La economía argentina atraviesa una etapa de estabilización tras un fuerte ajuste que logró contener la inflación, pero aún convive con tensiones estructurales que impactan de lleno en sectores clave como el inmobiliario. En ese contexto, el empresario Eduardo Costantini explicó por qué, pese al encarecimiento del costo de construcción en dólares, los precios de los inmuebles no logran acompañar esa suba.

Durante una entrevista en el programa Modo Fontevecchia, el fundador del MALBA sostuvo que el fenómeno responde a una combinación de factores macroeconómicos y sociales, entre ellos la pérdida de poder adquisitivo de la clase media y la falta de crédito.

La postura de Eduardo Costantini: costos en alza, precios estancados

Según Costantini, el costo de la construcción en dólares aumentó de manera significativa en los últimos años, impulsado por el encarecimiento de servicios, impuestos y estructuras empresariales. Sin embargo, esa suba no se traslada a los valores de venta. «Hay un costo más elevado que no está acompañado por un aumento del precio de los departamentos nuevos», afirmó.

El desarrollador explicó que este desfasaje está directamente vinculado con la debilidad de la demanda. A pesar de que el mercado de usados muestra dinamismo y niveles récord de escrituras, en el segmento de unidades nuevas la absorción es más lenta. «En el usado hay buen nivel de actividad, pero en el segmento nuevo la demanda no acompaña», señaló.

Para Costantini, se trata de un fenómeno poco habitual en la Argentina: «Es un fenómeno relativamente novedoso en mi experiencia de más de 50 años en el sector».

El impacto del ajuste en la demanda

Uno de los factores centrales que explica esta situación es el cambio en los precios relativos de la economía. El aumento de tarifas y servicios redujo la capacidad de ahorro de la clase media, históricamente el motor del mercado inmobiliario. «La clase media y otros sectores están más ajustados porque cambiaron mucho los precios relativos», explicó.

En ese sentido, remarcó que la desaceleración inflacionaria también modifica la dinámica de los negocios: con menor inflación, las empresas ya no pueden trasladar aumentos con la misma facilidad, lo que reduce márgenes y obliga a ganar eficiencia.

Problemas estructurales que persisten

Más allá de la coyuntura, Costantini puso el foco en los problemas estructurales de la Argentina, que condicionan la recuperación del sector. Entre ellos, destacó la falta de confianza, la elevada informalidad y la ausencia de crédito.

«El ahorro de los argentinos está en dólares, muchas veces fuera del sistema. Eso es una mochila, porque no se transforma en inversión productiva ni en crédito hipotecario», advirtió.

También señaló que la presión impositiva recae sobre un sector reducido de la economía formal, lo que encarece los costos productivos, y cuestionó la falta de políticas de Estado que den previsibilidad a largo plazo.

Un mercado en transición

El empresario consideró que la economía muestra señales positivas, como el orden fiscal y la baja del riesgo de crisis extrema, pero remarcó que la recuperación será lenta y heterogénea.

En ese marco, el sector inmobiliario enfrenta un escenario de transición: costos en alza, precios contenidos y una demanda que todavía no logra recomponerse.

La clave, según Costantini, estará en reconstruir la confianza y generar condiciones para que el ahorro vuelva al sistema y se canalice hacia la inversión.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) sumó 68 jornadas seguidas comprando dólares, tanto en el mercado oficial como por otras vías. Este jueves adquirió USD 75 millones y el total anual superó los 5.900 millones de dólares.

Con el nuevo esquema monetario vigente desde enero, la entidad ya acumuló USD 5.925 millones, superando largamente la mitad de la meta para 2026. El viernes anterior, el Central adquirió USD 457 millones, la segunda cifra más alta bajo la presidencia de Javier Milei, solo superada por la compra del 4 de abril, que alcanzó 468 millones de dólares.

Aunque el Banco Central ya cubrió el 59% del objetivo de compras de todo el año, la acumulación de reservas internacionales estuvo condicionada por los pagos de deuda externa realizados por el Tesoro, que le compró al BCRA parte de esos dólares, lo que limitó el aumento neto de los activos extranjeros.

Para mantener el ritmo de compras, el BCRA emitió pesos sin utilizar instrumentos de esterilización, mientras que el Tesoro absorbió liquidez mediante la emisión de títulos en moneda local, con la intención de contener la expansión monetaria y evitar presiones sobre el dólar y los precios.

Las proyecciones oficiales indican que, según la demanda de pesos y la disponibilidad de divisas, el saldo neto de compras podría situarse entre USD 10.000 y USD 17.000 millones en 2026. Santiago Bausili, presidente del Banco Central, señaló que el desempeño de las adquisiciones estará determinado principalmente por estos factores.

Al finalizar la última rueda, las reservas internacionales se ubicaron en USD 45.631 millones, registrando una suba diaria de cuatro millones de dólares. En febrero, las reservas habían tocado un máximo de USD 46.905 millones, el mayor valor desde 2018 y un récord en la gestión actual. Los últimos movimientos reflejan tanto pagos de deuda en moneda extranjera como variaciones en la valuación de activos como oro y bonos, condicionados por el contexto internacional.

El dólar mayorista retrocedió un peso y terminó la jornada en $1.358 para la venta, en un mercado contado que movió USD 401,7 millones, cifra que representa más de USD 100 millones menos que en la rueda previa.

Según Nicolás Merino, operador de ABC Mercado de Cambios, tras “marcar mínimos de los últimos días en $1.345″, la cotización “logró estabilizarse y operó durante gran parte de la rueda en torno a $1.350. En el tramo final, y faltando pocos minutos para el cierre, se observó un rebote repentino que permitió recortar prácticamente toda la baja intradiaria, finalizando en $1.358, muy cerca de los niveles del día previo”.

Gustavo Quintana, de PR Corredores de Cambio, señaló: “Con solo una rueda por delante para terminar esta semana el tipo de cambio mayorista acumula una baja de 12 pesos, menos que la caída de 24 pesos registrada en la semana anterior”.

El Banco Central fijó para la jornada una banda superior para el tipo de cambio en $1.680,65, lo que ubicó al dólar oficial a 322,65 pesos o un 23,8% por debajo de ese techo.

En cuanto al dólar minorista, el precio al público cerró sin cambios en $1.380 en el Banco Nación, piso que se mantiene desde el 13 de octubre. El promedio informado por el BCRA entre bancos fue de $1.379,34 para la venta y $1.328,44 para la compra.

En paralelo, el Central anunció este jueves una modificación en las “normas de efectivo mínimo” con la intención de dar a los bancos más margen para gestionar su liquidez de corto plazo y así favorecer una baja de las tasas de interés para reactivar el crédito.

La Comunicación A 8423 formalizó esta medida, que avanza en la normalización de los encajes bancarios tras las distorsiones provocadas por la menor demanda de dinero durante la segunda mitad del año pasado.

Con la nueva disposición, que entra en vigencia el 17 de abril de 2026, la integración mínima diaria en pesos no podrá ser menor al 65 por ciento. Esta actualización profundiza las flexibilizaciones iniciadas en noviembre de 2025, cuando el piso se había reducido de 95% a 75 por ciento. El propósito central de este cambio es que los bancos dispongan de un rango operativo más amplio para el manejo diario de sus fondos, lo que colabora en la reducción de la volatilidad de las tasas de interés en el mercado mayorista.

El efectivo mínimo o encaje bancario es la porción de los depósitos que los bancos deben mantener sin uso, ya sea en cuentas del BCRA o en activos autorizados, como medida de seguridad. Permitir una integración diaria de hasta el 65% otorga a las entidades mayor flexibilidad para destinar excedentes al mercado o atender requerimientos puntuales de liquidez sin violar las normas regulatorias.

Luis Caputo se tomó su revancha: tras la última licitación de marzo, varios analistas consideraron que se había terminado el margen para «vivir con lo nuestro» en lo que respecta a la financiación del Tesoro con dólares del mercado doméstico. Sin embargo, este jueves quedó demostrado que el ministro todavía puede sacarle jugo a la liquidación del sistema bancario.

A diferencia de la licitación anterior, en la que tuvo que contentarse con levantar u$s431 millones, un 14% menos que lo esperado, esta vez sí consiguió completar el tope de u$s500 millones. Y, lo mejor, a una menor tasa de interés de la que tuvo que convalidar en la licitación anterior.

De esa manera, consiguió reforzar su imagen justo cuando está tratando de obtener crédito del mercado internacional. Y disipa las versiones respecto de que su capacidad para fondearse con los inversores locales ya estaba llegando a su fin. Después de todo, el sistema sigue mostrando niveles récord de depósitos, ya por encima de los u$s40.000 millones, de los cuales casi la mitad no han sido colocados como préstamos en mercado interno.

Nuevamente, Caputo ofreció dos títulos, uno «de bajo riesgo», con fecha de vencimiento anterior a la elección presidencial de 2027, y otro que incorpora el «riesgo kuka» porque devuelve el capital recién en octubre de 2028. En ambos casos, se mantiene el esquema de pagos de cupones mensuales, lo cual entusiasmó a ejecutivos de bancos respecto de que el instrumento pueda ser atractivo para los pequeños ahorristas, al quedar asimilados a las rentas inmobiliarias.

El tramo con vencimiento a 2027 pagará un rendimiento efectivo anual de 5,12%, mientras que el que vence en 2028 tiene una tasa de 8,51%.

La confirmación del «riesgo país kuka»

Desde el punto de vista del gobierno, esto debe ser interpretado como una señal de confianza por parte del mercado. En febrero, cuando se realizó la primera licitación de un bono a suscribir en dólares, bajo ley argentina, la tasa fue de 5,8%. El gobierno celebró el hecho de que el mercado hubiese demostrado atractivo por ese título, al punto de comprarlo por encima de su valor nominal, y aceptar una tasa inferior al 6% que figuraba en la oferta oficial.

Dos semanas más tarde, el mismo bono volvió a recaudar u$s250 millones, pero ya con una tasa más baja, del 5,4% efectivo anual. Y luego, en su tercera salida al mercado, Caputo se volvió a encontrar con una elevada demanda -u$s466 millones para un cupo de u$s150 millones- y a una tasa de 5,02%.

Ahora, en su cuarto intento, le aceptaron la tasa de corte en 5% nominal. Y en cuanto al bono pagadero en 2028, también se registró una leve caída, dado que la tasa cerró en 8,2% nominal, mientras hace 15 días el costo financiero era de 8,5%.

Esta diferencia de 320 puntos básicos entre dos títulos similares que apenas tienen un año de diferencia en su vencimiento ha sido aprovechada por el gobierno para fundamentar la teoría de que el «verdadero» riesgo país no es el que surge de los bonos de larga duración, sino de los bonos cortos, que no implican un riesgo de default ni de reperfilamiento porque vencen dentro del período de gobierno de Milei.

Con ese argumento, el «riesgo país Milei» está en torno de 120 puntos básicos. Ese es el número que surge de restarle a la tasa del bono AO27 el costo de la tasa de referencia mundial, que ronda el 3,8%. Para el gobierno, esa tasa es baja porque lleva implícito un riesgo país muy inferior al que mide el índice de JP Morgan a nivel mundial estuvo, hasta hace dos semanas, encima de 600 puntos.

En contraste, el riesgo país a octubre de 2028 es calculado por Caputo en 440 puntos. Y la «tasa forward» -como se denomina en la jerga financiera a la diferencia de interés entre dos momentos futuros, en este caso octubre de 2028 versus octubre de 2027- equivale a una tasa nominal anual de 14%.

La parte mala para el gobierno es que, detrás de la chicana al kirchnerismo, hay un reconocimiento de que el mercado sigue viendo una probabilidad relativamente alta de un quiebre de rumbo económico y de un cambio de signo político tras las elecciones del año próximo.

Buscando tasas razonables

Hasta ahora, sumando las cuatro licitaciones realizadas con los nuevos bonos, el Tesoro captó u$s1.431 millones, sobre un total de u$s2.000 millones que anunció que buscaría a lo largo del año, con el objetivo de financiarse para hacer frente al calendario de vencimientos de deuda.

En particular, preocupaba al gobierno el abultado vencimiento de julio, cuando haya que cancelar capital más intereses por u$s4.200 millones.

Los funcionarios del equipo económico han tratado de transmitir calma al mercado al asegurar que ya está garantizado el fondeo para hacer frente al calendario de pagos que resta del año -unos u$s11.900 millones-.

Sin embargo, eso no disipa la inquietud del mercado, que muestra dudas sobre si el gobierno estará en condiciones de afrontar el exigente cronograma de 2027, cuando deban cancelarse o renovarse u$s23.195 millones a nombre del Tesoro, más u$s11.213 por bonos y líneas de crédito del Banco Central.

Es por este motivo que el ministro está ahora tratando de sacar provecho de sus contactos internacionales, para obtener crédito a una tasa «razonable». Dado que en los últimos testeos no había forma de conseguir financiación por menos de 9% anual en dólares, se buscará que un organismo de crédito, posiblemente el Banco Mundial, haga de garante, como forma de bajar el componente de riesgo político.