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ECONOMIA

Alquileres bajo la lupa: aseguran que el 60% de los contratos eran informales con la ley anterior

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Más de 230 mil viviendas en la ciudad de Buenos Aires no se destinan al alquiler tradicional, lo que reduce la oferta formal

En Infobae al Regreso, los referentes de Inquilinos Agrupados y Tejido Urbano discutieron el impacto social y económico tras el aumento de los alquileres en la Ciudad y el Gran Buenos Aires, fenómeno que combina la suba de divorcios y la eliminación de la Ley de Alquileres.

Gervasio Muñoz y Fernando Álvarez de Celis analizaron los índices oficiales, la brecha con la inflación y las condiciones que enfrentan hoy los inquilinos ante el nuevo escenario regulatorio.

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La discusión se centró en los números concretos. Matías Barbería puso sobre la mesa tres índices clave para entender la magnitud del aumento tras el cambio de gobierno: “Según Zonaprop, los alquileres aumentaron 195% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires entre noviembre de 2023 y abril de 2026. El índice oficial del Instituto de Estadísticas y Censos porteño marca un 204% en el mismo período”. Sin embargo, el dato más impactante llegó con el índice nacional: “En la región GBA, que incluye Capital y Gran Buenos Aires, el aumento fue del 657%”.

Entre noviembre de 2023 y abril de 2024, los precios de los alquileres crecieron hasta un 204% en CABA y un 657% en la región GBA

La inflación acumulada en ese período fue del 355%, lo que implica que “el precio de los alquileres casi duplica la inflación”. La disparidad entre índices, explicaron, responde a que algunos miden precios de publicación y otros lo que pagan efectivamente los inquilinos. “El ajuste viene porque se fue cambiando a las nuevas formas de alquiler fuera de la ley”, detalló Barbería.

Gervasio Muñoz cuestionó la validez de los argumentos de mercado: “Durante la Ley de Alquileres, los precios viajaban por debajo de la inflación y los salarios. Apenas se termina la ley, el mercado impone cualquier tipo de condición y aumentan los precios”. Para él, la intervención estatal es indispensable: “Hasta que no haya intervención del Estado sobre cuestiones centrales en materia de acceso a la vivienda en alquiler, la cosa va a estar cada vez peor”.

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Alquileres Gran Buenos Aires
La inflación acumulada del 355% es ampliamente superada por los aumentos en alquileres en Buenos Aires, alertan referentes del sector

Álvarez de Celis remarcó cómo el fenómeno del divorcio multiplica la demanda de vivienda: “Hay una familia y, por una ruptura de pareja, se va de casa y tiene que alquilar otra vivienda. Aumenta por dos la demanda de vivienda”.

Muñoz aportó otra perspectiva sobre el supuesto déficit habitacional: “Hace muchísimo tiempo la población es la misma, pero hay más viviendas que hogares en la ciudad de Buenos Aires. Hay 230 mil viviendas más que hogares”. Sin embargo, buena parte de esas viviendas no se destinan al alquiler tradicional: “Hay un 10% vacías, muchas funcionan como consultorios o no se alquilan porque los dueños las usan como reserva de valor o para alquileres temporarios tipo Airbnb”.

La caída de la oferta formal, especialmente tras la derogación de la Ley de Alquileres, generó una migración hacia contratos informales y nuevas reglas de juego, con los inquilinos en clara desventaja. “El 60% de los alquileres estaba fuera de la ley”, advirtió Álvarez de Celis, señalando que la informalidad se volvió la norma y no la excepción hasta 2023.

Primer plano de tres personas sentadas a una mesa, revisando documentos, facturas, sobres y tarjetas de crédito. Manos operan una calculadora. Ventana con edificios de Nueva York al fondo.
El 60% de los alquileres en Ciudad y Gran Buenos Aires opera fuera de la ley, según Inquilinos Agrupados (Imagen Ilustrativa Infobae)

El debate expuso las dificultades cotidianas que enfrentan los inquilinos ante la falta de regulación y el poder de negociación de grandes inmobiliarias. Muñoz recordó: “En 2017 se votó en la Legislatura porteña que la comisión en la ciudad de Buenos Aires ya no se la van a cobrar a los inquilinos, sino a los propietarios. Sin embargo, las inmobiliarias te la siguen cobrando igual, porque no te queda otra que aceptarlo”.

La presión financiera afecta especialmente a los jóvenes y familias de clase media, que atrasan su emancipación o deben compartir vivienda para reducir gastos. “Hay jóvenes que comparten habitaciones. Se alquilan camas en la ciudad de Buenos Aires. Las camas tienen precio”, describió Muñoz. Álvarez de Celis sumó: “Una persona que alquila paga entre dos y tres departamentos a lo largo de su vida”.

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ECONOMIA

La Argentina resistió la turbulencia global, pero el mercado espera dos datos clave que definirán el ánimo de los inversores

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Si el inversor observara solo el mercado interno, diría, y con razón, que la de ayer fue una rueda regular. Pero si posa su mirada sobre el escenario internacional, la opinión cambiaría y sentenciaría que “la Argentina sobrevivió al derrumbe”.

Las cifras más temidas llegaron. La tasa de los bonos del Tesoro de Estados Unidos se aproximaron a 4,80% y el petróleo está a centavos de alcanzar los USD 100 dólares por barril. Los analistas, indecisos, definieron una opinión: es casi inminente una suba de las tasas de interés en la reunión de la semana próxima de la Reserva Federal.

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Matías Togni, experto de la consultora petrolera NextBarrel, aportó un dato clave. “El petróleo en 100 dólares tiene un responsable: China. Así como en lo más complicado de la crisis salvó al mundo recortando la importación de crudo a casi la mitad, desde julio se vio un proceso de normalización y de a poco va incrementando sus compras. El mercado estaba balanceado con China importando 7 millones de barriles diarios, con 9 millones como está proyectado ya se empieza a tensionar.

“Tanto China como India están empezando a comprar por todo el mundo, incluido la Argentina que va a despachar 3 barcos al gigante asiático por primera vez. Si bien los flujos que salen por el estrecho mejoraron, en el mercado faltan barriles rusos y sobre todo iraníes y esto es lo que está empujando a China a ser más proactivo”, explicó el especialista.

El precio del petróleo volvió a quedar en el centro de escena tras rozar los USD 100 por barril. (Imagen Ilustrativa Infobae)

El dato que acrecentó los temores en los mercados fue la decisión de Canadá de imponer, en represalia, aranceles del 50% a productos lácteos, acero y madera de Estados Unidos, que representan importaciones por 20.000 millones de dólares.

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Entre tanto, Irán y Omán negocian qué tarifa cobrarán y a quiénes permitirán atravesar el estrecho de Ormuz. La medida refuerza la percepción de que la guerra en Medio Oriente continúa y podría escalar.

En ese contexto, los inversores se desprendieron de acciones y los tres principales índices de Wall Street cayeron hasta 1,17%, en línea con las bajas de las bolsas europeas.

Más pronunciada fue la caída de los bonos soberanos. La baja de sus precios elevó los rendimientos, una señal de que los inversores redujeron su demanda de activos tradicionalmente considerados refugio en períodos de crisis. Los bonos alemanes y españoles rindieron más de 3,3%; los franceses, 4,23%; los italianos, 4,28%, y los japoneses, 2,90 por ciento.

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Que los bonos argentinos rindan entre 8% y 10% no desentona con el escenario global, aun con un riesgo país cercano a los 490 puntos básicos. Ayer mostraron variaciones neutras, un desempeño que en el mercado se interpretó como favorable frente a la evolución de los bonos de la región y del resto del mundo. Llama la atención que, en medio del debate económico por la caída del consumo y la falta de reactivación en la Argentina, el Gobierno no mencione el contexto internacional entre los factores que dificultan una mayor desaceleración de la inflación.

La adversidad estuvo en los datos de la construcción que cayó 4,6% mensual y 4,9% interanual. La obra pública sigue ausente y se refleja en los indicadores. Por caso, el asfalto bajó 23,1 por ciento.

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Por el contrario, la inflación de agosto en CABA fue una buena noticia al arrojar 1,7%, una desaceleración relevante respecto al 2,9% de julio. Sin embargo, la inflación subyacente o core, que no tiene en cuenta a los precios estacionales ni regulados, se ubicó en 2,1%, lo que puede ser un mal augurio para septiembre.

Según el informe de la consultora F2 que dirige Andrés Reschini, “los datos del Indec para la industria y construcción pueden generar que el mercado se mantenga cauteloso. Brasil sigue en modo electoral y por estos días acompaña positivamente con el real apreciándose. El mercado no muestra preocupaciones por el tipo de cambio de momento, pero sigue de cerca el pulso de la actividad y apoyo social”.

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Volviendo al mundo, el dólar cayó frente a las seis principales monedas, pero no influyó en la plaza local. En el Mercado Libre de Cambios (MLC) se negociaron 393 millones de dólares. El Banco Central, que estuvo ausente el lunes por el feriado de Estados Unidos, compró 20 millones de dólares.

A la vez, el dólar mayorista subió 50 centavos a 1.512 pesos. En la plaza financiera, el MEP se mantuvo en $1.527 y el contado con liquidación (CCL), tras no haber operado la rueda previa por el feriado norteamericano, subió $22 (+1,4%) a 1.591 pesos. El “blue” cerró en $1.545, sin cambios.

Según F2 “en BYMA los soberanos dollar linked (t+1) registraron un volumen negociado de USD 124 millones (VN) creciendo por segunda rueda consecutiva, pero sin saltos de magnitud lo que junto con un avance relativamente lento en el interés abierto en futuros respaldan la hipótesis de un mercado que no tiene entre sus mayores preocupaciones el riesgo del tipo de cambio”.

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La Bolsa tuvo una rueda positiva y el Merval de las acciones líderes aumentó 1,4 por ciento. YPF respondió con una suba de 1,1% al avance del petróleo.

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En el overnite, las bolsas de Nueva York mostraban anoche una leve recuperación, aunque sin una tendencia definida: las subas no superaban el 0,05 por ciento. El oro extendía su caída, con una baja superior al 1%, mientras que el petróleo avanzaba hasta USD 99,50 y se acercaba al umbral de 100 dólares.

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Esta semana habrá datos clave. El informe de Federico Filippini, jefe de Research de Adcap Grupo Financiero, advirtió que “estará marcada principalmente por la inflación y la licitación del Tesoro. El REM de agosto reforzó la visión de que la inflación se está estabilizando más cerca del 1,7% que del 2%, un escenario que también se refleja en los breakevens y en indicadores de alta frecuencia más favorables. Luego, la atención se trasladará a la licitación del Tesoro del viernes, con vencimientos por $8,1 billones”.

“Con las curvas en pesos todavía frágiles, el Tesoro enfrenta un delicado equilibrio entre mantener los niveles de rollover y evitar una nueva presión sobre la liquidez y los bonos de mayor duración. Mientras tanto, las condiciones de financiamiento se estabilizaron, con la caución a un día entrando en un régimen de menor volatilidad, mientras el BCRA parece cada vez más dispuesto a tolerar una mayor flexibilidad cambiaria a cambio de una liquidez en pesos más estable”, concluyó Filippini.

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ECONOMIA

Horacio Liendo: «Este sistema cambiario es para la escasez, para la vieja Argentina»

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Liendo: «La población no tiene cómo defenderse de los ataques del Gobierno contra el dinero estable»

“¿De qué se tendría que ocupar el Banco Central? Solo de la política monetaria del peso, como la Reserva Federal»

Domingo Cavallo: “La situación ahora es tan grave como había al final de los 80″
Domingo Cavallo, de quien Liendo fue secretario de Legal y Técnico en los años ‘90, prologó su libro

“La reforma de la Carta Orgánica me parece un poco timorata. Está bien y va en la buena dirección, pero tiene algunas cuestiones negativas”

No hay que crear argendólares. Hay que establecer un encaje del 100% para los depósitos en dólares en la Argentina

“Si mantengo el régimen actual que tiene la Argentina, los depósitos en dólares pueden ser pesificados y eso es constitucional. Tenemos que salir de ese régimen”

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ECONOMIA

Los sectores “perdedores” del modelo no encuentran un piso y se complica la reactivación de la economía

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Los brotes verdes que se esperaban para los sectores más rezagados siguen sin aparecer. Los datos de julio de industria y construcción resultaron preocupantes no solo porque siguen retrocediendo, sino además se aceleró la velocidad de la caída.

El resultado es que la fuerte mejora de los sectores más dinámicos como agro, energía y minería ya no resultan suficientes para sostener el proceso de crecimiento. Por eso, en la última estimación de los analistas consultados por el Banco Central en el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) surgió un recálculo a la baja para el PBI, que solo crecería 2,1% este año. Hace apenas un par de meses, el FMI insistía con una expansión del orden del 3,5% y muchos economistas aseguraban que no bajaría del 3 por ciento.

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El Índice de Producción Industrial Manufacturero (IPI) cayó 4,9% interanual en julio, mientras que en la medición desestacionalizada mostró una baja de 5% respecto de junio, siempre de acuerdo a la medición del Indec. De esta manera, la industria acumuló una contracción de 2,6% en los primeros siete meses del año.

El retroceso tuvo un alcance amplio: 12 de las 16 divisiones industriales relevadas registraron bajas interanuales. Entre las ramas más afectadas, se destacaron otros equipos, aparatos e instrumentos; maquinaria y equipo; prendas de vestir, cuero y calzado; y productos textiles.

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La construcción tampoco pudo sostener el ritmo de recuperación. El Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) registró una caída de 4,5% interanual en julio y de 4,6% frente a junio, en términos desestacionalizados. La tendencia-ciclo también mostró una baja mensual, de 1,1 por ciento.

A diferencia de la industria, la construcción todavía presenta un saldo positivo en el acumulado del año: entre enero y julio registra un crecimiento de 1,7% interanual. Sin embargo, el resultado de julio marca un freno significativo y vuelve a plantear dudas sobre la capacidad del sector para consolidar la recuperación.

En conjunto, los números muestran que la recuperación de la actividad perdió fuerza durante julio. La combinación de una industria que profundiza su contracción y una construcción que vuelve a caer configura una señal de alerta para el nivel de actividad del segundo semestre.

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El dato de agosto será clave para determinar si el retroceso de julio fue un traspié puntual o si, por el contrario, refleja un proceso de enfriamiento más persistente.

Un informe elaborado por el economista Diego Coatz, ex director de la UIA y ahora al frente de su nueva consultora I+D (Industria+Desarrollo), señaló que el serrucho a la baja es “la nueva normalidad en una economía estructuralmente estancada“.

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Entre los motivos de la debilidad del sector, indicó que las empresas “enfrentan tasas reales positivas para financiarse, mientras sus precios siguen aumentando por debajo de sus costos (1,7% en precios industriales vs. 3,1% el IPC de servicios)”. En el último año y medio -advirtió- la mora de las empresas industriales se multiplicó por cinco: subió de 0,7% a 3,8%.

En mayo se perdieron 420 empresas industriales. “Si esta dinámica continúa, y con 4.000 industrias en mora, 2026 podría cerrar con unas 3.300 empresas industriales menos: 9 cierres por día. No es una destrucción creativa. Es destrucción y punto”, continuó Coatz.

El especialista en el sector productivo también se refirió a la posibilidad de un derrame de sectores que mejor están hacia los menos favorecidos: “Para convertir energía, minería y agro en empleo de calidad, proveedores locales, tecnología e innovación, hay que liberar a las pymes del torniquete actual e impulsarlas para que se inserten en las cadenas dinámicas y compitan en igualdad de condiciones”.

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“Hoy, por ejemplo, el rubro Maquinaria y Equipos está 47,6% por debajo de su máximo, en julio de 2022. Sin eso, Argentina deja de ser un país de clase media: crece sin empleo de calidad, equivalente a paz macro en un cementerio micro”, sumó.

Otro economista referente del sector, Federico Poli, ahora al frente de su consultora Sistémica, también hizo un análisis crudo de la situación de la industria con una descripción dura: “La recuperación económica sigue siendo divergente. Mientras siguen en alza los sectores intensivos en recursos naturales, aquellos vinculados con el mercado interno, el consumo y los intensivos en empleo, mantienen indicadores recesivos”. En ese sentido, se trata de “un modelo que va a contramano de cómo ha funcionado históricamente bien la economía argentina: con un tipo de cambio real competitivo y tasas de interés que favorezcan la producción”, concluyó.

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