que tenía la frente ensangrentada. “Amigo, mirá”, añadió el agredido mientras señalaba la herida.
En ese momento, mientras la Policía continuaba sin intervenir, los hombres salieron corriendo del final del vagón y se dirigieron a la parte delantera, donde se encontraba el otro bando con quien se enfrentaban. “Son menos, son menos, dale”, gritaba uno. Allí, algunos pasajeros intentaron descender del tren, pero los afiladores no los dejaron e inmediatamente empezaron a golpear a otros de los agresores con palos.
“Vayan para allá, cálmense”, contestó el efectivo, pidiéndoles que se dirijan al sector de los molinetes para separar el altercado. Todo mientras otros pasajeros gritaban insultos alrededor de la escaramuza y alentaban al uniformado a que le dispare a los agresores: “Pegale un tiro. Son negros, no perdemos nada, matalos”. Aun así, ante la falta de respuesta, sacó su arma y mientras les apuntaba les ordenó que se tiren al piso.
Varios de los involucrados empezaron a correr mientras dos policías, uno de los cuales se encontraba de civil, también sacaban sus armas. Allí, el enfrentamiento se desplazó hacia afuera del vagón. Entonces, uno de los afiladores le reclamó a un pasajero que dejara de filmar, pero el hombre le contestó que lo hacía a pedido de los efectivos. “Me pidió el poli que filme”, aseguró.
Una vez afuera del tren, los policías comenzaron a golpear a los violentos con patadas y tonfas. Esto fue hasta que uno de los hombres cayó sobre uno de los molinetes tras los golpes, lo que alteró a otros afiladores que le gritaban “tiene quince años”. Aunque algunos efectivos continuaron, uno en particular pasó los molinetes y siguió con su accionar al grito de “tomatela”. El hombre le contestaba: “Me voy, me voy. Estás mal de la cabeza”. Tras ese altercado, los afiladores se acercaron al vagón con los efectivos para identificar a los agresores restantes.
En el medio de la plataforma, otros efectivos revisaban a varios hombres demorados mientras les preguntaban si tenían algún tipo de arma. Los que se encontraban en el piso se quejaban con los efectivos por liberar a algunos afiladores del otro bando. “Aquellos fueron”, gritaban. El hecho terminó con once detenidos y fue grabado por un pasajero que le ofreció el video a uno de los efectivos. “Yo filmé casi todo como pediste. Si lo necesitás, me decís”, señaló.
Los aprehendidos, algunos de los cuales terminaron heridos, fueron trasladados a la Comisaría 1.ª de Merlo, donde el jefe de servicio realizará la consulta judicial correspondiente.
LA NACION
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